Lorsque l’on a un peu d’argent de côté, il peut être tentant de réaliser un investissement immobilier en utilisant son cash. Cette idée est compréhensible et naturelle. On se dit qu’en investissant cash, on évite la procédure de demande de crédit qui est souvent longue et difficile.

De plus, investir dans l’immobilier via son cash est impossible sur le long terme, car l’investissement locatif coûte cher, même pour les petites surfaces. Si l’on veut se créer de vrais revenus complémentaires et multiplier les investissements dans l’immobilier locatif, il est donc fondamental de maitriser les rouages de l’emprunt immobilier.

Sortir son cash est donc souvent une mauvaise idée… à une exception près !

Le seul cas où investir cash peut être intéressant

Investir cash est souvent une solution de facilité, et ce n’est pas la bonne. Néanmoins, il existe un cas dans lequel investir de cette manière peut-être une arme déterminante pour réussir un investissement.

Investir cash peut-être une arme de négociation très puissante pour faire fortement baisser le prix d’un bien et vous constituer un patrimoine rapidement. En effet, si vous investissez cash, cela veut dire que vous n’avez pas besoin de financement de la banque. Et concrètement, cela veut dire que vous pouvez ne pas mettre de condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit, dans le compromis de vente.

Vous vous engagez donc à acheter le bien quoiqu’il arrive.

Pour un vendeur, avoir la certitude de vendre peut être très intéressant si celui-ci est pressé ou s’il souhaite impérativement se débarrasser de son bien. De votre côté, vous pouvez tout à fait négocier cette certitude en demandant un rabais important sur le prix du bien.

Pour un vendeur qui est pressé de vendre, mieux vaut accepter une vente à 80 000€ plutôt qu’une offre à 100 000€ qui nécessite un crédit dont l’issue n’est pas certaine.

Dans ce, acheter cash peut être intéressant. Mais c’est probablement l’unique cas où c’est vrai. Dans tous les autres, emprunter est une meilleure idée, car cela vous permet de profiter de l’effet de levier.

Qu’est-ce que l’effet de levier

On appelle « effet de levier » le fait d’emprunter de l’argent (à la banque) qui va rapporter plus une fois qu’il est placé que ce qu’il coûte à rembourser.

L’effet de levier, c’est donc la différence entre ce que rapporte l’emprunt et ce qu’il coûte.

Pour illustrer cela :

Imaginons que vous empruntiez 100 000€ et que ces 100 000€ vous rapportent 10% par an, alors que le coût du crédit est de 2%.

Chaque année, le crédit va vous rapporter : 10%

Chaque année, le crédit va vous coûter : 2%

L’effet de levier, c’est la différence entre ces deux nombres, soit 10 – 2 = 8%

Dans quoi investir pour maximiser cet effet ?

L’effet de levier fonctionne pour tous les types d’investissements (location meublée, dispositif Pinel, location nue, location courte durée, centre-ville, etc.) tant que l’investissement que vous réalisez vous rapporte plus que ce que vous coûte le crédit. Exit, donc, les résidences principales…

Pour maximiser cet effet, il faut que l’investissement que vous réalisiez soit donc le plus rentable possible.

Si vous avez du mal à trouver des biens rentables, que vous n’avez pas le temps ou que vous aimeriez simplement déléguer cette tâche chronophage à un professionnel, nous vous recommandons la lecture de cet article qui présente notre programme Chasseur Privé.

Petit rappel : nous vous déconseillons d’acheter des programmes de « défiscalisation » type loi Pinel et autre. L’immobilier, ce n’est obtenir des réductions d’impôts ou des avantages fiscaux, c’est acheter des mètres carrés.

De plus, ce type de programme est souvent situé dans des endroits où la demande locative n’est pas si bonne que cela. A éviter, donc.

Pourquoi vous devez utiliser cet effet de levier

Là encore un exemple est la meilleure réponse.

Imaginons que vous disposiez de 10 000 € cash et que vous investissiez dans un bien immobilier à 10% de rentabilité. Cet investissement va donc vous rapporter 1000 € chaque année.

Cependant, 1000 € par an ce n’est clairement pas assez pour parler de revenus locatifs importants ou préparer sa retraite.

Si l’on veut augmenter ces revenus, il n’y a pas le choix : il faut emprunter et utiliser l’argent que la banque nous prête pour se créer des revenus complémentaires grâce à l’investissement immobilier.

Avec un emprunt de 100 000€ placé à 10%, on parle maintenant de 10 000€ de revenus fonciers par an.

Avec un emprunt de 200 000€ placé à 10%, c’est 20 000€ annuel.

Cet exemple montre à quel point il est nécessaire d’utiliser l’effet de levier pour s’enrichir.

Et pourquoi s’en priver ? Les taux d’emprunt étant tellement bas, il est facile de rembourser le crédit sans que celui-ci ne coûte un centime (rappel : ce sont vos loyers qui vont payer votre crédit).

Votre cash, c’est votre puissance de négociation !

Mais alors, que faire de votre cash si vous ne l’investissez pas ?

La réponse est toute simple : servez-vous de ce cash pour être en position de force face au banquier et négocier votre prêt. Il vous sera d’une grande aide pour obtenir votre prêt immobilier. Surtout si vous n’avez pas de CDI.

Votre épargne vous crédibilise et démontre au banquier que vous savez gérer votre budget.
De plus, le banquier pourra vous accorder le crédit immobilier pour faire venir ce cash dans sa banque. Il se dit « je lui donne un crédit, et en échange, il va placer son cash chez moi ».
Enfin, cela peut aussi vous permettre de mettre un apport pour l’achat du bien immobilier. Ce qui va rassurer le banquier. Mais nous vous conseillons de limiter cet apport au minimum, pour maximiser l’effet de levier.