Étiquette : Immobilier

 

Lorsque l’on parle d’investissement immobilier, la plupart des gens ont peur des impayés de loyer.

En revanche, nous pouvons vous fournir des éléments sur lesquels réfléchir pour trouver votre réponse.

Tout d’abord, cette réflexion devra être froide, objective, détachée de tout affect, de toute pression, et surtout : elle devra se baser sur des chiffres !

 

Une lectrice d’Objectif Libre et Indépendant a été victime d’un impayé.

Elle a eu la gentillesse de bien vouloir détailler son histoire pour qu’elle puisse servir à tous.

Je trouve qu’il est particulièrement intéressant de voir comment les choses se passent concrètement, qui paie quoi, et… comment cela se termine.

Je laisse la parole à Marie-Hélène.

 

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Bonjour Guillaume,

Merci de me donner l’occasion de raconter mon histoire. Je pense en effet qu’elle pourra être utile aux lecteurs d’Objectif Libre et Indépendant.

Je suis seule avec mes 3 grands enfants.

En dehors de ma résidence principale, je suis propriétaire d’un appartement que je loue en colocation depuis maintenant 12 ans.

Mes locataires sont des étudiants.

Donc ma coloc est vide en juillet et août. Je n’arrive malheureusement jamais à louer durant l’été.

Mais, il y a 3 ans, bonne surprise : je suis contactée par une dame qui cherche une chambre pour sa fille pour tout le mois de juillet. Sa fille faisant un stage d’un mois dans ma ville.

Au téléphone, cette maman me fait une excellente impression.

Elle parait inquiète d’envoyer sa fille en terrain inconnu.

Ayant une fille du même âge, je me suis mise à sa place, et c’est volontiers que j’ai proposé d’aller la chercher à la gare le dimanche soir, et de m’occuper de sa fille comme si c’était la mienne.

La dame m’envoie le contrat signé. Elle se porte garante de sa fille. Et elle me joint un chèque d’acompte de 100 Euros.

Tout paraissait donc bien s’annoncer.

Deux semaines plus tard, sa fille est arrivée.

Je l’ai « maternée » comme annoncé… mais plus aucun paiement n’était en vue. Lorsque je lui ai posé la question du règlement, elle a pris un air étonné :

« Maman ne vous a pas fait parvenir de règlement ? » – si, seulement un acompte !

Ces gens étaient tellement corrects et bien élevés, que je ne me suis doutée de rien.

Quand on est honnête, on a trop souvent l’impression que c’est normal et que les autres le sont forcément aussi.

Le stage s’est donc passé, je lui ai rafraîchi la mémoire à plusieurs reprises, mais je n’ai jamais réussi à obtenir le solde de ce qu’elle me devait (400 euros).

A son départ, elle m’a assuré : « Maman vous fera un chèque dès lundi ! »

Rien. Plusieurs relances se sont avérées infructueuses. Elle ne répondait plus au téléphone ni à mes mails.

J’ai donc demandé à mon fils de l’appeler avec son numéro (qu’elle ne pouvait pas connaitre).

Cette fois-ci elle a décroché, et elle a dit avoir changé d’adresse mail, être désolée pour l’oubli etc…

Un mois a passé, et je n’ai rien vu venir. Aussi la rage m’a prise.

La somme n’était pas élevée. Seulement un mois de loyer.

Mais me sentir ainsi volée par des gens avec qui j’avais été irréprochable m’était insupportable.

Je suis donc allée voir un huissier.

Je ne savais pas si ça valait la peine pour une petite somme.

J’avais peur qu’il me dise qu’il n’y avait rien à faire, ou même de me faire rire au nez de le déranger pour si peu.

Je me disais que peut-être la procédure allait coûter beaucoup plus que la somme à récupérer.

Mais je ne pouvais pas laisser passer.

Car si on laisse faire les gens comme ça, on se rend indirectement complice : ils vont piéger d’autres propriétaires, pour des sommes plus importantes.

Et des vies entières peuvent basculer comme cela.

Je ne pouvais pas ne pas agir.

L’huissier m’a très bien reçue.

Il n’a pas eu l’air étonné par mon affaire. Je pense qu’ils en voient de toutes les couleurs.

Il m’a demandé tous les documents.

Heureusement, je garde toujours tout.

Il a d’abord adressé une mise en demeure par lettre recommandée, mais n’a pas eu de réponse.

Alors, comme j’étais dans mon bon droit, j’ai continué la procédure. Le contrat était signé, la maman était garante, il n’y avait aucune négligence de ma part.

Le dossier a été transféré dans la ville de résidence de cette famille. Moi, je ne parlais qu’à mon huissier, et lui gérait l’affaire avec un confrère de la ville en question.

Du coup, 2 huissiers pour une somme de 400 euros…

Je n’ai plus rien eu à faire.

L’huissier s’est occupé de tout.

Il ne me donnait pas vraiment de nouvelles. A chaque fois que j’appelais, on me disait « c’est en cours ».

Il faut être très patient. Parfois il ne s’est rien passé pendant des mois.

Finalement, le Tribunal a condamné la mère à me payer 50 Euros par mois jusqu’à ce que les 400 qu’elle me devait soient totalement payés.

Je croyais être sortie d’affaire, mais la première mensualité est arrivée, puis… plus rien.

J’ai continué à talonner, appelant mon huissier toutes les semaines.

L’affaire a duré près de trois ans, mais le jugement était exécutoire pendant 10 ans. Il était donc évident que, dès que la fille (ma locataire) allait avoir un salaire, il y aurait une saisie-arrêt directement sur son compte en banque.

Et donc le mois dernier, heureuse surprise : un virement de 350 Euros est arrivé sur mon compte pour clôturer le dossier.

Il y a eu des frais. Mais ça a été à cette famille de les payer. Je n’ai rien avancé ni payé.

En tout, pour une dette de 400 euros, ils ont payé… plus de 1000 Euros.

J’ajouterai que j’ai poursuivi parce que ces gens n’étaient vraiment pas dans le besoin, et que j’avais vraiment eu le sentiment de m’être fait « rouler ».

Il n’en aurait pas été ainsi s’ils m’avaient expliqué qu’ils avaient des difficultés de trésorerie passagères.

On aurait pu s’arranger. Mais c’est plus pour le procédé que pour la somme, que j’ai poursuivi.

J’invite donc les lecteurs d’Objectif Libre et Indépendant à faire de même, car lorsque le dossier est impeccable et que l’on est dans son bon droit, il n’y a aucune raison de laisser libre cours à ce genre d’escroquerie.

 

 

Marie-Hélène.

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Suite à ce témoignage, voici mes conseils :

• Ne faire confiance à personne, même si les gens paraissent au-dessus de tout soupçon.
• Se faire payer en totalité AVANT la remise des clés. Aucune exception.
• Avoir tous les papiers parfaitement en ordre (bail, pièce d’identité des locataires…). Aucune poursuite n’aurait été possible sans cela. L’huissier a tout demandé, y compris le titre de propriété de l’appartement.
• Relancer régulièrement l’huissier pour être sûr que la procédure suit son cours.
• Être patient

 

Je dis un grand merci à Marie-Hélène pour son partage d’expérience.
Si vous aussi, vous avez des expériences qui pourraient intéresser tous les lecteurs, n’hésitez pas à me les faire parvenir ! Je les partagerai avec plaisir !

En conclusion, si vous avez besoin de déterminer la pertinence de vendre ou non votre bien immobilier, n’oubliez pas de confier une partie de votre prise de décision aux éléments mathématiques !

Ils vous donneront des chiffres clés, qui permettront de faire pencher la balance en faveur de la vente ou de la conservation de votre bien immobilier.

 

 

 

Vendre ou ne pas vendre ?

Nous tenons d’ores et déjà à préciser ce qui suit : nous n’avons aucune formule magique pour répondre avec pertinence à la question de savoir s’il faut garder ou vendre un bien immobilier, tant cette question est personnelle.

En revanche, nous pouvons vous fournir des éléments sur lesquels réfléchir pour trouver votre réponse.

Tout d’abord, cette réflexion devra être froide, objective, détachée de tout affect, de toute pression, et surtout : elle devra se baser sur des chiffres !

Les éléments de calcul

Nous allons vous indiquer à partir de quels éléments vous pourrez obtenir des chiffres qui vous aideront pour comprendre s’il est bien opportun de garder votre bien immobilier, ou si le moment de le vendre est désormais arrivé.

Il faudra étudier deux points fondamentaux : le calcul de rentabilité de votre bien pour commencer, puis le calcul de l’imposition sur la plus-value.

En effet, ces deux notions très concrètes vont vous aider à vérifier si les chiffres penchent du côté de la revente ou du côté de la conservation du bien !

Si votre bien rapporte plus de 10% de rentabilité nette, il serait peut-être dommage de vous en priver, et préférable de trouver des solutions alternatives à la vente.

Mais allons-y avec ordre.

La rentabilité

Avant d’envisager de vendre un bien immobilier, il est important de faire le point sur ce qu’il vous rapporte réellement. C’est ce que l’on appelle la rentabilité.
La plupart du temps, la rentabilité d’un bien est chiffrée avant son achat.

Cependant, elle peut connaître une évolution dans le temps, et il est toujours intéressant de faire le point régulièrement. En effet, le montant des charges évolue, et le prix de vente éventuel du bien immobilier également.

Ainsi, lorsque que l’on est dans l’objectif de vendre un bien immobilier, la rentabilité ne se calcule pas tout-à-fait comme lors de la perspective d’achat. Cependant, les variables restent les mêmes : il s’agit toujours d’un rapport entre le prix de vente estimé du bien, les recettes et les charges.

Dans une perspective de revente, la rentabilité se calcule en fonction du prix estimé de la revente, déduction faite de l’impôt sur la plus-value que vous allez payer.

Calculer la rentabilité de votre bien immobilier

On distingue la rentabilité brute, la rentabilité nette, et la rentabilité nette-nette.

La rentabilité brute se calcule comme suit :
Rentabilité brute = ⦋ loyer annuel / (prix de vente estimé du bien – impôt sur la plus-value) ⦌ x 100

Ce calcul donne une idée assez imprécise de la rentabilité réelle du bien, puisqu’elle ne prend pas en compte les charges du bien immobilier.

Nous donnons cette formule à titre indicatif, mais elle ne nous semble pas suffisamment pertinente.

Rentabilité nette :

⦋ (loyer annuel-charges annuelles) / (prix de vente estimé du bien – commission éventuelle d’agence immobilière – impôt sur la plus-value) ⦌ x 100

La rentabilité nette est déjà plus précise, puisqu’elle prend en compte les charges, telles que la taxe foncière, les travaux, les frais de maintenance et d’entretien, les frais comptables, les intérêts d’emprunt, l’assurance PNO….

Rentabilité nette-nette :

Loyer annuel-charges annuelles- impôts et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers) / (prix de vente estimé du bien – commission éventuelle d’agence immobilière – impôt sur la plus-value) ⦌ x 100.

Cette méthode est la plus précise. Elle prend en effet en compte l’impact de la fiscalité sur la rentabilité du bien. Et parfois, si la fiscalité n’a pas été anticipée, cet impact n’est pas négligeable.

Au-delà des calculs pour déterminer la rentabilité exacte de vos biens immobiliers, il y a deux variables à considérer : le prix de vente estimé du bien, et l’imposition sur la plus-value.

Estimer le prix de vente du bien immobilier

Pour connaître le prix de vente du bien, vous pouvez démarcher des agents immobiliers, afin qu’ils estiment la valeur réelle du bien sur le marché. Ces estimations sont la plupart du temps gratuites. N’hésitez pas à contacter plusieurs agents immobiliers, afin d’avoir plusieurs avis à comparer.

Vous pouvez également comparer de votre côté avec les prix pratiqués sur le marché, en regardant les annonces sur internet ou dans les agences immobilières.

Soyez toutefois attentif à comparer des biens qui sont eux aussi destinés à du locatif, des biens de même surface, dans la même zone géographique, de même qualité énergétique, de même état intérieur… Ce qui peut se révéler complexe.

Vous pouvez également faire évaluer le bien immobilier par votre notaire. Il dispose d’une bonne connaissance du marché locatif et des prix du marché immobilier. Il sera, en outre, en mesure de calculer le montant de l’imposition sur la plus-value que vous serez susceptible de payer.

Une bonne rentabilité peut vous décider à conserver votre bien immobilier et à étudier des solutions alternatives à la vente.

Le pourcentage à partir duquel on estime que la rentabilité est « bonne » est de 5%.

Au-delà de ce pourcentage, la question de conserver le bien immobilier dans son patrimoine est pertinente, car peu de placements financiers vous proposeront un tel rendement, sauf à mettre en jeu votre capital investi. Cependant, une bonne rentabilité n’est pas toujours le seul critère de décision.

Un autre calcul important à effectuer avant de prendre votre décision est le calcul de l’imposition de la plus-value, en cas de revente du bien immobilier.

En effet, quoi de plus dommage que de revendre un bien immobilier locatif si, une fois vendu, la plus-value fond comme neige au soleil après le passage de l’administration fiscale ?

L’imposition de la plus-value lors de la vente

Commençons par définir ce qu’est la plus-value.

Une plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat du bien immobilier et son prix de vente. Ainsi, si vous avez acheté un studio 27 000 euros et que vous le revendez 15 ans plus tard au prix de 43 000 euros, la plus-value est de 16 000 euros (43 000 – 27 000).

C’est l’administration fiscale qui va imposer cette plus-value.

Pour commencer, il faut savoir qu’il existe une imposition différente de la plus-value quand vous vendez un bien sous votre nom, et quand vous le vendez par l’intermédiaire d’une société.

Dans le premier cas, le régime d’imposition de la plus-value sera celui des particuliers, alors que dans le deuxième cas, vous serez soumis au régime professionnel d’imposition des plus-values.
Concernant l’imposition des plus-values des particuliers, la plus-value sur la vente d’un bien n’est pas imposée systématiquement, il existe des cas d’exonération.

Toutefois, si vous n’entrez pas dans la catégorie des personnes exonérées, vous devrez calculer l’imposition.

Comment calculer l’imposition de la plus-value ?

Dans un premier temps, vous devrez déterminer la plus-value brute :

(Prix de vente net vendeur) – (prix d’achat + frais d’achat + travaux éventuels)

Le prix de vente du bien est le prix net vendeur. Les frais de notaire ou les frais d’agence éventuels liés à la vente ne sont pas comptabilisés dans ce montant.

Le prix d’achat est le prix auquel vous aviez acheté le bien immobilier. Ce montant va être augmenté des frais de notaire et d’agence payés au moment de l’acquisition.

Reprenons l’exemple du studio acheté 27 000 euros et revendu 43 000 euros. Quand vous l’avez acheté, vous aviez payé 1 890 euros de frais de notaire.

La plus-value brute sera donc de :

43 000 – (27 000 + 1 890) = 14 110 euros.

Une fois que vous avez déterminé le montant brut de la plus-value, vous allez pouvoir appliquer un abattement, lié à la durée pendant laquelle vous avez détenu ce bien immobilier.
L’abattement pour l’impôt sur le revenu commence à compter de la 6e année de détention. Il y a un abattement de 6% de la 6e à la 21e année, et de 4% après la 22e année de détention.

Passé 22 ans de détention, l’exonération est totale, mais uniquement pour ce qui est de l’imposition sur les revenus.
Concernant les prélèvements sociaux sur la plus-value, il n’y a également aucun abattement les 5 premières années. Les prélèvements sociaux sont de 17,2% depuis 2018.

Ensuite le taux d’abattement évolue, mais l’exonération totale n’intervient qu’à compter de la 30e année de détention.

C’est la raison pour laquelle on parle d’exonération totale d’imposition de la plus-value au terme de 30 ans.

Mais en réalité, après 22 ans d’acquisition, vous n’êtes déjà plus imposé sur vos revenus, vous aurez « uniquement » une fraction des prélèvements sociaux.

Source : www.service-public.fr
Tout cela a l’air compliqué, mais rassurez-vous, ce n’est pas à vous d’effectuer ces calculs. Tout est fait par le notaire en charge de la vente du bien immobilier.

Le montant dû à l’administration fiscale sera directement prélevé sur le montant total de la transaction, donc le montant que vous recevrez de votre notaire sera net, et déjà déduit du montant de l’impôt sur la plus-value réalisée.

De votre côté, vous n’aurez qu’à reporter le montant de la plus-value réalisée sur votre déclaration fiscale annuelle.

Il est à noter également que la réforme du prélèvement à la source ne s’applique pas aux plus-values immobilières. Le montant de l’impôt sur la plus-value ne s’intégrera donc pas au montant mensuel du prélèvement à la source, mais sera payé à part, au moment de la vente du bien immobilier.

Conclusion

En conclusion, si vous avez besoin de déterminer la pertinence de vendre ou non votre bien immobilier, n’oubliez pas de confier une partie de votre prise de décision aux éléments mathématiques !

Ils vous donneront des chiffres clés, qui permettront de faire pencher la balance en faveur de la vente ou de la conservation de votre bien immobilier.

 

 

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Dans cet article, nous allons vous donner des astuces afin de vous aider à trouver le meilleur endroit pour acheter un appartement.

Trouver un bien immobilier rentable c’est possible à condition de respecter certains critères.

Connaître le potentiel d’un secteur

Les critères de sélection d’une zone géographique pour acheter un bien à des fins d’investissements en immobilier locatif sont différents des critères utilisés pour l’achat d’une résidence principale.

Pour savoir si la commune ciblée est suffisamment dynamique, vous devez vérifier s’il y a des locataires stables, une demande suffisante et régulière. Il faut vous assurer au maximum une absence de vacance locative.

Acheter un bien rentable ça se réfléchit soigneusement !

 

La population et l’évolution démographique

Tout d’abord, il est important que la zone soit suffisamment attractive pour vous fournir des locataires en nombre suffisant.

Si l’endroit est attractif, l’évolution démographique doit logiquement être à la hausse. Si elle est en baisse, l’endroit ne connaît probablement pas de succès, et les habitants fuient vers d’autres contrées.

Le critère de la démographie est important, car plus les habitants sont nombreux, plus vous avez le choix des locataires. Et plus la démographie est en hausse, plus cela signifie que la zone est attractive. À l’inverse, une démographie en baisse constante est un signe inquiétant pour la suite.

Vous trouverez les données sur la population d’une commune, et l’évolution démographique, en allant sur Wikipédia, et en recherchant le nom de la commune. Une rubrique « Evolution démographique » est la plupart du temps présente.

Une autre source d’informations riches et pointues : le site de l’INSEE. Dans la rubrique des statistiques locales, vous entrez le nom de la commune recherchée, et vous aurez accès à des informations très précises sur la commune visée.

Voici un exemple avec la commune d’Ambérieux-en-Dombes : https://statistiques-locales.insee.fr.

La demande locative

La commune ciblée doit faire l’objet d’une forte demande locative. Plus il y aura de monde, plus il y aura de locataires potentiels et meilleur sera vos chances de trouver un bon locataire pour la mise en location de votre bien.

Imaginons que vous investissiez dans une commune où la demande locative est faible et peu qualitative. Quelques jours après avoir posté votre annonce, seuls deux locataires potentiels se présentent.

Problème : ils ne remplissent pas les critères de sécurité financière suffisants. Deux options s’offrent alors à vous.

La première consiste à attendre la venue de nouveaux locataires potentiels (en espérant que leur situation financière soit meilleure) mais, dans ce cas, vous vous exposez au risque de ne pas louer votre bien immobilier pendant un temps indéfini.

La seconde solution consistera à faire un choix entre deux locataires à la sécurité financière discutable, et espérer que tout se passe bien.
À l’inverse, si la demande locative est forte et de qualité, le choix ne devra pas se faire entre deux locataires potentiels seulement, mais peut être une dizaine de candidats.

La probabilité de trouver, parmi ces personnes, celle qui dispose des critères recherchés est mathématiquement plus forte !

Certains sites vous informent de la part de propriétaires et de locataires dans une commune. Plus la part de locataire est forte, plus la demande locative est présente.

Pour vous renseigner, vous pouvez contacter des agences immobilières, afin de connaître l’état de la demande locative pour le type de bien immobilier ciblé.

Autre indicateur : la présence du dispositif à la loi Pinel. Il a été mis en place pour répondre précisément aux besoins des zones dites « tendues » du marché immobilier, celles où la demande locative est forte, et où le nombre de logements proposés est insuffisant.

Ainsi, si la zone que vous ciblez fait partie du dispositif Pinel, c’est qu’en théorie la demande locative sur le secteur est importante.

Le bassin d’emploi et le taux de chômage

Plus la zone géographique est dynamique d’un point de vue économique, plus elle sera attractive, et plus vous aurez le choix des locataires.

Pour savoir si la zone est dynamique économiquement, vous pouvez d’abord regarder si la zone géographique dispose de nombreuses industries, ou de services importants.

Un autre indicateur est le taux de chômage. Il vous donnera inévitablement un indicateur sur la santé économique de la zone géographique. S’il est en dessous de la moyenne nationale, c’est bon signe !

De plus, cet indicateur vous permettra de connaître la qualité des locataires potentiels. Serez vous confronté à une majorité de locataires actifs ou non ?

L’INSEE vous fournira de précieuses données sur l’emploi, sur les entreprises présentes, et sur les attractions touristiques ou culturelles de la ville.

Le dynamisme touristique et culturel

Il existe d’autres pourvoyeurs d’emplois importants : le tourisme et la culture.

Si la zone géographique est attractive et dispose d’atouts patrimoniaux ou culturels, cela en fait une zone attrayante pour les touristes, mais aussi pour les locataires potentiels.

Une zone touristique est un type d’investissement attractif, puisqu’elle engendre une économie importante : restaurants, hôtels, guides, commerces…

Pour savoir si une commune bénéficie de ces atouts, il suffit de faire une simple recherche sur internet. Si la commune (ou une ville environnante) est présente sur de nombreux blogs de voyage, c’est bon signe.

Les infrastructures de transport

Plus les infrastructures routières et ferroviaires seront nombreuses et faciles d’accès, plus il y aura de locataires potentiels. Prenez note des temps de trajet pour se déplacer dans la ville (bus, tram, piste cyclable).

Pensez également à des plus longs trajets comme Grenoble – Paris par exemple. La proximité avec des transports peut être un réel argument de location.

Les perspectives d’avenir

N’oubliez pas d’observer ce qui est en construction ou ce qui se profile en matière de projets d’urbanisme. En effet, pour vous constituer un patrimoine sur le marché locatif il faut avoir une vision long terme.

L’arrivée d’une usine importante, l’ouverture d’une nouvelle voie routière ou ferroviaire, la construction d’un grand pôle culturel ou commercial sont autant de signes que le secteur se dynamise, et devient encore plus attractif.

Les chiffres sur lesquels vous appuyer

Pour compléter l’étude de la pertinence d’un investissement dans un secteur géographique, il faut évidemment vous attacher à étudier l’élément phare : les prix de l’immobilier.

Évolution des prix immobiliers

Un secteur géographique qui connaît une baisse constante des prix de l’immobilier depuis de longues années est un secteur à risque.

A l’inverse, un secteur où les prix sont à leur plus haut niveau depuis trop longtemps n’est guère rassurant non plus. Les perspectives de rentabilité sont moins importantes, et on se demande toujours si le secteur ne va pas connaître une explosion de la bulle immobilière, rendant votre investissement dangereux, du moins si vous envisagez de revendre.

Nous venons encore d’affiner la recherche de la zone géographique idéale et vous avez probablement maintenant une idée précise d’une ou de plusieurs communes dans lesquelles vous pourrez investir.

Vous savez également sur quelles données vous appuyer pour affiner vos recherches. Passons maintenant à la base de la pyramide : définir le quartier précis où vous allez investir !

La recherche du quartier idéal pour louer

Quel quartier ?

Le quartier dans lequel concentrer vos recherches doit respecter un certain nombre de critères pour avoir le titre de “meilleur endroit pour louer”. Mais, avant d’entrer en détails dans les qualités que doit posséder le quartier, sachez qu’à partir de maintenant, il faudra vous rendre physiquement sur les lieux !

Un quartier qui correspond au locataire cible

Alors comment choisir une bonne région ? Il faut avant tout comprendre le lien entre un quartier et les locataires. En effet, ils devront être adaptés l’un à l’autre.

Par exemple, si vous souhaitez faire de la location étudiante, privilégiez des quartiers proches des campus ou des grandes écoles, ou encore le centre-ville, un lieu vivant qui attire souvent les étudiants.

Il faudra aussi veiller à ce qu’il soit desservi par les transports car les jeunes aiment sortir et voyager mais n’ont pas forcément l’argent pour avoir une voiture et louer une place de parc. Pensez également « location meublée » car les étudiants veulent dépenser le moins possible dans leur habitat temporaire.

Si vous désirez investir dans une grande surface, type T3 ou T4, vous louerez probablement à une famille avec des enfants. Dans ce cas, il sera pertinent de cibler un quartier avec de bonnes écoles, ou à proximité d’un réseau de transports pour conduire les enfants à l’école.

Un quartier avec une facilité d’accès aux activités culturelles ou sportives sera également apprécié par une famille. Si vous envisagez de faire de la location courte durée ou de la location saisonnière aux touristes de passage, privilégiez des quartiers proches des principaux lieux à visiter, ou des gares par exemple.

Vous l’aurez compris, le quartier sélectionné devra correspondre au maximum aux attentes du type de locataire que vous ciblez.

Inversement, si vous ne ciblez pas un profil précis de locataire, mais que vous avez déniché une bonne affaire dans un quartier particulier, vous devrez adapter votre offre au profil du locataire potentiel.

Un quartier avec un solide réseau de transports

Quel que soit le quartier ciblé, vous devrez privilégier un quartier bien desservi en offres de transport. Que ce soit grâce aux bus, TER, métro, ou gare ferroviaire, votre futur locataire devra pouvoir se déplacer facilement d’un point à un autre de la ville en transports en commun.

D’autre part, il est important que le quartier dispose de places de stationnement facilement accessibles et gratuites. Il est important pour le locataire qu’il puisse garer son véhicule sans trop d’encombres, particulièrement si le logement que vous convoitez ne dispose pas de place de parking ni de garage.

Un quartier dynamique, calme et sécurisé

Ces trois critères promettent en effet d’attirer le plus large éventail possible de locataires : du jeune étudiant à la recherche d’un quartier festif et dynamique (mais sécurisé), à la mère de famille en recherche de sécurité pour ses enfants.

Le dynamisme d’un quartier se mesure à la présence de commerces et d’un marché le dimanche matin, ou encore à la présence de nombreux bars ou restaurants.

Dans le quartier idéal, les locataires pourront rentrer chez eux en toute sécurité. C’est un critère primordial pour bon nombre de locataires.

Enfin, veillez à choisir un quartier calme. S’il est proche d’un aéroport par exemple, attention aux importantes nuisances sonores. Vérifiez également qu’une usine à proximité n’engendre pas de nuisances spécifiques (bruit, pollution).

S’il est situé pas loin d’une déchetterie, faites également attention aux nuisances olfactives, sous-estimées, mais insupportables pour un locataire. Autant de critères auxquels faire attention dans vos recherches. Cela nécessite un examen minutieux de la zone, mais aussi de s’y rendre physiquement plusieurs fois, et à des horaires différents.

Et la meilleure astuce consiste à toujours se fier à son bon sens en se demandant : est-ce que moi, j’y habiterais ?

Pour être certain de ne pas vous tromper, et particulièrement si vous ne connaissez pas bien le quartier en question, il faudra vous déplacer sur les lieux. Faites plusieurs quartiers et ne vous précipitez pas sur le premier venu !

Commencez par cibler plusieurs quartiers dans une même commune, et visitez les tous. Cela vous permettra de pouvoir établir un comparatif plus pertinent que si vous n’en visitez qu’un seul.

J’espère que cet article vous aidera à trouver le lieu idéal pour acheter un bien, et vous aura sensibilisé aux risques et paramètres à prendre en compte.

Si vous suivez ces conseils vous devriez tirer une rentabilité locative plus qu’acceptable et faire de votre achat immobilier un investissement locatif fructifiant.

 

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Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier.

La manière classique consiste à donner en location un appartement en centre-ville, ou un petit studio en bord de mer, comme il en existe des milliers.

Cependant, il existe aussi des investisseurs qui donnent libre cours à leur imagination, en misant sur des biens immobiliers qualifiés d’atypiques.

Qu’est-ce un bien atypique ?

On entend généralement par bien immobilier atypique, un bien immobilier détourné de son utilisation première, et dans lequel nous n’aurions pas pensé investir pour de l’immobilier locatif.

Plus largement, un bien immobilier atypique sort de l’ordinaire soit par son agencement, soit par le détournement de son utilisation, soit par sa rareté.

La plupart du temps, le potentiel de ce type de bien échappe aux possibles acquéreurs et l’ampleur des transformations à effectuer pour rendre les lieux habitables est parfois dissuasive.

Ce qui est certain, c’est que pour sortir des sentiers battus en immobilier, il faut avoir de l’imagination et être capable de voir ce que les autres ne voient pas. Il faut pouvoir percevoir ce qui plairait au locataire.

Ainsi, un investisseur immobilier peut se démarquer des autres. Il existe une multitude de biens atypiques dans lesquels investir peut se révéler judicieux.

Nous allons en passer en revue quelques-uns, sachant que la liste n’est pas exhaustive, et ne connaît que la limite de votre imagination !

Investissez dans les caves

En parlant de biens insolites, sachez qu’il existe un marché immobilier dédié aux caves.

Le prix d’achat pour ce type de bien est très modeste. En plus d’être accessibles financièrement, les caves sont souvent très rentables. Recherchées, elles se louent facilement, et affichent une rentabilité nette souvent supérieure à 5%.

La gestion locative est également facilitée. Personne n’y habite, donc pas d’usure, ni travaux, ni pannes.

Votre travail de gestion locative se limitera à l’entrée dans les lieux, l’encaissement des loyers, la déclaration des revenus fonciers, et la fin du bail. Ce n’est pas chronophage, et parfaitement gérable.

Enfin, c’est un investissement locatif relativement sûr. Les impayés sont rares, car les loyers restent modestes.

De plus, l’expulsion du locataire est assez simple et rapide. Enfin, les dégradations sont quasiment inexistantes, et les travaux rares.

Investissez dans… les garages et les parkings

Les garages et les places de parking entrent dans la même catégorie que les caves. Les places de stationnement sont très recherchées, surtout dans les grandes villes.

Là aussi, le ticket d’entrée est accessible à tous les budgets. Les prix sont très variables, en fonction du caractère ouvert ou fermé de l’emplacement, de sa localisation et de sa superficie.

La gestion locative est facilitée, car il existe moins de dégradations et d’usure, moins d’interactions avec le locataire, que dans une location classique.

La rentabilité d’un garage ou parking peut être meilleure qu’un investissement classique, car les charges sont moins importantes, alors que le rapport prix d’achat/revenu locatif est parfois plus satisfaisant.

Mais pour cela, il faudra trouver le garage ou le parking dont le prix de vente est raisonnable.

La sécurité de cet investissement est forte, car le bail est plus souple en cas d’impayé de loyer, et les expulsions sont simplifiées.

Ou investissez dans des biens atypiques en location courte durée

Certains biens immobiliers sont détournés de leur fonction première : les péniches, les phares ou les bunkers, par exemple. Ce type de biens n’est pas fait, au départ, pour y loger des personnes.

Pourtant, ils sont parfois proposés à la location.

Ces biens immobiliers atypiques ont tendance à susciter le coup de cœur chez le locataire. Ils sont donc très demandés, et plus encore lorsqu’ils sont en location en courte durée. Parfois, quand on part en vacances, on privilégie un séjour dans un lieu totalement insolite et original.

Évidemment, ces biens demandent de l’imagination, mais également des précautions quant aux possibilités et à l’estimation des travaux à effectuer.

Outre la location courte durée, la location classique est également possible et très rentable. Ces biens atypiques, une fois réaménagés, se louent plus cher que la moyenne du marché locatif, parce qu’ils sont uniques en leur genre.

À la revente, vos probabilités de réaliser une jolie plus-value sont très fortes. Voici quelques exemples de biens immobiliers détournés de leur fonction première :

Pourquoi pas investir dans les salles de réception

Les salles de réception peuvent également être un investissement atypique très rentable.

Que ce soit pour un mariage, un séminaire, une conférence ou un anniversaire, la demande est en constante évolution. Loués à la journée, au week-end ou juste à la soirée, ces biens enregistrent une forte demande locative.

Certes, l’investissement peut parfois être lourd au départ, mais le retour sur investissement peut être explosif.

En moyenne, une location de salle de mariage pouvant accueillir une centaine d’invités pendant un week-end est de 1 500 à 2 000 euros. Si le lieu est atypique et/ou en capacité de recevoir beaucoup de personnes, les tarifs peuvent grimper très rapidement !

Pour être certain d’avoir de la demande, il faudra que la salle puisse offrir un espace suffisant, mais aussi des équipements (une cuisine équipée en électroménager et en vaisselle, un espace vestiaire, un parking). Il faut également penser à une insonorisation suffisante.

Investir dans une salle de fêtes vous permet de générer des revenus quasiment toute l’année.

Soyez cependant attentif aux conditions d’accueil et d’entretien que la salle doit respecter. En tant qu’établissement recevant du public (ERP), le bâtiment doit répondre à des normes de sécurité précises, en cas d’incendie par exemple.

Pour connaître les normes en vigueur, vous devrez vous rapprocher de la mairie ou de la préfecture.

De plus, les impayés sont très rares, puisque la location est réglée à l’avance. Le plus gros danger porte sur les dégradations éventuelles, mais le montant des cautions demandé est généralement dissuasif.

Investir simplement dans une parcelle de terrain

Certains investisseurs achètent un terrain sur lequel ils choisissent d’installer un chalet, une roulotte, ou une bulle transparente. Ils louent cet hébergement insolite et cosy, à la nuit ou à la semaine.

Ces installations doivent bénéficier de tout le confort nécessaire. Le but n’est pas d’offrir un camping sauvage, mais plutôt d’offrir une location à l’esprit « sauvage » haut de gamme. Globalement, la construction de ce genre de structure sur un terrain revient moins cher qu’une construction classique, et la rentabilité est nettement supérieure.

Dans ce genre de location, c’est la courte durée qui prévaut. Il faut donc se trouver dans un endroit attractif, avec une forte demande locative, et disposer d’une grande disponibilité pour accueillir les locataires. Mais si toutes les conditions sont réunies, ce genre de location atypique peut être très intéressant.

Investissez dans… les ateliers, lofts, et biens rénovés

Ce sont des lieux détournés de leur destination première : anciennes industries ou anciens ateliers d’artistes transformés en lieux habitables.

Acheter une surface industrielle brute vous permet de bénéficier d’un prix d’achat souvent imbattable. En revanche, il ne faut pas vous tromper sur la faisabilité ni sur le coût des travaux !

Mais, avec un budget maîtrisé et une jolie réflexion sur les aménagements des espaces, ces lieux ont un charme et des volumes inégalables. Effet coup de cœur garanti !

De plus, ce profil de bien immobilier attire des locataires plutôt haut-de-gamme, avec un faible risque de fragilité financière.

Investissez dans… les conteneurs habitables

Ces modules habitables peuvent offrir de bonnes surfaces. Ils peuvent donc faire office de bureau à louer à un professionnel, de studio en location à des étudiants, de location courte durée pour des touristes. Ils peuvent être munis de salle de bains et de cuisines fonctionnelles.

L’avantage de ce type de structure est que vous pouvez bénéficier d’un coût de construction accessible, d’une rapidité de mise en place, de travaux pas très lourds, d’une grande résistance et d’une grande modularité.

Ces habitations sont en grande partie réalisées dans des conteneurs souvent laissés à l’abandon, qui polluent la planète. Il y a donc un véritable engagement écologique à investir dans des conteneurs pour en faire des lieux habitables, et leur offrir une seconde vie.

Évidemment, vous devrez sélectionner avec soin l’entreprise chargée de la fabrication et de l’aménagement de votre espace. Il faut vous assurer, par exemple, que les conteneurs utilisés ont bien été dépollués, certains d’entre eux ayant pu contenir des métaux nocifs.

Enfin, un travail d’isolation est nécessaire pour que le logement reste agréable pour le locataire, et qu’il n’y ait pas de dégradations liées à une mauvaise isolation.
Ce type de logement est également très rentable, en plus d’être atypique et écologique !

En revanche, vous devez garder à l’esprit que ce type de bien est moins durable qu’un investissement dans la pierre. On lui prête une durée de vie moyenne de 40 ans.

Investissez dans… les mobil-homes

Les mobil-homes qui peuplent les campings ne sont pas nécessairement la propriété du camping dans lequel ils sont implantés. Vous pouvez donc acheter un mobil-home, et toucher les revenus de la location.

Les mobil-homes offrent un confort total malgré leur taille modeste. Les familles en vacances ou les personnes à la retraite optent majoritairement pour ce type de structure.
La location courte durée de ce type d’investissement promet une jolie rentabilité.

De plus, vous n’avez ni taxe foncière ni frais de copropriété, et aucun frais de notaire puisque le bien est qualifié de mobilier et non d’immobilier.

Mais attention, là encore, vous devez garder à l’esprit que ce type d’investissement est moins durable que la pierre. Un mobil-home a une durée de vie beaucoup plus faible qu’un bien immobilier classique.

Enfin, certaines précautions sont à prendre. Ce type de location est quasi exclusivement de la location courte durée, de type touristique. Il faut donc choisir avec pertinence l’emplacement.

De plus, vous devrez choisir avec précaution le camping sur lequel sera implanté votre mobil-home. Le contrat proposé par le camping doit être passé à la loupe.

 

Vous constatez que la liste des habitations pouvant être qualifiées d’atypiques est longue. Il faut savoir garder l’œil et l’esprit ouverts, et faire fonctionner son imagination pour trouver un bien immobilier sortant de l’ordinaire, mais qui sera une bonne affaire !

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Pourquoi une garantie ?

Les impayés de loyer sont une réalité, et il est nécessaire de s’en protéger.

La bonne nouvelle, c’est que d’une part la réalité du risque est minime, et que d’autre part il existe des garanties qui vous protègent.

La sélection de locataires sérieux et solvables est la base indispensable à une location sereine. Cependant, quel que soit le degré de fiabilité de vos locataires, personne n’est à l’abri des accidents de la vie (chômage, divorce, maladie…), qui peuvent fragiliser leur situation financière, et donc la vôtre.

Ainsi, quels que soient les revenus de vos locataires et la fiabilité de leurs emplois, vous devez prendre une garantie.

La caution classique

Le système de protection le plus simple et le plus connu contre les loyers impayés est la caution.

Nous parlons de caution lorsqu’une personne physique ou morale, appelée garant, s’engage à payer les loyers et les charges qui ne seraient pas payés par le locataire. Ce garant peut être un parent, un ami, ou une entreprise, une banque.

Si la caution est une personne physique, elle doit être solvable, majeure, elle doit disposer de la capacité juridique, et elle doit avoir un contrat de travail à durée indéterminée, et des revenus trois, quatre fois supérieurs au loyer.

Une caution peut être simple ou solidaire.

Nous vous conseillons de souscrire une caution solidaire car elle vous permet de solliciter immédiatement le garant pour le règlement des loyers impayés, même en absence de procédure juridique contre le locataire. Dans le cadre d’une caution simple, vous devrez être allé au terme de la procédure juridique avant de solliciter la caution.

La personne qui se porte caution doit fournir :

• Une pièce d’identité valable
• Un justificatif de domicile
• Son contrat de travail
• Ses trois derniers bulletins de salaire
• Son dernier avis d’imposition

L’acte de cautionnement se souscrit en annexe du contrat de location. Le garant y est mentionné et est indissociable du contrat de location. Auparavant, la caution devait rédiger une mention manuscrite, mais aujourd’hui, l’acte de caution est un document déjà écrit, que la caution doit seulement signer :
https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/ActeCautionnement

L’acte de caution, comme le bail, doit être fait en trois exemplaires : un pour vous, un pour le locataire, un pour la caution.

Une caution constitue une garantie simple, efficace, et gratuite ! Elle est avantageuse si les impayés de loyer sont modestes et accidentels.

Cependant, si les impayés sont nombreux, ou si le logement subit des dégradations, il peut devenir difficile pour la caution de suppléer au paiement de toutes les charges.

La plupart du temps, une caution peut rembourser un ou deux mois de loyer impayés, mais elle n’a pas les mêmes capacités financières qu’un organisme prévu pour assumer un risque plus important.

L’assurance en garantie de loyers impayés

L’assurance en garantie de loyers impayés (GLI), souvent appelée assurance loyer impayé, est une garantie proposée par des compagnies privées d’assurance. Cette assurance est souscrite par vos soins.

En tant que propriétaire, vous n’avez aucune condition particulière à respecter pour y souscrire. En revanche, les locataires sont passés au crible par l’assurance. Ainsi, il est crucial que vous ayez scrupuleusement sélectionné le locataire, pour ne pas que l’assurance refuse votre demande.

Vous devez fournir à l’assurance le dossier du locataire :

• Un contrat de travail à durée indéterminée
• Des revenus trois fois supérieurs au loyer, charges comprises
• Des loyers et charges à jour de paiement

 

À l’appui de votre demande de souscription, l’assurance vous demandera :

• Le contrat de location
• La carte d’identité du locataire
• Son contrat de travail
• Ses trois dernières fiches de paie
• Ses deux derniers avis d’imposition
• Ses trois dernières quittances de loyer

L’assurance en garantie de loyers impayés peut vous proposer plusieurs niveaux de garanties :elle va couvrir les loyers impayés et les dégradations et, en option, les frais de procédure, de protection juridique, ou encore les frais de vacance locative.

Le montant que l’assurance s’engage à couvrir est variable selon les compagnies. Ainsi, certaines assurances s’engagent à couvrir jusqu’à 18 mois de loyer, tandis que d’autres s’engagent à couvrir jusqu’à 50 000 euros de dommages, loyers, dégradations et frais de procédures inclus.

Évidemment, le coût de cette assurance varie selon les options et les garanties souscrites. Ainsi, les tarifs varient entre 2% et 4,5% du prix du loyer en fonction de la garantie.

L’avantage de cette garantie est sa sécurité, car sur un plan financier, l’indemnisation est quasi-assurée.

En revanche, cette garantie est plus coûteuse qu’une caution. Surtout, elle requiert un respect strict du formalisme de la procédure.

Attention : vous ne pouvez pas cumuler les garanties. Ainsi, si vous demandez au locataire qu’il ait un garant, vous ne pouvez pas demander une assurance de loyers impayés. La seule exception à ce principe concerne les étudiants.

La garantie VISALE

 La garantie VISALE a été mise en place par l’organisme Action Logement en 2016, pour faciliter l’accès au logement des personnes les plus fragiles.

Certains locataires peinent à trouver un logement parce qu’ils ne remplissent pas toutes les conditions demandées par le propriétaire, mais ils ne sont pas des dangers pour autant !

La plupart du temps, ce sont des personnes sérieuses qui paieront leur loyer avec régularité.

Ainsi, la garantie VISALE se porte garante pour :

• Les jeunes de 18 à 30 ans : salariés, intérimaires, CDD, CDI, chômeurs, ou étudiants
• Les personnes de plus de 30 ans en mutation professionnelle
• Les personnes titulaires d’un bail mobilité
• Les personnes de plus de 30 ans en période d’essai de leur CDI

Le logement doit lui aussi correspondre à certains critères. Il doit :

• Appartenir au parc privé,
• Être situé en France,
• Constituer la résidence principale du locataire,
• Être loué vide ou meublé,
• Le montant du loyer ne doit pas dépasser 1 500 euros pour Paris et l’Île-de-France, et 1 300 euros pour le reste du territoire français,
• Le logement ne doit pas appartenir à un membre de la famille du locataire.

Si toutes les conditions sont remplies, la garantie VISALE permet de bénéficier du remboursement des loyers impayés, dans la limite de 36 mois de loyers impayés.

Ce service est entièrement gratuit, que ce soit pour vous ou pour le locataire. De plus, la procédure de souscription est très simple. C’est au locataire d’initier les démarches. Il doit au préalable vérifier son éligibilité au dispositif.

S’il correspond aux critères, l’organisme lui fournira un numéro de VISA qu’il devra vous communiquer. Ensuite, vous devrez vous rendre sur le site VISALE et créer un espace personnel où entrer le numéro VISA fourni par le locataire.

VISALE vous confirme en moins de 48 heures que vous pouvez souscrire le contrat de cautionnement à signer conjointement avec le locataire.

Attention : VISALE doit être souscrit avant la signature du bail !

VISALE a l’avantage d’être très simple d’utilisation et de garantir 36 mois de loyers et de charges impayés, ce qui est loin d’être négligeable. Tout cela gratuitement.

Par contre, votre locataire devra correspondre au profil requis, et seulement les loyers et charges impayés sont pris en compte. Ici, vous ne bénéficiez pas de garantie en cas de dégradations du bien immobilier, ni d’une assistance pour la procédure juridique visant à résilier le bail et à expulser le locataire.

La garantie VISALE ne se cumule pas avec d’autres garanties.

La caution bancaire

Si vous ne voulez pas supporter le coût d’une assurance en garantie de loyers impayés, que votre locataire n’a pas de garant, ou qu’il n’est pas éligible à la garantie VISALE, il existe la solution de la caution bancaire. Seule exigence : le locataire doit en avoir les moyens financiers.

Ce système consiste, pour le locataire, à demander à la banque de consigner une somme correspondant à plusieurs mois de loyers sur un compte bancaire bloqué. Cet argent correspond à l’épargne du locataire.

Dans ce cas de figure, le locataire doit disposer d’une épargne suffisante, et surtout consentir à ce qu’elle soit bloquée sur un compte. En effet, il ne pourra pas y avoir accès, tant que la location sera en cours.

Cette pratique est peu courante, et certaines banques refusent de le faire. C’est donc au locataire de se rapprocher de son établissement bancaire si cette solution l’intéresse.

Le propriétaire est rassuré dans la mesure où l’argent est bloqué sur un compte. L’établissement bancaire sera chargé de lui transférer les fonds si des impayés surviennent. De plus, cette formule ne lui coûte rien. Cependant, elle reste limitée à un montant relativement modeste, et n’inclut pas les frais de procédures éventuels ou l’assistance juridique.

Si le locataire a recours à cette garantie, vous ne pourrez pas la cumuler avec une caution physique ou avec une assurance en garantie de loyers impayés. Il faudra choisir.

 

Les garanties illégales

Nous venons de voir les solutions légales pour se prémunir du risque d’impayés.

Cependant, attention : il existe d’autres pratiques illégales. Et la peur des impayés de loyers ne justifie pas la mise en place de ces moyens.

Ainsi, vous n’êtes pas en droit de :

• Demander le prélèvement automatique du loyer sur le compte bancaire du locataire
• Demander le prélèvement du loyer sur son salaire
• Demander une avance de plusieurs mois de loyer en guise de garantie
• Demander un chèque de caution supérieur à la norme légale (soit un mois en cas de location vide, et deux mois en cas de location meublée)

Pour récapituler, vous pouvez vous protéger des impayés de loyer grâce à :

• Une sélection attentive et rigoureuse du locataire
• Des garanties capables de pallier financièrement (en partie) aux impayés de loyer

Cela vous permet d’éliminer certains facteurs de risques pour vivre votre location en sérénité.

 

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Être un investisseur immobilier, ce n’est pas seulement sélectionner un bien immobilier idéalement placé et avec une forte rentabilité.

Pour que la rentabilité de votre investissement immobilier soit réellement au rendez-vous, le bien immobilier doit être géré de manière optimale.

La gestion locative peut être effectuée soit directement par vous, soit en confiant la gestion à un tiers.

La gestion locative, c’est quoi ?

La gestion locative désigne l’ensemble des actes destinés à louer un bien immobilier :

La recherche et la sélection du locataire, l’entretien du bien immobilier, toutes les formalités obligatoires, etc…

Quant à la question de savoir qui doit se charger de cette gestion, il y a deux écoles : gérer soi-même ou déléguer la gestion locative.

Mais faire le choix de déléguer la gestion de son investissement peut être problématique pour certains.

À qui déléguer ? Comment être sûr de pouvoir faire confiance ?

Mais surtout à combien ça coûte réellement ?

Quel mode de gestion choisir ?

En tant que propriétaire-bailleur, vous avez trois options possibles pour assurer la gestion locative de votre bien immobilier :

• Tout faire vous-même.
• Déléguer une partie de la gestion à une tierce personne
• Déléguer l’intégralité de la gestion

Ce choix va s’effectuer selon différents critères.

Si vous êtes amené à effectuer des déplacements professionnels fréquemment et que vous êtes donc rarement disponible, vous serez certainement contraint de déléguer la totalité de la gestion locative de vos biens immobiliers.

Gérer soi-même

Certains propriétaires-bailleurs choisissent la première option afin de gérer exclusivement par eux-mêmes l’ensemble de la gestion locative de leurs biens immobiliers.

La principale raison est souvent économique.

En effet, en gérant eux-mêmes, les propriétaires font évidemment l’économie des frais de gestion locative qu’ils auraient dû payer à un tiers.

Cependant, le critère financier n’est pas forcément prépondérant pour les propriétaires-bailleurs qui font le choix de gérer par eux-mêmes.

C’est pourquoi, l’une des principales préoccupations des propriétaires-bailleurs qui optent pour cette solution, c’est de pouvoir garder le contrôle.

 

Pour gérer soi-même la location de son bien immobilier, il faut avoir un minimum de disponibilités, des biens immobiliers qui ne soient pas dispersés sur le territoire, avoir un minimum de connaissances et être organisé.

Cependant, faire le choix de gérer soi-même n’est pas nécessairement la solution idéale pour tout le monde.

En réalité, il n’y a pas de mauvais choix.

Il n’y a que des choix qui vous correspondent, en fonction des contraintes de votre vie professionnelle, de votre vie privée et de vos besoins.

Déléguer sa gestion locative

Déléguer la gestion de la location de son ou ses biens immobiliers peut être tout à fait pertinent dans un certain nombre de cas.

Il y a tout d’abord la raison la plus fréquemment avancée : le manque de temps.

Vous travaillez à temps plein, vous avez une famille à gérer, vous faites de nombreux déplacements professionnels, le temps que vous pourriez consacrer à la gestion locative est donc très réduit.

Il est parfois préférable de savoir déléguer.

Vous imposer cette contrainte supplémentaire, dans votre vie déjà bien remplie, pourrait être contreproductif.

En effet, si vos contraintes personnelles ou professionnelles sont trop importantes, vous pourriez être tenté d’accomplir les actes de la gestion locative rapidement, pour vous en débarrasser, et pouvoir ainsi vous concentrer sur vos autres impératifs.

Or, le risque est de passer à côté d’une réglementation à respecter, ou tout simplement vous conduire à un épuisement global, ce qui n’est bon pour personne.

Mieux vaut, dans ce cas, déléguer la gestion à quelqu’un de compétent et dont le travail est justement de se consacrer à ça. Vous pouvez aussi faire le choix de déléguer tout ou partie de la gestion locative, si vous êtes propriétaire d’un grand nombre de biens immobiliers.

En effet, si vous travaillez et que vous avez, en plus, à gérer de nombreux appartements, les choses peuvent se corser pour vous. Si vous avez des biens immobiliers en location courte durée, la demande de disponibilités est beaucoup plus importante, car le turn-over des locataires est très fréquent.

C’est parfois difficile, pour un propriétaire-bailleur, d’assurer seul ce type de gestion locative, particulièrement s’il travaille à côté.

Avoir recours à une agence peut alors être particulièrement pertinent.

 

Pour que cette gestion locative déléguée vous apporte de la sérénité et non des complications, il faut choisir quelqu’un de professionnel, de compétent et de réactif, mais aussi avec des tarifs abordables.

L’objectif de vos investissements est d’en tirer une rentabilité suffisante pour vous permettre d’en vivre librement, et ce rapidement.

Par conséquent, il ne faut pas que cette rentabilité soit trop fortement entamée par les frais de gestion demandés.

À qui déléguer la gestion locative ?

Le premier professionnel qui nous vient à l’esprit pour gérer la location de nos biens immobiliers est évidemment l’agent immobilier.

L’agent immobilier est un intermédiaire professionnel dans les transactions immobilières : achat, vente et location d’un bien immobilier. Il peut donc gérer la vie d’un bien immobilier de A à Z. La profession d’agent immobilier est encadrée par la loi HOGUET du 2 janvier 1970. L’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle, délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie, et renouvelée tous les 3 ans.

Il existe également des administrateurs de biens immobiliers. Les administrateurs sont également soumis à la professionnalisation de leur métier et à l’octroi d’une carte professionnelle, elle aussi renouvelable tous les 3 ans par les autorités préfectorales ou la Chambre de Commerce et d’Industrie.

Mais à la différence de l’agent immobilier, l’administrateur de biens immobiliers ne s’occupe ni de l’achat, ni de la vente de biens immobiliers. Il est donc un spécialiste de la gestion locative du bien immobilier.

Sa mission consiste à prendre en charge une mission de gestion locative à la demande d’un propriétaire-bailleur, mais aussi à chercher le logement idéal pour un locataire qui cherche à se loger.

Deux autres corps de métiers peuvent également assurer des missions de gestion locative. Il s’agit des notaires et de certains syndics d’immeuble. Dans ces deux cas, ce n’est pas leur cœur de métier et, par conséquent, tous les notaires n’acceptent pas d’endosser cette mission.

Les huissiers de justice sont également habilités à assurer la mission de gestion locative des biens immobiliers. Comme les notaires, tous ne le font pas et certains préfèrent rester centrés sur leur cœur de métier.

Attention cependant, l’huissier ne peut pas engager une procédure judiciaire à l’encontre d’un locataire dont il a la charge.

Il devra, pour cela, faire appel à un confrère territorialement compétent.

Les critères de sélection

 

Pour être certain de choisir la bonne personne, plusieurs critères sont nécessaires.

Tout d’abord, si vous optez pour des agents immobiliers ou des administrateurs de biens immobiliers, vérifiez qu’ils soient en possession de leur carte professionnelle et qu’elle soit toujours en cours de validité.

Mais vaut-il mieux dénicher un agent immobilier dans les grandes enseignes ou dans les petites agences immobilières de quartier ?

Le choix est parfois cornélien.

L’avantage des grands réseaux, tels que ORPI, CENTURY21 ou encore LAFORET, est qu’ils ont pignon sur rue. Vous pouvez être quasiment certain que leurs salariés disposent de leurs habilitations et qu’ils bénéficient de formations régulières.

Mais opter pour de petites agences immobilières a aussi du bon. Elles sont fortement ancrées dans le tissu local et connaissent généralement parfaitement bien le secteur, car elles sont souvent implantées depuis longtemps.

Quoi qu’il en soit, il est important de veiller à ce que l’agence sélectionnée, petite ou grande, bénéficie d’une réputation irréprochable et d’une solidité financière suffisante. D’autre part, privilégiez un interlocuteur bénéficiant d’une expérience de terrain déjà éprouvée.

Plus un administrateur immobilier ou un agent a pu être confronté, à travers son expérience, à des situations différentes, mieux il sera à même de répondre avec réactivité et pertinence aux problématiques de votre gestion locative.

Faites également très attention à un critère fondamental : il faut que le personnel soit en nombre suffisant dans l’agence immobilière pour que l’agent qui s’occupe de votre bien immobilier ait le temps de faire son travail correctement !

Il est également important de sélectionner un administrateur de biens ou un agent immobilier qui se situe à proximité du bien immobilier géré. Autre point crucial, n’hésitez pas à tester la réactivité du professionnel. Quelques petits tests très simples vous donneront une indication sur sa disponibilité : répond-il immédiatement à vos questions ?

Si vous l’appelez en son absence, vous rappelle-t-il rapidement ou devez-vous le relancer plusieurs fois ?

Tester sa réactivité et son suivi des dossiers est important.

Pour résumer, il faut trouver un agent ou un administrateur de biens immobiliers qui soit: disponible, expérimenté, proche géographiquement du bien, réactif, et qui accorde autant d’importance à la commercialisation d’un bien immobilier qu’à sa gestion.

Combien ça coûte ?

Une gestion locative de votre bien immobilier peut vous coûter entre 5 % et 10 % du montant des loyers encaissés, selon les options choisies.

S’ajoutent à ce tarif les honoraires de mise en location et les frais supplémentaires pour une assurance en Garantie de Loyer Impayé que vous pouvez souscrire directement auprès de l’agent immobilier ou de l’administrateur de biens immobiliers.

Vous devez absolument faire réaliser plusieurs devis, avec des niveaux de prestations identiques, avant de vous lancer et de signer un mandat de gestion.

Seules les études attentives et les comparaisons de différents devis pourront vous donner une idée précise du meilleur prestataire, en termes de rapport qualité /prix, des prestations.

Quoi qu’il en soit, il faut parvenir à trouver le délicat équilibre entre conserver une jolie rentabilité et gagner en sérénité avec la gestion locative.

Faites très attention au tarif proposé pour la gestion locative de votre immobilier. Si les frais sont trop lourds, vous serez perdant sur tous les fronts : en rentabilité, mais aussi en sérénité, car vous serez frustré de conserver un bien immobilier qui ne vous rapporte rien.

A l’inverse, il faut vous méfier des tarifs low-cost, qui trop souvent, s’accompagnent de services low-cost eux aussi.

Vous avez maintenant toutes les cartes en mains pour faire le choix le plus pertinent pour vous.

 

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Définition

Vous êtes à la recherche d’une solution efficace pour optimiser la gestion de vos biens immobiliers ?

Vous pouvez les acquérir via une Société Civile Immobilière (SCI).

La SCI est une société permettant l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier par plusieurs personnes (amis, famille, associés, etc..)

Par ses nombreux avantages sur les plans juridique et financier, cette forme de société est de plus en plus utilisée par les investisseurs.

Pourquoi la SCI connaît-elle un tel succès ?

Pourquoi est-ce un outil puissant pour bâtir son patrimoine immobilier ?

Nous essayerons de répondre à cette question.

Catégories

La SCI est parfaitement adaptée à la gestion immobilière.

Il en existe différentes catégories :

• SCI de construction-vente
• SCI d’attribution
• SCI de jouissance à temps partagé
• SCI de location

La SCI de location est la forme la plus courante. Elle permet d’acquérir et de mettre en location un bien immobilier à plusieurs.

La SCI de location

Pour qu’une SCI puisse exister, il faut qu’elle soit composée de plusieurs personnes, deux au minimum.

Les personnes appartenant à la SCI sont nommées « associés ». La loi ne prévoit pas un nombre maximum d’associés. Les associés doivent également désigner parmi eux un gérant, chargé de représenter la société.

L’importance de chaque associé dans la SCI dépend de son apport dans la création de la société.

Cet apport confère un certain nombre de parts au sein de la SCI, qui est proportionnelle à l’apport de chacun des associés.

L’apport peut être financier ou en nature.

Les statuts

Pour valider la création d’une SCI, il faut impérativement rédiger des statuts avec tous les détails sur la société et son règlement intérieur.

Les statuts doivent être impérativement rédigés par écrit.

En règle générale, ils doivent mentionner :

• le nombre d’associés
• le capital social de la société
• sa durée, son fonctionnement
• la désignation du gérant, les pouvoirs du gérant
• les modalités de transmission des parts, et toute autre information pertinente

La rédaction des statuts peut être laissée à la responsabilité des associés.

Cependant, le recours à un professionnel du droit, tel qu’un notaire ou un avocat, est vivement conseillé.

Attention ! Une SCI sans statut peut en effet être considérée comme inexistante.

L’identité

Les statuts de la SCI lui donnent une identité : ils précisent sa durée de vie, sa dénomination sociale, son siège social, son activité, son capital social et son option fiscale.

Par défaut, la durée de vie de la SCI est de 99 ans. Toutefois, une durée moins longue peut être prévue dans les statuts.

Les statuts doivent également donner une dénomination sociale à la SCI.

Le nom est obligatoire et il doit respecter quelques règles : il doit être facile à prononcer et à écrire, relativement court, il ne doit pas être contraire aux bonnes mœurs ou à la morale et il ne doit pas être déjà existant.

Vous devez également donner à la SCI un siège social. Il peut être le lieu de résidence principale de l’un des associés.

La seule condition est que ce lieu soit situé sur le territoire français. Les statuts doivent également préciser l’activité de la société. Par définition, son activité est civile. Elle ne peut donc pas être commerciale.

Enfin, la Société Civile Immobilière doit déterminer son capital social dans ses statuts.

Il s’agit du montant total de l’apport des associés à la création de la SCI. Ce montant est libre et il n’existe aucun minimum ou maximum.

L’option fiscale

Votre SCI devra également choisir une option fiscale dans ses statuts.

En effet, une SCI peut être imposée soit à l’impôt sur les revenus (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).

En l’absence de choix clairement exprimé, la SCI est déclarée soumise à l’IR.

Cela signifie que ce n’est pas la société qui est imposée, mais les associés. C’est pourquoi on parle de « transparence fiscale ». Chaque année, la SCI distribue des dividendes aux associés, en proportion de leurs parts.

Ces dividendes correspondent aux bénéfices et ils seront à déclarer par les associés dans leur déclaration personnelle de revenus.

L’imposition sera alors fonction du taux marginal d’imposition personnel de chaque associé. La SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans ce cas, les associés ne sont fiscalisés à titre personnel que si les dividendes sont effectivement distribués.

Si les dividendes restent dans la SCI, seul le bénéfice net de la SCI est soumis à l’impôt selon le barème des impôts sur les sociétés.

L’officialisation

Il existe un certain nombre de formalités afin d’officialiser la création de la société. Tout d’abord, les statuts de la société doivent être enregistrés auprès de l’administration fiscale, et au service de la recette des impôts.

Il faut également déposer les statuts au Centre de Formalité des Entreprises.

Ensuite, la SCI doit faire l’objet d’une publication dans le journal d’annonces légales du département de son siège social. Enfin, la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés.

Le fonctionnement

La Société Civile Immobilière fonctionne grâce à son gérant et aux assemblées générales annuelles, obligatoires pour entériner les comptes et les décisions. Enfin, une comptabilité rigoureuse est essentielle.

Le gérant de la SCI peut avoir tout pouvoir entre ses mains, et ainsi engager la SCI vis-à-vis des tiers. Il faut donc convenablement encadrer ses pouvoirs dans les statuts.

Il est possible de changer de gérant au cours de la vie de SCI, toutefois, cela implique un coût financier de quelques centaines d’euros à prendre en compte.

Les associés peuvent également « licencier » le gérant s’ils ne sont pas en accord avec lui, mais il faut que la révocation soit effectuée par la majorité des parts de la SCI.

Lors des assemblées générales, les associés votent les décisions. Ils ont le droit d’exiger du gérant de fournir toutes les informations dont il dispose, pour prendre leur décision de vote. Si le gérant ne se soumet pas à cette exigence, il engage sa responsabilité.

Les obligations

Parmi les obligations de la SCI, la comptabilité tient une place centrale. Elle doit être officielle et respecter scrupuleusement toutes les règles comptables. Le recours à un comptable est nécessaire.

Autre obligation de la SCI : la tenue d’une assemblée générale annuelle, au minimum une chaque année. C’est l’occasion de récapituler ce qui s’est passé dans l’année, de revoir les comptes et de prendre les décisions pour les travaux ou actions à venir.

Généralement, les décisions sont prises à l’unanimité, sauf s’il en a été décidé autrement dans les statuts. L’assemblée générale doit faire l’objet d’un procès-verbal relatant les points du jour et les décisions prises.

En l’absence de tenue des assemblées et de la comptabilité, la SCI peut être assimilée à une société fictive et être déclarée inexistante.

Avantages par rapport à l’indivision

 La Société Civile Immobilière est parfaite lorsque vous souhaitez acheter à plusieurs, que ce soit entre concubins, entre amis, ou en famille.

L’achat à plusieurs en SCI est plus avantageux qu’en indivision. Pour rappel, l’indivision est un régime dans lequel des personnes peuvent devenir propriétaires d’un bien immobilier en commun.

Dans le cadre de la SCI par exemple, les associés sont considérés en fonction de leur nombre de parts dans la société, donc celui qui a 80% dans la SCI aura plus de poids que celui qui n’a que 20%. Dans l’indivision, tous les indivisaires sont traités à égalité, ce qui peut engendrer des tensions.

De plus, en cas de vente ou si l’un des associés veut sortir de la SCI, il doit le faire selon ce qui a été défini dans les statuts. Alors qu’en indivision, il peut en sortir à tout moment, et si les autres indivisaires n’ont pas les moyens de racheter sa part, la vente se fait d’office.

D’ailleurs, acheter en SCI permet d’augmenter votre capacité d’achat. Acheter à plusieurs vous permet évidemment d’avoir la capacité d’investir dans un bien immobilier plus important, tel qu’un immeuble ou un appartement à fort potentiel patrimonial, situé dans une grande métropole ou en plein centre d’une ville cossue.

Transmission de son patrimoine

 L’autre intérêt de la Société Civile Immobilière se situe dans la transmission de votre patrimoine.

Premièrement, la SCI facilite la transmission à sa descendance, dans la mesure où il est plus simple de partager des parts de sociétés, plutôt que des biens immobiliers.

Vous pouvez également scinder l’usage du bien (usufruit) et la propriété (nue-propriété), et donc transmettre des parts de la SCI à vos enfants, tout en conservant la jouissance du bien et les revenus locatifs qui en sont issus.

Mais l’inverse est possible également. Vous pouvez donc conserver les parts, mais en donner la jouissance ou les revenus à vos enfants.

La SCI permet également de protéger le conjoint survivant en cas de décès et, enfin, de réduire considérablement l’impact fiscal des droits de mutation en cas de décès.

Moins d’impact fiscal personnel

Il peut être avantageux, si les associés sont fortement imposés à titre personnel, d’opter pour un achat en SCI avec option fiscal à l’IS (impôt sur les sociétés).

En effet, sous cette forme, si les dividendes de la SCI ne sont pas distribués en fin d’année aux associés, ceux-ci ne subissent pas d’imposition personnelle sur les revenus issus des locations. Ils peuvent alors différer la distribution de leurs dividendes à un moment où leur rémunération personnelle aura diminué. Ils peuvent également réinvestir les dividendes dans l’achat d’un autre bien immobilier.

La Société Civile Immobilière à l’IS (impôt sur les sociétés) est intéressante d’un point de vue fiscal, sauf en matière d’imposition des plus-values. En effet, en cas de vente du bien immobilier détenu dans une SCI à l’IS, la plus-value de la vente est soumise au régime des plus-values professionnelles.

Ce régime est moins intéressant que le régime des particuliers. Par conséquent, c’est intéressant uniquement si vous n’avez pas l’intention de vendre le bien, ou si vous ne pouvez pas en espérer une forte plus-value.

Dans tous les cas, il y a des avantages fiscaux mais il faut être extrêmement prudent avant d’opter pour un régime fiscal ou un autre : le choix de l’option à l’IS est irrévocable.

Conclusion

Si vous souhaitez acheter des biens immobiliers avec d’autres personnes, gardez bien à l’esprit qu’investir à travers la création d’une SCI peut s’avérer un choix gagnant.

Que ce soit pour de la location meublée, de courte durée, commercial, des studios ou tout autre investissement locatif, l’investissement en SCI a un réel avantage pour un investisseur immobilier rentable.

A vous de décider !

 

Vous avez déjà certainement entendu parler de la SCI (Société Civile Immobilière), un outil que beaucoup d’investisseurs utilisent pour investir massivement dans l’immobilier. Mais, comme beaucoup de gens, vous vous dites sûrement que c’est trop compliqué et que vous ne pourrez jamais utiliser ce genre de technique ?

C’est faux !

Dans cet article, nous vous expliquons les avantages de la SCI et comment utiliser le statut de la SCI pour investir dans votre futur empire immobilier.

La SCI : qu’est-ce que c’est ?

La SCI (ou Société Civile Immobilière) est, comme son nom l’indique, une entreprise. La création d’une SCI nécessite donc au minimum 2 personnes (physiques ou morales) qui se réunissent et acceptent de créer une entreprise ensemble.

La création de cette société requiert (comme pour toute entreprise) la rédaction de statuts qui déterminent les règles de fonctionnement de cette dernière et permet également d’emprunter plus facilement.

Combien coûte une SCI ?

Il y a 2 types de frais à prendre en compte lorsque vous créez une SCI :

Les frais légaux

Ces frais sont obligatoires. C’est-à-dire que vous êtes obligé de les payer quoi qu’il arrive. Ils sont de deux natures :

1. Les frais « d’annonces légales » : il s’agit d’un petit texte que vous devez obligatoirement publier dans un journal d’annonces légales (JAL) et qui a pour but d’informer le monde extérieur de la création de votre société. En général, plus votre texte d’annonce est long, plus cela coûte cher. En moyenne, vous pouvez compter entre 150 et 350 € de frais d’annonces légales.
2. Les frais d’immatriculation. Il s’agit des frais à payer à l’état pour faire enregistrer votre société. Vous pouvez compter environ 70€ pour les frais d’immatriculation de la SCI.

Ces deux types de frais sont donc incompressibles même pour une SCI familiales.

Les frais de rédaction

Les frais de rédaction sont, eux, « facultatifs ». Il s’agit du coût de la rédaction des statuts si vous les faites rédiger par un professionnel (comme un avocat). Dans ce cas-là, vous pouvez compter entre 1 000 et 3 000 euros de frais si vous passez par un avocat.

Que doivent comporter les statuts d’une SCI ?

Voici ce qui doit impérativement figurer dans les statuts :

1. Le nom des associés de la SCI
2. Le montant des apports de chaque associés (en numéraire, en nature ou en industrie)
3. L’adresse du siège social
4. Le capital social
5. Le nom de la SCI
6. Sa durée de vie (99 ans au maximum)
7. L’objet social (qui ne peut pas être commercial, mais seulement civil)
8. Les règles de fonctionnement (prise de décision, transmission ou cession des parts, etc.)
9. Le nom du gérant de la sci (qui aura notamment pour mission de convoquer les assemblées générales.)
10. La déclaration des bénéficiaires effectifs (même s’il s’agit de SCI familiales avec les membres d’une même famille).

La rédaction de statuts intelligents est une étape essentielle à la réussite d’une SCI. Nous vous recommandons donc vivement de vous faire conseiller par un professionnel (avocat ou expert-comptable), car s’engager dans une SCI dont les statuts ne sont pas clairs peut créer de nombreux problèmes par la suite.

La SCI : quel objet social ?

Comme vous l’avez lu juste au-dessus, l’objet social de la SCI ne peut pas être commercial, mais uniquement civil. Concrètement, cela veut dire que vous ne pouvez pas exercer d’activité commerciale avec votre SCI. Oubliez donc toute activité d’achat / revente ! C’est une activité commerciale.

Vous ne pouvez donc qu’acheter des biens immobiliers que vous avez pour projet de garder sur la durée.

Quels sont les objectifs d’une SCI ?

Les objectifs d’une SCI sont les suivants :

1. Acheter un ou plusieurs biens immobiliers
2. Mettre des locataires en place dans ces biens
3. Toucher les loyers issus de la location des biens

Les avantages d’une SCI

Le premier avantage de cette forme d’entreprise est qu’elle permet à deux individus ou personnes morales d’investir conjointement tout en étant mutuellement protégés par un ensemble de règles choisies ensemble.

Le deuxième avantage de la SCI est de faciliter la transmission de son patrimoine à ses descendants.

Et, enfin, la SCI est surtout très utilisée pour ses avantages fiscaux.

Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ?

Il existe deux régimes fiscaux au choix pour votre SCI :

1. L’impôt sur le revenu
2. L’impôt sur les sociétés (société IS)

Le choix de votre mode d’imposition doit être mûrement réfléchi car il est définitif. Une fois que vous avez opté pour l’un ou l’autre de ces modes d’imposition, il est impossible de faire marche arrière.

Nous vous suggérons de choisir le régime à l’IS, car ce régime vous permet d’amortir fiscalement le prix d’achat du bien immobilier (voir plus bas).

La SCI à l’IS

En choisissant ce régime fiscal, vous allez donc être imposé en suivant le régime de l’impôt sur les sociétés.

Sachez donc que si votre SCI fait moins de 38 120 euros de bénéfice, vous serez imposé à hauteur de 15%. Si vous dépassez les 38 120 € de bénéfice, vous serez imposé à 33%.

Pour éviter cela, il peut donc être intéressant de créer plusieurs Société Civile Immobilière, de manière à dépasser le moins possible le plafond des 38 120 € de bénéfice.

En choisissant le régime fiscal à l’IS, vous aurez la possibilité d’amortir votre bien et donc de vraiment réduire le bénéfice imposable sur votre société civile immobilière.

Exemple :

Un immeuble vaut 100 000 euros. On estime la durée de vie de l’immeuble à 20 ans.

L’amortissement fiscal sera de 5 000€ par an (100 000 /20).

Les 5 000 euros viendront en déduction des produits générés par la Société Civile Immobilière (les loyers que vous percevez).

Vous pouvez donc, grâce à cette mécanique, ne payer quasiment aucun impôt sur vos revenus locatifs, au début.

La SCI à l’IR

Le deuxième type d’imposition est l’impôt sur le revenu. Dans ce cas-ci, les loyers seront imposés en fonction de votre impôt sur le revenu. C’est donc un excellent statut qui permet de largement optimiser sa fiscalité et d’investir dans l’immobilier de la meilleure des manières.

Conclusion

Quel que soit votre projet nous vous recommandons vivement de prendre conseil auprès d’un expert avant tout démarche pour exposer votre cas particulier. En effet, bien réfléchir à son statut fiscal peut faire toute la différence entre la réussite ou l’échec de votre projet d’investissement !