Obtenir un prêt immobilier sans apport est l’un des enjeux principaux des investisseurs immobiliers.

En effet, obtenir un prêt immobilier sans apport revient à maximiser l’effet de levier, et c’est ce que recherchent tous les investisseurs. Mais obtenir un prêt immobilier sans apport demande une certaine préparation, car il est rare que les banquiers sautent de joie à l’idée de vous octroyer un crédit dans ces conditions, surtout si vous êtes primo accédant.

Néanmoins, même si cela est difficile, ce n’est pas impossible. Le but de cet article est de vous donner les bonnes pratiques pour vous aider à maximiser vos chances d’obtenir votre crédit immobilier sans apport personnel, et dans les meilleures conditions possibles.

Comment obtenir votre prêt immobilier sans apport : la banque à choisir

La première réponse, la plus évidente, est de commencer par aller voir votre banque traditionnelle. Celle dans laquelle vous avez déjà vos comptes.

Mais est-ce réellement une bonne idée ? Eh bien, à vrai dire, cela dépend.

Les banques ont un gros avantage, et un gros défaut.

Elles sont souvent prêtes à tout pour vous séduire, mais se désintéressent de vous lorsqu’elles ont l’intégralité de la relation client. Si vous êtes déjà client d’une bonne partie des produits que la banque peut vous proposer, alors vous ne l’intéressez plus vraiment. Elle n’aura pas envie de faire d’efforts pour vous garder. Et elle peut donc refuser votre demande de crédit, alors même que vous êtes client depuis des années !

A l’inverse, si vous allez voir une banque dont vous n’êtes pas client, il est possible que celle-ci soit prête à faire plus d’efforts pour vous accorder votre crédit, vu qu’elle souhaitera vous avoir comme client.

Banque régionale ou banque nationale

Nous avons remarqué, au fil des années, que les banques dites « régionales » pouvaient être une bonne piste pour commencer votre recherche de financement.

Même si ces banques ont une vitrine médiatique plus faible que leurs grandes sœurs nationales, elles ont l’avantage d’avoir une prise de décision bien plus décentralisée, ce qui peut permettre à votre dossier de crédit de remonter plus haut et plus rapidement dans la hiérarchie bancaire, si besoin était.

Pour conclure sur ce point, il n’y a pas de règle absolue à connaître concernant le choix de la banque.

Il est en revanche important de voir plusieurs banques différentes pour comparer les propositions et choisir la meilleure.

Quel prêt immobilier pour quel salaire

C’est une question qui revient très souvent : « combien puis-je emprunter avec mon salaire ? »

La réponse à cette question dépend principalement de votre taux d’endettement. Pour rappel, les banques ne prêtent quasiment jamais quand votre taux d’endettement est supérieur à 1/3 de vos revenus (33%). C’est l’un des nombreux petits secrets que votre conseiller bancaire ne vous donnera pas

Concrètement, cela veut dire que les mensualités que vous remboursez chaque mois ne doivent pas être supérieures à 1/3 de vos revenus nets.

Voici un exemple en image

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Première étape pour obtenir un prêt immobilier sans apport : préparez vos comptes.

La première chose à faire lorsque l’on souhaite investir est de commencer à se préparer au minimum 3 mois (6 étant l’idéal) à l’avance, cette préparation consistant à avoir un « compte bancaire nickel ».

Mais qu’est-ce que cela veut dire « avoir des comptes nickel » ?

La première chose est de ne surtout pas être débiteur pendant les 6 mois précédant le RDV à la banque pour demander votre emprunt immobilier. Concrètement, cela veut dire qu’il ne faut jamais être dans le rouge. Vous ne pouvez pas vous permettre d’aller voir la banque alors qu’il vous arrive de finir certains mois à découvert.

La deuxième chose est qu’il ne faut pas avoir de dépenses de jeux de hasard, de casino, de poker, de paris sportifs, etc. Le banquier n’aime pas trop ce genre de choses, car pour lui cela veut dire que vous avez un comportement « à risques » et que vous êtes susceptible de ne pas pouvoir rembourser votre emprunt jusqu’au bout.

La troisième chose est d’essayer de mettre de l’argent de côté tous les mois. Même si ce n’est que 20 euros, c’est déjà un bon début et cela montrera à la banque que vous êtes quelqu’un de sérieux et de responsable (deux qualités que la banque apprécie lorsqu’il s’agit de prêter de l’argent à quelqu’un).

L’astuce à connaitre : pour mettre de l’argent de côté, faites des virements depuis votre compte courant vers votre compte épargne et prenez soin de nommer le virement « épargne ». Le banquier remarquera ce genre de petites choses et y sera sensible.

Deuxième étape pour obtenir un prêt immobilier sans apport : préparez-vous vous-même.

Après vos comptes bancaires, c’est à votre tour de vous préparer.

Vous allez devoir commencer par vous former sérieusement sur l’immobilier. Fiscalité, réglementation, demande locative, rentabilité, vous devez tout savoir et maîtriser à la perfection.

Vous ne pouvez pas vous permettre d’ignorer le moindre élément, de ne pas savoir répondre à la moindre question du banquier. Si celui-ci vous parle de diagnostics techniques, de travaux, ou remet en cause vos chiffres, vous devez pouvoir lui répondre point par point. Vous devez apparaitre comme un véritable professionnel qui maîtrise parfaitement son dossier et le monde de l’investissement immobilier.

Ensuite, préparez un dossier de demande de prêt complet dans lequel vous allez exposer chaque aspect de votre projet. Incluez-y :

1. Une photo de vous (qui fait sérieux et en bonne qualité)
2. Votre CV et CV d’investisseur
3. Des photos du bien ou du projet
4. Une présentation générale du bien (localisation, date de construction/rénovation, etc.)
5. Tous les chiffres du projet : prix du bien, honoraires du notaire, montant des travaux (avec les devis !), baux des locataires existants si c’est le cas, etc.
6. Le statut juridique avec lequel vous comptez acheter
7. Le type de location que vous prévoyez de faire (nue, meublée, courte durée, colocation…etc.)
8. Une analyse chiffrée de la rentabilité et des revenus fonciers attendus.
9. Un tableau comptable prévisionnel

Une fois que votre dossier est complet, faites-le relire, corriger, et imprimez-le pour pouvoir le présenter au banquier lors de votre RDV.

Enfin, le jour du RDV, venez bien habillé et propre sur vous. Nous insistons sur ce point qui est très important.

Vous n’avez qu’une seule chance de faire une bonne première impression, alors ne la gâchez pas. Venir bien habillé montrera tout simplement au banquier que vous avez pris la mesure de ce que vous venez lui demander.

Troisième étape : à qui faut-il s’adresser pour obtenir un prêt immobilier sans apport

Avant de pouvoir réellement négocier, vous devez trouver le bon interlocuteur. Et, en général, le meilleur interlocuteur sera le directeur d’agence. C’est lui qui a le plus de pouvoir pour appuyer votre dossier plus haut si besoin est, et c’est généralement la personne de l’agence qui a le plus d’expérience. Si vous projetez d’investir en SCI (pour tout connaitre sur la SCI, nous vous conseillons la lecture de cet article), il est également souhaitable de vous orienter directement vers un conseiller pour les professionnels, lorsque cela est possible.

De manière générale, essayez d’éviter le plus possible les RDV avec les conseillers « classiques » ou de l’accueil. Même si ceux-ci peuvent être d’excellents interlocuteurs, ils sont en général cantonnés aux prêts pour résidence principale et ne comprennent pas toujours le monde de l’investissement immobilier.

Mais comment s’adresser au directeur d’agence ?

C’est là qu’est toute la difficulté. Lorsque vous allez prendre RDV pour une demande de crédit, il est fort probable que la personne de l’accueil vous oriente vers un conseiller classique. Et c’est normal ! Son rôle est de filtrer les demandes pour ne pas surcharger son directeur de RDV.

Vous pouvez alors lui expliquer que :

1. Votre projet est basé sur des montants très importants qui demandent l’intervention de la part de quelqu’un ayant beaucoup de latitude dans la prise de décisions.
2. Vous avez l’habitude d’être suivi par un directeur, et que vous aimeriez continuer ainsi.
3. Votre projet est complexe, et qu’il vous faut un interlocuteur expérimenté.

Bon à savoir :  Si vous avez des RDV avec plusieurs banques, ne commencez jamais vos RDV en posant directement sur la table l’offre de prêt rédigée par la banque concurrente à celle que vous venez voir. C’est le meilleur moyen de braquer votre interlocuteur.

Quatrième étape : ce que vous pouvez proposer à la banque en échange

Vous l’avez compris, pour obtenir ce que vous voulez, vous allez devoir négocier.

Mais qui dit négociation dit compromis. Et, pour obtenir ce compromis, vous allez peut-être devoir proposer certaines choses, voire même céder à certaines conditions que les banques demandent.

Les assurances

Les banquiers aiment les assurances, car c’est un produit qui rapporte beaucoup. Proposer au banquier de prendre une ou plusieurs assurances chez lui en échange de l’obtention d’un crédit est donc une bonne stratégie. Vous pouvez notamment lui proposer de prendre une assurance pour :

• Le bien que vous allez acheter
• Votre habitation
• Votre véhicule
• Vos biens électroménagers (téléphone notamment)
• Vos moyens de paiement.

Placer une partie de votre épargne

Si le banquier vous demande de mettre de l’apport pour vous octroyer votre crédit, proposez-lui plutôt de placer tout ou partie de votre épargne sur un compte que vous allez ouvrir chez lui.

Cela intéressera le banquier pour 2 raisons :

• Vous lui prouvez que vous savez épargner et que vous êtes sérieux
• Vous lui permettez de placer cette somme d’argent sur les marchés financiers.

Avoir des liquidités intéresse donc énormément les banques, et c’est un facteur que vous ne devez pas sous-estimer.

Nantir une somme

Le nantissement est une variante du point précédent. La seule différence est que, lorsque vous nantissez une somme, vous la bloquez sur un compte pendant toute la durée de votre crédit (bien que la durée de nantissement soit parfois négociable). Cela offre au banquier les mêmes avantages que cités précédemment, mais sur une plus longue durée.

Attention toutefois, car nantir une somme n’est pas une décision à prendre à la légère. Veillez donc à bien y réfléchir auparavant.

Domicilier votre salaire

Une autre chose qui peut intéresser le banquier est que vous choisissiez sa banque pour y domicilier votre salaire. Concrètement, cela veut dire que vous allez faire virer votre salaire sur ce compte. Pour le banquier cela est très rassurant, car cela lui assure une rentrée d’argent constante sur le compte.

Ouvrir un compte

C’est l’un des grands classiques de la négociation bancaire. Proposez à votre banquier d’ouvrir un compte courant chez lui, et prenez un moyen de paiement, notamment une carte bancaire. Cela intéresse le banquier, car les frais de gestion de compte et les moyens de paiement sont l’une des sources de revenus les plus rentables pour la banque

Conseil sur la négociation

Pour obtenir votre prêt dans les conditions que vous voulez, vous allez devoir négocier. Et, pour négocier efficacement, vous ne devez pas parler au banquier. Vous devez parler à l’Homme. La négociation, c’est une discussion. Ne la commencez pas en vous arc-boutant sur quelques clauses de détails.

Commencez par expliquer à quel point ce projet vous tient à cœur. Rassurez-le en lui montrant votre sérieux, en lui parlant de votre expérience d’investisseur. Et surtout, laissez-le parler ! Il n’est pas rare que le banquier soit enclin à vous proposer certaines choses avant même que vous lui demandiez. C’est toujours cela de moins que vous aurez à négocier.

Les clauses à négocier pour votre prêt immobilier

Depuis le début de cet article, nous parlons d’obtenir votre prêt immobilier sans apport, car c’est la situation rêvée de beaucoup d’investisseurs.

Mais il arrive qu’obtenir son prêt immobilier sans apport soit difficile, même pour les bons dossiers avec une bonne situation financière.

Alors que faut-il faire ?

Voici notre conseil :

Si vous sentez que la banque ne vous prêtera jamais si vous ne mettez pas d’apport, mettez-le.

Mais, en échange, demandez au banquier d’avoir une clause de remboursement différé.

Le remboursement différé, c’est le fait de ne commencer à rembourser votre crédit que 2 ou 3 ans après l’avoir obtenu.

Ce remboursement différé peut être de deux sortes :

• Différé total : vous ne remboursez rien pendant X années.
• Différé partiel : vous ne remboursez que les intérêts pendant X années, avant de rembourser classiquement vos mensualités.

Cette clause est très intéressante à négocier, car elle vous permet de reconstituer rapidement l’apport que vous auriez pu avoir à mettre pour obtenir votre prêt.

La clause de modularité

La clause de modularité est une autre clause qu’il est intéressant d’obtenir. Cette clause permet de moduler la durée de votre prêt pour en obtenir un rééchelonnement.

La clause de remboursement anticipé

Cette clause permet de rembourser votre prêt de manière anticipée, sans payer de frais supplémentaires. C’est une clause qu’il est intéressant de négocier, car il peut arriver un moment de votre vie où vous aurez la capacité / le besoin de rembourser votre prêt plus vite. Une clause intéressante à avoir, donc.

Les frais de dossier

Ce n’est pas une clause à proprement parler, mais cela fait partie des frais annexes que vous pouvez négocier. En effet, lorsque vous souscrivez un crédit, les banques vous facturent en général des frais de dossier à hauteur d’environ 1% du montant emprunté.

Mais vous pouvez totalement négocier, pour que la banque vous offre ces frais de dossiers.

Les frais de notaire

Les banques acceptent très rarement de financer les frais de notaire. Vous pouvez néanmoins essayer de le demander, ce qui vous permettrait d’obtenir un financement à 110 %. Attention toutefois, car cela vaut rarement la peine d’en faire un « casus belli ». Mieux vaut concentrer vos efforts sur le fait d’emprunter sans apport.

Et les courtiers, dans tout ça

Prendre un courtier en prêt peut être une bonne idée si vous pensez que votre dossier va être difficile à défendre, ou que vous n’avez pas de temps à consacrer à la recherche d’un crédit.

L’avantage des courtiers est qu’ils ont généralement un bon réseau et savent à l’avance quelles banques démarcher en fonction de votre dossier.

Combien coûte un courtier

Les frais d’un courtier sont variables, mais vous pouvez compter en général 1% du montant du prêt total.

Attention néanmoins. Ce n’est pas parce que vous avez confié votre dossier à un courtier, aussi bien soit-il, que vous ne devez pas vous intéresser à ce qu’il se passe. Les exemples de courtiers peu ou pas sérieux ne manquent pas. Vous devez donc toujours vous assurer que ce dernier fait bien son travail et ne laisse pas votre dossier pourrir sur un coin de table. Comme vous le savez, on n’est jamais aussi bien servi que par soi-même.

Que faire en cas de refus de la banque

Pas de panique, il est « normal » d’essuyer des refus. Il est rare d’obtenir un prêt du premier coup. Ne perdez donc pas espoir, et contentez-vous de prendre RDV dans une autre banque.

Bon à savoir : il est tout-à-fait possible d’aller voir plusieurs agences différentes appartenant à la même banque. Il arrive régulièrement que l’agence A accepte de vous accorder un prêt, là où l’agence B a refusé. Et ce alors même que les deux banques appartiennent au même réseau national.

Et la raison derrière cela peut être simplement liée au fait que vous vous serez mieux entendu avec votre interlocuteur de l’agence A, et que celui-ci aura plus envie de défendre votre dossier.

Conclusion

Trouver un financement bancaire est souvent un parcours du combattant et ce, même pour un investisseur chevronné. C’est donc une étape cruciale qu’il ne faut pas négliger pour réussir ses investissements. Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour réussir, nous vous conseillons vivement de vous inscrire à notre newsletter gratuite pour recevoir encore plus de conseils sur l’investissement.