Immobilier

Crise du Covid-19 : l’immobilier, c’est terminé ?

La crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 impacte tous les secteurs, y compris l’immobilier. Alors faut-il remettre en question votre projet d’investissement ? Ou au contraire y voir une opportunité sans précédent ? La réponse dans cet article !

1. Covid-19 : une crise sans précédent

La crise liée au Covid19 est tout à fait singulière. Notre génération et même celle de nos parents n’ont jamais vécu cela. 

En mars dernier, elle a obligé la plupart des pays du monde à confiner leur population pour stopper la propagation du virus. Logiquement, le confinement a entraîné, dans les mois qui ont suivi, l’arrêt brutal et total de nombreux secteurs d’activités économiques. Les conséquences de cet arrêt se font encore ressentir, d’autant plus que la situation s’est aggravée ces dernières semaines et que le spectre d’un reconfinement plane à nouveau au dessus de nos têtes.

2. Les conséquences sur l’économie… et vos projets

Enfermés chez eux, les gens ont moins consommé : la demande a naturellement baissé. L’argent des ménages est moins injecté dans l’économie réelle pour consommer, hormis des denrées alimentaires ou des produits pharmaceutiques (masques, gel hydroalcoolique). Au lieu de dépenser leur argent, les gens épargnent. Or, si l’argent des ménages n’est pas mis au service de la consommation, l’économie en pâtit inévitablement.

La crise sanitaire est donc devenue une crise économique. Certains secteurs s’en sortent bien, (à l’image du secteur alimentaire) mais d’autres, comme le tourisme ou la culture sont profondément impactés. 

Les investisseurs ont vu leurs projets gelés : compromis en attente, impossibilité de visiter, travaux à l’arrêt, locataires qui demandent parfois de ne pas payer le loyer… A première vu c’était une catastrophe.

3. Des secteurs entiers impactés… mais aussi des opportunités

Mais là aussi, il faut regarder dans le détail : certains loueurs en courte durée (type Airbnb) ont connu de grosses difficultés à louer en centre-ville, car la clientèle internationale a baissé. 

A l’inverse les réservations ont explosé dans certaines régions de France, car les touristes français se sont rabattus sur ces destinations cet été ! De nombreux loueurs en courte durée ont parlé de +30% par rapport à l’année dernière ! 

Vous le voyez, le tableau est donc à nuancer.

4. La solidité de l’investissement dans la pierre 

Les secousses économiques sont inévitables compte tenu de l’ampleur de cette crise et de son caractère inédit. 

Mais de tous les investissements, l’immobilier est l’un des plus sécurisés et des plus fiables. On en parle souvent comme d’une valeur refuge. 

Certes l’immobilier, comme d’autres secteurs, connaît quelques soubresauts.

Par exemple, il est possible que certains locataires rencontrent des difficultés à payer leur loyer sur une courte période. Il est également probable, qu’au moment de vendre l’un de vos biens immobiliers, le marché soit en légère baisse ou ne soit pas aussi florissant que vous le souhaiteriez.

Pourtant, malgré ces quelques perturbations, on peut raisonnablement penser que sur le long terme, le marché de l’immobilier résistera et restera attractif. Parce que se loger, au même titre que se nourrir ou se soigner, fait partie des besoins vitaux et essentiels de la population. La population française, européenne et mondiale ne cesse de croître. Et ce n’est pas cette pandémie qui a remis cela en question !

5. Quel impact sur les prix de l’immobilier ?

Les professionnels s’accordent à dire que, même si le marché immobilier est touché par une stagnation ou par une baisse modérée des prix suite à cette crise, le risque d’un effondrement du marché est quasi inexistant. Le risque le plus fort est une baisse importante du volume des transactions, car les gens osent moins investir. 

C’est donc une opportunité pour ceux qui osent ! Car qui dit moins de concurrence, dit aussi plus de marge pour négocier ! Idem pour les banques : sur le papier elles sont plus frileuses à prêter, mais dans les faits beaucoup ont besoin de faire du crédit. Et là encore, l’investisseur immobilier qui arrive avec un projet solide a toutes les chances de se faire financer.

6. Augmentation des taux et restriction des conditions bancaires ?

En 2019 et début 2020, des centaines de personnes ont investi dans l’immobilier grâce, notamment, à des taux d’emprunt historiquement bas. Les taux proposés pour un investissement sur 20 ans ou 25 ans étaient proches de 1%. De quoi, évidemment, permettre aux investisseurs d’emprunter plus et moins cher. 

Le taux d’intérêt impacte non seulement le montant que vous pouvez emprunter à la banque, mais aussi le montant du cash-flow que vous pouvez dégager de votre investissement. 

Ces derniers mois, nous entendons un peu partout que les taux remontent et que les conditions d’accès au crédit se tendent. Là encore, il est difficile d’affirmer quoi que ce soit. 

7. Moins facile mais toujours accessible : il faut préparer son dossier… et négocier !

La Banque Centrale Européenne a tout intérêt à ce que l’économie reparte et soit soutenue. Nous devons consommer et faire tourner la machine économique. Si la banque centrale européenne remontait exagérément les taux de crédit, les consommateurs seraient freinés dans leur consommation. Or le marché a besoin de liquidités et de consommateurs. Bloquer l’accès au crédit en remontant exagérément les taux entraînerait l’inverse de ce que souhaite la Banque Centrale.

N’oublions pas non plus que la banque a besoin de clients ! Le crédit immobilier reste le coeur de son métier. C’est en octroyant des prêts immobiliers qu’elle attire des clients et leur fait consommer d’autres produits très rémunérateurs : assurances, produits financiers… Elle ne peut donc pas se permettre de fermer totalement le robinet du crédit, puisqu’elle se couperait l’herbe sous le pied. 

Pour résumer, bien que nous observions une légère remontée des taux d’intérêt, nous partons de si bas, qu’emprunter reste toujours aussi intéressant !

Certes, la crise a amené les banques à resserrer leurs conditions d’octroi de prêt, et à légèrement augmenter les taux. Mais elles n’ont aucun intérêt à refuser en bloc de financer des projets d’investissement locatif pour peu que le projet soit solide,

viable, et que votre situation professionnelle et financière le soit également.

En d’autres termes, la majorité des signaux restent favorables à l’emprunt ! Donc si votre situation personnelle et professionnelle le permet, c’est toujours le moment d’investir dans l’immobilier locatif rentable.

8. Combien de temps va durer cette crise ? 

Personne n’est en mesure de le dire, d’autant plus en raison du rebond ces dernières semaines. 

En revanche, ce que nous pouvons affirmer c’est que les crises ne durent pas éternellement et qu’elles sont aussi l’occasion de saisir de belles opportunités, nous l’avons vu. 

Notre sentiment est que si vous attendez qu’elle soit passée pour vous lancer, vous aurez perdu du temps, des loyers, et donc des mois de cash-flow !

Cette crise a un avantage : elle rappelle que peu importe la situation, un bon projet d’investissement reste un bon projet d’investissement. Autrement dit, un projet qui paraissait rentable avant la crise et qui semble bancal en temps de crise l’était en réalité déjà avant ! Quelles que soient les conditions il ne faut se lancer que sur des projets qui en valent la peine et qui sont solides. Ceux qui ont bien investi ne sentent pas la crise. Ceux qui ont tenté des coups risqués (ne faire que de la location courte durée en centre ville par exemple) en paient le prix aujourd’hui.

Un bon projet peut se transformer en projet moyen alors qu’un projet moyen peut devenir un mauvais projet. 

Privilégiez donc toujours des projets solides quoi qu’il puisse arriver, et… 

9. … un dernier conseil : diversifiez ! 

Cette situation particulière illustre à merveille un conseil que nous donnons depuis longtemps : la diversification est la clef d’un investissement immobilier sûr et rentable. Nos aïeux disaient qu’« il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». Ceux qui ont investi toutes leurs économies et toute leur capacité d’emprunt dans l’achat de biens en résidences-services touristiques s’en mordent les doigts. Quant à ceux qui ont choisi de ne faire QUE de la location courte durée dans le centre des grandes villes, ont probablement vécu deux mois et demi très angoissants ! 

Adaptabilité, résilience, et opportunités sont les maîtres mots de la vie d’un investisseur immobilier. Un investisseur qui réussit est avant tout une personne avec cet état d’esprit. Quand on investit dans l’immobilier, ce n’est pas pour du court terme.

Il s’agit d’un investissement sur plusieurs années. Des moments difficiles, nous sommes tous susceptibles d’en traverser. Lors d’une crise, il ne faut pas nous replier sur nous-mêmes et avoir peur. Au contraire, c’est le moment d’apprendre à nous réinventer et à nous dépasser. Nous ne choisissons pas d’être pris dans la tempête mais nous choisissons notre manière d’y faire face.

 

10. En conclusion, faut-il acheter en période de crise?

La réponse est évidemment oui, et même plutôt deux fois qu’une, dès lors que vous avez la capacité de le faire ! Ne pas vouloir acheter un bien immobilier en temps de crise, c’est un peu comme ne pas vouloir acheter de cerises quand elles sont à 4 euros le kilo et préférer attendre qu’elles soient à 10 euros le kilo… 

Les périodes de crise sont souvent un moment opportun pour investir. Comme dans l’idéogramme chinois, le mot crise comporte les signes « danger » et « opportunités ». Or une crise entraîne son lot d’opportunités. Ceux qui l’ont compris font les meilleures affaires.

Cette crise pousse des citadins à chercher des résidences secondaires, des loueurs en centre ville à s’intéresser à la campagne, etc. Certaines choses ont changé, et il faut en tenir compte. 

Mais les grands principes de l’investissement locatif rentable restent valables !

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