Cher lecteur,

Lorsque l’on a un peu d’argent de côté, il peut être tentant d’acheter cash. Notamment pour éviter toute la procédure de crédit bancaire.

Imaginons une personne sans CDI (en CDD ou auto-entrepreneur…) avec 10.000 euros de côté. Cette personne sait qu’il ne sera pas facile de convaincre un banquier de la financer. Elle se dit par conséquent :
« je vais acheter un garage cash ».

Nous allons voir que comme souvent, la solution de facilité n’est pas la bonne…

Acheter cash : une mauvaise idée

Même si vous n’avez pas de CDI, et même si vous n’aimez pas laisser votre argent dormir sur un compte bancaire, acheter cash est une très mauvaise idée.

1 – Vous vous privez de l’effet de levier

C’est quoi exactement l’effet de levier ? C’est moins compliqué que ça en a l’air. C’est simplement de la logique.

Admettons que vous empruntiez à un taux de 2 %. Et que vous investissiez dans un bien rapportant 8 % par an.

Dans ce cas, ce que vous gagnez grâce à cet investissement rentable est quatre fois supérieur aux intérêts que vous payez sur ce crédit. Schématiquement, vous gardez 6 % pour vous (8 % – 2 %).

Si vous investissez vos 10 000 euros dans un « petit » bien à 8 % de rentabilité, cela vous rapportera 800 euros par an.

Mais en utilisant l’effet de levier, vous pouvez emprunter et investir par exemple 100 000 euros dans un bien qui va vous faire gagner 8 000 euros par an ! (toujours 8 %). Et même si vous payez 2 % d’intérêts à la banque, vous gagnez beaucoup plus ! Schématiquement 8.000 euros – 2.000 euros d’intérêts. Soit 6.000 euros en faisant un crédit contre… 800 seulement en achetant cash !

Si vous investissez uniquement votre cash disponible, vous allez attendre très longtemps avant d’atteindre l’indépendance financière.

Alors que si vous empruntez de l’argent, vous allez pouvoir investir jusqu’à dix fois plus que l’argent que vous avez épargné.
Vous irez donc jusqu’à dix fois plus vite pour devenir indépendant financièrement. A condition bien sûr de faire des investissements rentables.

Je crois que le choix est vite fait…

2 – Votre cash c’est votre puissance de négociation

Vous pensez que votre cash non investi ne sert à rien ?
Au contraire !

Le cash que vous possédez déjà vous sera d’une grande aide pour obtenir votre prêt immobilier. Surtout si vous n’avez pas de CDI.

• Votre épargne vous crédibilise et montre au banquier que vous savez gérer votre budget personnel.
• De plus, le banquier pourra vous accorder le crédit immobilier pour faire venir ce cash dans sa banque. Il se dit « je lui donne un crédit, et en échange, il va placer son cash chez moi ».
• Enfin, cela peut aussi vous permettre de mettre un apport pour l’achat du bien immobilier. Ce qui va rassurer le banquier. Mais je vous conseille de limiter cet apport au minimum.

Conclusion :

Si vous avez du cash, ne l’utilisez pas pour acheter.
Servez-vous en pour lever des fonds !
Plus vous en aurez, plus ce sera facile.

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant

Chère lectrice, cher lecteur,

Je le dis depuis le premier jour :

Avant d’investir dans l’immobilier, et même si la banque finance TOUT (le bien ET les frais de notaire),

il est INDISPENSABLE d’avoir un fond de sécurité.

Un fonds de sécurité, qu’est-ce que c’est ?

C’est plusieurs milliers d’Euros de côté, sur un compte bancaire. Et on n’y touche pas.

A quoi ça sert ?

Ça vous sert à rebondir en cas de coup dur.

Il peut s’agir d’un coup dur personnel (perte d’emploi, décès, dépense imprévue), ou d’un coup dur immobilier.

Prenons un exemple :

Marc gagne 1.500 euros par mois.

Il achète son premier appartement et le met en location.

La banque finance l’appartement + les frais de notaire.

Marc est content. Il rembourse 500 euros par mois. Son locataire paie 700 euros de loyer. Tout va bien.

Et dans 99 % des cas, tout ira bien.

Mais dans 1 % des cas…

On n’est JAMAIS sûr de rien.

Imaginez que le pire arrive :

Scénario 1 : Le locataire de Marc perd son travail et arrête de payer le loyer.

Marc avait un garant, mais entretemps, le garant est décédé (et il est interdit d’avoir un garant ET une assurance loyers impayés).

Marc doit gérer une procédure d’expulsion, c’est-à-dire payer des frais d’huissier et d’avocat. Et en plus il doit rembourser son crédit (500 euros par mois). Tout cela, sans toucher les 700 euros de loyer.

S’il n’a pas de fond de sécurité, comment fait-il ?

Certes, dans la plupart des contrats de prêt, il existe une clause qui permet de suspendre le remboursement du crédit pendant un certain temps. Mais ce n’est pas idéal.

Prenons un autre scénario :

Scénario 2 : Au départ du locataire, l’appartement est saccagé et le locataire n’est pas solvable.

Inutile de poursuivre le locataire en justice, il n’a pas un centime.

Marc se retrouve avec un appartement non louable (car saccagé).

Chaque mois, il doit rembourser la banque.

Sans fond de sécurité, comment va-t-il faire pour le remettre en état et le relouer ?

Il va devoir attendre des mois, afin mettre de l’argent de côté (mais en est-il capable, il ne touche plus de loyers et il doit rembourser son prêt).

Il est possible de se garantir de presque tous les risques. D’être sûr à 99 %.

• En ayant de beaux biens, qui vont attirer les meilleurs locataires
• En prenant toujours un garant ou une assurance loyers impayés
  Mais le risque zéro n’existe pas. On ne peut PAS être sûr à 100 %.

Et dans ce cas-là, seul votre fond de sécurité vous sauvera.

Objectif Libre et Indépendant