Investir dans la location courte durée

 

Est-ce encore un investissement immobilier attractif ?

Le phénomène de la location courte durée a explosé ces dernières années. Une forte rentabilité et une fiscalité attractive séduisent les particuliers et les investisseurs.

Résultat : la concurrence est rude.

Dans cet article, nous allons décortiquer si investir dans l’immobilier locatif à courte durée a encore de l’avenir et comment sortir son épingle du jeu sur ce marché immobilier pléthorique.

 

Qu’est-ce que la location courte durée ?

La location courte durée, appelée aussi location saisonnière ou touristique (locations de vacances), consiste à louer un bien immobilier à une clientèle de passage. Par définition, cette clientèle de passage ne fera pas de ce logement sa résidence principale.

Le terme de location courte durée est plus juste que celui de location saisonnière ou touristique. Ces termes induisent une notion de temporalité (saison) ou de clientèle ciblée (touristes).

Or la réalité de la location courte durée est plus vaste.

Non seulement elle peut s’effectuer toute l’année, mais, de plus, elle ne concerne pas seulement des touristes. Elle peut concerner des personnes en déplacement professionnel, en séminaire, ou qui viennent dans la région visiter leur famille ou leurs amis.

En location courte durée, la clientèle est ciblée. Par conséquent, le bien immobilier doit correspondre à des critères précis quant à sa superficie, mais aussi quant à sa localisation, afin de toucher le maximum de clients potentiels.

Autre spécificité de la location courte durée : le logement est nécessairement meublé et équipé comme un airbnb.

La durée de la location est variable et peut aller d’une seule nuit à plusieurs semaines. Attention, au-delà de 90 jours, la location n’est plus considérée comme de la location courte durée.

 

La location courte durée : est-ce que ça vaut vraiment le coup ?

Pour les investisseurs, l’attractivité de la location courte durée réside principalement dans ses promesses de rentabilité. Or il n’existe pas d’avantages sans inconvénients. Il est important de connaître les deux faces de la médaille, pour déterminer si ce type de location correspond à vos besoins et à vos objectifs.

Quelques points à prendre en considération :

Elle exige une grande disponibilité.

Le principal inconvénient de la location courte durée est que la gestion est chronophage. Vous aurez beaucoup plus de locataires à gérer qu’en location traditionnelle.

Il y aura des états des lieux bien plus fréquents.
Vous serez très sollicité par courriel pour connaître l’équipement exact du logement, savoir si les animaux de compagnie sont acceptés.
À quelle distance exacte de tel ou tel lieu à visiter est situé le logement.

Cependant, pas de panique inutile, il existe de nombreuses astuces pour déléguer les tâches les plus chronophages et optimiser votre gestion locative : service de conciergerie / nettoyage, demander à une agence immobilière, plateforme en ligne pour gérer le flux etc..

Elle exige une grande disponibilité.

La location courte durée peut être très rentable, à condition que vous ayez pris en compte toutes les charges !

En effet, de nombreux frais sont différents de la location traditionnelle.

Par exemple, vous devrez payer de votre poche les factures d’eau, d’électricité, d’internet. Il est nécessaire d’anticiper avec suffisamment de précision leur montant pour les répercuter sur le coût de la nuitée.

 

La concurrence est rude.

Ce secteur est très concurrentiel.

Pour conserver une bonne rentabilité, la demande locative doit être réelle, solide, et elle ne doit pas être aspirée par la concurrence.

• Pour que votre bien conserve son attractivité, il faudra vous démarquer en apportant un vrai « plus » aux clients :
• Qualité d’accueil
• Rapport qualité/prix
• Service haut de gamme (jacuzzi, sauna, domotique etc…)
• Service inédit et original, comme proposer à la location un logement entièrement écoresponsable.

Le risque économique est concentré.

La location courte durée concerne un marché économique ciblé : le tourisme d’affaires ou privé. Mais si l’activité touristique s’écroule, vous risquez de perdre fortement en rentabilité.

Votre bien immobilier doit pouvoir s’adapter à une autre activité. Pensez donc également à choisir un bien qui aurait de l’intérêt en tant que résidence principale. Ainsi, vous auriez une porte de sortie de crise avec la mise en location classique de votre bien.

 

Les points forts de la location courte durée :

La rentabilité est explosive.

Le premier attrait de la location courte durée est sa promesse de rentabilité. En effet, vous êtes libre de fixer le prix de la nuitée (il n’y a aucun plafonnement, à vous de respecter les prix du marché).

Si votre bien est attractif et bien situé, vous pourrez dégager une rentabilité plus élevée qu’en location traditionnelle.

 

La fiscalité est attractive.

La location courte durée relève du régime fiscal de la location meublée. C’est un système qui dégage de vrais avantages fiscaux, notamment grâce au mécanisme de déduction de l’amortissement du bien.

En plus d’être rentable, la location courte durée est aussi attractive sur le plan de son imposition.

 

La peur des impayés de loyer n’existe plus.

Le locataire paie AVANT de prendre possession du bien. S’il ne paie pas, il ne peut pas louer! C’est simple, clair, et sécurisant.

Sans ce risque de loyers impayés, on n’est plus contraint de souscrire à une assurance en garantie de loyers impayés ou de demander un garant.

 

La peur des impayés de loyer n’existe plus.

La location courte durée permet plus de liberté que la location traditionnelle :

• Le contrat de location est plus libre, il n’y a pas de contrat type, vous pouvez y insérer les clauses que vous souhaitez (sauf des clauses abusives),
• Vous pouvez fixer librement le prix de la nuitée et fixer des tarifs différents selon la période de l’année,
• Vous pouvez fixer librement le montant de la caution, contrairement à la location traditionnelle, où vous êtes limité à un mois de caution en location nue et à deux mois en location meublée,
• Vous pouvez choisir de louer ou non à certaines périodes,
• Vous pouvez choisir de louer à des membres de votre famille, ce qui n’est pas toujours possible en location classique.

 

Il y a moins de risques de dégradations.

En effet, il y a moins de risques de subir des dégradations car les locataires de passage ne se sentent pas chez eux et vont davantage en prendre soin.

Le montant de la caution est également dissuasif, ils préfèrent éviter de terminer leurs vacances sur une note salée.

Mais comment faire pour que votre location courte durée soit un investissement rentable ?

 

Comment obtenir une rentabilité explosive :

Pour commencer, il faut déterminer où acheter un bien immobilier destiné à la location courte durée.

Un bon emplacement est la base de l’investissement locatif, et ce critère est encore plus exigeant en location courte durée. Le bien immobilier doit être situé dans un secteur attractif pour les touristes, et pour les professionnels de passage.

Il faut également cibler un secteur dans lequel la demande locative traditionnelle est suffisamment importante, pour pouvoir passer en location classique en cas de besoin.

Quand on évoque un secteur touristique et dynamique, on a tendance à penser aux grandes villes. Dans ces secteurs, la demande touristique est effectivement très forte, mais les prix de l’immobilier sont élevés, il y a beaucoup de concurrence et dégager une rentabilité est plus complexe.

Généralement, les investisseurs en location courte durée ciblent les zones côtières ou la montagne, mais également les villes disposant de sites historiques ou culturels, ou celles qui sont proches d’attractions spécifiques (Futuroscope, Puy-Du-Fou, Disneyland, Walibi).

Gardez aussi à l’esprit qu’acheter une petite surface ne signifie pas nécessairement augmenter la rentabilité. En location courte durée, acheter trop petit fait courir le risque de ne pas avoir suffisamment de demandes.

Il est également important de déterminer le rapport entre le prix d’achat, le coût possible de la nuitée, et le taux de remplissage du bien immobilier. Ne partez pas du principe que vous louerez toute l’année au même prix, ni même que vous louerez toute l’année.

Basez-vous sur des projections pessimistes, ainsi vous serez au plus juste de la réalité, et vous éviterez les mauvaises surprises.

Il est important d’avoir une idée précise des charges pour calculer votre rentabilité au plus juste. D’autre part, les perspectives de rentabilité de l’investissement en location courte durée ne doivent pas vous faire accepter de payer un bien immobilier plus cher que le prix du marché ! Ne raisonnez jamais en calculant la rentabilité en fonction du prix de la nuitée multiplié par 365 !

 

Nouvelles normes énergétiques :

Les nouvelles normes énergétiques qui ont débuté en 2022 et qui vont avoir un impact sur le dispositif Pinel. On parlera alors d’évolution de la loi “Pinel +” et la réduction d’impôts sera modifiée à la baisse pour les logements qualifiés de “passoir énergétique ».

 

Pour résumer :

• Sélectionner un logement bien placé, dans un secteur attractif, autant sur le plan touristique qu’économique,
• N’hésitez pas à vous éloigner des zones tendues et des zones où les prix de l’immobilier sont trop élevés. Le tourisme et le dynamisme économique existent en dehors de Paris et de Nice,
• Achetez une surface ni trop petite, ni trop grande,
• N’achetez pas au-dessus du prix du marché sous prétexte qu’en location courte durée, vous louerez plus cher qu’en location traditionnelle,
• Calculez la rentabilité en incluant toutes les charges propres à la location courte durée,
• Vérifiez que, même en location traditionnelle, votre rentabilité soit toujours attractive.

Bien que le secteur soit concurrentiel et davantage réglementé, il n’en reste pas moins attractif pour un investisseur.

Pour se démarquer et dégager une rentabilité attractive, il demande originalité, disponibilité, et un service de qualité optimale.

Cependant l’expérience est passionnante, car au-delà de l’intérêt financier, c’est une aventure humaine captivante !

Vous devrez offrir une véritable expérience aux locataires, et cela demandera de vous dépasser vous-même et de laisser libre cours à votre créativité.

N’oubliez jamais de rester à l’écoute des commentaires et des remarques des clients pour améliorer la qualité de votre service.

Et pour avoir toujours un coup d’avance, soyez également à l’affût des nouvelles tendances et des nouvelles habitudes de consommation des locataires, afin de rester au plus près de leurs besoins, voire de les devancer. Vous arriverez ainsi à vous constituer un patrimoine immobilier avec une belle rentabilité.