SCI à l’IR : Avantages et Inconvénients

Vous avez forcément déjà entendu parler des SCI à l’IR, si vous vous intéressez de près ou de loin à l’investissement immobilier, et pour cause ; c’est bien souvent le régime fiscal que les investisseurs utilisent pour créer leur société civile.

La SCI à l’IR, qu’est-ce que c’est ?

Une SCI à l’IR est, comme son nom l’indique, une société civile immobilière, dont la spécificité est que les membres qui la composent sont imposés en fonction de leur impôt sur le revenu.

Avec ce mode d’imposition, les bénéfices sont imposés qu’ils soient distribués aux associés, ou non.

Cette imposition se fait à hauteur de la proportion de bénéfices perçus par l’associé. On dit alors que pour les associés de la SCI, l’imposition est translucide.

Exemple :

Paul et Rémi créer une SCI à l’IR et devienne associés. Paul possède 60% de la SCI et Rémi 40%.

En 2018, cette SCI a généré 100 000 € de revenus grâce aux loyers qu’elle perçoit.

Paul devra donc rajouter 60 000 € dans la catégorie de revenus fonciers sur sa déclaration d’impôt sur le revenu.

Et Rémi devra rajouter les 40 000 € de revenus restant sur la sienne.

En ce qui concerne la SCI elle-même, elle ne se verra pas imposée sur les bénéfices réalisés, puisque ce sont les associés qui la composent qui paient ces impôts.

Comment déterminer le résultat imposable des SCI à l’IR ?

Le résultat imposable est : le revenu global la SCI (les loyers qu’elle touche) – les charges déductibles.

Quelles charges sont déductibles dans une SCI à l’IR ?

• Les frais de gestion
• Les charges de copropriété
• La taxe foncière
• Les intérêts d’emprunts
• Les travaux d’amélioration

Attention : dans la SCI à l’IR, les frais d’acquisition (frais de notaires, frais d’agence, etc.) ne sont pas déductibles

En faisant la différence entre les revenus et le montant de ces charges, on obtient donc le résultat net que les associés devront déclarer dans leur déclaration d’impôt sur le revenu.

Bon à savoir : si les associés reçoivent moins de 15 000€ de revenus grâce à leurs investissements immobiliers, ils peuvent bénéficier du régime fiscal du micro foncier (que l’on appelle « régime micro foncier »).

SCI à l’IR : pour quoi faire ?

Lorsque vous choisissez une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, vous ne pouvez signer que des baux d’habitation (ce sont les baux les plus courants). Un bail d’habitation, c’est lorsqu’un locataire loue votre bien pour y vivre.

Petite subtilité toutefois, vous ne pouvez pas faire de location meublée avec une SCI à l’IR.

Et vous ne pourrez pas non plus acheter de locaux commerciaux avec ce type de SCI.

La fiscalité des SCI à l’Impôts sur le revenue lors de la vente du bien

Le principal avantage fiscal des SCI à l’IR est qu’elles bénéficient des abattements pour durée de détention sur le montant de la plus-value immobilière (ce qui n’est pas le cas des sci à l’IS).

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

• après 22 ans de détention : d’impôt sur le revenu,
• ensuite, après 30 ans de détention : de prélèvements sociaux.

Enfin, après 30 ans de détention, la plus-value immobilière est donc totalement exonérée en cas de vente de votre bien.

Avantages d’une SCI à l’IR

Quels sont les principaux avantages d’une SCI à l’IR ?

1. Les abattements pour durée de détention lors de la revente
2. Pas de comptabilité obligatoire
3. Une imposition qui dépend de votre IR

Inconvénients d’une SCI à l’IR

Quels sont les principaux inconvénients d’une SCI à l’IR ?

1. Les types de baux possibles sont limités (seulement des baux d’habitation)
2. Impossibilité d’amortir le bien

Conclusion

Nous vous recommandons vivement de prendre RDV avec un conseil (expert-comptable ou avocat fiscaliste) avant toute démarche d’investissement. Le régime fiscal parfait n’existe pas, et il est important d’adapter votre stratégie en fonction de votre cas personnel.

Il est crucial de réfléchir au choix de son statut fiscal avant même d’entamer la moindre démarche d’investissement, car connaître le statut que vous allez utiliser va vous crédibiliser auprès du vendeur, de l’agent immobilier, du banquier, du notaire, etc. De plus, il est très pénible, voir parfois impossible de modifier son statut une fois que le bien est acheté.