Les calculs à faire avant de vendre son bien immobilier

 

Vendre ou ne pas vendre ?

Nous tenons d’ores et déjà à préciser ce qui suit : nous n’avons aucune formule magique pour répondre avec pertinence à la question de savoir s’il faut garder ou vendre un bien immobilier, tant cette question est personnelle.

En revanche, nous pouvons vous fournir des éléments sur lesquels réfléchir pour trouver votre réponse.

Tout d’abord, cette réflexion devra être froide, objective, détachée de tout affect, de toute pression, et surtout : elle devra se baser sur des chiffres !

Les éléments de calcul

Nous allons vous indiquer à partir de quels éléments vous pourrez obtenir des chiffres qui vous aideront pour comprendre s’il est bien opportun de garder votre bien immobilier, ou si le moment de le vendre est désormais arrivé.

Il faudra étudier deux points fondamentaux : le calcul de rentabilité de votre bien pour commencer, puis le calcul de l’imposition sur la plus-value.

En effet, ces deux notions très concrètes vont vous aider à vérifier si les chiffres penchent du côté de la revente ou du côté de la conservation du bien !

Si votre bien rapporte plus de 10% de rentabilité nette, il serait peut-être dommage de vous en priver, et préférable de trouver des solutions alternatives à la vente.

Mais allons-y avec ordre.

La rentabilité

Avant d’envisager de vendre un bien immobilier, il est important de faire le point sur ce qu’il vous rapporte réellement. C’est ce que l’on appelle la rentabilité.
La plupart du temps, la rentabilité d’un bien est chiffrée avant son achat.

Cependant, elle peut connaître une évolution dans le temps, et il est toujours intéressant de faire le point régulièrement. En effet, le montant des charges évolue, et le prix de vente éventuel du bien immobilier également.

Ainsi, lorsque que l’on est dans l’objectif de vendre un bien immobilier, la rentabilité ne se calcule pas tout-à-fait comme lors de la perspective d’achat. Cependant, les variables restent les mêmes : il s’agit toujours d’un rapport entre le prix de vente estimé du bien, les recettes et les charges.

Dans une perspective de revente, la rentabilité se calcule en fonction du prix estimé de la revente, déduction faite de l’impôt sur la plus-value que vous allez payer.

Calculer la rentabilité de votre bien immobilier

On distingue la rentabilité brute, la rentabilité nette, et la rentabilité nette-nette.

La rentabilité brute se calcule comme suit :
Rentabilité brute = ⦋ loyer annuel / (prix de vente estimé du bien – impôt sur la plus-value) ⦌ x 100

Ce calcul donne une idée assez imprécise de la rentabilité réelle du bien, puisqu’elle ne prend pas en compte les charges du bien immobilier.

Nous donnons cette formule à titre indicatif, mais elle ne nous semble pas suffisamment pertinente.

Rentabilité nette :

⦋ (loyer annuel-charges annuelles) / (prix de vente estimé du bien – commission éventuelle d’agence immobilière – impôt sur la plus-value) ⦌ x 100

La rentabilité nette est déjà plus précise, puisqu’elle prend en compte les charges, telles que la taxe foncière, les travaux, les frais de maintenance et d’entretien, les frais comptables, les intérêts d’emprunt, l’assurance PNO….

Rentabilité nette-nette :

Loyer annuel-charges annuelles- impôts et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers) / (prix de vente estimé du bien – commission éventuelle d’agence immobilière – impôt sur la plus-value) ⦌ x 100.

Cette méthode est la plus précise. Elle prend en effet en compte l’impact de la fiscalité sur la rentabilité du bien. Et parfois, si la fiscalité n’a pas été anticipée, cet impact n’est pas négligeable.

Au-delà des calculs pour déterminer la rentabilité exacte de vos biens immobiliers, il y a deux variables à considérer : le prix de vente estimé du bien, et l’imposition sur la plus-value.

Estimer le prix de vente du bien immobilier

Pour connaître le prix de vente du bien, vous pouvez démarcher des agents immobiliers, afin qu’ils estiment la valeur réelle du bien sur le marché. Ces estimations sont la plupart du temps gratuites. N’hésitez pas à contacter plusieurs agents immobiliers, afin d’avoir plusieurs avis à comparer.

Vous pouvez également comparer de votre côté avec les prix pratiqués sur le marché, en regardant les annonces sur internet ou dans les agences immobilières.

Soyez toutefois attentif à comparer des biens qui sont eux aussi destinés à du locatif, des biens de même surface, dans la même zone géographique, de même qualité énergétique, de même état intérieur… Ce qui peut se révéler complexe.

Vous pouvez également faire évaluer le bien immobilier par votre notaire. Il dispose d’une bonne connaissance du marché locatif et des prix du marché immobilier. Il sera, en outre, en mesure de calculer le montant de l’imposition sur la plus-value que vous serez susceptible de payer.

Une bonne rentabilité peut vous décider à conserver votre bien immobilier et à étudier des solutions alternatives à la vente.

Le pourcentage à partir duquel on estime que la rentabilité est « bonne » est de 5%.

Au-delà de ce pourcentage, la question de conserver le bien immobilier dans son patrimoine est pertinente, car peu de placements financiers vous proposeront un tel rendement, sauf à mettre en jeu votre capital investi. Cependant, une bonne rentabilité n’est pas toujours le seul critère de décision.

Un autre calcul important à effectuer avant de prendre votre décision est le calcul de l’imposition de la plus-value, en cas de revente du bien immobilier.

En effet, quoi de plus dommage que de revendre un bien immobilier locatif si, une fois vendu, la plus-value fond comme neige au soleil après le passage de l’administration fiscale ?

L’imposition de la plus-value lors de la vente

Commençons par définir ce qu’est la plus-value.

Une plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat du bien immobilier et son prix de vente. Ainsi, si vous avez acheté un studio 27 000 euros et que vous le revendez 15 ans plus tard au prix de 43 000 euros, la plus-value est de 16 000 euros (43 000 – 27 000).

C’est l’administration fiscale qui va imposer cette plus-value.

Pour commencer, il faut savoir qu’il existe une imposition différente de la plus-value quand vous vendez un bien sous votre nom, et quand vous le vendez par l’intermédiaire d’une société.

Dans le premier cas, le régime d’imposition de la plus-value sera celui des particuliers, alors que dans le deuxième cas, vous serez soumis au régime professionnel d’imposition des plus-values.
Concernant l’imposition des plus-values des particuliers, la plus-value sur la vente d’un bien n’est pas imposée systématiquement, il existe des cas d’exonération.

Toutefois, si vous n’entrez pas dans la catégorie des personnes exonérées, vous devrez calculer l’imposition.

Comment calculer l’imposition de la plus-value ?

Dans un premier temps, vous devrez déterminer la plus-value brute :

(Prix de vente net vendeur) – (prix d’achat + frais d’achat + travaux éventuels)

Le prix de vente du bien est le prix net vendeur. Les frais de notaire ou les frais d’agence éventuels liés à la vente ne sont pas comptabilisés dans ce montant.

Le prix d’achat est le prix auquel vous aviez acheté le bien immobilier. Ce montant va être augmenté des frais de notaire et d’agence payés au moment de l’acquisition.

Reprenons l’exemple du studio acheté 27 000 euros et revendu 43 000 euros. Quand vous l’avez acheté, vous aviez payé 1 890 euros de frais de notaire.

La plus-value brute sera donc de :

43 000 – (27 000 + 1 890) = 14 110 euros.

Une fois que vous avez déterminé le montant brut de la plus-value, vous allez pouvoir appliquer un abattement, lié à la durée pendant laquelle vous avez détenu ce bien immobilier.
L’abattement pour l’impôt sur le revenu commence à compter de la 6e année de détention. Il y a un abattement de 6% de la 6e à la 21e année, et de 4% après la 22e année de détention.

Passé 22 ans de détention, l’exonération est totale, mais uniquement pour ce qui est de l’imposition sur les revenus.
Concernant les prélèvements sociaux sur la plus-value, il n’y a également aucun abattement les 5 premières années. Les prélèvements sociaux sont de 17,2% depuis 2018.

Ensuite le taux d’abattement évolue, mais l’exonération totale n’intervient qu’à compter de la 30e année de détention.

C’est la raison pour laquelle on parle d’exonération totale d’imposition de la plus-value au terme de 30 ans.

Mais en réalité, après 22 ans d’acquisition, vous n’êtes déjà plus imposé sur vos revenus, vous aurez « uniquement » une fraction des prélèvements sociaux.

Source : www.service-public.fr
Tout cela a l’air compliqué, mais rassurez-vous, ce n’est pas à vous d’effectuer ces calculs. Tout est fait par le notaire en charge de la vente du bien immobilier.

Le montant dû à l’administration fiscale sera directement prélevé sur le montant total de la transaction, donc le montant que vous recevrez de votre notaire sera net, et déjà déduit du montant de l’impôt sur la plus-value réalisée.

De votre côté, vous n’aurez qu’à reporter le montant de la plus-value réalisée sur votre déclaration fiscale annuelle.

Il est à noter également que la réforme du prélèvement à la source ne s’applique pas aux plus-values immobilières. Le montant de l’impôt sur la plus-value ne s’intégrera donc pas au montant mensuel du prélèvement à la source, mais sera payé à part, au moment de la vente du bien immobilier.

Conclusion

En conclusion, si vous avez besoin de déterminer la pertinence de vendre ou non votre bien immobilier, n’oubliez pas de confier une partie de votre prise de décision aux éléments mathématiques !

Ils vous donneront des chiffres clés, qui permettront de faire pencher la balance en faveur de la vente ou de la conservation de votre bien immobilier.