Atteignez l'indépendance financière et reprenez le contrôle de votre temps
Catégorie : Finance
Maîtriser ses Finances : Stratégies d’Investissement et Gestion de Patrimoine
Prendre le contrôle de son avenir financier demande plus que de la simple épargne. Que vous fassiez vos premiers pas en Bourse, que vous cherchiez à optimiser votre fiscalité ou à comprendre l’impact des nouvelles technologies comme l’IA sur les marchés, nos analyses vous donnent les clés pour bâtir un portefeuille résilient et performant.
Investir dans l’immobilier, tout le monde croit savoir ce que c’est :
– Acheter un bien – Le louer – Se servir des loyers pour rembourser la banque. Si c’était cela la méthode, tout le monde serait riche.
En réalité, les gens ne comprennent PAS le principe DE BASE de l’investissement qui mène au succès.
Erreur 1 : Penser qu’il est normal de « mettre de sa poche »
Exemple : Paul achète son premier appartement pour lequel il doit rembourser 600 euros par mois pendant 20 ans et qu’il va louer 500 euros par mois.
Paul explique à ses amis : « c’est bien, je ne rajoute que 100 euros, c’est comme une épargne forcée ».
Oui, mais dans « épargne forcée » il y a… « forcée ».
En réalité, loin de conquérir sa liberté, Paul vient de s’ajouter une dépense supplémentaire chaque mois. Or, il n’aura peut-être pas toujours ni les moyens ni l’envie d’y faire face.
Il a de plus fortement augmenté son endettement. Dans ces conditions il ne sera pas possible de faire un autre investissement. Encore moins un troisième. Paul est bloqué !
Et ce n’est pas tout. Il a aussi négligé l’erreur numéro 2.
Erreur 2 : Ne prendre en compte que les loyers
Si nous reprenons le cas de Paul, il devra payer la taxe foncière. Il devra aussi assurer son bien (assurance propriétaire non occupant). Et il devra ponctuellement faire des travaux, petits ou gros.
Il paiera donc bien plus que 100 euros par mois.
Ce que Paul doit faire pour avancer vers la liberté et l’indépendance financière
Il doit faire en sorte que le loyer soit bien supérieur aux mensualités de crédit.
Pour une mensualité de 600 euros à rembourser à la banque, le loyer perçu par Paul doit-être de 900 euros au minimum ! C’est primordial. – Loin de l’enchaîner, ce type d’investissement le rend plus riche – Il permet de ne pas supprimer sa capacité d’endettement et donc de pouvoir faire rapidement d’autres opérations – Paul avancera à grands pas vers l’indépendance financière« Ce n’est pas possible »
Si ! C’est possible. Je n’ai d’ailleurs fait que cela. La vérité est que ce n’est pas aussi « facile » que d’acheter le premier bien immobilier venu.
Obtenir un prêt immobilier sans apport est l’un des enjeux principaux des investisseurs immobiliers.
En effet, obtenir un prêt immobilier sans apport revient à maximiser l’effet de levier, et c’est ce que recherchent tous les investisseurs. Mais obtenir un prêt immobilier sans apport demande une certaine préparation, car il est rare que les banquiers sautent de joie à l’idée de vous octroyer un crédit dans ces conditions, surtout si vous êtes primo accédant.
Néanmoins, même si cela est difficile, ce n’est pas impossible. Le but de cet article est de vous donner les bonnes pratiques pour vous aider à maximiser vos chances d’obtenir votre crédit immobilier sans apport personnel, et dans les meilleures conditions possibles.
Comment obtenir votre prêt immobilier sans apport : la banque à choisir
La première réponse, la plus évidente, est de commencer par aller voir votre banque traditionnelle. Celle dans laquelle vous avez déjà vos comptes.
Mais est-ce réellement une bonne idée ? Eh bien, à vrai dire, cela dépend.
Les banques ont un gros avantage, et un gros défaut.
Elles sont souvent prêtes à tout pour vous séduire, mais se désintéressent de vous lorsqu’elles ont l’intégralité de la relation client. Si vous êtes déjà client d’une bonne partie des produits que la banque peut vous proposer, alors vous ne l’intéressez plus vraiment. Elle n’aura pas envie de faire d’efforts pour vous garder. Et elle peut donc refuser votre demande de crédit, alors même que vous êtes client depuis des années !
A l’inverse, si vous allez voir une banque dont vous n’êtes pas client, il est possible que celle-ci soit prête à faire plus d’efforts pour vous accorder votre crédit, vu qu’elle souhaitera vous avoir comme client.
Banque régionale ou banque nationale
Nous avons remarqué, au fil des années, que les banques dites « régionales » pouvaient être une bonne piste pour commencer votre recherche de financement.
Même si ces banques ont une vitrine médiatique plus faible que leurs grandes sœurs nationales, elles ont l’avantage d’avoir une prise de décision bien plus décentralisée, ce qui peut permettre à votre dossier de crédit de remonter plus haut et plus rapidement dans la hiérarchie bancaire, si besoin était.
Pour conclure sur ce point, il n’y a pas de règle absolue à connaître concernant le choix de la banque.
Il est en revanche important de voir plusieurs banques différentes pour comparer les propositions et choisir la meilleure.
Quel prêt immobilier pour quel salaire
C’est une question qui revient très souvent : « combien puis-je emprunter avec mon salaire ? »
La réponse à cette question dépend principalement de votre taux d’endettement. Pour rappel, les banques ne prêtent quasiment jamais quand votre taux d’endettement est supérieur à 1/3 de vos revenus (33%). C’est l’un des nombreux petits secrets que votre conseiller bancaire ne vous donnera pas
Pour affiner votre capacité d’emprunt et anticiper le coût total du financement, il est aussi utile de suivre l’évolution du taux crédits immobilier, surtout avant de déposer un dossier de prêt.
Concrètement, cela veut dire que les mensualités que vous remboursez chaque mois ne doivent pas être supérieures à 1/3 de vos revenus nets.
Voici un exemple en image
Si vous souhaitez plus d’informations sur le sujet nous vous recommandons de visiter le site de credixia
Première étape pour obtenir un prêt immobilier sans apport : préparez vos comptes.
La première chose à faire lorsque l’on souhaite investir est de commencer à se préparer au minimum 3 mois (6 étant l’idéal) à l’avance, cette préparation consistant à avoir un « compte bancaire nickel ».
Mais qu’est-ce que cela veut dire « avoir des comptes nickel » ?
La première chose est de ne surtout pas être débiteur pendant les 6 mois précédant le RDV à la banque pour demander votre emprunt immobilier. Concrètement, cela veut dire qu’il ne faut jamais être dans le rouge. Vous ne pouvez pas vous permettre d’aller voir la banque alors qu’il vous arrive de finir certains mois à découvert.
La deuxième chose est qu’il ne faut pas avoir de dépenses de jeux de hasard, de casino, de poker, de paris sportifs, etc. Le banquier n’aime pas trop ce genre de choses, car pour lui cela veut dire que vous avez un comportement « à risques » et que vous êtes susceptible de ne pas pouvoir rembourser votre emprunt jusqu’au bout.
La troisième chose est d’essayer de mettre de l’argent de côté tous les mois. Même si ce n’est que 20 euros, c’est déjà un bon début et cela montrera à la banque que vous êtes quelqu’un de sérieux et de responsable (deux qualités que la banque apprécie lorsqu’il s’agit de prêter de l’argent à quelqu’un).
L’astuce à connaitre : pour mettre de l’argent de côté, faites des virements depuis votre compte courant vers votre compte épargne et prenez soin de nommer le virement « épargne ». Le banquier remarquera ce genre de petites choses et y sera sensible.
Deuxième étape pour obtenir un prêt immobilier sans apport : préparez-vous vous-même.
Après vos comptes bancaires, c’est à votre tour de vous préparer.
Vous allez devoir commencer par vous former sérieusement sur l’immobilier. Fiscalité, réglementation, demande locative, rentabilité, vous devez tout savoir et maîtriser à la perfection.
Vous ne pouvez pas vous permettre d’ignorer le moindre élément, de ne pas savoir répondre à la moindre question du banquier. Si celui-ci vous parle de diagnostics techniques, de travaux, ou remet en cause vos chiffres, vous devez pouvoir lui répondre point par point. Vous devez apparaitre comme un véritable professionnel qui maîtrise parfaitement son dossier et le monde de l’investissement immobilier.
Ensuite, préparez un dossier de demande de prêt complet dans lequel vous allez exposer chaque aspect de votre projet. Incluez-y :
Une photo de vous (qui fait sérieux et en bonne qualité)
Votre CV et CV d’investisseur
Des photos du bien ou du projet
Une présentation générale du bien (localisation, date de construction/rénovation, etc.)
Tous les chiffres du projet : prix du bien, honoraires du notaire, montant des travaux (avec les devis !), baux des locataires existants si c’est le cas, etc.
Le statut juridique avec lequel vous comptez acheter
Le type de location que vous prévoyez de faire (nue, meublée, courte durée, colocation…etc.)
Une analyse chiffrée de la rentabilité et des revenus fonciers attendus.
Un tableau comptable prévisionnel
Une fois que votre dossier est complet, faites-le relire, corriger, et imprimez-le pour pouvoir le présenter au banquier lors de votre RDV.
Enfin, le jour du RDV, venez bien habillé et propre sur vous. Nous insistons sur ce point qui est très important.
Vous n’avez qu’une seule chance de faire une bonne première impression, alors ne la gâchez pas. Venir bien habillé montrera tout simplement au banquier que vous avez pris la mesure de ce que vous venez lui demander.
Troisième étape : à qui faut-il s’adresser pour obtenir un prêt immobilier sans apport
Avant de pouvoir réellement négocier, vous devez trouver le bon interlocuteur. Et, en général, le meilleur interlocuteur sera le directeur d’agence. C’est lui qui a le plus de pouvoir pour appuyer votre dossier plus haut si besoin est, et c’est généralement la personne de l’agence qui a le plus d’expérience. Si vous projetez d’investir en SCI (pour tout connaitre sur la SCI, nous vous conseillons la lecture de cet article), il est également souhaitable de vous orienter directement vers un conseiller pour les professionnels, lorsque cela est possible.
De manière générale, essayez d’éviter le plus possible les RDV avec les conseillers « classiques » ou de l’accueil. Même si ceux-ci peuvent être d’excellents interlocuteurs, ils sont en général cantonnés aux prêts pour résidence principale et ne comprennent pas toujours le monde de l’investissement immobilier.
Mais comment s’adresser au directeur d’agence ?
C’est là qu’est toute la difficulté. Lorsque vous allez prendre RDV pour une demande de crédit, il est fort probable que la personne de l’accueil vous oriente vers un conseiller classique. Et c’est normal ! Son rôle est de filtrer les demandes pour ne pas surcharger son directeur de RDV.
Vous pouvez alors lui expliquer que :
Votre projet est basé sur des montants très importants qui demandent l’intervention de la part de quelqu’un ayant beaucoup de latitude dans la prise de décisions.
Vous avez l’habitude d’être suivi par un directeur, et que vous aimeriez continuer ainsi.
Votre projet est complexe, et qu’il vous faut un interlocuteur expérimenté.
Bon à savoir : Si vous avez des RDV avec plusieurs banques, ne commencez jamais vos RDV en posant directement sur la table l’offre de prêt rédigée par la banque concurrente à celle que vous venez voir. C’est le meilleur moyen de braquer votre interlocuteur.
Quatrième étape : ce que vous pouvez proposer à la banque en échange
Vous l’avez compris, pour obtenir ce que vous voulez, vous allez devoir négocier.
Mais qui dit négociation dit compromis. Et, pour obtenir ce compromis, vous allez peut-être devoir proposer certaines choses, voire même céder à certaines conditions que les banques demandent.
Les assurances
Les banquiers aiment les assurances, car c’est un produit qui rapporte beaucoup. Proposer au banquier de prendre une ou plusieurs assurances chez lui en échange de l’obtention d’un crédit est donc une bonne stratégie. Vous pouvez notamment lui proposer de prendre une assurance pour :
Le bien que vous allez acheter
Votre habitation
Votre véhicule
Vos biens électroménagers (téléphone notamment)
Vos moyens de paiement.
Placer une partie de votre épargne
Si le banquier vous demande de mettre de l’apport pour vous octroyer votre crédit, proposez-lui plutôt de placer tout ou partie de votre épargne sur un compte que vous allez ouvrir chez lui.
Cela intéressera le banquier pour 2 raisons :
Vous lui prouvez que vous savez épargner et que vous êtes sérieux
Vous lui permettez de placer cette somme d’argent sur les marchés financiers.
Avoir des liquidités intéresse donc énormément les banques, et c’est un facteur que vous ne devez pas sous-estimer.
Nantir une somme
Le nantissement est une variante du point précédent. La seule différence est que, lorsque vous nantissez une somme, vous la bloquez sur un compte pendant toute la durée de votre crédit (bien que la durée de nantissement soit parfois négociable). Cela offre au banquier les mêmes avantages que cités précédemment, mais sur une plus longue durée.
Attention toutefois, car nantir une somme n’est pas une décision à prendre à la légère. Veillez donc à bien y réfléchir auparavant.
Domicilier votre salaire
Une autre chose qui peut intéresser le banquier est que vous choisissiez sa banque pour y domicilier votre salaire. Concrètement, cela veut dire que vous allez faire virer votre salaire sur ce compte. Pour le banquier cela est très rassurant, car cela lui assure une rentrée d’argent constante sur le compte.
Ouvrir un compte
C’est l’un des grands classiques de la négociation bancaire. Proposez à votre banquier d’ouvrir un compte courant chez lui, et prenez un moyen de paiement, notamment une carte bancaire. Cela intéresse le banquier, car les frais de gestion de compte et les moyens de paiement sont l’une des sources de revenus les plus rentables pour la banque
Conseil sur la négociation
Pour obtenir votre prêt dans les conditions que vous voulez, vous allez devoir négocier. Et, pour négocier efficacement, vous ne devez pas parler au banquier. Vous devez parler à l’Homme. La négociation, c’est une discussion. Ne la commencez pas en vous arc-boutant sur quelques clauses de détails.
Commencez par expliquer à quel point ce projet vous tient à cœur. Rassurez-le en lui montrant votre sérieux, en lui parlant de votre expérience d’investisseur. Et surtout, laissez-le parler ! Il n’est pas rare que le banquier soit enclin à vous proposer certaines choses avant même que vous lui demandiez. C’est toujours cela de moins que vous aurez à négocier.
Les clauses à négocier pour votre prêt immobilier
Depuis le début de cet article, nous parlons d’obtenir votre prêt immobilier sans apport, car c’est la situation rêvée de beaucoup d’investisseurs.
Mais il arrive qu’obtenir son prêt immobilier sans apport soit difficile, même pour les bons dossiers avec une bonne situation financière.
Alors que faut-il faire ?
Voici notre conseil :
Si vous sentez que la banque ne vous prêtera jamais si vous ne mettez pas d’apport, mettez-le.
Mais, en échange, demandez au banquier d’avoir une clause de remboursement différé.
Le remboursement différé, c’est le fait de ne commencer à rembourser votre crédit que 2 ou 3 ans après l’avoir obtenu.
Ce remboursement différé peut être de deux sortes :
Différé total : vous ne remboursez rien pendant X années.
Différé partiel : vous ne remboursez que les intérêts pendant X années, avant de rembourser classiquement vos mensualités.
Cette clause est très intéressante à négocier, car elle vous permet de reconstituer rapidement l’apport que vous auriez pu avoir à mettre pour obtenir votre prêt.
La clause de modularité
La clause de modularité est une autre clause qu’il est intéressant d’obtenir. Cette clause permet de moduler la durée de votre prêt pour en obtenir un rééchelonnement.
La clause de remboursement anticipé
Cette clause permet de rembourser votre prêt de manière anticipée, sans payer de frais supplémentaires. C’est une clause qu’il est intéressant de négocier, car il peut arriver un moment de votre vie où vous aurez la capacité / le besoin de rembourser votre prêt plus vite. Une clause intéressante à avoir, donc.
Les frais de dossier
Ce n’est pas une clause à proprement parler, mais cela fait partie des frais annexes que vous pouvez négocier. En effet, lorsque vous souscrivez un crédit, les banques vous facturent en général des frais de dossier à hauteur d’environ 1% du montant emprunté.
Mais vous pouvez totalement négocier, pour que la banque vous offre ces frais de dossiers.
Les frais de notaire
Les banques acceptent très rarement de financer les frais de notaire. Vous pouvez néanmoins essayer de le demander, ce qui vous permettrait d’obtenir un financement à 110 %. Attention toutefois, car cela vaut rarement la peine d’en faire un « casus belli ». Mieux vaut concentrer vos efforts sur le fait d’emprunter sans apport.
Et les courtiers, dans tout ça
Prendre un courtier en prêt peut être une bonne idée si vous pensez que votre dossier va être difficile à défendre, ou que vous n’avez pas de temps à consacrer à la recherche d’un crédit.
L’avantage des courtiers est qu’ils ont généralement un bon réseau et savent à l’avance quelles banques démarcher en fonction de votre dossier.
Combien coûte un courtier
Les frais d’un courtier sont variables, mais vous pouvez compter en général 1% du montant du prêt total.
Attention néanmoins. Ce n’est pas parce que vous avez confié votre dossier à un courtier, aussi bien soit-il, que vous ne devez pas vous intéresser à ce qu’il se passe. Les exemples de courtiers peu ou pas sérieux ne manquent pas. Vous devez donc toujours vous assurer que ce dernier fait bien son travail et ne laisse pas votre dossier pourrir sur un coin de table. Comme vous le savez, on n’est jamais aussi bien servi que par soi-même.
Que faire en cas de refus de la banque
Pas de panique, il est « normal » d’essuyer des refus. Il est rare d’obtenir un prêt du premier coup. Ne perdez donc pas espoir, et contentez-vous de prendre RDV dans une autre banque.
Bon à savoir : il est tout-à-fait possible d’aller voir plusieurs agences différentes appartenant à la même banque. Il arrive régulièrement que l’agence A accepte de vous accorder un prêt, là où l’agence B a refusé. Et ce alors même que les deux banques appartiennent au même réseau national.
Et la raison derrière cela peut être simplement liée au fait que vous vous serez mieux entendu avec votre interlocuteur de l’agence A, et que celui-ci aura plus envie de défendre votre dossier.
Conclusion
Trouver un financement bancaire est souvent un parcours du combattant et ce, même pour un investisseur chevronné. C’est donc une étape cruciale qu’il ne faut pas négliger pour réussir ses investissements. Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour réussir, nous vous conseillons vivement de vous inscrire à notre newsletter gratuite pour recevoir encore plus de conseils sur l’investissement.
Vous avez envie d’investir en bourse mais vous ne savez pas comment faire ? Voici les 3 étapes qui vont vous permettre de vous lancer dans l’investissement boursier de manière ultra-simple et rapide :
Première étape : S’inscrire sur un courtier en ligne
Investir en bourse n’a jamais été aussi simple. Auparavant, vous deviez vous déplacer physiquement dans votre banque pour pouvoir acheter des produits en bourse. Aujourd’hui, en quelques clics, vous pouvez vous inscrire et faire vos premières opérations rapidement.
La question que l’on peut se poser est : quel courtier en ligne choisir ?
Il existe de nombreux courtiers en ligne disponibles. Les deux critères les plus importants sont :
les frais de courtage, c’est-à-dire ce que le courtier en ligne va ponctionner pour faire passer des ordres,
la qualité et la disponibilité du service client.
De plus, si vous voulez bénéficier d’un avantage fiscal, il faut vérifier si le courtier en ligne est habilité à ouvrir un PEA (Plan d’Epargne en Actions).
En ce sens, nous pouvons vous recommander Bourse direct. De notre expérience, les frais de cette plateforme sont faibles et vous avez la possibilité d’ouvrir un PEA (donc de tirer parti d’un avantage fiscal).
Dans le cas où vous ne voulez pas ou vous ne pouvez pas ouvrir un PEA, nous vous conseillons le courtier en ligne Degiro qui a les frais de courtage les plus bas du marché et un service client de très bonne qualité.
Deuxième étape : Construire votre portefeuille boursier
La deuxième étape du processus est de construire un portefeuille équilibré.
Quelles sont les caractéristiques d’un portefeuille équilibré ?
Diversification : vous devez investir dans des secteurs variés et dans différentes zones géographiques.
Régularité : vous devez investir régulièrement (1 fois par an minimum) pour lisser le risque.
Prudence : vous devez faire attention à ne jamais investir dans un produit que vous ne comprenez pas. De plus, faites attention aux frais de gestion qui peuvent être très importants sur certains produits.
Patience : vous devez investir continuellement même (surtout) si une crise économique survient.
Troisième étape : Passer des ordres en bourse
Pour détenir un produit boursier (une action par exemple), il faut passer un ordre en bourse.
Qu’est-ce qu’un ordre ?
Lorsque vous passez un ordre en bourse, vous transmettez à l’intermédiaire (courtier en ligne) les modalités d’achat, ou de vente, pour acquérir, ou se séparer, d’un produit.
En prolongeant cette lecture, investir en bourse est approfondi dans notre article complémentaire, avec des angles utiles pour votre parcours.
Nous allons voir en pratique comment réaliser un ordre d’achat :
D’abord, il faut vous connecter sur votre courtier en ligne (pour cet exemple nous avons pris Degiro).
Ensuite vous devez renseigner le nom ou le code ISIN du produit que vous souhaitez acheter.
Qu’est-ce que le code ISIN ?
C’est un code à 12 caractères permettant l’identification des valeurs mobilières (actions, obligations, ETF …). Chaque valeur mobilière possède son propre code ISIN. Ainsi, vous pouvez retrouver facilement une action quel que soit le courtier que vous utilisez.
Une fois que vous avez trouvé le produit que vous voulez, cliquez sur le bouton acheter ou vendre en fonction de votre situation.
Continuez la procédure en indiquant le montant, la quantité, la durée de validité de l’ordre.
Vous pouvez passer plusieurs types d’ordre. Ce que nous vous recommandons est l’ordre à cours limité.
Qu’est-ce que l’ordre à cours limité ?
Lorsque vous passez un ordre à cours limité, vous indiquez le prix d’achat ou de vente. L’ordre sera exécuté uniquement si une autre personne achète ou vend au prix que vous avez décidé. C’est le type d’ordre le plus utilisé car il permet de déterminer le prix d’achat ou le prix de vente de votre action.
Enfin, il ne vous reste plus qu’à choisir la limite de votre ordre à cours limité.
Comment choisir la limite de l’ordre à cours limité ?
Pour choisir la valeur au-dessus de laquelle vous ne voulez pas acheter le produit (action, obligation, ETF…), il faut regarder le carnet d’ordre.
Le carnet d’ordres indique l’état de l’offre et de la demande pour le produit que vous voulez acheter. Il y a donc 2 côtés : un côté achat et un côté vente. Ceux qui vendent essaient bien sûr de vendre le plus cher possible et ceux qui achètent essaient d’acheter le moins cher possible.
Un prix d’équilibre s’établit donc à la frontière de ces deux volontés. Votre but : acheter le plus bas possible mais assez haut pour que votre ordre s’exécute (c’est-à-dire que quelqu’un doit vendre à ce prix).
Si vous souhaitez obtenir plus d’informations sur l’investissement boursier, j’ai lancé une publication mensuelle avec l’aide d’une équipe d’experts, qui vous apprendra comment investir en bourse avec les ETF : un produit boursier incroyable qui ne nécessite aucune connaissance boursière, vous permet de vous diversifier et lisser le risque en cas de crise.
Chaque jour, les médias nous parlent des « actionnaires ».
On a l’impression que ce sont des gens « pas comme nous ». Ils sont riches, loin, et ont probablement toujours été « actionnaires ».
C’est faux
Chaque « actionnaire » a un jour acheté sa première action.
Car être actionnaire, c’est simplement détenir au moins une action d’une société.
Or les actions sont en vente libre. Il est aussi facile d’acheter une action que d’acheter une baguette de pain.
Alors pourquoi les actionnaires seraient toujours les autres ? Pourquoi est-ce que ça ne serait pas vous ?
S’il est si avantageux d’être actionnaire, pourquoi ne pas le devenir vous-même ?
Voici pourquoi, et voici comment faire
Une entreprise, c’est simple.
Il y a les salariés : ils travaillent dans l’entreprise en échange d’un salaire. Même le directeur général est un salarié.
Et il y a les actionnaires. Ils ont des actions de la société, ils possèdent donc la société. A la fin de l’année, ils se partagent les bénéfices.
Ce qui est beau, c’est qu’aujourd’hui rien n’interdit à un salarié de devenir actionnaire. De la société dans laquelle il travaille, ou d’une autre !
Ça n’a pas toujours été possible. Au Moyen-Âge par exemple, seule la noblesse possédait. Les travailleurs ne pouvaient que travailler. Ils étaient bloqués à vie. Sans aucun moyen de devenir « actionnaire ».
Vous avez ce droit ! Il est insensé de ne pas l’utiliser
Lorsqu’une entreprise partage ses bénéfices, autant faire partie des personnes qui reçoivent n’est-ce-pas ?
Et si l’entreprise se porte bien, la valeur des actions augmente.
En parallèle bien sûr, si elle se porte mal, la valeur diminue.
Mais s’il n’était pas intéressant d’être actionnaire, ça se saurait !
A condition de savoir comment faire, investir en bourse est très rentable.
Dans la plupart des cas, ce sont des personnes modestes, comme vous et moi.
Chaque jour vous croisez plusieurs millionnaires dans la rue.
Ils n’ont ni Rolex, ni Ferrari, mais ils pèsent des millions.
N’ont pas construit leur fortune avec l’argent de papa et maman.
Ne sont pas allés dans les meilleures écoles. Beaucoup n’ont même pas fait d’études.
Ils ont fait fortune grâce à leurs efforts. Petit à petit, ils ont vu leur petite patrimoine augmenter et devenir une « fortune ».x
Leur secret ?
Ils ont appliqué les méthodes connues des millionnaires, celles qui ne sont habituellement enseignées que dans les cercles des écoles prestigieuses et des grandes familles.
Que ce soit dans la bourse, l’immobilier ou l’entrepreneuriat, des dizaines de stratégies gagnantes existent.
Avec méthode et rigueur, ils ont appliqué une bonne stratégie et sont devenus millionnaires… puis multimillionnaires.
En toute discrétion.
Ronald Read : Le concierge qui valait 8 millions de dollars
Ronald est un exemple de multimillionnaire parti de rien et qui a fait fortune.
Après 25 ans à travailler dans une station-service, il devient ensuite concierge.
On pouvait le croiser dans la rue, sans prêter attention à lui. Comme vous le faites chaque jour avec des dizaines de personnes.
Il n’a jamais créé d’entreprise, il n’a jamais eu d’article de journal ou de reportage racontant sa vie.
Pourtant, tout au long de sa vie, il a appliqué en bourse, tranquillement, une stratégie gagnante. Et il a accumulé une fortune personnelle de 8 millions de dollars. De quoi être serein en cas de coup dur. C’est peut-être cette sérénité qui l’a fait vivre jusque 92 ans.
Il n’a jamais reçu aucune formation en bourse, ni même en finance ou en comptabilité.
Investir uniquement dans les entreprises qu’il connait (sans formation, il ne pouvait pas analyser les comptes des sociétés cotées)
Ne choisir que des entreprises qui versent des dividendes afin de pouvoir les réinvestir (c’est le principe des intérêts composés que je vous détaillerai dans un prochain email)
Avec ses trois règles simples, il est passé, au fil des ans, de concierge à multimillionnaire.
Pour y arriver, il faut simplement faire le premier pas.
Sa stratégie est gagnante et vous pouvez l’appliquer.
Mais il existe bien sûr des moyens d’aller plus vite.
Il existe des réseaux d’experts qui sélectionnent des actions à forts potentiels pour des clients prestigieux : Fonds d’investissement, banques privées, riches clients…
Des gens qui gagnent beaucoup plus de 8 millions.
Il y a aussi des gens qui ne savent pas ce qu’ils font, et qui perdent de l’argent.
Inutile de dire qu’il vaut mieux être dans le premier groupe que dans le second.
Tout comme en immobilier, il existe en bourse des moyens légaux de réduire ses impôts.
Avant de vous les révéler, il est important que vous distinguiez bien les deux moyens de gagner de l’argent en bourse :
Les plus-values que vous réalisez. Par exemple, vous achetez une action 100€ et vous la revendez 200€ : vous avez réalisé une plus-value de 100€.
Les dividendes que vous percevez. Une partie du bénéfice d’une société peut être distribuée aux actionnaires (ceux qui détiennent des actions). Les dividendes sont donc une partie du bénéfice versée aux actionnaires.
Pour expliquer les choses simplement, c’est un peu comme un investissement immobilier.
Lorsque vous effectuez un investissement immobilier, vous comptez à la fois sur la hausse des prix de l’immobilier et, aussi, sur le loyer que vous allez percevoir.
Vous savez que, si vous vous êtes formé à l’investissement immobilier, vous ne ferez pas d’erreurs inutiles et que vous aurez donc un bien de qualité sur un marché porteur (par exemple dans une ville en croissance).
Par conséquent, au moment de la revente il aura pris de la valeur.
De plus, comme vous êtes propriétaire du bien immobilier, vous percevez des loyers.
En bourse, c’est la même chose.
Vous percevez de l’argent au moment de la revente du fait de la hausse des marchés et vous percevez des dividendes car vous détenez des actions.
Maintenant, voici la meilleure manière d’investir en bourse en réduisant au maximum votre imposition : Le Plan d’Epargne en Actions (PEA).
Sous certaines conditions, il est possible d’être totalement exonéré d’imposition sur les plus-values (hormis les prélèvements sociaux de 15,5% qui passeront peut-être à 17,2% à partir du 1er Janvier 2018 si le projet de loi de financement de la Sécurité sociale est voté en l’état).
Tout d’abord, il faut ouvrir un PEA chez un courtier en ligne. La procédure est simple, vous devez seulement fournir les pièces justificatives suivantes : une pièce d’identité en cours de validité, un justificatif de domicile et un RIB.
Attention, tous les courtiers en ligne ne sont pas habilités à ouvrir des PEA pour leurs clients. Vous devez donc vérifier que le courtier en ligne dispose de cette faculté. Vérifiez également les frais de courtage car ils ont un impact important sur vos résultats à long terme.
Pour bénéficier à la fois de peu de frais et de la possibilité d’ouvrir un PEA, nous conseillons le courtier en ligne Boursedirect.
Passons maintenant aux conditions nécessaires pour bénéficier de cette exonération :
Seuls les titres européens sont éligibles au PEA. Toutefois, grâce au mécanisme des ETF, il est possible, dans certains cas, d’investir partout dans le monde tout en tirant parti du cadre avantageux du PEA.
Pour bénéficier de l’exonération d’imposition sur les plus-values, vous ne devez pas effectuer de retrait dans les 5 ans suivant son ouverture. En pratique, en plus de votre PEA vous pouvez également ouvrir un compte titre ordinaire. Un compte titre ordinaire vous permet de faire autant de retraits que vous voulez mais il est en revanche moins avantageux fiscalement. En effet vous ne bénéficiez pas de l’exonération au bout de 5 ans sur les plus-values.
Les versements sur votre PEA ne peuvent pas excéder 150 000€. Si vous atteignez ce plafond, vous pouvez ouvrir un PEA-PME. Ce dernier permet de continuer de bénéficier de la fiscalité avantageuse du PEA dans la limite de 75 000€. L’inconvénient du PEA-PME, c’est que vous êtes contraint d’investir dans des petites entreprises ou des entreprises de taille moyenne.
Si vous êtes marié, vous pouvez, bien évidemment, chacun ouvrir un PEA ce qui porte la limite de versement à 300 000€.
Tout retrait durant les 8 premières années de votre PEA entraîne sa clôture automatique. Après 8 ans, un retrait n’entraîne pas une clôture automatique toutefois, il devient impossible de réaliser de nouveaux versements.
L’un des grands avantages de l’investissement en bourse est de pouvoir se servir de la puissance des intérêts composés pour accélérer ses gains de manière exponentielle.
Que sont les intérêts composés ?
« Les intérêts composés sont la plus grande force de l’univers » selon Albert Einstein
Commençons par une histoire.
Grace Groner est une secrétaire américaine née en 1909. En 1935, elle décide d’acheter 3 actions, à 60$ chacune, de l’entreprise « Abbott Laboratories » dans laquelle elle travaille.
Elle continue à travailler pendant 46 ans dans cette entreprise et, au fur et à mesure, oublie totalement l’achat de ces 3 actions. Peu avant sa mort, elle se remémore cette transaction et se rend compte que ses actions valent maintenant 7 millions de dollars.
Cette histoire peut sembler incompréhensible si on ne connaît pas la puissance des intérêts composés.
Les intérêts composés correspondent au fait de faire des intérêts avec des intérêts. Les intérêts que vous allez générer avec votre placement seront automatiquement réinvestis en s’ajoutant à votre capital pour à nouveau générer des intérêts et ainsi de suite.
Prenons un exemple détaillé :
Vous avez 1 000€ de capital et vous décidez d’investir dans un placement à 10% de rendement.
La première année, rien ne change :
1 000 (votre capital initial) + 100 (10% de 1 000) = 1 100
C’est la deuxième année que l’on voit la différence :
1 100 (les intérêts produits à l’année précédente sont ajoutés à votre capital et produisent des intérêts) + 110 (10% de 1 100) = 1 210.… Pour arriver à la dixième année où vous aurez 2 590€.
Mais ce qu’il faut bien comprendre c’est qu’avec le temps les gains s’accélèrent car plus le montant investi est élevé, plus les intérêts réinvestis vont l’être aussi. Et c’est là que l’effet boule de neige se créé.
Par exemple, si vous investissez 500€ par mois sur ce même placement à 10%, au bout de 30 ans vous aurez 1 million d’euros en ayant investi 186 000€.
Afin de pouvoir bénéficier des intérêts composés, il vous suffit d’investir dans les ETF.
Qu’est-ce qu’un ETF ?
Un ETF (Exchange Traded Funds) est un produit qui réplique, entre autres, un indice boursier (comme le CAC 40, les 40 plus grosses entreprises françaises).
C’est exactement comme si vous achetiez une action Total ou LVMH sauf qu’au lieu d’acheter une action d’une seule entreprise, vous allez acheter en une fois une part de toutes les entreprises du CAC 40.
A quoi ça sert ? Tout simplement à diversifier vos investissements boursiers.
A noter, investir dans les ETF, en utilisant la bonne méthode, permet de faire mieux que 97% des gérants de fonds !
De plus, si vous investissez via un fonds d’investissement, vos gains seront moins élevés car la majeure partie des gains ne servent qu’à payer les gérants et leurs bureaux luxueux. A la fin, après leurs commissions il ne reste que les miettes pour les clients comme nous.
Et le pire c’est que vous, cela ne vous prendra que 30 minutes par mois, voire moins. Vous aurez juste à acheter des ETF et laisser la puissance des intérêts composés agir année après année.
Pour dépasser les idées reçues et comprendre les mécanismes réels du marché, il peut être utile de lire ce guide pour investir en bourse avec une approche plus sereine et mieux informée.
C’est trop risqué, on peut tout perdre en un claquement de doigt.
Ça me fait peur et je préfère rester sur l’investissement dans la pierre et les livrets épargne. Je connais et je suis sûr que ça rapporte.
Je n’ai jamais pensé investir en bourse.
Je ne connais rien à la bourse.
C’est trop compliqué.
Je ne suis pas l’actualité boursière et de toute façon, je ne comprends rien.
Je ne sais pas comment faire pour acheter des actions en bourse.
Je ne connais pas les différents produits.
Je n’ai pas le temps d’apprendre.
… Les revenus ne sont pas réguliers et assurés chaque mois.
Je pensais EXACTEMENT COMME VOUS, et c’est normal…
Nous écoutons ce que les autres disent, comme les gens qui vous disent que l’immobilier est à éviter car les locataires ne vont pas payer. Les gens n’y connaissent rien et essaient de nous prouver dans tous les sens que c’est dangereux. Et ça l’est !
Cependant, ce n’est pas aussi dangereux qu’on le croit.
Les médias ne nous donnent que les informations négatives. Il est rare qu’ils mettent en avant une entreprise parce qu’elle a d’excellents résultats boursiers.
Les médias aiment le sensationnel. Ils ne parlent donc que des événements impressionnants comme des personnes qui ont perdu des milliers d’euros en bourse et se retrouvent à vivre dans leur voiture…
Seulement comme en immobilier, si ces personnes perdent beaucoup d’argent, c’est qu’elles investissent mal. Mais c’est peut-être simplement parce qu’elles n’ont pas la chance d’avoir les bons conseils et les bonnes informations.
Pourquoi 90 % des investisseurs perdent de l’argent
Les pertes viennent rarement du marché.
Elles viennent du comportement :
Achat après une forte hausse
Vente en panique lors d’un krach
Concentration excessive sur quelques actions
Frais élevés
Trading émotionnel
La volatilité n’est pas le danger principal.
Le vrai danger est l’absence de stratégie.
La stratégie simple : investir via les ETF
Qu’est-ce qu’un ETF ?
Un ETF (Exchange Traded Fund) est un fonds indiciel coté en bourse.
Il réplique la performance d’un indice :
ETF CAC 40 → 40 plus grandes entreprises françaises
ETF S&P 500 → 500 plus grandes entreprises américaines
ETF MSCI World → plus de 1500 entreprises mondiales
Avantages :
Diversification instantanée
Frais faibles (TER souvent < 0,25 %)
Transparence
Simplicité
Pourquoi les ETF réduisent le risque
Investir dans une seule action expose à un risque spécifique.
Investir dans 500 entreprises réduit drastiquement ce risque.
Vous ne pariez plus sur une entreprise.
Vous investissez sur l’économie entière.
Attention, ceci n’est pas un conseil financier. Tout investissement comporte des risques. Soyez prudent avec les montants que vous investissez, consultez un conseiller financier pour vous faire conseiller.
La méthode concrète étape par étape
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1️⃣ Choisir le bon support
PEA :
Avantage fiscal après 5 ans
Idéal ETF Europe
CTO :
Accès ETF monde / US
Fiscalité flat tax 30 %
2️⃣ Investir régulièrement (DCA)
DCA = Dollar Cost Averaging.
Principe :
Investir une somme fixe chaque mois.
Exemple :
300 € par mois
ETF MSCI World
Avantages :
Lissage du prix d’achat
Réduction du risque timing
Discipline automatique
3️⃣ Réinvestir les dividendes
Choisir des ETF capitalisants.
Les dividendes sont automatiquement réinvestis.
C’est ici que la magie opère.
L’effet des intérêts composés
Exemple :
300 € / mois Rendement moyen 8 % Durée 20 ans
Capital final ≈ 176 000 €
Sur 30 ans :
≈ 440 000 €
La différence vient :
Du temps
De la capitalisation
Simulation ETF CAC 40 vs S&P 500 (repères long terme)
Indice / ETF représentatif
Rendement annualisé (ordre de grandeur)
Volatilité
Diversification
Profil / cas d’usage
CAC 40 (ETF CAC 40)
Exposition : grandes capitalisations françaises
6–8 % / an
Dividendes réinvestis, long terme
Moyenne à élevée
Marché concentré (France)
Faible à moyenne
≈ 40 sociétés
PEA-friendly
Biais domestique assumé
Complément à une expo monde
S&P 500 (ETF S&P 500)
Exposition : grandes capitalisations américaines
8–10 % / an
Historique long terme, non garanti
Moyenne
USD + actions US
Élevée
≈ 500 sociétés
Cœur de portefeuille “US”
Forte exposition tech
Souvent via CTO ou ETF PEA “monde”
Option “neutre” (ETF MSCI World)
Exposition : pays développés, multi-secteurs
7–9 % / an
Diversification large, long terme
Modérée
Moins de risque spécifique
Très élevée
≈ 1 500+ sociétés
Stratégie “lazy” simple
Base idéale pour DCA
Réduit le risque pays
Plus la diversification est large, plus le risque spécifique diminue.
Les risques réels
Soyons clairs :
La bourse baisse parfois de 20 %, 30 %, 50 %.
Exemple :
2008 → -40 %
2020 → -30 % en quelques semaines
Mais historiquement :
Les marchés ont toujours fini par dépasser leurs anciens sommets.
La rentabilité vient du long terme.
Peut-on perdre avec un ETF ?
Oui, à court terme.
Non, historiquement, sur 15-20 ans sur indices larges diversifiés.
Combien investir par mois ?
Peu importe le montant.
100 € / mois suffisent pour démarrer.
L’important est :
La régularité
Le temps
La discipline
Comment cette stratégie mène à la liberté financière
Liberté financière = vivre des revenus du capital.
Avec :
500 000 €
Rendement 4 %
Vous générez 20 000 € / an.
Avec :
1 000 000 €
4 %
→ 40 000 € / an.
Ce capital peut être construit progressivement grâce aux ETF.
FAQ
Est-ce rentable d’investir en bourse ?
Oui, sur le long terme, si diversification et discipline.
Comment être sûr de gagner ?
On ne peut jamais être sûr à court terme.
Mais la probabilité historique augmente fortement avec le temps.
Les ETF sont-ils risqués ?
Moins qu’une action individuelle, mais soumis à la volatilité du marché.
Conclusion stratégique
Être rentable en bourse ne nécessite pas :
De prédire les marchés
De trader quotidiennement
D’être expert en finance
Il suffit :
D’investir sur des ETF diversifiés
D’investir régulièrement
De réinvestir les dividendes
De laisser le temps agir
La stratégie est simple.
La difficulté est psychologique.
Ceux qui réussissent ne sont pas les plus intelligents.
Marion a 24 ans et voici son retour d’expérience après avoir suivi les conseils d’objectif libre et indépendant.
Après un BTS en alternance, et quelques emplois précaires, elle entre en CDD dans un magasin de chocolats.
6 mois plus tard, elle passe en CDI.
Avec ses primes, Marion gagne 1.550 euros nets.
Mais Marion aime voyager.
Et elle n’a pas DU TOUT l’intention de passer sa vie ici.
Ni de travailler 50 semaines par an pour voyager seulement 2 petites semaines.
Marion a un plan, qu’elle va exécuter magistralement.
Voici son histoire :
Marion a de la volonté et un solide retour d’expérience grâce à nos conseils et notre newsletter gratuite.
Pas d’inutiles séances de shopping. Elle préfère garder son argent pour elle.
Chaque mois, elle épargne et utilise son temps libre pour se former.
Ses jours de repos sont utilisés pour aller faire des visites immobilières.
Elle ne peut pas investir à côté de chez elle : trop cher et pas rentable.
Mais elle a ciblé une zone, à 1h30 de trajet.
Marion est à l’affut. Chaque jour elle guette la bonne affaire sur les sites d’annonces comme le bon coin.
Au bout de 4 mois d’attente, en voici une :
Un petit immeuble de 3 appartements dans une ville de 20.000 habitants.
Prix de vente : 110.000 euros.
Et 10.000 euros de travaux, pour rafraîchir ce qui doit l’être.
Le banquier de Marion refuse de la financer.
Elle ne se laisse pas abattre et décide d’aller en voir d’autres, notamment dans la zone dans laquelle l’immeuble se situe.
Son dossier est bon et elle possède également un CDI, de l’épargne chaque mois, et surtout, elle inspire confiance.
Elle arrive en effet avec tous ses éléments, elle maitrise son affaire, et ça s’entend.
« Taxe foncière, rentabilité, frais de notaire, cash-flow positif » : les banquiers sont impressionnés.
Mais impressionner ne suffit pas toujours. Marion a 4 refus. Mais la 5ème banque est la bonne !
Retour d’expérience : Un premier financement
Marion décroche son financement. 500 euros par mois de crédit.
Et elle négocie un report de la 1ère mensualité à 12 mois (donc elle ne va rien payer à la banque la 1ère année).
Elle perçoit 1125 euros de loyer chaque mois. Elle paie 75 euros par mois de taxe foncière.
Tout est géré par une agence immobilière.
A présent Marion encaisse donc 950 euros par mois (soit 11.400 euros la première année) et à partir du 13ème mois, 950 – 500 de crédit, soit 450 euros par mois.
Tout cela, en 7 mois ! 4 mois pour trouver la bonne affaire, et 3 mois pour avoir le crédit et finaliser l’achat.
Mais Marion ne va pas décider de se reposer.
Elle encaisse à présent 950 euros de cash par mois, et elle a bien compris qu’elle devait continuer.
Le premier achat à peine signé, elle trouve une nouvelle affaire :
Une maison de ville divisée en 2 appartements de 2 pièces. Toujours dans « sa » zone, à 1h30 de chez elle.
Même banque, mêmes conditions : résultat : un crédit de 380 euros par mois (à partir du 13ème mois) et un loyer de 650 euros.
Marion perçoit à présent, en plus de son salaire de 1550 euros, chaque mois… 1550 euros de loyers nets !
Marion trouve un 3ème bien, mais là, problème : sa banque refuse de la suivre.
Mais Marion sait ce qu’elle veut. Elle constitue un dossier béton, et elle fait le tour des banques.
Il lui faudra pousser la porte de 14 agences pour qu’un conseiller comprenne que son nouveau projet a du sens (700 euros de crédit et 1400 euros de loyer).
Et puis elle a prouvé :
– Son sérieux en épargnant chaque mois
– Sa connaissance de l’investissement, en ne réalisant que des investissements rentables
Le banquier lui demande simplement de payer les frais de notaire, soit 7500 euros, ce qu’elle fait sans problème.
Marion a 25 ans. Elle touche 950 + 600 + 1250 = 2800 euros de loyer net.
En plus de son salaire de 1550 euros.
Soit 4350 euros par mois.
Elle n’a commencé qu’à rembourser son premier crédit (500 euros par mois). Pour les autres, il lui reste encore des mois, mais au total cela fera 500 + 380 + 700 = 1580 euros.
Il lui restera donc 1220 euros par mois.
Plus son salaire de 1550 euros.
Soit 2770 euros par mois.
Marion n’a pas eu de chance. Elle n’a rien laissé au hasard. Elle a su se former.
Fiscalement, elle a fait ce qu’il fallait.
Elle a un bon comptable et son retour d’expérience sur l’investissement immobilier fait que maintenant, elle ne paie pas d’impôts sur ses loyers.
Ça viendra, mais plus tard.
Son comptable est vraiment impressionné par cette nouvelle cliente, arrivée il y a 18 mois, et qui a triplé ses revenus.
Celui-ci voit les chiffres et propose à Marion de travailler ensemble ! Ce comptable a de l’argent de côté, ainsi qu’une bonne situation, mais n’y connait rien en investissement immobilier.
Il propose alors à Marion de s’associer, en apportant du cash pour rassurer les banques. Tout en réalisant la comptabilité gratuitement. Et Marion cherche les biens.
C’est ainsi que Marion et son comptable vont acheter, sur les 18 mois suivants, 7 biens immobiliers rapportant 6.150 euros de loyer pour 3.200 euros de crédit.
C’est 2000 euros de plus chaque mois dans la poche de Marion. En plus de ses 1220 euros sur ses premières opérations.
Avec 3220 euros de revenu net par mois, il est temps pour Marion, 27 ans, de quitter le magasin de chocolat et de VOYAGER ! Elle a toute la vie devant elle.
D’autant plus qu’elle compte bien continuer à faire un peu d’immobilier.
Voici comment une vendeuse de chocolat de 24 ans est devenue rentière immobilière en 3 ans, à seulement 27 ans !
Mais Marion n’aurait pas pu le faire si elle n’avait pas :
– Épargné beaucoup
– Pris sur son temps libre pour se former et aller sur le terrain, visiter
