Connaissez-vous le film « Highlander ». Il existe plusieurs suites et une série télévisée du même nom.
Il s’agit de personnes immortelles qui traversent les époques en se recroisant.

Quel rapport avec l’investissement immobilier ?

Eh bien imaginez que vous êtes immortel.

Question :

Au bout de combien de temps pourriez-vous percevoir assez de loyers pour ne plus jamais avoir à travailler ?

Tentons de répondre.

Si à l’âge de 25 ans vous achetez une maison avec un crédit d’une durée de 20 ans.
La maison est louée, le loyer paie le crédit, la taxe foncière et les dépenses courantes.

Au bout de 20 ans, la maison est payée. Vous percevez la totalité du loyer (plus de crédit à payer).
Chaque mois vous mettez un peu de côté en prévision des travaux futurs.
Et vous achetez une nouvelle maison. Avec un crédit de 20 ans.

Au bout de 40 ans, vous voilà avec deux maisons. C’est un début de patrimoine. Et vous percevez deux loyers, complets.

Vous achetez une troisième maison. Et ainsi de suite.
Au bout de deux siècles, vous avez 10 maisons, entièrement payées.
Ce qui est… pas mal.

Mais nous avons oublié un détail.

Une fois la première maison achetée, vous pouviez rembourser la 2ème un peu plus rapidement. Vous aviez en effet davantage d’argent (vous percevez 2 loyers).

Vous l’avez donc remboursée en 15 ans.
Et la troisième en 10 ans (car 3 loyers permettaient de la payer).
La quatrième en 5 ans (car 4 loyers permettaient de la payer).
La cinquième en 3 ans (car 5 loyers permettaient de la payer).
Rapidement, vous pouvez acheter une nouvelle maison par an.
Cette fois-ci au bout de seulement 70 ans vous avez une dizaine de maisons, et vous avez enfin votre patrimoine.

Vous voyez donc qu’en matière d’investissement, le temps est votre allié

Troisième cas de figure : Et si vous étiez un immortel qui s’y connaît bien en immobilier…

Eh bien vous pouvez là aussi acheter votre première maison avec un crédit sur 20 ans. Mais vous achèteriez une très bonne affaire, faisant en sorte que le loyer compense très largement votre mensualité.

Et en faisant cela, non seulement vous ne réduisez pas votre capacité d’endettent à zéro, mais en plus vous montrez au banquier que l’investissement immobilier est quelque chose que vous maîtrisez.

Et comme vous êtes bon, vous savez qu’il n’est pas nécessaire d’attendre d’avoir remboursé votre première maison pour en acheter une deuxième. Alors vous achetez une autre maison par exemple un an ou deux plus tard. En effet, votre banquier vous fait confiance, vous êtes un bon investisseur. Vous savez comment vous bâtir un patrimoine.

Là encore, vous préférez faire une bonne affaire (oui, aucune raison de faire une mauvaise affaire quand on sait trouver une bonne affaire).

Encore un peu plus tard, vous achetez une troisième maison. Puis une quatrième.
Vous pouvez même revendre la première : ça fait quelques années que vous la remboursez, vous allez repartir avec un gros chèque. Et ce gros chèque, vous pouvez vous en servir pour convaincre le banquier de vous prêter pour 4 ou 5 nouvelles maisons d’un coup. Et ça c’est un gros coup de boost pour la construction de votre patrimoine.

Mais attendez…

Plus aucune raison d’être immortel dans ce cas. En 10 ou 20 ans c’est réglé.

Et plus les maisons sont rentables, plus ça va vite. Ça peut être fait en 15 ans. En 10 ou en 5 ans. Certaines personnes sont mêmes devenues libres et indépendantes en 2 ans (d’accord, là, c’est exceptionnel).

Vous voyez, rien d’impossible. Plus vous investissez dans des biens rentables, plus ça va vite.

Et pour qu’un bien soit rentable il faut :

• Bien l’acheter
• Bien le louer

Quand on connaît les techniques, ce n’est pas plus compliqué que ça. C’est même plutôt amusant. Nous vous recommandons d’ailleurs vivement la lecture de cet article extrêmement complet qui passe en revue l’investissement immobilier sous toutes ses coutures.

Si certaines personnes continuent de dire que c’est impossible, demandez-leur ce qui est impossible là-dedans.

La seule chose impossible dans cette histoire, c’est d’être immortel.

Lors d’un voyage au Japon, roulant tranquillement au volant de ma voiture de location, je parviens à une zone de travaux.

Un ouvrier, debout en plein soleil, casque de chantier sur la tête, tenait un panneau bicolore : vert pour m’indiquer de passer, rouge pour me demander d’attendre.

Mais cet ouvrier n’était pas comme chez nous un jeune et robuste travailleur.

C’était un grand-père, d’au moins 75 ans.

Il tenait son panneau, au bord de la route.

Un linge tombait de son casque, pour protéger sa nuque du soleil.

Quelques jours plus tôt, sortant de l’aéroport de Tokyo, je donnais au chauffeur de taxi un papier sur lequel le nom de mon hôtel était indiqué en japonais (les Japonais parlant mal anglais).

Pour lire mon papier, le chauffeur avait sorti… une loupe.

Autant vous dire que je n’étais pas rassuré.

Comment payer les nombreuses personnes âgées

L’espérance de vie au Japon est très élevée. Le pays compte énormément de personnes âgées. Et le système de retraite ne permet pas de payer assez tout le monde.

Le Japonais moyen commence donc sa carrière en bas de l’échelle.

En prenant de l’âge, il monte les échelons. Puis en fin de carrière il les descend, pour occuper des postes alimentaires.

Au Japon, tout un tas d’emplois à faible valeur ajoutée sont donc occupés par des seniors.

D’une manière générale il existe deux systèmes de retraite :

– Le système par capitalisation : les travailleurs cotisent durant leur vie professionnelle pour leur propre retraite. Ils dépenseront plus tard l’argent accumulé. Problème : tout le monde n’a pas les moyens d’accumuler.

– Le système par répartition : les cotisations actuelles des travailleurs financent les retraites versées actuellement. Problème : vous pouvez avoir cotisé toute votre vie pour les autres, si lors de votre retraite, personne ne cotise pour vous, vous ne toucherez… rien.

Chez nous, c’est ce dernier système qui est en place.

Et comme au Japon, notre population vieillit. Nous avons de plus en plus de personnes âgées, qui vivent de plus en plus longtemps.

En 2050, il n’y aura plus que 1,4 actif pour un inactif de plus de 60 ans, contre 2,2 en 2005
(source : http://www.insee.fr/fr/themes/document.asp?ref_id=ip1092®_id=0).

Cela signifie que 3 actifs devront payer la retraite de 2 retraités.

Cela paraît difficile (sauf si leur retraite est d’un montant dérisoire).

Imaginez que vous avez accompli vos 40 ans de labeur et que, fatigué, vous pensez enfin pouvoir profiter de votre retraite bien méritée.

Oui mais voilà, ce n’est plus 40 ans que vous êtes obligé de travailler pour toucher le Saint Graal mais 50 ! 10 ans supplémentaires à vous lever tous les matins pour tenter de gagner un salaire.

Car, en plus, c’est un fait : trouver un emploi quand on est senior, c’est de plus en plus compliqué. Vous voilà condamné à enchaîner les petits boulots jusqu’à vos 75 ans !

La vraie solution

Que faire ?

Une gigantesque réforme ? Vous savez comment se font les réformes. Et, de toutes façons, vous n’y pouvez pas grand-chose.

Ou alors faire confiance à nos gouvernants pour trouver une solution ?

On peut faire confiance à un chauffeur de taxi pour nous amener à l’heure à notre rendez-vous chez le coiffeur. Mais j’éviterais de faire confiance à qui que ce soit si cela concerne la façon dont je vais vivre les 30 dernières années de ma vie !

Vous ne pouvez pas, pour vous et surtout pour votre famille, vous dire « bah, on verra bien ».

Vous ne voulez pas prendre le risque de vous entendre dire, à presque 70 ans, que finalement il faudra travailler encore 5 ou 10 ans. Vous ne savez même pas si vous en serez capable.

Vous ne pouvez pas non plus prendre le risque de vous entendre dire « finalement, votre retraite sera de 400 euros mensuels ». Comment vivrez-vous ?

La solution est de ne rien attendre de personne et de vous garantir vous-même une rente.

Plus d’inquiétude : vous savez que vous toucherez quoi qu’il arrive ce dont vous aurez besoin (voire davantage). Vous ne dépendrez du bon vouloir de personne.

Vous ferez ce que vous voudrez. Vous ne serez pas obligé de faire ce que vous n’aurez pas envie de faire.

Ce n’est pas si compliqué. C’est même beaucoup moins compliqué que de ne rien faire.

La logique de la rente

Un revenu peut s’arrêter du jour au lendemain.

Une rente, c’est à vie. Ca ne s’arrête jamais.

Comment se créer des rentes :

La mauvaise nouvelle est qu’il n’y a pas 36 façons de se constituer une ou des rentes.

La bonne nouvelle est que ce n’est pas très compliqué.

Voici le principe :

1 – Vous évitez de dépenser une partie de votre revenu

2 – vous achetez avec cet argent quelque chose qui rapporte du revenu

3 – vous encaissez ce revenu, qui est en fait une rente.

Vous allez me demander ce qu’il faut acheter. Qu’est ce qui peut bien rapporter une rente ?

Des centaines, peut-être des milliers de choses différentes. Il y en a pour tous les goûts. Et pour tous les budgets.

Efficaces et des moins efficaces.

Risquées et des moins risquées.

Des amusantes et des moins amusantes.

Se créer une rente, c’est comme faire du shopping.

En fait, se créer une rente, c’est comme acheter quelque chose. Se créer une rente, c’est faire du shopping.

Mais au lieu de dépenser votre argent pour acheter un bien ou un service (une paire de chaussure, un repas dans un restaurant), vous allez acheter quelque chose qui vous rapportera de l’argent, de préférence automatiquement, mensuellement.

Libérez-vous grâce à la rente

Une fois que vous avez une rente, vous regardez les personnes avec un revenu, quel que soit le montant de ce revenu, comme des personnes en situation de grande instabilité.

L’investissement le plus rentable et aisé pour commencer à se créer une rente est l’immobilier.

Et notamment l’immobilier à l’étranger. Dans certains pays, les lois sont fortement en faveur des propriétaires et des investisseurs. En Floride par exemple, vous cumulez :

• La sécurité : si un locataire ne paye pas, il est automatiquement expulser au bout d’un mois
• La rentabilité avec une moyenne de 7 % net

A très vite !

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant