Comment déléguer la gestion locative en toute sérénité ?

Être un investisseur immobilier, ce n’est pas seulement sélectionner un bien immobilier idéalement placé et avec une forte rentabilité.

Pour que la rentabilité de votre investissement immobilier soit réellement au rendez-vous, le bien immobilier doit être géré de manière optimale.

La gestion locative peut être effectuée soit directement par vous, soit en confiant la gestion à un tiers.

La gestion locative, c’est quoi ?

La gestion locative désigne l’ensemble des actes destinés à louer un bien immobilier :

La recherche et la sélection du locataire, l’entretien du bien immobilier, toutes les formalités obligatoires, etc…

Quant à la question de savoir qui doit se charger de cette gestion, il y a deux écoles : gérer soi-même ou déléguer la gestion locative.

Mais faire le choix de déléguer la gestion de son investissement peut être problématique pour certains.

À qui déléguer ? Comment être sûr de pouvoir faire confiance ?

Mais surtout à combien ça coûte réellement ?

Quel mode de gestion choisir ?

En tant que propriétaire-bailleur, vous avez trois options possibles pour assurer la gestion locative de votre bien immobilier :

• Tout faire vous-même.
• Déléguer une partie de la gestion à une tierce personne
• Déléguer l’intégralité de la gestion

Ce choix va s’effectuer selon différents critères.

Si vous êtes amené à effectuer des déplacements professionnels fréquemment et que vous êtes donc rarement disponible, vous serez certainement contraint de déléguer la totalité de la gestion locative de vos biens immobiliers.

Gérer soi-même

Certains propriétaires-bailleurs choisissent la première option afin de gérer exclusivement par eux-mêmes l’ensemble de la gestion locative de leurs biens immobiliers.

La principale raison est souvent économique.

En effet, en gérant eux-mêmes, les propriétaires font évidemment l’économie des frais de gestion locative qu’ils auraient dû payer à un tiers.

Cependant, le critère financier n’est pas forcément prépondérant pour les propriétaires-bailleurs qui font le choix de gérer par eux-mêmes.

C’est pourquoi, l’une des principales préoccupations des propriétaires-bailleurs qui optent pour cette solution, c’est de pouvoir garder le contrôle.

 

Pour gérer soi-même la location de son bien immobilier, il faut avoir un minimum de disponibilités, des biens immobiliers qui ne soient pas dispersés sur le territoire, avoir un minimum de connaissances et être organisé.

Cependant, faire le choix de gérer soi-même n’est pas nécessairement la solution idéale pour tout le monde.

En réalité, il n’y a pas de mauvais choix.

Il n’y a que des choix qui vous correspondent, en fonction des contraintes de votre vie professionnelle, de votre vie privée et de vos besoins.

Déléguer sa gestion locative

Déléguer la gestion de la location de son ou ses biens immobiliers peut être tout à fait pertinent dans un certain nombre de cas.

Il y a tout d’abord la raison la plus fréquemment avancée : le manque de temps.

Vous travaillez à temps plein, vous avez une famille à gérer, vous faites de nombreux déplacements professionnels, le temps que vous pourriez consacrer à la gestion locative est donc très réduit.

Il est parfois préférable de savoir déléguer.

Vous imposer cette contrainte supplémentaire, dans votre vie déjà bien remplie, pourrait être contreproductif.

En effet, si vos contraintes personnelles ou professionnelles sont trop importantes, vous pourriez être tenté d’accomplir les actes de la gestion locative rapidement, pour vous en débarrasser, et pouvoir ainsi vous concentrer sur vos autres impératifs.

Or, le risque est de passer à côté d’une réglementation à respecter, ou tout simplement vous conduire à un épuisement global, ce qui n’est bon pour personne.

Mieux vaut, dans ce cas, déléguer la gestion à quelqu’un de compétent et dont le travail est justement de se consacrer à ça. Vous pouvez aussi faire le choix de déléguer tout ou partie de la gestion locative, si vous êtes propriétaire d’un grand nombre de biens immobiliers.

En effet, si vous travaillez et que vous avez, en plus, à gérer de nombreux appartements, les choses peuvent se corser pour vous. Si vous avez des biens immobiliers en location courte durée, la demande de disponibilités est beaucoup plus importante, car le turn-over des locataires est très fréquent.

C’est parfois difficile, pour un propriétaire-bailleur, d’assurer seul ce type de gestion locative, particulièrement s’il travaille à côté.

Avoir recours à une agence peut alors être particulièrement pertinent.

 

Pour que cette gestion locative déléguée vous apporte de la sérénité et non des complications, il faut choisir quelqu’un de professionnel, de compétent et de réactif, mais aussi avec des tarifs abordables.

L’objectif de vos investissements est d’en tirer une rentabilité suffisante pour vous permettre d’en vivre librement, et ce rapidement.

Par conséquent, il ne faut pas que cette rentabilité soit trop fortement entamée par les frais de gestion demandés.

À qui déléguer la gestion locative ?

Le premier professionnel qui nous vient à l’esprit pour gérer la location de nos biens immobiliers est évidemment l’agent immobilier.

L’agent immobilier est un intermédiaire professionnel dans les transactions immobilières : achat, vente et location d’un bien immobilier. Il peut donc gérer la vie d’un bien immobilier de A à Z. La profession d’agent immobilier est encadrée par la loi HOGUET du 2 janvier 1970. L’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle, délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie, et renouvelée tous les 3 ans.

Il existe également des administrateurs de biens immobiliers. Les administrateurs sont également soumis à la professionnalisation de leur métier et à l’octroi d’une carte professionnelle, elle aussi renouvelable tous les 3 ans par les autorités préfectorales ou la Chambre de Commerce et d’Industrie.

Mais à la différence de l’agent immobilier, l’administrateur de biens immobiliers ne s’occupe ni de l’achat, ni de la vente de biens immobiliers. Il est donc un spécialiste de la gestion locative du bien immobilier.

Sa mission consiste à prendre en charge une mission de gestion locative à la demande d’un propriétaire-bailleur, mais aussi à chercher le logement idéal pour un locataire qui cherche à se loger.

Deux autres corps de métiers peuvent également assurer des missions de gestion locative. Il s’agit des notaires et de certains syndics d’immeuble. Dans ces deux cas, ce n’est pas leur cœur de métier et, par conséquent, tous les notaires n’acceptent pas d’endosser cette mission.

Les huissiers de justice sont également habilités à assurer la mission de gestion locative des biens immobiliers. Comme les notaires, tous ne le font pas et certains préfèrent rester centrés sur leur cœur de métier.

Attention cependant, l’huissier ne peut pas engager une procédure judiciaire à l’encontre d’un locataire dont il a la charge.

Il devra, pour cela, faire appel à un confrère territorialement compétent.

Les critères de sélection

 

Pour être certain de choisir la bonne personne, plusieurs critères sont nécessaires.

Tout d’abord, si vous optez pour des agents immobiliers ou des administrateurs de biens immobiliers, vérifiez qu’ils soient en possession de leur carte professionnelle et qu’elle soit toujours en cours de validité.

Mais vaut-il mieux dénicher un agent immobilier dans les grandes enseignes ou dans les petites agences immobilières de quartier ?

Le choix est parfois cornélien.

L’avantage des grands réseaux, tels que ORPI, CENTURY21 ou encore LAFORET, est qu’ils ont pignon sur rue. Vous pouvez être quasiment certain que leurs salariés disposent de leurs habilitations et qu’ils bénéficient de formations régulières.

Mais opter pour de petites agences immobilières a aussi du bon. Elles sont fortement ancrées dans le tissu local et connaissent généralement parfaitement bien le secteur, car elles sont souvent implantées depuis longtemps.

Quoi qu’il en soit, il est important de veiller à ce que l’agence sélectionnée, petite ou grande, bénéficie d’une réputation irréprochable et d’une solidité financière suffisante. D’autre part, privilégiez un interlocuteur bénéficiant d’une expérience de terrain déjà éprouvée.

Plus un administrateur immobilier ou un agent a pu être confronté, à travers son expérience, à des situations différentes, mieux il sera à même de répondre avec réactivité et pertinence aux problématiques de votre gestion locative.

Faites également très attention à un critère fondamental : il faut que le personnel soit en nombre suffisant dans l’agence immobilière pour que l’agent qui s’occupe de votre bien immobilier ait le temps de faire son travail correctement !

Il est également important de sélectionner un administrateur de biens ou un agent immobilier qui se situe à proximité du bien immobilier géré. Autre point crucial, n’hésitez pas à tester la réactivité du professionnel. Quelques petits tests très simples vous donneront une indication sur sa disponibilité : répond-il immédiatement à vos questions ?

Si vous l’appelez en son absence, vous rappelle-t-il rapidement ou devez-vous le relancer plusieurs fois ?

Tester sa réactivité et son suivi des dossiers est important.

Pour résumer, il faut trouver un agent ou un administrateur de biens immobiliers qui soit: disponible, expérimenté, proche géographiquement du bien, réactif, et qui accorde autant d’importance à la commercialisation d’un bien immobilier qu’à sa gestion.

Combien ça coûte ?

Une gestion locative de votre bien immobilier peut vous coûter entre 5 % et 10 % du montant des loyers encaissés, selon les options choisies.

S’ajoutent à ce tarif les honoraires de mise en location et les frais supplémentaires pour une assurance en Garantie de Loyer Impayé que vous pouvez souscrire directement auprès de l’agent immobilier ou de l’administrateur de biens immobiliers.

Vous devez absolument faire réaliser plusieurs devis, avec des niveaux de prestations identiques, avant de vous lancer et de signer un mandat de gestion.

Seules les études attentives et les comparaisons de différents devis pourront vous donner une idée précise du meilleur prestataire, en termes de rapport qualité /prix, des prestations.

Quoi qu’il en soit, il faut parvenir à trouver le délicat équilibre entre conserver une jolie rentabilité et gagner en sérénité avec la gestion locative.

Faites très attention au tarif proposé pour la gestion locative de votre immobilier. Si les frais sont trop lourds, vous serez perdant sur tous les fronts : en rentabilité, mais aussi en sérénité, car vous serez frustré de conserver un bien immobilier qui ne vous rapporte rien.

A l’inverse, il faut vous méfier des tarifs low-cost, qui trop souvent, s’accompagnent de services low-cost eux aussi.

Vous avez maintenant toutes les cartes en mains pour faire le choix le plus pertinent pour vous.