Impayés de loyer : les garanties pour se protéger

Pourquoi une garantie ?

Les impayés de loyer sont une réalité, et il est nécessaire de s’en protéger.

La bonne nouvelle, c’est que d’une part la réalité du risque est minime, et que d’autre part il existe des garanties qui vous protègent.

La sélection de locataires sérieux et solvables est la base indispensable à une location sereine. Cependant, quel que soit le degré de fiabilité de vos locataires, personne n’est à l’abri des accidents de la vie (chômage, divorce, maladie…), qui peuvent fragiliser leur situation financière, et donc la vôtre.

Ainsi, quels que soient les revenus de vos locataires et la fiabilité de leurs emplois, vous devez prendre une garantie.

La caution classique

Le système de protection le plus simple et le plus connu contre les loyers impayés est la caution.

Nous parlons de caution lorsqu’une personne physique ou morale, appelée garant, s’engage à payer les loyers et les charges qui ne seraient pas payés par le locataire. Ce garant peut être un parent, un ami, ou une entreprise, une banque.

Si la caution est une personne physique, elle doit être solvable, majeure, elle doit disposer de la capacité juridique, et elle doit avoir un contrat de travail à durée indéterminée, et des revenus trois, quatre fois supérieurs au loyer.

Une caution peut être simple ou solidaire.

Nous vous conseillons de souscrire une caution solidaire car elle vous permet de solliciter immédiatement le garant pour le règlement des loyers impayés, même en absence de procédure juridique contre le locataire. Dans le cadre d’une caution simple, vous devrez être allé au terme de la procédure juridique avant de solliciter la caution.

La personne qui se porte caution doit fournir :

Une pièce d’identité valable
Un justificatif de domicile
Son contrat de travail
Ses trois derniers bulletins de salaire
Son dernier avis d’imposition

L’acte de cautionnement se souscrit en annexe du contrat de location. Le garant y est mentionné et est indissociable du contrat de location. Auparavant, la caution devait rédiger une mention manuscrite, mais aujourd’hui, l’acte de caution est un document déjà écrit, que la caution doit seulement signer :
https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/ActeCautionnement

L’acte de caution, comme le bail, doit être fait en trois exemplaires : un pour vous, un pour le locataire, un pour la caution.

Une caution constitue une garantie simple, efficace, et gratuite ! Elle est avantageuse si les impayés de loyer sont modestes et accidentels.

Cependant, si les impayés sont nombreux, ou si le logement subit des dégradations, il peut devenir difficile pour la caution de suppléer au paiement de toutes les charges.

La plupart du temps, une caution peut rembourser un ou deux mois de loyer impayés, mais elle n’a pas les mêmes capacités financières qu’un organisme prévu pour assumer un risque plus important.

L’assurance en garantie de loyers impayés

L’assurance en garantie de loyers impayés (GLI), souvent appelée assurance loyer impayé, est une garantie proposée par des compagnies privées d’assurance. Cette assurance est souscrite par vos soins.

En tant que propriétaire, vous n’avez aucune condition particulière à respecter pour y souscrire. En revanche, les locataires sont passés au crible par l’assurance. Ainsi, il est crucial que vous ayez scrupuleusement sélectionné le locataire, pour ne pas que l’assurance refuse votre demande.

Vous devez fournir à l’assurance le dossier du locataire :

Un contrat de travail à durée indéterminée
Des revenus trois fois supérieurs au loyer, charges comprises
Des loyers et charges à jour de paiement

À l’appui de votre demande de souscription, l’assurance vous demandera :

Le contrat de location
La carte d’identité du locataire
Son contrat de travail
Ses trois dernières fiches de paie
Ses deux derniers avis d’imposition
Ses trois dernières quittances de loyer

L’assurance en garantie de loyers impayés peut vous proposer plusieurs niveaux de garanties :elle va couvrir les loyers impayés et les dégradations et, en option, les frais de procédure, de protection juridique, ou encore les frais de vacance locative.

Le montant que l’assurance s’engage à couvrir est variable selon les compagnies. Ainsi, certaines assurances s’engagent à couvrir jusqu’à 18 mois de loyer, tandis que d’autres s’engagent à couvrir jusqu’à 50 000 euros de dommages, loyers, dégradations et frais de procédures inclus.

Évidemment, le coût de cette assurance varie selon les options et les garanties souscrites. Ainsi, les tarifs varient entre 2% et 4,5% du prix du loyer en fonction de la garantie.

L’avantage de cette garantie est sa sécurité, car sur un plan financier, l’indemnisation est quasi-assurée.

En revanche, cette garantie est plus coûteuse qu’une caution. Surtout, elle requiert un respect strict du formalisme de la procédure.

Attention : vous ne pouvez pas cumuler les garanties. Ainsi, si vous demandez au locataire qu’il ait un garant, vous ne pouvez pas demander une assurance de loyers impayés. La seule exception à ce principe concerne les étudiants.

La garantie VISALE

La garantie VISALE a été mise en place par l’organisme Action Logement en 2016, pour faciliter l’accès au logement des personnes les plus fragiles.

Certains locataires peinent à trouver un logement parce qu’ils ne remplissent pas toutes les conditions demandées par le propriétaire, mais ils ne sont pas des dangers pour autant !

La plupart du temps, ce sont des personnes sérieuses qui paieront leur loyer avec régularité.

Ainsi, la garantie VISALE se porte garante pour :

Les jeunes de 18 à 30 ans : salariés, intérimaires, CDD, CDI, chômeurs, ou étudiants
Les personnes de plus de 30 ans en mutation professionnelle
Les personnes titulaires d’un bail mobilité
Les personnes de plus de 30 ans en période d’essai de leur CDI

Le logement doit lui aussi correspondre à certains critères. Il doit :

Appartenir au parc privé,
Être situé en France,
Constituer la résidence principale du locataire,
Être loué vide ou meublé,
Le montant du loyer ne doit pas dépasser 1 500 euros pour Paris et l’Île-de-France, et 1 300 euros pour le reste du territoire français,
Le logement ne doit pas appartenir à un membre de la famille du locataire.

Si toutes les conditions sont remplies, la garantie VISALE permet de bénéficier du remboursement des loyers impayés, dans la limite de 36 mois de loyers impayés.

Ce service est entièrement gratuit, que ce soit pour vous ou pour le locataire. De plus, la procédure de souscription est très simple. C’est au locataire d’initier les démarches. Il doit au préalable vérifier son éligibilité au dispositif.

S’il correspond aux critères, l’organisme lui fournira un numéro de VISA qu’il devra vous communiquer. Ensuite, vous devrez vous rendre sur le site VISALE et créer un espace personnel où entrer le numéro VISA fourni par le locataire.

VISALE vous confirme en moins de 48 heures que vous pouvez souscrire le contrat de cautionnement à signer conjointement avec le locataire.

Attention : VISALE doit être souscrit avant la signature du bail !

VISALE a l’avantage d’être très simple d’utilisation et de garantir 36 mois de loyers et de charges impayés, ce qui est loin d’être négligeable. Tout cela gratuitement.

Par contre, votre locataire devra correspondre au profil requis, et seulement les loyers et charges impayés sont pris en compte. Ici, vous ne bénéficiez pas de garantie en cas de dégradations du bien immobilier, ni d’une assistance pour la procédure juridique visant à résilier le bail et à expulser le locataire.

La garantie VISALE ne se cumule pas avec d’autres garanties.

La caution bancaire

Si vous ne voulez pas supporter le coût d’une assurance en garantie de loyers impayés, que votre locataire n’a pas de garant, ou qu’il n’est pas éligible à la garantie VISALE, il existe la solution de la caution bancaire. Seule exigence : le locataire doit en avoir les moyens financiers.

Ce système consiste, pour le locataire, à demander à la banque de consigner une somme correspondant à plusieurs mois de loyers sur un compte bancaire bloqué. Cet argent correspond à l’épargne du locataire.

Dans ce cas de figure, le locataire doit disposer d’une épargne suffisante, et surtout consentir à ce qu’elle soit bloquée sur un compte. En effet, il ne pourra pas y avoir accès, tant que la location sera en cours.

Cette pratique est peu courante, et certaines banques refusent de le faire. C’est donc au locataire de se rapprocher de son établissement bancaire si cette solution l’intéresse.

Le propriétaire est rassuré dans la mesure où l’argent est bloqué sur un compte. L’établissement bancaire sera chargé de lui transférer les fonds si des impayés surviennent. De plus, cette formule ne lui coûte rien. Cependant, elle reste limitée à un montant relativement modeste, et n’inclut pas les frais de procédures éventuels ou l’assistance juridique.

Si le locataire a recours à cette garantie, vous ne pourrez pas la cumuler avec une caution physique ou avec une assurance en garantie de loyers impayés. Il faudra choisir.

Les garanties illégales

Nous venons de voir les solutions légales pour se prémunir du risque d’impayés.

Cependant, attention : il existe d’autres pratiques illégales. Et la peur des impayés de loyers ne justifie pas la mise en place de ces moyens.

Ainsi, vous n’êtes pas en droit de :

Demander le prélèvement automatique du loyer sur le compte bancaire du locataire
Demander le prélèvement du loyer sur son salaire
Demander une avance de plusieurs mois de loyer en guise de garantie
Demander un chèque de caution supérieur à la norme légale (soit un mois en cas de location vide, et deux mois en cas de location meublée)

Pour récapituler, vous pouvez vous protéger des impayés de loyer grâce à :