Où acheter un bien rentable en immobilier locatif

Dans cet article, nous allons vous donner des astuces afin de vous aider à trouver le meilleur endroit pour acheter un appartement.

Trouver un bien immobilier rentable c’est possible à condition de respecter certains critères.

Connaître le potentiel d’un secteur

Les critères de sélection d’une zone géographique pour acheter un bien à des fins d’investissements en immobilier locatif sont différents des critères utilisés pour l’achat d’une résidence principale.

Pour savoir si la commune ciblée est suffisamment dynamique, vous devez vérifier s’il y a des locataires stables, une demande suffisante et régulière. Il faut vous assurer au maximum une absence de vacance locative.

Acheter un bien rentable ça se réfléchit soigneusement !

 

La population et l’évolution démographique

Tout d’abord, il est important que la zone soit suffisamment attractive pour vous fournir des locataires en nombre suffisant.

Si l’endroit est attractif, l’évolution démographique doit logiquement être à la hausse. Si elle est en baisse, l’endroit ne connaît probablement pas de succès, et les habitants fuient vers d’autres contrées.

Le critère de la démographie est important, car plus les habitants sont nombreux, plus vous avez le choix des locataires. Et plus la démographie est en hausse, plus cela signifie que la zone est attractive. À l’inverse, une démographie en baisse constante est un signe inquiétant pour la suite.

Vous trouverez les données sur la population d’une commune, et l’évolution démographique, en allant sur Wikipédia, et en recherchant le nom de la commune. Une rubrique « Evolution démographique » est la plupart du temps présente.

Une autre source d’informations riches et pointues : le site de l’INSEE. Dans la rubrique des statistiques locales, vous entrez le nom de la commune recherchée, et vous aurez accès à des informations très précises sur la commune visée.

Voici un exemple avec la commune d’Ambérieux-en-Dombes : https://statistiques-locales.insee.fr.

La demande locative

La commune ciblée doit faire l’objet d’une forte demande locative. Plus il y aura de monde, plus il y aura de locataires potentiels et meilleur sera vos chances de trouver un bon locataire pour la mise en location de votre bien.

Imaginons que vous investissiez dans une commune où la demande locative est faible et peu qualitative. Quelques jours après avoir posté votre annonce, seuls deux locataires potentiels se présentent.

Problème : ils ne remplissent pas les critères de sécurité financière suffisants. Deux options s’offrent alors à vous.

La première consiste à attendre la venue de nouveaux locataires potentiels (en espérant que leur situation financière soit meilleure) mais, dans ce cas, vous vous exposez au risque de ne pas louer votre bien immobilier pendant un temps indéfini.

La seconde solution consistera à faire un choix entre deux locataires à la sécurité financière discutable, et espérer que tout se passe bien.
À l’inverse, si la demande locative est forte et de qualité, le choix ne devra pas se faire entre deux locataires potentiels seulement, mais peut être une dizaine de candidats.

La probabilité de trouver, parmi ces personnes, celle qui dispose des critères recherchés est mathématiquement plus forte !

Certains sites vous informent de la part de propriétaires et de locataires dans une commune. Plus la part de locataire est forte, plus la demande locative est présente.

Pour vous renseigner, vous pouvez contacter des agences immobilières, afin de connaître l’état de la demande locative pour le type de bien immobilier ciblé.

Autre indicateur : la présence du dispositif à la loi Pinel. Il a été mis en place pour répondre précisément aux besoins des zones dites « tendues » du marché immobilier, celles où la demande locative est forte, et où le nombre de logements proposés est insuffisant.

Ainsi, si la zone que vous ciblez fait partie du dispositif Pinel, c’est qu’en théorie la demande locative sur le secteur est importante.

Le bassin d’emploi et le taux de chômage

Plus la zone géographique est dynamique d’un point de vue économique, plus elle sera attractive, et plus vous aurez le choix des locataires.

Pour savoir si la zone est dynamique économiquement, vous pouvez d’abord regarder si la zone géographique dispose de nombreuses industries, ou de services importants.

Un autre indicateur est le taux de chômage. Il vous donnera inévitablement un indicateur sur la santé économique de la zone géographique. S’il est en dessous de la moyenne nationale, c’est bon signe !

De plus, cet indicateur vous permettra de connaître la qualité des locataires potentiels. Serez vous confronté à une majorité de locataires actifs ou non ?

L’INSEE vous fournira de précieuses données sur l’emploi, sur les entreprises présentes, et sur les attractions touristiques ou culturelles de la ville.

Le dynamisme touristique et culturel

Il existe d’autres pourvoyeurs d’emplois importants : le tourisme et la culture.

Si la zone géographique est attractive et dispose d’atouts patrimoniaux ou culturels, cela en fait une zone attrayante pour les touristes, mais aussi pour les locataires potentiels.

Une zone touristique est un type d’investissement attractif, puisqu’elle engendre une économie importante : restaurants, hôtels, guides, commerces…

Pour savoir si une commune bénéficie de ces atouts, il suffit de faire une simple recherche sur internet. Si la commune (ou une ville environnante) est présente sur de nombreux blogs de voyage, c’est bon signe.

Les infrastructures de transport

Plus les infrastructures routières et ferroviaires seront nombreuses et faciles d’accès, plus il y aura de locataires potentiels. Prenez note des temps de trajet pour se déplacer dans la ville (bus, tram, piste cyclable).

Pensez également à des plus longs trajets comme Grenoble – Paris par exemple. La proximité avec des transports peut être un réel argument de location.

Les perspectives d’avenir

N’oubliez pas d’observer ce qui est en construction ou ce qui se profile en matière de projets d’urbanisme. En effet, pour vous constituer un patrimoine sur le marché locatif il faut avoir une vision long terme.

L’arrivée d’une usine importante, l’ouverture d’une nouvelle voie routière ou ferroviaire, la construction d’un grand pôle culturel ou commercial sont autant de signes que le secteur se dynamise, et devient encore plus attractif.

Les chiffres sur lesquels vous appuyer

Pour compléter l’étude de la pertinence d’un investissement dans un secteur géographique, il faut évidemment vous attacher à étudier l’élément phare : les prix de l’immobilier.

Évolution des prix immobiliers

Un secteur géographique qui connaît une baisse constante des prix de l’immobilier depuis de longues années est un secteur à risque.

A l’inverse, un secteur où les prix sont à leur plus haut niveau depuis trop longtemps n’est guère rassurant non plus. Les perspectives de rentabilité sont moins importantes, et on se demande toujours si le secteur ne va pas connaître une explosion de la bulle immobilière, rendant votre investissement dangereux, du moins si vous envisagez de revendre.

Nous venons encore d’affiner la recherche de la zone géographique idéale et vous avez probablement maintenant une idée précise d’une ou de plusieurs communes dans lesquelles vous pourrez investir.

Vous savez également sur quelles données vous appuyer pour affiner vos recherches. Passons maintenant à la base de la pyramide : définir le quartier précis où vous allez investir !

La recherche du quartier idéal pour louer

Quel quartier ?

Le quartier dans lequel concentrer vos recherches doit respecter un certain nombre de critères pour avoir le titre de “meilleur endroit pour louer”. Mais, avant d’entrer en détails dans les qualités que doit posséder le quartier, sachez qu’à partir de maintenant, il faudra vous rendre physiquement sur les lieux !

Un quartier qui correspond au locataire cible

Alors comment choisir une bonne région ? Il faut avant tout comprendre le lien entre un quartier et les locataires. En effet, ils devront être adaptés l’un à l’autre.

Par exemple, si vous souhaitez faire de la location étudiante, privilégiez des quartiers proches des campus ou des grandes écoles, ou encore le centre-ville, un lieu vivant qui attire souvent les étudiants.

Il faudra aussi veiller à ce qu’il soit desservi par les transports car les jeunes aiment sortir et voyager mais n’ont pas forcément l’argent pour avoir une voiture et louer une place de parc. Pensez également « location meublée » car les étudiants veulent dépenser le moins possible dans leur habitat temporaire.

Si vous désirez investir dans une grande surface, type T3 ou T4, vous louerez probablement à une famille avec des enfants. Dans ce cas, il sera pertinent de cibler un quartier avec de bonnes écoles, ou à proximité d’un réseau de transports pour conduire les enfants à l’école.

Un quartier avec une facilité d’accès aux activités culturelles ou sportives sera également apprécié par une famille. Si vous envisagez de faire de la location courte durée ou de la location saisonnière aux touristes de passage, privilégiez des quartiers proches des principaux lieux à visiter, ou des gares par exemple.

Vous l’aurez compris, le quartier sélectionné devra correspondre au maximum aux attentes du type de locataire que vous ciblez.

Inversement, si vous ne ciblez pas un profil précis de locataire, mais que vous avez déniché une bonne affaire dans un quartier particulier, vous devrez adapter votre offre au profil du locataire potentiel.

Un quartier avec un solide réseau de transports

Quel que soit le quartier ciblé, vous devrez privilégier un quartier bien desservi en offres de transport. Que ce soit grâce aux bus, TER, métro, ou gare ferroviaire, votre futur locataire devra pouvoir se déplacer facilement d’un point à un autre de la ville en transports en commun.

D’autre part, il est important que le quartier dispose de places de stationnement facilement accessibles et gratuites. Il est important pour le locataire qu’il puisse garer son véhicule sans trop d’encombres, particulièrement si le logement que vous convoitez ne dispose pas de place de parking ni de garage.

Un quartier dynamique, calme et sécurisé

Ces trois critères promettent en effet d’attirer le plus large éventail possible de locataires : du jeune étudiant à la recherche d’un quartier festif et dynamique (mais sécurisé), à la mère de famille en recherche de sécurité pour ses enfants.

Le dynamisme d’un quartier se mesure à la présence de commerces et d’un marché le dimanche matin, ou encore à la présence de nombreux bars ou restaurants.

Dans le quartier idéal, les locataires pourront rentrer chez eux en toute sécurité. C’est un critère primordial pour bon nombre de locataires.

Enfin, veillez à choisir un quartier calme. S’il est proche d’un aéroport par exemple, attention aux importantes nuisances sonores. Vérifiez également qu’une usine à proximité n’engendre pas de nuisances spécifiques (bruit, pollution).

S’il est situé pas loin d’une déchetterie, faites également attention aux nuisances olfactives, sous-estimées, mais insupportables pour un locataire. Autant de critères auxquels faire attention dans vos recherches. Cela nécessite un examen minutieux de la zone, mais aussi de s’y rendre physiquement plusieurs fois, et à des horaires différents.

Et la meilleure astuce consiste à toujours se fier à son bon sens en se demandant : est-ce que moi, j’y habiterais ?

Pour être certain de ne pas vous tromper, et particulièrement si vous ne connaissez pas bien le quartier en question, il faudra vous déplacer sur les lieux. Faites plusieurs quartiers et ne vous précipitez pas sur le premier venu !

Commencez par cibler plusieurs quartiers dans une même commune, et visitez les tous. Cela vous permettra de pouvoir établir un comparatif plus pertinent que si vous n’en visitez qu’un seul.

J’espère que cet article vous aidera à trouver le lieu idéal pour acheter un bien, et vous aura sensibilisé aux risques et paramètres à prendre en compte.

Si vous suivez ces conseils vous devriez tirer une rentabilité locative plus qu’acceptable et faire de votre achat immobilier un investissement locatif fructifiant.