On peut acheter de l’immobilier pour diverses raisons :
Se loger
Préparer sa retraite
Faire un investissement
Devenir indépendant financièrement (c’est-à-dire espérer, à court ou moyen terme, pouvoir vivre de ses loyers).
Mais attention : pour un banquier, même avec un dossier identique, ce n’est pas du tout la même chose !
Ne lui parlez pas de ce qu’il ne connaît pas
Si vous parlez d’indépendance financière à un conseiller bancaire, il y a de très fortes chances qu’il n’ait pas la moindre idée de ce que cela signifie.
Tout ce qu’il voit c’est que vous souhaitez un jour quitter votre travail. Et ça, il n’aime PAS DU TOUT.
Vous êtes directement catalogué comme instable, à risque… Bref, pas le genre de personne à qui on prête de l’argent.
Jouez-la « bon père de famille ».
Vous avez trouvé un investissement qui rapporte un énorme cash-flow positif chaque mois. C’est tellement énorme que la liberté financière s’ouvre devant vous. C’est bien. Mais ne dites RIEN.
Soyez monsieur tout le monde : « oui, c’est un investissement sûr, pour bien préparer ma retraite ». Vooooilà, le banquier est rassuré. Vous voilà correctement catégorisé : vous êtes une personne comme tout le monde, qui va bien sagement travailler jusqu’à ce que son crédit soit remboursé jusqu’au dernier centime. Le banquier sourit. Vous êtes fiable.
N’hésitez pas à lui parler de résidence principale…
… même si en réalité vous allez louer le logement. Attention toutefois à ce que cela puisse être crédible. Si vous avez trois enfants et que vous achetez un studio, personne ne va être dupe.
Mais la plupart des banquiers vont considérer beaucoup plus « normal » d’acheter son logement que de faire un investissement. Rassurez-les en leur disant ce qui leur fera plaisir.
Une fois le logement acheté, vous avez le droit de changer d’avis. Finalement, vous allez le louer. Vous n’avez à prévenir personne et personne ne vous demandera jamais rien.
Le profil « investisseur » arrive plus tard
Une fois que vous aurez prouvé que vous êtes un excellent investisseur, vous pourrez jouer cartes sur table. Mais au début, faites profil bas. Cela vous facilitera souvent les choses.
Attention : il existe heureusement des banquiers qui comprennent parfaitement ce que nous faisons et avec qui tout dire est un plus. Mais ils sont l’exception et non la règle.
Le remboursement différé, vous ne savez pas encore de quoi il s’agit, et pourtant cette pratique vous permet d’investir massivement en immobilier en utilisant l’effet de levier.
C’est quoi le remboursement différé :
Il s’agit d’acheter un bien immobilier par exemple le 1er janvier, et de ne commencer à rembourser la banque qu’au 1er avril (différé de 3 mois), au 1er juillet (différé de 6 mois) ou carrément au 1er janvier suivant (différé de 12 mois).
Evidemment, ce n’est pas gratuit.
Durant cette période :
– soit on paie chaque mois les intérêts et l’assurance (mais pas le remboursement du capital).
– soit on ne paie rien (sauf l’assurance). Et les intérêts non payés devront être payés ensuite (ils sont ajoutés chaque mois sur toute la durée du crédit). C’est cette option que je choisissais.
Personnellement, j’ai utilisé le remboursement différé de 12 mois.
Beaucoup de gens sont contre. Ils disent que l’on paie inutilement des intérêts à la banque.
Inutilement ? Pas si sûr. Ca dépend de votre situation.
Exemple de remboursement différé
Si vous n’avez presque pas d’argent de côté et que vous achetez un bien par exemple à 100.000 euros, rapportant 8 % nets par an.
Le remboursement différé vous permet d’encaisser 8.000 euros de cash la première année.
Ainsi, en cas de problème, vous avez un petit matelas de sécurité.
Et comme vous le savez, « cash is king ». Plus vous avez de cash, plus la banque acceptera facilement de vous prêter pour investir.
Donc certes, vous payez des intérêts supplémentaires (1.600 euros), mais vous avez encaissé 8.000 euros de cash en un an !
Et ce cash peut vous permettre d’être plus crédible face à la banque pour obtenir un nouveau crédit pour un autre bien.
Car sans remboursement différé, au bout d’un an vous n’auriez eu « que » 2.000 euros de cash-flow positif, et 4.000 euros d’amortissement, donc 6.000 euros.
Ma recommandation :
Utilisez le remboursement différé pour démarrer. Négociez-le avec le banquier. Sans dire que vous en avez « besoin ». Dites plutôt que ça vous arrange. Qu’il y aura des travaux et que donc le premier loyer n’arrivera pas tout de suite. Ca ne devrait pas poser de problème majeur si vous avez un bon dossier.
Si le bien est une bonne affaire, ce n’est pas en répartissant 1 an d’intérêts (1.600 euros dans notre exemple) sur 20 ans de remboursement qui posera problème… On parle de 80 euros par an !
En revanche, si vous avez déjà des comptes en banque pleins à craquer, inutile de payer plus. Vous n’avez pas « besoin » de cet apport d’argent immédiat.
En règle générale, beaucoup de personnes qui ne réussissent pas ont un problème avec le fait de dépenser.
Une dépense n’est pas bonne ou mauvaise en elle-même. Ca dépend de ce que ça vous rapporte.
Si perdre un an d’intérêt (dans notre exemple 1.600 euros) vous permet d’acheter plus rapidement un autre bien qui vous rapportera 2, 3 ou 4 fois plus… il n’y a pas à hésiter !
C’est le genre d’astuces que découvrent chaque mois les membres du Club des Investisseurs Immobiliers. Des astuces qui rapportent des milliers, des dizaines ou des centaines de milliers d’euros. Des astuces dont il serait VRAIMENT DOMMAGE de se priver !
« Banquier ». Voilà un mot qui en impose. C’est sérieux. C’est prestigieux. C’est même intimidant.
Mais lorsque l’on pousse la porte de son agence bancaire, c’est surtout un « conseiller bancaire » que l’on rencontre.
On a tendance à prendre le conseiller bancaire pour un professionnel de l’immobilier. Mais chuuuut : ce n’est pas DU TOUT un professionnel de l’immobilier !
Un conseiller bancaire est un commercial
Il est chargé de gérer une clientèle et de lui vendre des choses.
Il recrache le discours commercial que le siège lui fournit sur les plaquettes cartonnées qui se trouvent sur son bureau, ou qu’on lui explique en formation.
On lui demande de « vendre » 50 produits (cartes bancaires, assurances, placements) comme on demande à un vendeur de sandwich de vendre 50 « jambon-fromage »…
Lorsqu’il remplit un dossier de prêt
Il a un logiciel. Il entre vos données. Il complète, il remplit. Puis soit c’est vert, soit c’est rouge. Et de toute façon ça doit être validé par quelqu’un.
Il ne prend au final pas vraiment la décision (sauf pour les opérations situées sous un certain seuil). Il met plus ou moins de bonne volonté, en fonction du feeling qu’il a avec le client, et en fonction de sa motivation.
Certains aiment beaucoup faire des dossiers de crédit immobilier, d’autres détestent cela.
Il ne va pas comprendre
Si vous lui parlez d’immobilier comme à un spécialiste, il ne va pas comprendre.
Il ne connait pas grand-chose à l’immobilier. Encore moins à l’indépendance financière.
Il fait des dossiers de crédit toute la journée, mais lui-même n’a probablement jamais réalisé un investissement locatif.
Il parle un autre langage
Mieux vaut toujours s’adapter à son interlocuteur. Il se moque du fait que votre investissement présente « un cash-flow explosif ». Il préfère largement que vous lui demandiez une nouvelle assurance.
Il se méfie si vous lui parlez d’indépendance financière. Il préfère entendre que vous venez d’être augmenté au travail.
Il ne sait pas que transformer une maison de ville en colocation permet de doubler le loyer. Pour lui, tout cela, c’est des problèmes. Il préfère entendre que vous allez habiter là avec votre famille.
Pire : il peut vous induire en erreur
Des conseillers bancaires vont vous soutenir qu’il est totalement impossible de trouver des biens dont les loyers sont supérieurs aux mensualités de crédit.
D’autres vont vous recommander de faire un crédit très court afin de rembourser votre investissement au plus vite.
D’autres vont vous dire qu’il est impossible d’investir si vous n’avez pas d’abord acheté votre résidence principale.
Enfin, ils risquent de vous conseiller de renoncer à votre investissement dans l’ancien car ils ont justement « un très bon programme neuf en défiscalisation à vous proposer… » En partenariat avec la banque bien sur.
Et le drame c’est que beaucoup d’investisseurs potentiels renoncent après avoir entendu « leur » conseiller leur dire de telles âneries.
Il y a une question que vous devez toujours poser à votre conseiller avant de commencer à monter un dossier.
Il y a une façon de présenter les choses pour maximiser vos chances d’obtenir votre crédit.
Le syndrome du professionnel je l’ai connu quand, je devais avoir 12 ans, j’étais au collège, et Madame P, une de mes profs, dit :
« La couleur noire repousse la chaleur, c’est pour cela que dans les pays chauds, les gens s’habillent en noir ». Je fronce les sourcils, ça me parait un peu bizarre.
Mais si c’est la prof qui le dit…
Je demande quand même à ma voisine :
« Dis, c’est l’inverse non, c’est le blanc qui… »
GUILLAUUUUUME !!!
Madame P est comme beaucoup de profs, elle n’aime pas trop qu’on parle en même temps qu’elle.
Comme je sens que je vais passer un sale quart d’heure à base de leçons de morale sur mon avenir si je continue comme ça, je veux prouver que non, là, pour une fois, je parle « boulot ».
« Madame, je demandais simplement, parce que je crois que c’est l’inverse. C’est le blanc qui repousse la chaleur. C’est pour cela que dans les pays chauds, ils ont tous des voitures blanches ».
« Absolument pas ! »
Rétorque Madame P.
« Comme je l’ai dit, c’est le noir. »
« Mais pourtant je suis sûr que… »
« STOP, ça suffit maintenant ! Je te préviens… »
Pas d’autre choix pour le petit Guillaume que de baisser les yeux.
Je sais très bien de quoi veut me prévenir Madame P.
Et j’ai d’autres projets pour mercredi après-midi que de venir faire des exercices dans une sinistre salle d’études surveillée par Madame T, la non moins sinistre épouse du directeur…
Je me suis souvenu de cette scène il y a quelques jours, quand une amie qui débute dans l’immobilier m’a dit :
« J’ai signé le compromis d’un immeuble. Le cash-flow positif est de 1.200 euros par mois après rénovation. C’est une super affaire. Mais la banquière m’a ri au nez en disant que je devais d’abord être propriétaire de ma résidence principale. Et qu’il était IMPOSSIBLE de faire financer les frais de notaire ».
C’est ce que beaucoup de lecteurs m’écrivent aussi.
Ils sont désarçonnés parce que leur « banquier », qui est un « professionnel », dit des choses…
C’est ce que j’appelle le « syndrome du professionnel ».
Vous avez déjà entendu une prof dire des bêtises ? Oui. Pourtant c’est une « professionnelle ».
Vous avez déjà vu un pilote faire un accident ? Oui. Pourtant, c’est un « professionnel ».
Vous a-t-on déjà servi un mauvais repas dans un restaurant ? Oui. Pourtant le cuisinier est un « professionnel ».
Oui, parfois les professionnels font et disent des bêtises. Et les banquiers n’échappent pas à la règle.
Ne croyez pas quelqu’un « parce que c’est un professionnel ».
Quand un banquier vous raconte des bêtises, il faut faire comme avec Madame P.
Laisser tomber. Et ce fameux syndrome du professionnel des banquiers, il y en a plein !
Si vous avez une situation saine, et que vous présentez un dossier bien fait pour un bel investissement, vous devriez en trouver un qui se comportera vraiment en professionnel.
Et pour trouver un bel investissement, je vous recommande d’engager votre chasseur immobilier privé.
Lorsque l’on a un peu d’argent de côté, il peut être tentant de réaliser un investissement immobilier en utilisant son cash. Cette idée est compréhensible et naturelle. On se dit qu’en investissant cash, on évite la procédure de demande de crédit qui est souvent longue et difficile.
De plus, investir dans l’immobilier via son cash est impossible sur le long terme, car l’investissement locatif coûte cher, même pour les petites surfaces. Si l’on veut se créer de vrais revenus complémentaires et multiplier les investissements dans l’immobilier locatif, il est donc fondamental de maitriser les rouages de l’emprunt immobilier.
Sortir son cash est donc souvent une mauvaise idée… à une exception près !
Le seul cas où investir cash peut être intéressant
Investir cash est souvent une solution de facilité, et ce n’est pas la bonne. Néanmoins, il existe un cas dans lequel investir de cette manière peut-être une arme déterminante pour réussir un investissement.
Investir cash peut-être une arme de négociation très puissante pour faire fortement baisser le prix d’un bien et vous constituer un patrimoine rapidement. En effet, si vous investissez cash, cela veut dire que vous n’avez pas besoin de financement de la banque. Et concrètement, cela veut dire que vous pouvez ne pas mettre de condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit, dans le compromis de vente.
Vous vous engagez donc à acheter le bien quoiqu’il arrive.
Pour un vendeur, avoir la certitude de vendre peut être très intéressant si celui-ci est pressé ou s’il souhaite impérativement se débarrasser de son bien. De votre côté, vous pouvez tout à fait négocier cette certitude en demandant un rabais important sur le prix du bien.
Pour un vendeur qui est pressé de vendre, mieux vaut accepter une vente à 80 000€ plutôt qu’une offre à 100 000€ qui nécessite un crédit dont l’issue n’est pas certaine.
Dans ce, acheter cash peut être intéressant. Mais c’est probablement l’unique cas où c’est vrai. Dans tous les autres, emprunter est une meilleure idée, car cela vous permet de profiter de l’effet de levier.
Qu’est-ce que l’effet de levier
On appelle « effet de levier » le fait d’emprunter de l’argent (à la banque) qui va rapporter plus une fois qu’il est placé que ce qu’il coûte à rembourser.
L’effet de levier, c’est donc la différence entre ce que rapporte l’emprunt et ce qu’il coûte.
Pour illustrer cela :
Imaginons que vous empruntiez 100 000€ et que ces 100 000€ vous rapportent 10% par an, alors que le coût du crédit est de 2%.
Chaque année, le crédit va vous rapporter : 10%
Chaque année, le crédit va vous coûter : 2%
L’effet de levier, c’est la différence entre ces deux nombres, soit 10 – 2 = 8%
Dans quoi investir pour maximiser cet effet ?
L’effet de levier fonctionne pour tous les types d’investissements (location meublée, dispositif Pinel, location nue, location courte durée, centre-ville, etc.) tant que l’investissement que vous réalisez vous rapporte plus que ce que vous coûte le crédit. Exit, donc, les résidences principales…
Pour maximiser cet effet, il faut que l’investissement que vous réalisiez soit donc le plus rentable possible.
Si vous avez du mal à trouver des biens rentables, que vous n’avez pas le temps ou que vous aimeriez simplement déléguer cette tâche chronophage à un professionnel, nous vous recommandons la lecture de cet article qui présente notre programme Chasseur Privé.
Petit rappel : nous vous déconseillons d’acheter des programmes de « défiscalisation » type loi Pinel et autre. L’immobilier, ce n’est obtenir des réductions d’impôts ou des avantages fiscaux, c’est acheter des mètres carrés.
De plus, ce type de programme est souvent situé dans des endroits où la demande locative n’est pas si bonne que cela. A éviter, donc.
Pourquoi vous devez utiliser cet effet de levier
Là encore un exemple est la meilleure réponse.
Imaginons que vous disposiez de 10 000 € cash et que vous investissiez dans un bien immobilier à 10% de rentabilité. Cet investissement va donc vous rapporter 1000 € chaque année.
Cependant, 1000 € par an ce n’est clairement pas assez pour parler de revenus locatifs importants ou préparer sa retraite.
Si l’on veut augmenter ces revenus, il n’y a pas le choix : il faut emprunter et utiliser l’argent que la banque nous prête pour se créer des revenus complémentaires grâce à l’investissement immobilier.
Avec un emprunt de 100 000€ placé à 10%, on parle maintenant de 10 000€ de revenus fonciers par an.
Avec un emprunt de 200 000€ placé à 10%, c’est 20 000€ annuel.
Cet exemple montre à quel point il est nécessaire d’utiliser l’effet de levier pour s’enrichir.
Et pourquoi s’en priver ? Les taux d’emprunt étant tellement bas, il est facile de rembourser le crédit sans que celui-ci ne coûte un centime (rappel : ce sont vos loyers qui vont payer votre crédit).
Votre cash, c’est votre puissance de négociation !
Mais alors, que faire de votre cash si vous ne l’investissez pas ?
La réponse est toute simple : servez-vous de ce cash pour être en position de force face au banquier et négocier votre prêt. Il vous sera d’une grande aide pour obtenir votre prêt immobilier. Surtout si vous n’avez pas de CDI.
Votre épargne vous crédibilise et démontre au banquier que vous savez gérer votre budget.
De plus, le banquier pourra vous accorder le crédit immobilier pour faire venir ce cash dans sa banque. Il se dit « je lui donne un crédit, et en échange, il va placer son cash chez moi ».
Enfin, cela peut aussi vous permettre de mettre un apport pour l’achat du bien immobilier. Ce qui va rassurer le banquier. Mais nous vous conseillons de limiter cet apport au minimum, pour maximiser l’effet de levier.
Conclusion
Si vous avez du cash, ne l’utilisez pas pour acheter.
Utilisez-le comme une arme de négociation et servez-vous-en pour lever des fonds et maximiser votre effet de levier !
Il existe en France des normes très strictes concernant les logements. Celle-ci évite les arnaques de logement, mais aussi de maintenir un niveau de qualité d’un bien immobilier à son plus haut niveau.
Ces normes sont tellement nombreuses et techniques qu’il est presque impossible de toutes les connaître.
Je vous donne un exemple :
Un garde-corps de fenêtre, c’est ceci :
La barre qui empêche un enfant de basculer.
Eh bien, en fonction de la hauteur de la fenêtre, le garde-corps doit être positionné de telle ou telle manière. Par exemple, à 1,1 mètre du sol mais à moins de 30 cm du rebord de la fenêtre…
Si la hauteur n’est pas bonne, le logement n’est pas aux normes.
Une arnaque logement ?
La réalité est qu’en France, une immense partie des logements n’est pas aux normes. Il y a tellement de normes, pour tout et n’importe quoi, que c’est presque impossible.
Il suffit de regarder les photos des biens à louer sur Airbnb par exemple. On voit par exemple des escaliers sans rampes, alors que c’est interdit. Il existe même une norme qui concerne l’espacement entre les barreaux d’une rampe… Ce sont des erreurs qui sont faites régulièrement en immobiliers.
Bref, tout cela serait sans grandes conséquences, s’il n’y avait pas certaines personnes un peu… particulières.
Elles recherchent le logement le moins aux normes possible !
Vous pourriez penser que le but d’une personne recherchant un appartement est de trouver le plus bel appartement possible.
VOUS VOUS TROMPEZ !
Pour certaines personnes (une infime minorité bien sûr), le but est de se voir attribuer un… logement social.
Or, il y a des années d’attente en France pour obtenir un logement social.
Toutefois, pour que votre dossier passe au-dessus de la pile, il existe une technique : démontrer que vous vivez dans un logement « insalubre ».
« Insalubre », en langage administratif, ça veut dire « pas aux normes ».
Donc, certaines personnes cherchent un logement ne répondant pas aux normes.
L’agence immobilière vous contacte pour vous demander de faire visiter votre logement à des personnes susceptibles d’être intéressées.
Puis celles-ci signent le bail.
Elles s’installent.
Et aussitôt, elles font passer des inspecteurs de l’administration pour faire constater que votre logement est « insalubre ».
Elles en profitent directement pour dire que puisque c’est comme ça, elles ne paieront plus le loyer. Mais surtout, l’intérêt pour elles est de voir leur dossier de demande de logement social passer au-dessus de la pile. Il ne manquerait plus qu’elles vous proposent un substitut en payant par Western Union…
La solution :
Elle est toute simple. Quand vous achetez un bien immobilier et que vous vous apprêtez à le louer, faites vous-même passer ces inspecteurs.
Ils vous diront ce qu’il y a à faire ou pas, pour ne pas tomber sur une arnaque de logement.
Et s’il y a quelque chose à faire, faites-le.
Ainsi, votre logement, parfaitement aux normes, n’intéressera plus ce genre de personnes, et vous serez… tranquille !
Contrairement à ce que l’on peut penser, mettre les choses aux normes ne coûte pas si cher. Ce sont de petites choses. Mais il est plus simple de les faire posément que de devoir le faire dans l’urgence, avec des personnes de mauvaise foi qui vont tout faire pour empêcher les travaux (ne pas ouvrir la porte, etc.) car elles savent que si le logement devient « aux normes », cela n’est pas bon pour leur demande de logement social.
Ce n’est pas très grave, mais un investisseur averti en vaut deux !
Investir dans l’immobilier, tout le monde croit savoir ce que c’est :
– Acheter un bien – Le louer – Se servir des loyers pour rembourser la banque. Si c’était cela la méthode, tout le monde serait riche.
En réalité, les gens ne comprennent PAS le principe DE BASE de l’investissement qui mène au succès.
Erreur 1 : Penser qu’il est normal de « mettre de sa poche »
Exemple : Paul achète son premier appartement pour lequel il doit rembourser 600 euros par mois pendant 20 ans et qu’il va louer 500 euros par mois.
Paul explique à ses amis : « c’est bien, je ne rajoute que 100 euros, c’est comme une épargne forcée ».
Oui, mais dans « épargne forcée » il y a… « forcée ».
En réalité, loin de conquérir sa liberté, Paul vient de s’ajouter une dépense supplémentaire chaque mois. Or, il n’aura peut-être pas toujours ni les moyens ni l’envie d’y faire face.
Il a de plus fortement augmenté son endettement. Dans ces conditions il ne sera pas possible de faire un autre investissement. Encore moins un troisième. Paul est bloqué !
Et ce n’est pas tout. Il a aussi négligé l’erreur numéro 2.
Erreur 2 : Ne prendre en compte que les loyers
Si nous reprenons le cas de Paul, il devra payer la taxe foncière. Il devra aussi assurer son bien (assurance propriétaire non occupant). Et il devra ponctuellement faire des travaux, petits ou gros.
Il paiera donc bien plus que 100 euros par mois.
Ce que Paul doit faire pour avancer vers la liberté et l’indépendance financière
Il doit faire en sorte que le loyer soit bien supérieur aux mensualités de crédit.
Pour une mensualité de 600 euros à rembourser à la banque, le loyer perçu par Paul doit-être de 900 euros au minimum ! C’est primordial. – Loin de l’enchaîner, ce type d’investissement le rend plus riche – Il permet de ne pas supprimer sa capacité d’endettement et donc de pouvoir faire rapidement d’autres opérations – Paul avancera à grands pas vers l’indépendance financière« Ce n’est pas possible »
Si ! C’est possible. Je n’ai d’ailleurs fait que cela. La vérité est que ce n’est pas aussi « facile » que d’acheter le premier bien immobilier venu.
Une bonne affaire n’est pas une affaire dont personne ne veut !
Je m’explique.
Vous avez compris qu’investir dans l’immobilier est un excellent moyen de s’enrichir.
Vous avez compris que le mieux est de réaliser un investissement qui s’autofinance (le loyer paie le crédit ET les différentes taxes et charges).
Ou, encore mieux, de réaliser un investissement qui dégage un bénéfice mensuel (le loyer paie tout, et, en plus, il reste de l’argent).
Alors logiquement, vous vous mettez à chercher des biens à vendre.
STOOOOP !!!
Là, il y a un GROS piège.
Ne pas jouer la facilité
Sur les sites de petites annonces, vous allez trouver des biens rentables. Des biens qui s’autofinancent ET qui dégagent un bénéfice mensuel.
Mais posez-vous la question suivante :
Est-ce une bonne affaire, ou est-ce un bien dont personne ne veut ?
Et si personne n’en veut, pourquoi ?
Parce qu’il y a un faux problème que je peux résoudre ?
Ou parce qu’il y a un vrai problème ?
La réponse est souvent la même :
Ce bien n’est PAS une bonne affaire, car il y a un gros problème. C’est un bien dont personne ne veut. Et donc le vendeur baisse son prix.
Exemples : un bien situé dans un endroit sans demande locative (vous ne parviendrez pas à louer). Ou un bien situé dans une zone dans laquelle il n’y a pas de locataires solvables. Ou un bien situé dans une copropriété à problèmes…
La liste est longue.
Qu’est-ce qu’une VRAIE bonne affaire ?
Ce que je souhaite vous dire, c’est que le plus souvent, une bonne affaire ça ne se trouve pas comme ça, toute faite. Une bonne affaire, ça se crée !
Et ça se crée en faisant quelque chose.
Souvent quelque chose que les autres ne veulent pas faire (une rénovation) ou ne pensent pas à faire
Par exemple :
Transformer un bien (aménager les combles pour faire un duplex, ou diviser un appartement en plusieurs appartements)
Transformer un bien « normal » en colocation.
Transformer un bien « normal » en location courte durée
Transformer un studio en 2 pièces
Transformer une location nue en location meublée
Dans certains cas, donner une sécurité au vendeur (en achetant cash ou sans condition suspensive d’obtention de crédit. Ainsi le vendeur est sûr de ne pas se retrouver dans deux ou trois mois avec son bien de nouveau sur les bras).
Et dans tous les cas… négocier !
En gros, ce n’est pas la bonne affaire qui se présente toute seule. C’est vous qui transformez une affaire en bonne affaire.
N’achetez pas un bien dont personne ne veut. Ou alors, faites le si vous savez comment transformer ses faiblesses en atouts !
En effet, un garage ne coûte pas très cher. Le risque est donc faible en cas de problème. Et au niveau de la gestion, on n’est pas vraiment embêté : jamais de problèmes de locataires, et pas de travaux.
Les appartements :
Les plus communs. C’est la base.
Avantages : les copropriétaires parce qu’en cas de gros travaux, les frais sont divisés.
Inconvénient : les copropriétaires (l’enfer, c’est les autres) et les frais de copropriété.
Il existe des appartements à tous les prix et dans toutes les zones. L’important est surtout de tomber sur une bonne copropriété.
Les immeubles de rapport :
Ils présentent deux atouts majeurs :
Pas de copropriété : c’est vous le boss !
Un achat au prix de gros. En effet, à part quelques investisseurs, personne ne veut acheter plusieurs appartements d’un coup.
En revanche, c’est vous qui assumez tout. Au moindre problème, les frais ne sont pas divisés avec les copropriétaires. C’est vous qui payez.
Et il faut souvent se diriger vers les petites villes, donc accepter de se déplacer, si vous souhaitez en trouver à des prix abordables.
La location courte durée :
Extrêmement rentable si vous vous en occupez vous-même. Mais très chronophage. Devenir l’équivalent d’un hôtelier ne se fait pas en y passant 5 minutes par mois.
Si vous déléguez, votre rentabilité sera fortement entamée par les frais de gestion, ménage, etc…
La location étudiante :
Rentable, facile, sûre, mais un turn-over annuel, et souvent pas de loyer durant les mois d’été.
Les biens avec travaux :
Permettent d’acquérir de très beaux biens, pour un prix raisonnable, et sans payer trop de frais de notaire (on ne paie pas de frais de notaire sur les travaux).
En revanche, les travaux, ça se passe rarement comme prévu. Il faut bien s’entourer et savoir y faire.
Bref, vous le voyez, LA solution idéale n’existe pas.
Il convient de trouver la situation la meilleure pour vous.
Si vous avez beaucoup de temps libre, un petit salaire, et que votre but est de pouvoir démissionner dès que possible : l’idéal sera de faire de la location saisonnière proche de chez vous.
Parce que cela rapporte beaucoup. Parce que vous avez le temps de vous en occuper.
Et parce que votre temps ne vaut pas encore très cher (petit salaire). Vous ne perdez donc pas beaucoup en faisant vous-même certaines tâches.
Troisième cas, vous adorez avoir des projets, construire des choses à votre idée, et vous avez envie de défiscaliser : acheter un bien avec de gros travaux vous comblera.
Mais si l’idée de gérer un chantier et le stress que cela peut procurer vous fait frémir, mieux vaut éviter.
Enfin, si pour vous le plus important est la tranquillité d’esprit, les garages, à l’unité ou par lots, sont faits pour vous.
Vous le voyez, il n’y a pas d’investissement immobilier idéal. Celui qui vous dira le contraire est un menteur.
Il faut trouver votre investissement idéal.
Il est important de trouver une stratégie en accord avec vos objectifs et vos priorités… et de vous y tenir.
Qu’est-ce qui VOUS plait ? Qu’est ce qui fait que vous allez pouvoir avancer sur ce chemin durant plusieurs années sans vous lasser et sans tout laisser tomber ?
Si vous détestez les travaux et que vous vous lancez dans des projets avec travaux, vous allez saturer, vous allez manquer d’implication, et au premier coup dur, vous allez flancher.
Faites ce qui VOUS correspond.
Cela permet d’acquérir une vraie expertise sur votre marché, et de faire la différence.
J’ai créé et je supervise la publication française de référence sur l’investissement immobilier rentable, tous secteurs confondus.
Elle s’appelle Le Club des Investisseurs Immobiliers, elle regroupe des personnes qui ont les mêmes préoccupations que vous, et elle les aide à atteindre leurs objectifs.
Devenir membre est le premier pas le plus logique pour tout investisseur immobilier qui souhaite réussir sur le long terme.
Obtenir un prêt immobilier sans apport est l’un des enjeux principaux des investisseurs immobiliers.
En effet, obtenir un prêt immobilier sans apport revient à maximiser l’effet de levier, et c’est ce que recherchent tous les investisseurs. Mais obtenir un prêt immobilier sans apport demande une certaine préparation, car il est rare que les banquiers sautent de joie à l’idée de vous octroyer un crédit dans ces conditions, surtout si vous êtes primo accédant.
Néanmoins, même si cela est difficile, ce n’est pas impossible. Le but de cet article est de vous donner les bonnes pratiques pour vous aider à maximiser vos chances d’obtenir votre crédit immobilier sans apport personnel, et dans les meilleures conditions possibles.
Comment obtenir votre prêt immobilier sans apport : la banque à choisir
La première réponse, la plus évidente, est de commencer par aller voir votre banque traditionnelle. Celle dans laquelle vous avez déjà vos comptes.
Mais est-ce réellement une bonne idée ? Eh bien, à vrai dire, cela dépend.
Les banques ont un gros avantage, et un gros défaut.
Elles sont souvent prêtes à tout pour vous séduire, mais se désintéressent de vous lorsqu’elles ont l’intégralité de la relation client. Si vous êtes déjà client d’une bonne partie des produits que la banque peut vous proposer, alors vous ne l’intéressez plus vraiment. Elle n’aura pas envie de faire d’efforts pour vous garder. Et elle peut donc refuser votre demande de crédit, alors même que vous êtes client depuis des années !
A l’inverse, si vous allez voir une banque dont vous n’êtes pas client, il est possible que celle-ci soit prête à faire plus d’efforts pour vous accorder votre crédit, vu qu’elle souhaitera vous avoir comme client.
Banque régionale ou banque nationale
Nous avons remarqué, au fil des années, que les banques dites « régionales » pouvaient être une bonne piste pour commencer votre recherche de financement.
Même si ces banques ont une vitrine médiatique plus faible que leurs grandes sœurs nationales, elles ont l’avantage d’avoir une prise de décision bien plus décentralisée, ce qui peut permettre à votre dossier de crédit de remonter plus haut et plus rapidement dans la hiérarchie bancaire, si besoin était.
Pour conclure sur ce point, il n’y a pas de règle absolue à connaître concernant le choix de la banque.
Il est en revanche important de voir plusieurs banques différentes pour comparer les propositions et choisir la meilleure.
Quel prêt immobilier pour quel salaire
C’est une question qui revient très souvent : « combien puis-je emprunter avec mon salaire ? »
La réponse à cette question dépend principalement de votre taux d’endettement. Pour rappel, les banques ne prêtent quasiment jamais quand votre taux d’endettement est supérieur à 1/3 de vos revenus (33%). C’est l’un des nombreux petits secrets que votre conseiller bancaire ne vous donnera pas
Concrètement, cela veut dire que les mensualités que vous remboursez chaque mois ne doivent pas être supérieures à 1/3 de vos revenus nets.
Voici un exemple en image
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Première étape pour obtenir un prêt immobilier sans apport : préparez vos comptes.
La première chose à faire lorsque l’on souhaite investir est de commencer à se préparer au minimum 3 mois (6 étant l’idéal) à l’avance, cette préparation consistant à avoir un « compte bancaire nickel ».
Mais qu’est-ce que cela veut dire « avoir des comptes nickel » ?
La première chose est de ne surtout pas être débiteur pendant les 6 mois précédant le RDV à la banque pour demander votre emprunt immobilier. Concrètement, cela veut dire qu’il ne faut jamais être dans le rouge. Vous ne pouvez pas vous permettre d’aller voir la banque alors qu’il vous arrive de finir certains mois à découvert.
La deuxième chose est qu’il ne faut pas avoir de dépenses de jeux de hasard, de casino, de poker, de paris sportifs, etc. Le banquier n’aime pas trop ce genre de choses, car pour lui cela veut dire que vous avez un comportement « à risques » et que vous êtes susceptible de ne pas pouvoir rembourser votre emprunt jusqu’au bout.
La troisième chose est d’essayer de mettre de l’argent de côté tous les mois. Même si ce n’est que 20 euros, c’est déjà un bon début et cela montrera à la banque que vous êtes quelqu’un de sérieux et de responsable (deux qualités que la banque apprécie lorsqu’il s’agit de prêter de l’argent à quelqu’un).
L’astuce à connaitre : pour mettre de l’argent de côté, faites des virements depuis votre compte courant vers votre compte épargne et prenez soin de nommer le virement « épargne ». Le banquier remarquera ce genre de petites choses et y sera sensible.
Deuxième étape pour obtenir un prêt immobilier sans apport : préparez-vous vous-même.
Après vos comptes bancaires, c’est à votre tour de vous préparer.
Vous allez devoir commencer par vous former sérieusement sur l’immobilier. Fiscalité, réglementation, demande locative, rentabilité, vous devez tout savoir et maîtriser à la perfection.
Vous ne pouvez pas vous permettre d’ignorer le moindre élément, de ne pas savoir répondre à la moindre question du banquier. Si celui-ci vous parle de diagnostics techniques, de travaux, ou remet en cause vos chiffres, vous devez pouvoir lui répondre point par point. Vous devez apparaitre comme un véritable professionnel qui maîtrise parfaitement son dossier et le monde de l’investissement immobilier.
Ensuite, préparez un dossier de demande de prêt complet dans lequel vous allez exposer chaque aspect de votre projet. Incluez-y :
Une photo de vous (qui fait sérieux et en bonne qualité)
Votre CV et CV d’investisseur
Des photos du bien ou du projet
Une présentation générale du bien (localisation, date de construction/rénovation, etc.)
Tous les chiffres du projet : prix du bien, honoraires du notaire, montant des travaux (avec les devis !), baux des locataires existants si c’est le cas, etc.
Le statut juridique avec lequel vous comptez acheter
Le type de location que vous prévoyez de faire (nue, meublée, courte durée, colocation…etc.)
Une analyse chiffrée de la rentabilité et des revenus fonciers attendus.
Un tableau comptable prévisionnel
Une fois que votre dossier est complet, faites-le relire, corriger, et imprimez-le pour pouvoir le présenter au banquier lors de votre RDV.
Enfin, le jour du RDV, venez bien habillé et propre sur vous. Nous insistons sur ce point qui est très important.
Vous n’avez qu’une seule chance de faire une bonne première impression, alors ne la gâchez pas. Venir bien habillé montrera tout simplement au banquier que vous avez pris la mesure de ce que vous venez lui demander.
Troisième étape : à qui faut-il s’adresser pour obtenir un prêt immobilier sans apport
Avant de pouvoir réellement négocier, vous devez trouver le bon interlocuteur. Et, en général, le meilleur interlocuteur sera le directeur d’agence. C’est lui qui a le plus de pouvoir pour appuyer votre dossier plus haut si besoin est, et c’est généralement la personne de l’agence qui a le plus d’expérience. Si vous projetez d’investir en SCI (pour tout connaitre sur la SCI, nous vous conseillons la lecture de cet article), il est également souhaitable de vous orienter directement vers un conseiller pour les professionnels, lorsque cela est possible.
De manière générale, essayez d’éviter le plus possible les RDV avec les conseillers « classiques » ou de l’accueil. Même si ceux-ci peuvent être d’excellents interlocuteurs, ils sont en général cantonnés aux prêts pour résidence principale et ne comprennent pas toujours le monde de l’investissement immobilier.
Mais comment s’adresser au directeur d’agence ?
C’est là qu’est toute la difficulté. Lorsque vous allez prendre RDV pour une demande de crédit, il est fort probable que la personne de l’accueil vous oriente vers un conseiller classique. Et c’est normal ! Son rôle est de filtrer les demandes pour ne pas surcharger son directeur de RDV.
Vous pouvez alors lui expliquer que :
Votre projet est basé sur des montants très importants qui demandent l’intervention de la part de quelqu’un ayant beaucoup de latitude dans la prise de décisions.
Vous avez l’habitude d’être suivi par un directeur, et que vous aimeriez continuer ainsi.
Votre projet est complexe, et qu’il vous faut un interlocuteur expérimenté.
Bon à savoir : Si vous avez des RDV avec plusieurs banques, ne commencez jamais vos RDV en posant directement sur la table l’offre de prêt rédigée par la banque concurrente à celle que vous venez voir. C’est le meilleur moyen de braquer votre interlocuteur.
Quatrième étape : ce que vous pouvez proposer à la banque en échange
Vous l’avez compris, pour obtenir ce que vous voulez, vous allez devoir négocier.
Mais qui dit négociation dit compromis. Et, pour obtenir ce compromis, vous allez peut-être devoir proposer certaines choses, voire même céder à certaines conditions que les banques demandent.
Les assurances
Les banquiers aiment les assurances, car c’est un produit qui rapporte beaucoup. Proposer au banquier de prendre une ou plusieurs assurances chez lui en échange de l’obtention d’un crédit est donc une bonne stratégie. Vous pouvez notamment lui proposer de prendre une assurance pour :
Le bien que vous allez acheter
Votre habitation
Votre véhicule
Vos biens électroménagers (téléphone notamment)
Vos moyens de paiement.
Placer une partie de votre épargne
Si le banquier vous demande de mettre de l’apport pour vous octroyer votre crédit, proposez-lui plutôt de placer tout ou partie de votre épargne sur un compte que vous allez ouvrir chez lui.
Cela intéressera le banquier pour 2 raisons :
Vous lui prouvez que vous savez épargner et que vous êtes sérieux
Vous lui permettez de placer cette somme d’argent sur les marchés financiers.
Avoir des liquidités intéresse donc énormément les banques, et c’est un facteur que vous ne devez pas sous-estimer.
Nantir une somme
Le nantissement est une variante du point précédent. La seule différence est que, lorsque vous nantissez une somme, vous la bloquez sur un compte pendant toute la durée de votre crédit (bien que la durée de nantissement soit parfois négociable). Cela offre au banquier les mêmes avantages que cités précédemment, mais sur une plus longue durée.
Attention toutefois, car nantir une somme n’est pas une décision à prendre à la légère. Veillez donc à bien y réfléchir auparavant.
Domicilier votre salaire
Une autre chose qui peut intéresser le banquier est que vous choisissiez sa banque pour y domicilier votre salaire. Concrètement, cela veut dire que vous allez faire virer votre salaire sur ce compte. Pour le banquier cela est très rassurant, car cela lui assure une rentrée d’argent constante sur le compte.
Ouvrir un compte
C’est l’un des grands classiques de la négociation bancaire. Proposez à votre banquier d’ouvrir un compte courant chez lui, et prenez un moyen de paiement, notamment une carte bancaire. Cela intéresse le banquier, car les frais de gestion de compte et les moyens de paiement sont l’une des sources de revenus les plus rentables pour la banque
Conseil sur la négociation
Pour obtenir votre prêt dans les conditions que vous voulez, vous allez devoir négocier. Et, pour négocier efficacement, vous ne devez pas parler au banquier. Vous devez parler à l’Homme. La négociation, c’est une discussion. Ne la commencez pas en vous arc-boutant sur quelques clauses de détails.
Commencez par expliquer à quel point ce projet vous tient à cœur. Rassurez-le en lui montrant votre sérieux, en lui parlant de votre expérience d’investisseur. Et surtout, laissez-le parler ! Il n’est pas rare que le banquier soit enclin à vous proposer certaines choses avant même que vous lui demandiez. C’est toujours cela de moins que vous aurez à négocier.
Les clauses à négocier pour votre prêt immobilier
Depuis le début de cet article, nous parlons d’obtenir votre prêt immobilier sans apport, car c’est la situation rêvée de beaucoup d’investisseurs.
Mais il arrive qu’obtenir son prêt immobilier sans apport soit difficile, même pour les bons dossiers avec une bonne situation financière.
Alors que faut-il faire ?
Voici notre conseil :
Si vous sentez que la banque ne vous prêtera jamais si vous ne mettez pas d’apport, mettez-le.
Mais, en échange, demandez au banquier d’avoir une clause de remboursement différé.
Le remboursement différé, c’est le fait de ne commencer à rembourser votre crédit que 2 ou 3 ans après l’avoir obtenu.
Ce remboursement différé peut être de deux sortes :
Différé total : vous ne remboursez rien pendant X années.
Différé partiel : vous ne remboursez que les intérêts pendant X années, avant de rembourser classiquement vos mensualités.
Cette clause est très intéressante à négocier, car elle vous permet de reconstituer rapidement l’apport que vous auriez pu avoir à mettre pour obtenir votre prêt.
La clause de modularité
La clause de modularité est une autre clause qu’il est intéressant d’obtenir. Cette clause permet de moduler la durée de votre prêt pour en obtenir un rééchelonnement.
La clause de remboursement anticipé
Cette clause permet de rembourser votre prêt de manière anticipée, sans payer de frais supplémentaires. C’est une clause qu’il est intéressant de négocier, car il peut arriver un moment de votre vie où vous aurez la capacité / le besoin de rembourser votre prêt plus vite. Une clause intéressante à avoir, donc.
Les frais de dossier
Ce n’est pas une clause à proprement parler, mais cela fait partie des frais annexes que vous pouvez négocier. En effet, lorsque vous souscrivez un crédit, les banques vous facturent en général des frais de dossier à hauteur d’environ 1% du montant emprunté.
Mais vous pouvez totalement négocier, pour que la banque vous offre ces frais de dossiers.
Les frais de notaire
Les banques acceptent très rarement de financer les frais de notaire. Vous pouvez néanmoins essayer de le demander, ce qui vous permettrait d’obtenir un financement à 110 %. Attention toutefois, car cela vaut rarement la peine d’en faire un « casus belli ». Mieux vaut concentrer vos efforts sur le fait d’emprunter sans apport.
Et les courtiers, dans tout ça
Prendre un courtier en prêt peut être une bonne idée si vous pensez que votre dossier va être difficile à défendre, ou que vous n’avez pas de temps à consacrer à la recherche d’un crédit.
L’avantage des courtiers est qu’ils ont généralement un bon réseau et savent à l’avance quelles banques démarcher en fonction de votre dossier.
Combien coûte un courtier
Les frais d’un courtier sont variables, mais vous pouvez compter en général 1% du montant du prêt total.
Attention néanmoins. Ce n’est pas parce que vous avez confié votre dossier à un courtier, aussi bien soit-il, que vous ne devez pas vous intéresser à ce qu’il se passe. Les exemples de courtiers peu ou pas sérieux ne manquent pas. Vous devez donc toujours vous assurer que ce dernier fait bien son travail et ne laisse pas votre dossier pourrir sur un coin de table. Comme vous le savez, on n’est jamais aussi bien servi que par soi-même.
Que faire en cas de refus de la banque
Pas de panique, il est « normal » d’essuyer des refus. Il est rare d’obtenir un prêt du premier coup. Ne perdez donc pas espoir, et contentez-vous de prendre RDV dans une autre banque.
Bon à savoir : il est tout-à-fait possible d’aller voir plusieurs agences différentes appartenant à la même banque. Il arrive régulièrement que l’agence A accepte de vous accorder un prêt, là où l’agence B a refusé. Et ce alors même que les deux banques appartiennent au même réseau national.
Et la raison derrière cela peut être simplement liée au fait que vous vous serez mieux entendu avec votre interlocuteur de l’agence A, et que celui-ci aura plus envie de défendre votre dossier.
Conclusion
Trouver un financement bancaire est souvent un parcours du combattant et ce, même pour un investisseur chevronné. C’est donc une étape cruciale qu’il ne faut pas négliger pour réussir ses investissements. Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour réussir, nous vous conseillons vivement de vous inscrire à notre newsletter gratuite pour recevoir encore plus de conseils sur l’investissement.
