3 techniques pour booster sa rentabilité locative

 

Une forte rentabilité est-elle synonyme d’un investissement risqué ?

Vous n’ignorez pas cette loi universelle de l’investissement qui dit que :

plus un investissement est rentable, plus il est risqué. Et inversement, plus il est risqué, plus il est rentable.

En immobilier, le risque passe souvent par le choix de biens qui sortent des centres de grandes villes. Il est impossible de trouver un bien à 10% de rendement net en plein cœur de Lyon. Par  contre, un bon rendement locatif sera plus facilement atteignable en investissant à Champagnole (25).

Tout dépend donc du niveau de risque que vous souhaitez prendre. Mais si vous lisez ces lignes, ne désespérez pas. Il existe des techniques pour bousculer la sacro-sainte règle du « risque=rentabilité ».

Première technique : la division de biens

Elle consiste à acheter un bien puis à faire des travaux à l’intérieur pour le diviser en 2 biens distincts. Cette technique fonctionne en se basant sur 2 choses :

1. « Le plancher des loyers ». Il existe une sorte de loyer plancher pour tous types de biens, même les petites surfaces (pensez à ces chambres de bonne louées 800€ /mois à Paris…). Cela fait que même si vous divisez un bien en 2 et que la surface de chaque bien est diminuée, les deux loyers additionnés feront très souvent plus qu’un seul loyer. Cet effet est d’ailleurs particulièrement flagrant dans les centres de grandes villes.
2. Les économies d’échelles. Vous le savez sûrement mais en en général plus un bien est grand, plus son prix au m2 baisse. À l’inverse, sur un petit bien, le prix au m2 est beaucoup plus élevé. Si vous achetez donc beaucoup de m2 d’un coup, vous bénéficiez d’une belle économie d’échelle. Puis, en divisant ce grand bien en plusieurs plus petits, vous augmentez mécaniquement la valeur de chaque m2. En clair, vous boostez votre rentabilité !

Attention toutefois car la division de bien entraîne également quelques contraintes techniques (duplication des compteurs électriques, eau, etc.) ou juridique. Il faut également obtenir l’accord de la copropriété, puis faire modifier son règlement par un notaire et un géomètre si cette dernière accepte votre projet de division.

Deuxième technique : la colocation

Cette technique ressemble un peu à la première puisqu’il s’agit là encore de diviser un grand espace de vie en plusieurs sous espaces. La différence est qu’avec la colocation la division ne sera qu’interne au logement. C’est à dire qu’aux yeux de l’Etat et de la copropriété, il ne s’agira toujours que d’un seul logement. Impossible donc de revendre indépendamment une chambre de la colocation par exemple.

La colocation est un système qui fonctionne particulièrement bien dans les villes étudiantes et il s’agit d’un boost non négligeable pour sa rentabilité locative. L’avantage de ce système est qu’il est beaucoup plus souple que la division de biens classiques que nous avons vu à l’étape précédente. Vous n’avez pas besoin de prévoir plusieurs boîtes aux lettres, de séparer les compteurs, de prévoir des entrées différentes, etc.

L’autre avantage de la colocation est qu’elle vous permet de diluer le risque de vacances locatives. Mieux vaut avoir 3 colocataires qui paient chacun un loyer de 500€ qu’un seul en location classique qui paie 1500€. Car si l’un des 3 colocataires part, vous ne vous retrouvez pas sans rien.

Enfin, pour faire de la colocation, vous devrez meubler votre bien. Or la location meublée vous ouvre les portes d’un statut fiscal particulièrement intéressant : le statut de la LMNP.

Troisième technique : la location courte durée

Tout le monde parle de la location courte durée, et pour cause ! Dans les grandes villes, louer son bien en courte durée peut permettre de doubler (voire de tripler à certains endroits) votre rendement !

Ce type de location est également très prisé des investisseurs puisqu’il est « facile » de le mettre en place et qu’il n’exige pas de travaux trop importants (comme lorsque l’on sépare un appartement en 2 par exemple).

Attention toutefois car si la location courte durée apparaît toujours comme un eldorado plein de promesses, le marché s’est énormément professionnalisé ces dernières années et il n’est aujourd’hui plus vraiment possible de réussir sans une stratégie complète.

L’inconvénient de ce type de location est qu’il demande un suivi bien plus régulier et exigeant. Vous devez mettre les annonces en ligne, gérer les calendriers de réservation, faire le ménage, les sorties, l’accueil, etc.

Si vous ne souhaitez pas faire la gestion locative vous-même, il est évidemment possible de déléguer la gestion à une conciergerie mais celle-ci viendra rogner votre marge en prenant entre 18 et 20% de commission sur vos encaissements.

Et vous, avez-vous une technique privilégie ?

Nous vous avons présenté ici 3 techniques infaillibles pour booster votre rentabilité. N’hésitez pas à nous partager les vôtres en commentaire !