Planification et évaluation de la SCI

Définition

Vous êtes à la recherche d’une solution efficace pour optimiser la gestion de vos biens immobiliers ?

Vous pouvez les acquérir via une Société Civile Immobilière (SCI).

La SCI est une société permettant l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier par plusieurs personnes (amis, famille, associés, etc..)

Par ses nombreux avantages sur les plans juridique et financier, cette forme de société est de plus en plus utilisée par les investisseurs.

Pourquoi la SCI connaît-elle un tel succès ?

Pourquoi est-ce un outil puissant pour bâtir son patrimoine immobilier ?

Nous essayerons de répondre à cette question.

Catégories

La SCI est parfaitement adaptée à la gestion immobilière.

Il en existe différentes catégories :

  • SCI de construction-vente
  • SCI d’attribution
  • SCI de jouissance à temps partagé
  • SCI de location

La SCI de location est la forme la plus courante. Elle permet d’acquérir et de mettre en location un bien immobilier à plusieurs.

La SCI de location

Pour qu’une SCI puisse exister, il faut qu’elle soit composée de plusieurs personnes, deux au minimum.

Les personnes appartenant à la SCI sont nommées « associés ». La loi ne prévoit pas un nombre maximum d’associés. Les associés doivent également désigner parmi eux un gérant, chargé de représenter la société.

L’importance de chaque associé dans la SCI dépend de son apport dans la création de la société.

Cet apport confère un certain nombre de parts au sein de la SCI, qui est proportionnelle à l’apport de chacun des associés.

L’apport peut être financier ou en nature.

2 associés se sert la main pour conclure une SCI

Les statuts

Pour valider la création d’une SCI, il faut impérativement rédiger des statuts avec tous les détails sur la société et son règlement intérieur.

Les statuts doivent être impérativement rédigés par écrit.

En règle générale, ils doivent mentionner :

  • le nombre d’associés
  • le capital social de la société
  • sa durée, son fonctionnement
  • la désignation du gérant, les pouvoirs du gérant
  • les modalités de transmission des parts, et toute autre information pertinente

La rédaction des statuts peut être laissée à la responsabilité des associés.

Cependant, le recours à un professionnel du droit, tel qu’un notaire ou un avocat, est vivement conseillé.

Attention ! Une SCI sans statut peut en effet être considérée comme inexistante.

L’identité

Les statuts de la SCI lui donnent une identité : ils précisent sa durée de vie, sa dénomination sociale, son siège social, son activité, son capital social et son option fiscale.

Par défaut, la durée de vie de la SCI est de 99 ans. Toutefois, une durée moins longue peut être prévue dans les statuts.

Les statuts doivent également donner une dénomination sociale à la SCI.

Le nom est obligatoire et il doit respecter quelques règles : il doit être facile à prononcer et à écrire, relativement court, il ne doit pas être contraire aux bonnes mœurs ou à la morale et il ne doit pas être déjà existant.

Vous devez également donner à la SCI un siège social. Il peut être le lieu de résidence principale de l’un des associés.

La seule condition est que ce lieu soit situé sur le territoire français. Les statuts doivent également préciser l’activité de la société. Par définition, son activité est civile. Elle ne peut donc pas être commerciale.

Enfin, la Société Civile Immobilière doit déterminer son capital social dans ses statuts.

Il s’agit du montant total de l’apport des associés à la création de la SCI. Ce montant est libre et il n’existe aucun minimum ou maximum.

L’option fiscale

Votre SCI devra également choisir une option fiscale dans ses statuts.

En effet, une SCI peut être imposée soit à l’impôt sur les revenus (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).

En l’absence de choix clairement exprimé, la SCI est déclarée soumise à l’IR.

Cela signifie que ce n’est pas la société qui est imposée, mais les associés. C’est pourquoi on parle de « transparence fiscale ». Chaque année, la SCI distribue des dividendes aux associés, en proportion de leurs parts.

Ces dividendes correspondent aux bénéfices et ils seront à déclarer par les associés dans leur déclaration personnelle de revenus.

L’imposition sera alors fonction du taux marginal d’imposition personnel de chaque associé. La SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans ce cas, les associés ne sont fiscalisés à titre personnel que si les dividendes sont effectivement distribués.

Si les dividendes restent dans la SCI, seul le bénéfice net de la SCI est soumis à l’impôt selon le barème des impôts sur les sociétés.

deux personnes calcules fiscalités sci

L’officialisation

Il existe un certain nombre de formalités afin d’officialiser la création de la société. Tout d’abord, les statuts de la société doivent être enregistrés auprès de l’administration fiscale, et au service de la recette des impôts.

Il faut également déposer les statuts au Centre de Formalité des Entreprises.

Ensuite, la SCI doit faire l’objet d’une publication dans le journal d’annonces légales du département de son siège social. Enfin, la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés.

Le fonctionnement

La Société Civile Immobilière fonctionne grâce à son gérant et aux assemblées générales annuelles, obligatoires pour entériner les comptes et les décisions. Enfin, une comptabilité rigoureuse est essentielle.

Le gérant de la SCI peut avoir tout pouvoir entre ses mains, et ainsi engager la SCI vis-à-vis des tiers. Il faut donc convenablement encadrer ses pouvoirs dans les statuts.

Il est possible de changer de gérant au cours de la vie de SCI, toutefois, cela implique un coût financier de quelques centaines d’euros à prendre en compte.

Les associés peuvent également « licencier » le gérant s’ils ne sont pas en accord avec lui, mais il faut que la révocation soit effectuée par la majorité des parts de la SCI.

Lors des assemblées générales, les associés votent les décisions. Ils ont le droit d’exiger du gérant de fournir toutes les informations dont il dispose, pour prendre leur décision de vote. Si le gérant ne se soumet pas à cette exigence, il engage sa responsabilité.

Les obligations

Parmi les obligations de la SCI, la comptabilité tient une place centrale. Elle doit être officielle et respecter scrupuleusement toutes les règles comptables. Le recours à un comptable est nécessaire.

Autre obligation de la SCI : la tenue d’une assemblée générale annuelle, au minimum une chaque année. C’est l’occasion de récapituler ce qui s’est passé dans l’année, de revoir les comptes et de prendre les décisions pour les travaux ou actions à venir.

Généralement, les décisions sont prises à l’unanimité, sauf s’il en a été décidé autrement dans les statuts. L’assemblée générale doit faire l’objet d’un procès-verbal relatant les points du jour et les décisions prises.

En l’absence de tenue des assemblées et de la comptabilité, la SCI peut être assimilée à une société fictive et être déclarée inexistante.

Avantages par rapport à l’indivision

 La Société Civile Immobilière est parfaite lorsque vous souhaitez acheter à plusieurs, que ce soit entre concubins, entre amis, ou en famille.

L’achat à plusieurs en SCI est plus avantageux qu’en indivision. Pour rappel, l’indivision est un régime dans lequel des personnes peuvent devenir propriétaires d’un bien immobilier en commun.

Dans le cadre de la SCI par exemple, les associés sont considérés en fonction de leur nombre de parts dans la société, donc celui qui a 80% dans la SCI aura plus de poids que celui qui n’a que 20%. Dans l’indivision, tous les indivisaires sont traités à égalité, ce qui peut engendrer des tensions.

De plus, en cas de vente ou si l’un des associés veut sortir de la SCI, il doit le faire selon ce qui a été défini dans les statuts. Alors qu’en indivision, il peut en sortir à tout moment, et si les autres indivisaires n’ont pas les moyens de racheter sa part, la vente se fait d’office.

D’ailleurs, acheter en SCI permet d’augmenter votre capacité d’achat. Acheter à plusieurs vous permet évidemment d’avoir la capacité d’investir dans un bien immobilier plus important, tel qu’un immeuble ou un appartement à fort potentiel patrimonial, situé dans une grande métropole ou en plein centre d’une ville cossue.

Associés de SCI en meeting

Transmission de son patrimoine

 L’autre intérêt de la Société Civile Immobilière se situe dans la transmission de votre patrimoine.

Premièrement, la SCI facilite la transmission à sa descendance, dans la mesure où il est plus simple de partager des parts de sociétés, plutôt que des biens immobiliers.

Vous pouvez également scinder l’usage du bien (usufruit) et la propriété (nue-propriété), et donc transmettre des parts de la SCI à vos enfants, tout en conservant la jouissance du bien et les revenus locatifs qui en sont issus.

Mais l’inverse est possible également. Vous pouvez donc conserver les parts, mais en donner la jouissance ou les revenus à vos enfants.

La SCI permet également de protéger le conjoint survivant en cas de décès et, enfin, de réduire considérablement l’impact fiscal des droits de mutation en cas de décès.

Moins d’impact fiscal personnel

Il peut être avantageux, si les associés sont fortement imposés à titre personnel, d’opter pour un achat en SCI avec option fiscal à l’IS (impôt sur les sociétés).

En effet, sous cette forme, si les dividendes de la SCI ne sont pas distribués en fin d’année aux associés, ceux-ci ne subissent pas d’imposition personnelle sur les revenus issus des locations. Ils peuvent alors différer la distribution de leurs dividendes à un moment où leur rémunération personnelle aura diminué. Ils peuvent également réinvestir les dividendes dans l’achat d’un autre bien immobilier.

La Société Civile Immobilière à l’IS (impôt sur les sociétés) est intéressante d’un point de vue fiscal, sauf en matière d’imposition des plus-values. En effet, en cas de vente du bien immobilier détenu dans une SCI à l’IS, la plus-value de la vente est soumise au régime des plus-values professionnelles.

Ce régime est moins intéressant que le régime des particuliers. Par conséquent, c’est intéressant uniquement si vous n’avez pas l’intention de vendre le bien, ou si vous ne pouvez pas en espérer une forte plus-value.

Dans tous les cas, il y a des avantages fiscaux mais il faut être extrêmement prudent avant d’opter pour un régime fiscal ou un autre : le choix de l’option à l’IS est irrévocable.

Conclusion

Si vous souhaitez acheter des biens immobiliers avec d’autres personnes, gardez bien à l’esprit qu’investir à travers la création d’une SCI peut s’avérer un choix gagnant.

Que ce soit pour de la location meublée, de courte durée, commercial, des studios ou tout autre investissement locatif, l’investissement en SCI a un réel avantage pour un investisseur immobilier rentable.

A vous de décider !

 

Vous souhaitez en apprendre davantage sur la SCI ? Notre guide "pourquoi et comment investir en SCI" pourrait vous intéresser.

2 réponses
  1. Damien
    Damien dit :

    Bonjour,
    J’envisage plusieurs achats immobiliers.
    Les 3 biens en vue ont tous une rentabilité superieure à 12% (lots de plusieurs locaux pro pour les 3) mais un coût global de 850000.
    Malgres cela ma banque me dit que je serai limité par mon taux d’endettement, même en SCI sous holding. Ce qui me limite a une capacité d’emprunt de seulement 500000€.
    Il y a un moyen, un montage, qui éviterait de prendre en compte mon taux d’endettement personnel?

    Dans l’attente de votre réponse

    Bien cordialement
    Damien Varennes

    Répondre
    • L'équipe Objectif Libre et Indépendant
      L'équipe Objectif Libre et Indépendant dit :

      Bonjour,
      Tout d’abord, merci pour l’intérêt porté à cette article !

      Voici quelques éclaircissements qui, nous l’espérons pourront vous aider :

      Sachez que pour analyser la capacité d’emprunt d’une SCI, la banque analyse la capacité d’emprunt des associés de la société.
      Chacun d’entre eux doit prouver ses revenus afin que la banque puisse calculer leur capacité d’endettement.

      Il est important de trouver la banque et le bon conseiller qui vous fera confiance.
      N’hésitez surtout pas à multiplier les rendez-vous avec des banques différentes pour maximiser vos chances d’obtenir votre prêt.
      Pensez également à faire appel à un courtier.

      Par ailleurs, sachez que dans le cadre de notre formation Refinancement, vous pouvez avoir accès à notre expert qui vous partage tout ce qu’il sait sur les rouages du système bancaire et l’envers du décor des banques.

      Grâce à ses précieux conseils, vous pourrez négocier l’obtention de vos prêts bancaires aux meilleures conditions ou même les renégocier avec n’importe quel banquier en face de vous.

      Vous avez accès à son réseau de courtier dans toute la France avec les frais de courtage négociés : 0,5 % du prêt, et plafonné à 1.000 euros pour le premier projet !

      N’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact si vous souhaitez en savoir plus à ce sujet ;).

      Nous restons à votre disposition pour toute question et nous vous souhaitons une agréable journée.
      Bien à vous,
      L’équipe Objectif Libre et Indépendant

      Répondre

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