Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Obtenir un prêt immobilier sans apport est l’un des enjeux principaux des investisseurs immobiliers.

En effet, obtenir un prêt immobilier sans apport revient à maximiser l’effet de levier, et c’est ce que recherchent tous les investisseurs. Mais obtenir un prêt immobilier sans apport demande une certaine préparation, car il est rare que les banquiers sautent de joie à l’idée de vous octroyer un crédit dans ces conditions, surtout si vous êtes primo accédant.

Néanmoins, même si cela est difficile, ce n’est pas impossible. Le but de cet article est de vous donner les bonnes pratiques pour vous aider à maximiser vos chances d’obtenir votre crédit immobilier sans apport personnel, et dans les meilleures conditions possibles.

Comment obtenir votre prêt immobilier sans apport : la banque à choisir

La première réponse, la plus évidente, est de commencer par aller voir votre banque traditionnelle. Celle dans laquelle vous avez déjà vos comptes.

Mais est-ce réellement une bonne idée ? Eh bien, à vrai dire, cela dépend.

Les banques ont un gros avantage, et un gros défaut.

Elles sont souvent prêtes à tout pour vous séduire, mais se désintéressent de vous lorsqu’elles ont l’intégralité de la relation client. Si vous êtes déjà client d’une bonne partie des produits que la banque peut vous proposer, alors vous ne l’intéressez plus vraiment. Elle n’aura pas envie de faire d’efforts pour vous garder. Et elle peut donc refuser votre demande de crédit, alors même que vous êtes client depuis des années !

A l’inverse, si vous allez voir une banque dont vous n’êtes pas client, il est possible que celle-ci soit prête à faire plus d’efforts pour vous accorder votre crédit, vu qu’elle souhaitera vous avoir comme client.

Banque régionale ou banque nationale

Nous avons remarqué, au fil des années, que les banques dites « régionales » pouvaient être une bonne piste pour commencer votre recherche de financement.

Même si ces banques ont une vitrine médiatique plus faible que leurs grandes sœurs nationales, elles ont l’avantage d’avoir une prise de décision bien plus décentralisée, ce qui peut permettre à votre dossier de crédit de remonter plus haut et plus rapidement dans la hiérarchie bancaire, si besoin était.

Pour conclure sur ce point, il n’y a pas de règle absolue à connaître concernant le choix de la banque.

Il est en revanche important de voir plusieurs banques différentes pour comparer les propositions et choisir la meilleure.

Quel prêt immobilier pour quel salaire

C’est une question qui revient très souvent : « combien puis-je emprunter avec mon salaire ? »

La réponse à cette question dépend principalement de votre taux d’endettement. Pour rappel, les banques ne prêtent quasiment jamais quand votre taux d’endettement est supérieur à 1/3 de vos revenus (33%). C’est l’un des nombreux petits secrets que votre conseiller bancaire ne vous donnera pas

Concrètement, cela veut dire que les mensualités que vous remboursez chaque mois ne doivent pas être supérieures à 1/3 de vos revenus nets.

Voici un exemple en image

Si vous souhaitez plus d’informations sur le sujet nous vous recommandons de visiter le site de credixia

Première étape pour obtenir un prêt immobilier sans apport : préparez vos comptes.

La première chose à faire lorsque l’on souhaite investir est de commencer à se préparer au minimum 3 mois (6 étant l’idéal) à l’avance, cette préparation consistant à avoir un « compte bancaire nickel ».

Mais qu’est-ce que cela veut dire « avoir des comptes nickel » ?

La première chose est de ne surtout pas être débiteur pendant les 6 mois précédant le RDV à la banque pour demander votre emprunt immobilier. Concrètement, cela veut dire qu’il ne faut jamais être dans le rouge. Vous ne pouvez pas vous permettre d’aller voir la banque alors qu’il vous arrive de finir certains mois à découvert.

La deuxième chose est qu’il ne faut pas avoir de dépenses de jeux de hasard, de casino, de poker, de paris sportifs, etc. Le banquier n’aime pas trop ce genre de choses, car pour lui cela veut dire que vous avez un comportement « à risques » et que vous êtes susceptible de ne pas pouvoir rembourser votre emprunt jusqu’au bout.

La troisième chose est d’essayer de mettre de l’argent de côté tous les mois. Même si ce n’est que 20 euros, c’est déjà un bon début et cela montrera à la banque que vous êtes quelqu’un de sérieux et de responsable (deux qualités que la banque apprécie lorsqu’il s’agit de prêter de l’argent à quelqu’un).

L’astuce à connaitre : pour mettre de l’argent de côté, faites des virements depuis votre compte courant vers votre compte épargne et prenez soin de nommer le virement « épargne ». Le banquier remarquera ce genre de petites choses et y sera sensible.

Deuxième étape pour obtenir un prêt immobilier sans apport : préparez-vous vous-même.

Après vos comptes bancaires, c’est à votre tour de vous préparer.

Vous allez devoir commencer par vous former sérieusement sur l’immobilier. Fiscalité, réglementation, demande locative, rentabilité, vous devez tout savoir et maîtriser à la perfection.

Vous ne pouvez pas vous permettre d’ignorer le moindre élément, de ne pas savoir répondre à la moindre question du banquier. Si celui-ci vous parle de diagnostics techniques, de travaux, ou remet en cause vos chiffres, vous devez pouvoir lui répondre point par point. Vous devez apparaitre comme un véritable professionnel qui maîtrise parfaitement son dossier et le monde de l’investissement immobilier.

Ensuite, préparez un dossier de demande de prêt complet dans lequel vous allez exposer chaque aspect de votre projet. Incluez-y :

Une photo de vous (qui fait sérieux et en bonne qualité)
Votre CV et CV d’investisseur
Des photos du bien ou du projet
Une présentation générale du bien (localisation, date de construction/rénovation, etc.)
Tous les chiffres du projet : prix du bien, honoraires du notaire, montant des travaux (avec les devis !), baux des locataires existants si c’est le cas, etc.
Le statut juridique avec lequel vous comptez acheter
Le type de location que vous prévoyez de faire (nue, meublée, courte durée, colocation…etc.)
Une analyse chiffrée de la rentabilité et des revenus fonciers attendus.
Un tableau comptable prévisionnel

Une fois que votre dossier est complet, faites-le relire, corriger, et imprimez-le pour pouvoir le présenter au banquier lors de votre RDV.

Enfin, le jour du RDV, venez bien habillé et propre sur vous. Nous insistons sur ce point qui est très important.

Vous n’avez qu’une seule chance de faire une bonne première impression, alors ne la gâchez pas. Venir bien habillé montrera tout simplement au banquier que vous avez pris la mesure de ce que vous venez lui demander.

Troisième étape : à qui faut-il s’adresser pour obtenir un prêt immobilier sans apport

Avant de pouvoir réellement négocier, vous devez trouver le bon interlocuteur. Et, en général, le meilleur interlocuteur sera le directeur d’agence. C’est lui qui a le plus de pouvoir pour appuyer votre dossier plus haut si besoin est, et c’est généralement la personne de l’agence qui a le plus d’expérience. Si vous projetez d’investir en SCI (pour tout connaitre sur la SCI, nous vous conseillons la lecture de cet article), il est également souhaitable de vous orienter directement vers un conseiller pour les professionnels, lorsque cela est possible.

De manière générale, essayez d’éviter le plus possible les RDV avec les conseillers « classiques » ou de l’accueil. Même si ceux-ci peuvent être d’excellents interlocuteurs, ils sont en général cantonnés aux prêts pour résidence principale et ne comprennent pas toujours le monde de l’investissement immobilier.

Mais comment s’adresser au directeur d’agence ?

C’est là qu’est toute la difficulté. Lorsque vous allez prendre RDV pour une demande de crédit, il est fort probable que la personne de l’accueil vous oriente vers un conseiller classique. Et c’est normal ! Son rôle est de filtrer les demandes pour ne pas surcharger son directeur de RDV.

Vous pouvez alors lui expliquer que :

Votre projet est basé sur des montants très importants qui demandent l’intervention de la part de quelqu’un ayant beaucoup de latitude dans la prise de décisions.
Vous avez l’habitude d’être suivi par un directeur, et que vous aimeriez continuer ainsi.
Votre projet est complexe, et qu’il vous faut un interlocuteur expérimenté.

Bon à savoir : Si vous avez des RDV avec plusieurs banques, ne commencez jamais vos RDV en posant directement sur la table l’offre de prêt rédigée par la banque concurrente à celle que vous venez voir. C’est le meilleur moyen de braquer votre interlocuteur.

Quatrième étape : ce que vous pouvez proposer à la banque en échange

Vous l’avez compris, pour obtenir ce que vous voulez, vous allez devoir négocier.

Mais qui dit négociation dit compromis. Et, pour obtenir ce compromis, vous allez peut-être devoir proposer certaines choses, voire même céder à certaines conditions que les banques demandent.

Les assurances

Les banquiers aiment les assurances, car c’est un produit qui rapporte beaucoup. Proposer au banquier de prendre une ou plusieurs assurances chez lui en échange de l’obtention d’un crédit est donc une bonne stratégie. Vous pouvez notamment lui proposer de prendre une assurance pour :

Le bien que vous allez acheter
Votre habitation
Votre véhicule
Vos biens électroménagers (téléphone notamment)
Vos moyens de paiement.

Placer une partie de votre épargne

Si le banquier vous demande de mettre de l’apport pour vous octroyer votre crédit, proposez-lui plutôt de placer tout ou partie de votre épargne sur un compte que vous allez ouvrir chez lui.

Cela intéressera le banquier pour 2 raisons :

Vous lui prouvez que vous savez épargner et que vous êtes sérieux
Vous lui permettez de placer cette somme d’argent sur les marchés financiers.

Avoir des liquidités intéresse donc énormément les banques, et c’est un facteur que vous ne devez pas sous-estimer.

Nantir une somme

Le nantissement est une variante du point précédent. La seule différence est que, lorsque vous nantissez une somme, vous la bloquez sur un compte pendant toute la durée de votre crédit (bien que la durée de nantissement soit parfois négociable). Cela offre au banquier les mêmes avantages que cités précédemment, mais sur une plus longue durée.

Attention toutefois, car nantir une somme n’est pas une décision à prendre à la légère. Veillez donc à bien y réfléchir auparavant.

Domicilier votre salaire

Une autre chose qui peut intéresser le banquier est que vous choisissiez sa banque pour y domicilier votre salaire. Concrètement, cela veut dire que vous allez faire virer votre salaire sur ce compte. Pour le banquier cela est très rassurant, car cela lui assure une rentrée d’argent constante sur le compte.

Ouvrir un compte

C’est l’un des grands classiques de la négociation bancaire. Proposez à votre banquier d’ouvrir un compte courant chez lui, et prenez un moyen de paiement, notamment une carte bancaire. Cela intéresse le banquier, car les frais de gestion de compte et les moyens de paiement sont l’une des sources de revenus les plus rentables pour la banque

Conseil sur la négociation

Pour obtenir votre prêt dans les conditions que vous voulez, vous allez devoir négocier. Et, pour négocier efficacement, vous ne devez pas parler au banquier. Vous devez parler à l’Homme. La négociation, c’est une discussion. Ne la commencez pas en vous arc-boutant sur quelques clauses de détails.

Commencez par expliquer à quel point ce projet vous tient à cœur. Rassurez-le en lui montrant votre sérieux, en lui parlant de votre expérience d’investisseur. Et surtout, laissez-le parler ! Il n’est pas rare que le banquier soit enclin à vous proposer certaines choses avant même que vous lui demandiez. C’est toujours cela de moins que vous aurez à négocier.

Les clauses à négocier pour votre prêt immobilier

Depuis le début de cet article, nous parlons d’obtenir votre prêt immobilier sans apport, car c’est la situation rêvée de beaucoup d’investisseurs.

Mais il arrive qu’obtenir son prêt immobilier sans apport soit difficile, même pour les bons dossiers avec une bonne situation financière.

Alors que faut-il faire ?

Voici notre conseil :

Si vous sentez que la banque ne vous prêtera jamais si vous ne mettez pas d’apport, mettez-le.

Mais, en échange, demandez au banquier d’avoir une clause de remboursement différé.

Le remboursement différé, c’est le fait de ne commencer à rembourser votre crédit que 2 ou 3 ans après l’avoir obtenu.

Ce remboursement différé peut être de deux sortes :

Différé total : vous ne remboursez rien pendant X années.
Différé partiel : vous ne remboursez que les intérêts pendant X années, avant de rembourser classiquement vos mensualités.

Cette clause est très intéressante à négocier, car elle vous permet de reconstituer rapidement l’apport que vous auriez pu avoir à mettre pour obtenir votre prêt.

La clause de modularité

La clause de modularité est une autre clause qu’il est intéressant d’obtenir. Cette clause permet de moduler la durée de votre prêt pour en obtenir un rééchelonnement.

La clause de remboursement anticipé

Cette clause permet de rembourser votre prêt de manière anticipée, sans payer de frais supplémentaires. C’est une clause qu’il est intéressant de négocier, car il peut arriver un moment de votre vie où vous aurez la capacité / le besoin de rembourser votre prêt plus vite. Une clause intéressante à avoir, donc.

Les frais de dossier

Ce n’est pas une clause à proprement parler, mais cela fait partie des frais annexes que vous pouvez négocier. En effet, lorsque vous souscrivez un crédit, les banques vous facturent en général des frais de dossier à hauteur d’environ 1% du montant emprunté.

Mais vous pouvez totalement négocier, pour que la banque vous offre ces frais de dossiers.

Les frais de notaire

Les banques acceptent très rarement de financer les frais de notaire. Vous pouvez néanmoins essayer de le demander, ce qui vous permettrait d’obtenir un financement à 110 %. Attention toutefois, car cela vaut rarement la peine d’en faire un « casus belli ». Mieux vaut concentrer vos efforts sur le fait d’emprunter sans apport.

Et les courtiers, dans tout ça

Prendre un courtier en prêt peut être une bonne idée si vous pensez que votre dossier va être difficile à défendre, ou que vous n’avez pas de temps à consacrer à la recherche d’un crédit.

L’avantage des courtiers est qu’ils ont généralement un bon réseau et savent à l’avance quelles banques démarcher en fonction de votre dossier.

Combien coûte un courtier

Les frais d’un courtier sont variables, mais vous pouvez compter en général 1% du montant du prêt total.

Attention néanmoins. Ce n’est pas parce que vous avez confié votre dossier à un courtier, aussi bien soit-il, que vous ne devez pas vous intéresser à ce qu’il se passe. Les exemples de courtiers peu ou pas sérieux ne manquent pas. Vous devez donc toujours vous assurer que ce dernier fait bien son travail et ne laisse pas votre dossier pourrir sur un coin de table. Comme vous le savez, on n’est jamais aussi bien servi que par soi-même.

Que faire en cas de refus de la banque

Pas de panique, il est « normal » d’essuyer des refus. Il est rare d’obtenir un prêt du premier coup. Ne perdez donc pas espoir, et contentez-vous de prendre RDV dans une autre banque.

Bon à savoir : il est tout-à-fait possible d’aller voir plusieurs agences différentes appartenant à la même banque. Il arrive régulièrement que l’agence A accepte de vous accorder un prêt, là où l’agence B a refusé. Et ce alors même que les deux banques appartiennent au même réseau national.

Et la raison derrière cela peut être simplement liée au fait que vous vous serez mieux entendu avec votre interlocuteur de l’agence A, et que celui-ci aura plus envie de défendre votre dossier.

Conclusion

Trouver un financement bancaire est souvent un parcours du combattant et ce, même pour un investisseur chevronné. C’est donc une étape cruciale qu’il ne faut pas négliger pour réussir ses investissements. Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour réussir, nous vous conseillons vivement de vous inscrire à notre newsletter gratuite pour recevoir encore plus de conseils sur l’investissement.

4 façons de s’enrichir en immobilier

1 – L’amortissement

C’est la plus grosse partie.

Si vous achetez un bien 150.000 euros avec un crédit sur 20 ans, vous allez rembourser 750 euros par mois.

Sur ces 750 euros, 250 iront à la banque (ce sont les intérêts) et 500 rembourseront le bien. Ces 500 iront donc… dans votre poche.

Au bout de 5 ans, vous voilà avec 32.000 euros de plus qu’au départ.

Et au bout de 10 ans, vous voilà avec 68.000 euros c’est a ce moment que vous commencez à vous enrichir en immobilier..

Bien sûr, cet argent vous ne l’avez pas en cash. Mais vous pouvez le récupérer en revendant le bien. Et vous allez récupérer de l’argent même si par malheur vous devez vendre le bien moins cher que vous ne l’avez acheté.

Par exemple au bout de 10 ans, il vous reste 90 000 euros de crédit à rembourser. Donc même si au lieu de revendre 150.000 vous revendez 120.000 euros, vous aurez quand même 30.000 euros en poche !

2 – La plus-value

Tout le monde connait. La plus-value, c’est par exemple revendre 200.000 euros le bien que vous avez acheté 150.000 euros. Résultat : 50.000 euros dans votre poche (avant impôts).

3 – La hausse naturelle des prix

« J’avais acheté ça 30.000 francs en 1970 ».

C’est le genre de phrase que nos parents et grands-parents peuvent prononcer. Et qui nous rendent un peu… jaloux.

Mais en fait, rien ne nous empêche d’en faire autant !

Les prix augmentent naturellement. Et ce qui valait 30.000 francs en 1970 vaut aujourd’hui beaucoup plus.

Investir dans l’immobilier aujourd’hui, c’est acheter quelque chose pour « une bouchée de pain ». Car naturellement, dans 30 ou 40 ans, même si ça n’a pas pris de « valeur », ça vaudra beaucoup plus cher. Et comme ça a été acheté avec l’argent de la banque, et financé avec les loyers perçus, ce serait dommage de s’en priver.

En 50 ans, le prix d’un repas dans un restaurant a été multiplié par 20 !

Sur la même période, le prix des voitures a été multiplié par 15 !

Le meilleur moyen de pouvoir dire dans 30 ans « j’ai acheté ça pour une bouchée de pain », c’est d’acheter MAINTENANT.

Dans 30 ou 40 ans, cette maison à 200.000 euros fera peut-être de vous un millionnaire. Sans que vous n’ayez payé un centime.

Les gens auront toujours besoin d’un toit. La population augmente. Le simple fait de posséder et de laisser le temps passer suffit.

Privilégiez pour cela les biens peu coûteux en entretien.

4 – Le cash-flow positif.

Pour rappel, il s’agit de la différence entre :

le loyer encaissé, par exemple 1.000 euros par mois,

les différents coûts supportés (crédit, taxe foncière), par exemple 750 euros par mois.

Ici, le cash-flow positif est de 1.000 – 750 = 250 euros par mois.

Contrairement aux trois autres, c’est de l’enrichissement immédiat.

Bonus : un 5ème enrichissement pour s’enrichir en immobilier

Celui-là est moins financier. Mais l’investissement immobilier porte en lui quelque chose de très vertueux.

En effet, comme il nous permet un enrichissement très important, il a tendance à rendre « accro ».

Mais le problème survient très rapidement : la banque ne veut plus suivre.

Et cela nous force à réfléchir. A trouver des astuces pour pouvoir continuer quand même.

Certains trouvent alors la force d’accélérer leur carrière pour augmenter leurs revenus.

D’autres font de l’achat-revente.

D’autres encore créent une entreprise ou mettent en place des stratégies pour développer une rentabilité énorme.

Cet enrichissement-là, c’est le fait de nous FORCER à nous BOUGER !

Un investisseur qui a vu son patrimoine exploser en 3 ans grâce à quelques investissements ne peut pas tout arrêter et rester dans son canapé pendant 5 ans, à attendre que son taux d’endettement diminue.

Alors, sans s’en rendre compte, il se met en marche vers de nouvelles aventures, toutes plus passionnantes et stimulantes les unes que les autres. Il bouge, il vibre, il déplace des montagnes, il rencontre des tas de personnes. Bref… il VIT !

Dans la vie une fois que l’on trouve le déclic, les choses s’accélèrent. Le plus dur c’est de se lancer mais il faut bien commencer quelque part pour bâtir son empire immobilier..

Pour diversifier votre portefeuille, envisagez d’investir dans des biens atypiques.

Une option intéressante est d’investir dans la location courte durée.

Trouver une bonne affaire en 10 minutes ?

Trouver une bonne affaire immobilière c’est compliqué.

Pour certains, investir dans l’immobilier :
– Est trop cher
– Prend trop de temps
– Et les bonnes affaires sont réservées aux initiés.

Alors je me propose de faire un petit exercice et de vous montrer comment trouver un bien immobilier rentable
– Pas cher
– Facile (c’est à dire sans travaux et déjà louée)
– Et tout seul sur internet

Voyons si c’est possible…

Il est 11h30 lorsque j’écris ces lignes.
Allons-y.

Comment trouver un bien immobilier rentable

Je vais sur leboncoin et commence mes recherches sur les biens immobiliers.
Je dois avoir terminé ma recherche à 11h40. Pour faire une bonne affaire, vous devez aussi être rentable sur vos recherches.

Ensuite j’écrirai le résultat ci-dessous.

11h39. Voici le résultat :

Bien N°1 : appartement

Le premier à être sorti est un appartement de 63 m2 refait à neuf (les photos sont jolies), avec jardin, loué 545 euros par mois (pas de charges) et en vente 45.000 euros à débattre. Taxe foncière : 500 euros.

La rentabilité nette avant négociation est donc de (((545×12)-500) / 45.000) x 100 = 13,40 %.

Pour moi, cela reste à étudier mais en faisant une offre à 37.500 euros par exemple, la rentabilité grimpe à plus de 16 %.
Pour un crédit incluant les frais de notaire, la mensualité sur 20 ans serait de 202 euros pour un loyer de 545… Soit plus de 300 euros de bénéfice par mois, même après déduction de la taxe foncière.

Mais l’appartement se situe à 7 minutes d’une ville de 40.000 habitants située dans le Gard. Et je sais que certains lecteurs vont dire que c’est trop petit, qu’il risque d’y avoir peu de demandes.

Mais quand on voit que même en divisant le loyer par deux, le bien s’autofinance…

Voyons toutefois s’il y a autre chose.

Bien N°2 : lot de garages

Je trouve ensuite… tiens ! Un lot de garages (j’adore les garages).

Lot de 18 garages situé juste à côté de Rouen. Ils sont tous loués, 50 euros par mois. Taxe foncière, 1.200 euros. Prix de vente 120.000 euros. Le tout est goudronné et en très bon état.

Rentabilité (((50x12x18)-1.200) / 120.000) x 100 = 8 %.

Pour une personne qui a réussi à mettre 9.000 euros de côté pour payer les frais de notaire, le crédit sur 20 ans sera de 607 euros pour un loyer de 800 euros taxe foncière déduite.

Donc un lot de garages qui se paie tout seul et qui génère 200 euros de bénéfice par mois.

Sachant que pour les garages, il n’y a presque jamais de travaux, encore moins de toilettes bouchées…

Au fil des années les loyers augmenteront, les 200 euros deviendront 250 puis 300. Oui, même en cas de crise passagère.
Et le jour où le crédit prendra fin, ce sera au minimum 800 euros par mois que l’acheteur encaissera. Un beau complément de retraite pour quelque chose trouvé en moins de 5 minutes.

Bien N°3 : garage

J’entends déjà des lecteurs se plaindre : « oui, mais moi j’habite Paris… ».

Large place de parking boxable (c’est-à-dire qu’il est possible de mettre des parpaings et une porte pour en faire un bien « fermé » et ainsi augmenter sa valeur) louée 150 euros par mois, à vendre 17.000 euros à Paris 19ème arrondissement.

Il n’y a pas le détail des charges ni de la taxe foncière, toutefois à Paris la taxe foncière est très basse.

Ici, ça vaut le coup de passer un petit coup de fil pour se renseigner. Et de faire une offre. Nous sommes tout de même à plus de 10,50 % de rentabilité, à Paris. A combien est le livret A déjà ? 0,75 %. Tout est dit…

Bien N°4 : local commercial

Un petit dernier pour la route ? Un local commercial à Corbeil-Essonnes. Loué depuis trois ans 565 euros hors charges. Taxe foncière à la charge du locataire (comme c’est très souvent le cas pour les locaux commerciaux).

Prix de vente 82.000 euros. Rentabilité : 8,50 % nette. Pas une mauvaise affaire sachant que pour les locaux commerciaux, les travaux sont souvent, comme la taxe foncière, à la charge du locataire. Toutefois, pour ce local je ferais une offre bien en dessous.

Mais en l’état, ce bien s’autofinance largement.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les locaux commerciaux je vous conseille la lecture de cet article : investir dans un local commercial.

Une bonne affaire immobilière, 10 minutes et quelques clics

Voilà ! J’ai trouvé ces quatre biens en 10 minutes et en quelques clics. Alors imaginez ce que l’on peut trouver en faisant une vraie recherche poussée.

Bien sûr il faut connaitre l’endroit, vérifier les chiffres, s’assurer de la demande, des prix au mètre carré. Mais je souhaitais montrer à certaines personnes qui disent tout de suite que tout est impossible que non, des choses sont possibles.

Il y aura toujours des pessimistes, des rabat-joie. Mais une personne qui connait son secteur et qui guette la bonne affaire la trouvera un jour ou l’autre.

N’écoutez pas ceux qui ne font jamais rien. Formez-vous, guettez la bonne affaire, puis foncez. Que risquez-vous après tout.

Une fois que vous aurez réussi, les mêmes vous diront que « vous avez eu de la chance », que « maintenant ce n’est plus possible ».

C’est possible, et ça l’a toujours été. Mais de tout temps, il y a des gens qui ne font rien et passent leur temps à décourager les autres.

D’ici peu, ils diront tous « tu as eu de la chance ».

Pourquoi les professionnels de l’immobilier ne m’aiment pas !

Cette semaine j’ai reçu un message sur Facebook.

Le voici

Autre exemple, toujours sur Facebook, une personne m’écrivait ceci :

Son nom est « —- Immobilier ».

Encore un professionnel ?

Je vais voir son profil et…

Comment est-ce possible ?

Nous avons ici deux professionnels de l’immobilier qui visiblement ne maîtrisent pas encore tout. Mais c’est normal. C’est le cas dans tous les métiers.

Moi-même je n’ai pas la prétention de tout maitriser.

Toutefois, l’important est d’être ouvert à l’idée que l’on peut toujours améliorer ses connaissances. C’est un état d’esprit, une dynamique. Je ne leur reproche pas de se tromper. Je leur reproche de ne pas être ouverts à l’existence d’une autre vérité.

Répondons-leur en tout amitié

En toute amitié car leurs fausses croyances les empêchent d’avancer eux-mêmes. Ils en sont victimes. Je fais donc œuvre amicale en leur expliquant que l’on peut faire mieux. J’espère qu’ils auront assez de recul pour se rendre compte du caractère positif et désintéressé de ma démarche.

A notre ami le conseiller en gestion de patrimoine :

Je suppose que vous recevez vos clients dans de beaux bureaux et vous leurs dites « vous payez trop d’impôts, j’ai une solution pour vous : la défiscalisation immobilière ».

Vos connaissances en immobilier se sont probablement constituées lors de la formation que votre groupe vous a payée en vous expliquant qu’il fallait placer un maximum de « produits de defisc ». Vous savez, ces produits qui portent des noms de ministres (Duflot, Scellier, Pinel…).

Vous êtes donc de totale bonne foi. Vous dites à vos clients d’acheter des biens à la rentabilité moyenne ou faible en leur promettant qu’ils paieront moins d’impôts. Ce qui est sûr c’est qu’ils vous paieront vous, ainsi que le promoteur. Ce qui est sûr aussi c’est que leur capacité d’endettement en prend un coup.

Je dis aux gens de faire des affaires qui rapportent. Et j’explique comment faire. J’ai un conseiller en gestion de patrimoine bénévole et sans cravate : c’est moi-même.

Pour vous répondre point par point :

« Un bien immobilier ne rapporte pas autant que vous pensez ». Si, je veux vraiment vous rassurer : un bien immobilier rapporte très exactement autant que je pense car j’ai des biens immobiliers.
« Car il y a toutes les charges et impôts ». Oui, comme pour tous les placements. Toutefois, il faut savoir comment les minimiser.
« Sans apport, rares sont les banques qui financent ». Je n’ai jamais dit le contraire. Je dis qu’il est tout à fait possible de se faire financer sans aucun apport. Vous confirmez mon propos.
« Les revenus fonciers ne sont pas pris en compte à 100 % ». Là encore, je n’ai jamais dit le contraire ; les revenus fonciers sont en général pris en compte à hauteur de 70 %. Parfois 80 %.
« Impossible de financer la totalité des prêts avec le loyer ». Humm… Si. Et le but est même de percevoir un loyer deux à trois fois plus élevé que la mensualité de crédit. Et j’explique comment faire dans mes publications. Vous devriez devenir client. Je vous assure que c’est plus intéressant que la formation offerte par votre groupe.
« C’est de la publicité mensongère ». Donc non, ce n’est pas de la publicité mensongère. Ce qui est mensonger c’est se dire « du métier » quand on vend simplement des « produits de défisc ». Vous êtes un professionnel de la vente. Pas de l’immobilier.

Pour notre ami le négociateur immobilier (qui est aussi lui-même investisseur immobilier car il dit posséder deux biens) :

Monsieur, encore heureux que vous payiez des impôts. Mais si vous n’avez que deux biens et que vos loyers ne couvrent pas les crédits, vous êtes un investisseur très… moyen. Car il faut faire exactement l’inverse.

Vous confirmez par ailleurs ce que j’écris depuis le début : « 98 % des investisseurs immobiliers investissent mal ». Et oui, même les professionnels.

Mais j’ai entendu bien pire :

Je suis une fois entré dans une agence immobilière et j’ai dit que je cherchais des biens à plus de 10 % de rentabilité. Le monsieur a éclaté de rire et a dit que ça faisait 20 ans qu’il était dans le métier et que ça n’existait pas. Je suis sorti, jugeant inutile de lui dire que je ne possédais pourtant que ce type de biens.

Des dizaines d’agents immobiliers m’ont dit qu’il était « impossible » de mettre les frais de notaire à la charge du vendeur. Ça s’appelle pourtant un acte en mains. N’importe quel notaire vous le dira.

A l’inverse, j’ai rencontré des agents immobiliers qui s’étaient constitués un très joli patrimoine.

Mais rien n’est perdu car quel que soit son secteur d’activité, un professionnel en apprend chaque jour plus, moi y compris.

A bientôt !

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant

4 conseils pour rechercher efficacement un bien immobilier

Analyse et détermination : les atouts de votre recherche

Adoptez une approche globale et posez-vous plusieurs questions :

Où va se situer votre projet immobilier ?
Quel est le prix du bien recherché ?
Disposez-vous des ressources nécessaires pour le financer ou devez-vous contracter un prêt ?
Achetez-vous seul, ou en couple ?
…

D’après notre expérience, il n’existe pas de bonne façon de faire. Tout dépend de votre stratégie immobilière.

Recherchez un bien immobilier à proximité de chez vous

Si c’est votre premier investissement, nous vous conseillons de privilégier le marché local, car c’est une zone qui vous est familière et que, la plupart du temps, vous connaissez la demande locative, le bassin d’emploi, les entreprises du secteur, les infrastructures (piscine, stade, épicerie, supermarché), les événements qui ont lieu chaque année, le tourisme et les activités culturelles, etc.

Chercher près de chez soi est encore plus conseillé pour un premier achat, car vous avez une véritable maîtrise de la situation et de l’environnement du bien et, en cas de problème il vous sera plus facile d’intervenir.

Et après cet achat, si celui-ci a été concluant, vous serez en mesure de porter votre attention sur des projets immobiliers plus éloignés.

Passons maintenant à la recherche

Comment rechercher un bien immobilier ?

Les formules magiques pour réussir à trouver le bien « parfait » ne sont pas encore disponibles. Mais vous pouvez vous inspirer des bonnes pratiques du secteur listées ci-dessous :

1- Recherchez le bien immobilier par vos propres moyens

Vous pouvez commencer vos recherches par vos propres moyens, pour cela plusieurs méthodes sont possibles.

Site internet de petite annonce

La première consiste à rechercher son bien sur Internet grâce à des sites spécialisés en petites annonces. Parmi eux, on retrouve :

On peut également trouver des moteurs de recherche entièrement dédiés à la recherche d’un bien immobilier comme Trovit Immo. Une fois sur ces sites, entrez les critères de votre recherche et naviguez à travers les résultats. Si le filtre est trop spécifique et que rien n’apparaît, utilisez la fonction “créer des alertes emails” en vous enregistrant sur ces plateformes.

Vous recevrez alors une notification email dès qu’une annonce qui correspond à votre recherche/secteur est postée.

Votre propre réseau : famille, proche, amis

Parfois, parler de votre recherche à des proches s’avère utile ! En effet, faire appel au bouche-à-oreille peut être une excellente façon de mobiliser des personnes en qui vous avez confiance pour obtenir des offres.

Dans une ville de moyenne densité ou un village, les rumeurs vont vite, et dans certaines circonstances vous pourriez même mettre la main sur des opérations hors marché qui vous seront alors exclusivement réservées.

2- Déléguez votre recherche de biens immobiliers à une agence

Tout le monde ne dispose pas encore des compétences nécessaires pour utiliser Internet et faire sa recherche sur un site spécialisé. Il reste encore des personnes qui agissent uniquement via des agents immobiliers.

Vous pouvez donc également solliciter ces professionnels de l’immobilier pour obtenir des offres supplémentaires dans vos recherches.

Le meilleur moyen pour y arriver est de prendre rendez-vous avec une agence immobilière et d’échanger avec un agent sur votre projet. En comprenant vos attentes, l’agent immobilier sera en mesure d’établir un mandat de recherche pour vous (un mandat de recherche c’est quand vous demandez à un agent immobilier de chercher un bien en votre nom).

Comme pour des recherches via le bouche-à-oreille, il est aussi possible de bénéficier d’offres hors marché pour votre recherche de bien immobilier en fonction des affinités que vous aurez nouées avec l’agence. Cependant, cette opération n’est pas gratuite et vous sera facturée si vous achetez un bien qui vous a été présenté de la sorte.

3- Passez par un notaire pour votre recherche de biens immobiliers

Une ressource bien moins réputée, mais tout autant efficace : les offices notariaux.

Suite à un décès ou à une succession, les notaires doivent liquider le patrimoine du défunt afin de répartir les gains de manière équitable entre les différents héritiers. Cette opération doit se faire rapidement et le notaire n’aura pas le temps de présenter ce bien à une agence immobilière. Il préférera donc céder le bien rapidement avec des remises exceptionnelles à un marchand de bien immobilier (par exemple), plutôt que de patienter durant des mois et organiser des visites, contre-visites, appels, etc.

C’est idéal si vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien à bas prix pour le revendre ensuite. Néanmoins, restez vigilants, toutes les offres ne sont pas forcément intéressantes, et il est parfaitement possible que le bien que vous souhaitiez acquérir ne soit pas une bonne affaire.

4- Participez à une vente aux enchères de biens immobiliers

La vente aux enchères est aussi un moyen peu connu d’acquérir une maison, un immeuble de rapport ou encore des parkings à des prix très intéressants. Elle est souvent organisée lorsqu’un propriétaire a des difficultés financières et se retrouve dans l’incapacité de payer. Ses biens sont alors saisis pour être revendus, de manière à recouvrir sa dette. Les banques participent régulièrement à ce type d’opération et se préparent en amont pour être sûres de repartir avec les objets qui les intéressent. Alors, faites de même et préparez-vous correctement si vous voulez avoir votre chance. Renseignez-vous sur le fonctionnement des enchères et les procédures à suivre pour y participer.

Puis, lancez-vous !

L’équipe Objectif Libre et Indépendant

Investissement locatif et mauvais payeur : Comment faire appel à un huissier ?

Comment se passe la procédure pour l’investissement locatif ?

Dans un premier temps l’huissier va vous demander les documents concernant le litige lié à votre investissement locatif. Cela va du bail locatif au titre de propriété du bien en passant par les pièces d’identité des locataires.
Il va ensuite envoyer une mise en demeure par lettre recommandée pour exiger le paiement de ce qui vous est dû.
Si cela ne suffit pas la procédure peut se poursuivre devant un tribunal où un juge décidera des suites à donner. Généralement 2 grandes mesures peuvent être décidée par le juge :

L’échelonnement des remboursements,
Une saisie-arrêt sur salaire (la banque saisie automatiquement une partie du salaire de la personne condamnée et vous le reverse directement).

Nos conseils pour éviter ce genre de situation

Ne faire confiance à personne, même si les gens paraissent au-dessus de tout soupçon
Se faire payer en totalité AVANT la remise des clés. Aucune exception.
Avoir tous les papiers parfaitement en ordre (bail, pièce d’identité des locataires, etc.). Aucune poursuite ne serait possible sans cela. L’huissier demande tout, y compris le titre de propriété de l’appartement.
Relancer régulièrement l’huissier pour être sûr que la procédure suit son cours.
Être patient.

Les cabinets d’huissiers spécialisés dans l’immobilier

Ce sont des professionnels avec quelques années d’expériences ayant une connaissance importante dans ce domaine. Ils devraient être en mesure de répondre à vos questions concernant :

les prêts immobiliers
l’expulsions
tous les différents types de contrats
la caution solidaire
gérer les impayés
mentions obligatoires
des modèles deInv contrat
et toutes les questions relatives à ce secteur

Si malgré toutes nos recommandations, vos tentatives de négociation reste infructueuse. Nous pouvons vous conseiller de rejoindre notre newsletter.

Celle-ci vous donnera des conseils gratuits pour vous permettre de ne pas reproduire des erreurs que d’autres ont pu faire avant vous.

Pourquoi investir dans un local commercial plutôt que dans un appartement ?

Les idées reçues sur l’investissement immobilier

Si vous dites à vos proches « je vais investir dans l’immobilier », ils vont immédiatement penser que vous allez acheter un appartement.

Probablement parce que pour la plupart d’entre nous, l’appartement est la norme.

Qu’est-ce que l’immobilier ?

L’immobilier c’est simplement du sol sur lequel sont posés des murs, et un toit. Et encore, pas toujours. Une place de parking c’est de l’immobilier, et il n’y a… que du sol.

Les locaux commerciaux, un investissement non-négligeable

Et pourtant, c’est un type d’investissement auquel personne ne pense.

Pourtant, il y en a à tous les prix.

Comment différencier fonds de commerce et local commercial ?

Comprendre cette différence est fondamentale.

Un local commercial est un bien immobilier. Ce sont les murs à l’intérieur desquels un commerçant exerce son activité.

Un fonds de commerce, c’est l’activité du commerçant. Cela comprend sa clientèle, son matériel…

En tant qu’investisseur immobilier, seul le local commercial (les murs) vous intéresse.

En revanche, une personne qui veut reprendre un commerce ou s’installer à son compte s’intéressera aux fonds de commerce.

Les avantages du local commercial

La plupart des gros investisseurs immobiliers basculent à un moment ou à un autre dans les locaux commerciaux. Et ce n’est pas un hasard.

Un locataire commercial est en principe une personne responsable. Elle a créé une société, gère un stock, une trésorerie. Elle va rarement vous dire qu’elle a « oublié » de payer son loyer.
En cas de non-paiement du loyer, l’éviction du locataire est bien plus simple que pour un local d’habitation.
Les travaux sont à la charge du locataire (l’inscrire dans le contrat de bail)
La taxe foncière est à la charge du locataire (l’inscrire dans le contrat de bail).

Les inconvénients du local commercial

Pour un commerçant, son local est très important. S’il part, il peut perdre sa clientèle et devra tout recommencer à zéro ailleurs. Si vous souhaitez faire partir votre locataire, vous pourrez être tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Mais entre nous, il n’y a aucune raison de faire partir un locataire qui paie correctement son loyer.
En règle générale, les choses prennent plus de temps que pour les locaux d’habitation : les préavis sont de 6 mois, et il peut falloir plus de temps pour trouver un locataire. Mais le jeu en vaut la chandelle car une fois en place, votre commerçant sera plus stable.
L’emplacement est plus important que pour les appartements.
Il y a beaucoup moins d’offres que pour les appartements. Il faut donc être patient et savoir négocier la bonne affaire…

Bien investir, c’est diversifier ses recherches

Pour conclure, lors de vos recherches, ne cochez pas simplement la case « appartements ». Pensez à regarder d’autres types de biens. Murs de boutiques, entrepôts, bureaux, supérettes… Ils ont aussi leurs avantages.

Bonus : transformez un local commercial en local d’habitation pour y faire de la location courte durée

Dans certaines villes, comme Paris, il est devenu impossible d’acheter un bien pour faire de la location courte durée, type « Airbnb ». En effet, la mairie considère que vous retirez un local d’habitation du marché pour le transformer en local commercial (vous devenez comme un petit hôtel).

Mais si vous achetez un local commercial, vous pouvez tout à fait faire de la location courte durée, car le local a déjà la « commercialité ». Un très bon plan donc. Même si bien sur tous les locaux commerciaux ne s’y prêtent pas…

Objectif Libre et Indépendant

Comment savoir si c’est le bon appartement ?

Comment savoir si c’est une bonne affaire immobilière ?

« J’ai trouvé cette annonce, qu’en pensez-vous ? » C’est la question que je reçois tous les jours. Derrière elle se cache une peur viscérale : celle de faire une erreur. Mais en cherchant la pépite sans défaut, vous commettez la plus grande erreur de toutes : ne pas investir.

1. L’annonce fictive : Démonstration par l’absurde du bien parfait

Imaginez un instant que vous parcouriez votre application immobilière préférée et que vous tombiez sur ce message :

ANNONCE : Appartement de 120 m² – Paris 1er (Quartier ultra-recherché)

Situé au dernier étage d’un immeuble haussmannien entièrement rénové. Pas de travaux à prévoir, toiture et parties communes neuves. Grande terrasse de 30 m² avec vue à 360° sur les monuments de Paris. Loué depuis 10 ans à une multinationale du CAC 40 pour ses cadres dirigeants. Loyer payé chaque année avec un an d’avance. Très faibles charges, DPE classe A. Rentabilité nette : 15 %.

Soyons honnêtes : votre cœur s’emballe. Vous imaginez déjà les notifications de loyers tombant sur votre compte. Vous vous demandez : « Je fonce ou pas ? ».

La réponse est brutale : cette offre n’existe pas. Elle est mathématiquement impossible. En immobilier, la perfection est une anomalie que le marché corrige en quelques secondes. Si ce bien existait à ce prix, un fonds de pension ou un milliardaire l’aurait acheté avant même que l’annonce ne soit publiée.

Vouloir trouver un bien avec toutes les qualités, c’est comme chercher une licorne. Pendant que vous attendez la créature mythique, les chevaux (les biens imparfaits mais rentables) passent devant vous et font la fortune de ceux qui savent les monter.

2. La théorie de l’efficience du marché : Le triangle Emplacement-État-Prix

Pour comprendre comment identifier une bonne affaire, il faut comprendre comment le prix se forme. Le marché immobilier repose sur un arbitrage permanent entre trois variables. Vous ne pouvez jamais avoir les trois au maximum :

L’Emplacement : Plus le quartier est sécurisé et prestigieux, plus la demande est forte. Conséquence : les prix montent et la rentabilité chute.
L’État du bien : Un bien « prêt à louer » sans travaux attire tout le monde (investisseurs sereins, résidences principales). La concurrence fait monter le prix.
La Rentabilité : Elle est la rémunération de votre risque ou de votre travail. Pas de problème = Pas de rentabilité exceptionnelle.

C’est pour cela que dans le Triangle d’Or de Paris, les investisseurs acceptent 2% de rendement. Ils n’achètent pas du cash-flow, ils achètent de la conservation de patrimoine. À l’inverse, si vous trouvez du 12% brut à Saint-Étienne ou Mulhouse, vous achetez du cash-flow mais vous acceptez un risque de vacance locative ou une absence de plus-value à long terme.

« La rentabilité est le salaire de l’ennui ou de l’effort. Si l’investissement est excitant et facile, il n’est probablement pas rentable. »

3. La paralysie de l’analyse : Le coût caché de l’indécision

Beaucoup d’investisseurs débutants passent des mois, voire des années, à analyser des tableurs Excel. C’est ce qu’on appelle la paralysie de l’analyse. Ils cherchent la « pépite » car ils ont peur de se tromper.

L’érosion de votre capital par l’inflation

Pendant que vous attendez le bien parfait, l’inflation grignote votre apport personnel resté sur un Livret A à 3%. Si l’immobilier monte de 4% par an, un bien à 200 000 € coûte 8 000 € de plus l’année suivante. En deux ans de recherche infructueuse, vous avez perdu 16 000 € de pouvoir d’achat immobilier, sans compter les loyers que vous n’avez pas perçus.

Le coût d’opportunité

Prenons un exemple concret :

Bien A : 6% de rentabilité, disponible maintenant.
Bien B : 10% de rentabilité, mais introuvable (vous le cherchez depuis 18 mois).

En 18 mois, le Bien A vous aurait déjà rapporté 9% de sa valeur en loyers (si l’on compte 6% par an). Pour que le Bien B soit plus avantageux que le Bien A, il faudrait qu’il soit tellement rentable qu’il compense les 18 mois de vide. Dans la majorité des cas, l’investisseur qui a acheté le bien « correct » est plus riche que celui qui attend toujours le bien « parfait ».

4. Les 7 indicateurs d’une vraie bonne affaire immobilière

Puisque la perfection n’existe pas, comment reconnaître une opportunité ? Voici les indicateurs que j’utilise pour mes propres investissements :

Le prix au m² sous la moyenne du secteur : Si le quartier se vend à 3000€/m² et que vous trouvez à 2400€/m², il y a une marge de sécurité, même avec des travaux.
Le potentiel de transformation : Un grand T2 que l’on peut transformer en T3 en déplaçant une cuisine. Vous créez de la valeur là où le vendeur ne voyait qu’une surface.
Le défaut esthétique « effrayant » : Une tapisserie des années 70, une odeur de tabac froid, un jardin en friche. Ces défauts font fuir 80% des acheteurs « coup de cœur » mais coûtent peu cher à corriger.
La motivation du vendeur : Une succession qui traîne, un divorce pressant, un départ à l’étranger. La « bonne affaire » est souvent liée à la situation du vendeur plutôt qu’au bien lui-même.
Le DPE « améliorable » : Un bien classé G dont le mauvais score est dû à des radiateurs électriques grille-pain et une absence d’isolation des combles. Des travaux simples peuvent le faire passer en D.
La vacance locative injustifiée : Un bien vide depuis 6 mois parce que l’annonce est mauvaise.
Le bail sous-évalué : Un locataire en place depuis 15 ans avec un loyer 30% sous le marché. C’est un pari sur le long terme (départ du locataire).

5. La méthode « Problem-Solver » : Acheter ce que les autres fuient

Le secret des investisseurs chevronnés est simple : ils n’achètent pas des appartements, ils achètent des problèmes.

Pourquoi ? Parce qu’un problème a un prix. Et souvent, la décote accordée par le vendeur pour « se débarrasser du problème » est bien supérieure au coût réel de la résolution du problème.

Le Problème perçu	Le Risque réel	Le Levier de profit
Gros travaux (plateau à nu)	Dépassement de budget / Délais	Déficit foncier massif (0 impôt) + Valorisation immédiate.
Mauvaise configuration	Bien difficile à louer tel quel	Optimisation de l’espace (ex: création d’une chambre supplémentaire).
Copropriété dégradée	Appels de fonds importants	Négociation agressive sur le prix d’achat. Une fois rénovée, la valeur du bien explose.

Si vous êtes capable de gérer une rénovation, cherchez des ruines. Si vous êtes juriste, cherchez des biens avec des litiges de mitoyenneté. Spécialisez-vous dans la résolution d’une catégorie de problèmes.

6. Négociation stratégique : Créer la bonne affaire là où elle n’existe pas

Beaucoup pensent qu’une bonne affaire se trouve. C’est faux : une bonne affaire se négocie.

La plupart des annonces affichées sur les portails sont surévaluées de 5 à 15%. Le prix de présentation n’est qu’une invitation à discuter. Pour transformer un bien « moyen » en « bonne affaire », vous devez maîtriser l’art de l’offre.

La technique de l’offre étayée

Ne faites jamais une offre basse sans explication. Arrivez avec des devis d’artisans, montrez les points de comparaison du marché (prix au m² réel des ventes notaires sur DVF) et listez les points négatifs du règlement de copropriété. Votre offre doit paraître logique, pas insultante.

Le facteur temps

Une annonce en ligne depuis plus de 3 mois est une cible parfaite. Le vendeur commence à douter, il a peut-être déjà acheté ailleurs et paie deux crédits. C’est là que votre réactivité et votre solidité financière (accord de principe de la banque) font la différence.

7. Le Mindset de l’investisseur FIRE : Choisir ses batailles

Pour ceux qui visent l’indépendance financière (mouvement FIRE), l’immobilier est un outil de liberté, pas une fin en soi. Si votre but est de quitter votre emploi dans 5 ans, vous ne pouvez pas vous permettre d’attendre 2 ans pour acheter votre premier studio.

L’imperfection est votre alliée. Un bien qui a des défauts esthétiques mais qui est structurellement sain est votre meilleur vecteur de richesse. Pourquoi ? Parce que vous pouvez améliorer l’esthétique avec un peu de peinture et de IKEA, mais vous ne pourrez jamais changer l’emplacement ou la structure profonde d’un immeuble.

Apprenez à aimer les biens « moches » et les situations complexes. C’est là que se trouve l’argent que les investisseurs « dimanche » ne verront jamais.

Conclusion : Arrêtez de chercher, commencez à bâtir

Le bien parfait est un mirage qui ne sert qu’à rassurer votre ego. En investissement, le seul indicateur qui compte est le passage à l’acte réfléchi.

L’affaire parfaite n’existe pas, mais l’investissement rentable, lui, est partout. Il se cache sous une couche de poussière, derrière une façade grise ou dans une négociation serrée.

Votre plan d’action immédiat :

Définissez votre « problème acceptable » (Travaux ? Quartier excentré ? Petite surface ?).
Faites 5 visites cette semaine, même sur des biens qui vous semblent « moyens ».
Faites au moins une offre agressive sur le bien qui présente le plus gros potentiel de transformation.

C’est en forgeant qu’on devient forgeron. C’est en investissant qu’on devient libre.

Pourquoi les riches vivent à crédit ?

Nous commettons tous des erreurs de jugement. Je vais vous avouer l’une des miennes.

Je n’en suis pas très fier.

Mais j’espère que cette histoire vous permettra de ne pas commettre la même…

Il a acheté sa Ferrari à crédit

Il y a quelques années, une personne de mon entourage roulait en Ferrari.

Et puis j’ai appris que cette Ferrari, il l’avait… à crédit !

Qu’ai-je pensé en apprenant cela ?

Que penseriez-vous, si votre voisin avait une Ferrari, et que vous appreniez qu’en fait, il l’avait achetée à crédit ?

J’en ai honte aujourd’hui, mais j’ai ressenti du dédain. Je me suis dit « il veut faire comme si, mais en fait, il n’en a pas les moyens ».

Un crédit n’appauvrit pas, il enrichit

Il y a deux types de dépenses :

Les actifs : ce sont des dépenses qui vous rapportent de l’argent. Par exemple, un bien immobilier que vous achetez pour le mettre en location, une action que vous achetez en bourse et qui vous rapporte un dividende.
Les passifs : ce sont des dépenses qui ne vous rapportent pas d’argent. Par exemple, un bien immobilier dans lequel vous allez vivre (résidence principale ou secondaire), une voiture…

Vous le savez, autant privilégier les actifs, et limiter les passifs.

Offrez-vous un passif sans dépenser d’argent

Pas au début bien-sûr. Mais on a bien le droit, après des tas d’investissements, de s’offrir la voiture ou la maison de vacances de nos rêves !

Et c’est là que c’est important :

Imaginons que vous ayez 250.000 euros sur un compte bancaire.

Et vous avez vraiment envie d’une Ferrari :

Serait-il possible d’avoir la Ferrari SANS DÉPENSER les 250.000 euros ?

La réponse est oui. Et voici comment.

Plutôt que de dépenser les 250.000 euros et de vous retrouver avec une voiture qui perd chaque jour de sa valeur, il serait bien plus malin d’acheter un actif cash, en utilisant les 250.000 euros, et de payer les mensualités de remboursement de la Ferrari avec les revenus générés par cet actif !

Par exemple, avec ces 250.000 euros, vous achetez cash un bien immobilier qui rapporte 8 % par an. Ce qui fait 1.600 euros par mois.

Vous achetez votre Ferrari via un crédit qui vous coûte 1.600 euros par mois.

Du coup,

Vous avez dans votre patrimoine un nouveau bien, qui vaut 250.000 euros, et qui ne perd pas de valeur
Et vous avez une Ferrari, pour rien.

Voici pourquoi acheter une Ferrari à crédit est plus malin que de l’acheter cash.

Et c’est pareil pour votre résidence principale, votre résidence secondaire et tous les gros achats que vous ferez.

Faites en sorte de ne pas les payer.

Vos actifs doivent financer vos passifs

C’est un des secrets des personnes qui gagnent beaucoup d’argent. Finalement, elles ne paient pas vraiment leur Ferrari…

Mais bien sûr, pour faire cela, il faut d’abord savoir investir dans des actifs qui rapportent. C’est ce que font les membres du Club des Investisseurs Immobiliers.

Et si je vous parle de Ferrari, c’est parce que je viens de recevoir un email de Claude, qui est membre du Club, et qui vient de réaliser ce rêve de gosse.

Bien que relativement à l’aise financièrement après une belle carrière, Claude n’avait jamais vraiment osé craquer pour la voiture de ses rêves, parce qu’il trouvait que vis-à-vis de ses enfants, ce serait une faute de gestion pour leur héritage.

Mais en devenant membre du Club, Claude a appris à investir, et il vient donc de se faire plaisir sans débourser un centime ! Son premier investissement finance la Ferrari, l’assurance, et même l’essence ! Il léguera à ses enfants un bel immeuble, et il se fait plaisir gratuitement !

Et si vous vivez du côté de Montpellier et que par un beau dimanche après-midi vous croisez Claude, un large sourire au volant de son bolide, saluez-le de ma part !

A très vite !

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant

Retour d’expérience : L’incroyable histoire de Marion !

Marion a 24 ans et voici son retour d’expérience après avoir suivi les conseils d’objectif libre et indépendant.

Après un BTS en alternance, et quelques emplois précaires, elle entre en CDD dans un magasin de chocolats.

6 mois plus tard, elle passe en CDI.

Avec ses primes, Marion gagne 1.550 euros nets.

Mais Marion aime voyager.

Et elle n’a pas DU TOUT l’intention de passer sa vie ici.

Ni de travailler 50 semaines par an pour voyager seulement 2 petites semaines.

Marion a un plan, qu’elle va exécuter magistralement.

Voici son histoire :

Marion a de la volonté et un solide retour d’expérience grâce à nos conseils et notre newsletter gratuite.

Pas d’inutiles séances de shopping. Elle préfère garder son argent pour elle.

Chaque mois, elle épargne et utilise son temps libre pour se former.

Ses jours de repos sont utilisés pour aller faire des visites immobilières.

Elle ne peut pas investir à côté de chez elle : trop cher et pas rentable.

Mais elle a ciblé une zone, à 1h30 de trajet.

Marion est à l’affut. Chaque jour elle guette la bonne affaire sur les sites d’annonces comme le bon coin.

Au bout de 4 mois d’attente, en voici une :

Un petit immeuble de 3 appartements dans une ville de 20.000 habitants.

Prix de vente : 110.000 euros.

Et 10.000 euros de travaux, pour rafraîchir ce qui doit l’être.

Le banquier de Marion refuse de la financer.

Elle ne se laisse pas abattre et décide d’aller en voir d’autres, notamment dans la zone dans laquelle l’immeuble se situe.

Son dossier est bon et elle possède également un CDI, de l’épargne chaque mois, et surtout, elle inspire confiance.

Elle arrive en effet avec tous ses éléments, elle maitrise son affaire, et ça s’entend.

« Taxe foncière, rentabilité, frais de notaire, cash-flow positif » : les banquiers sont impressionnés.

Mais impressionner ne suffit pas toujours. Marion a 4 refus. Mais la 5^ème banque est la bonne !

Retour d’expérience : Un premier financement

Marion décroche son financement. 500 euros par mois de crédit.

Et elle négocie un report de la 1^ère mensualité à 12 mois (donc elle ne va rien payer à la banque la 1^ère année).

Elle perçoit 1125 euros de loyer chaque mois. Elle paie 75 euros par mois de taxe foncière.

Tout est géré par une agence immobilière.

A présent Marion encaisse donc 950 euros par mois (soit 11.400 euros la première année) et à partir du 13^ème mois, 950 – 500 de crédit, soit 450 euros par mois.

Tout cela, en 7 mois !
4 mois pour trouver la bonne affaire, et 3 mois pour avoir le crédit et finaliser l’achat.

Mais Marion ne va pas décider de se reposer.

Elle encaisse à présent 950 euros de cash par mois, et elle a bien compris qu’elle devait continuer.

Le premier achat à peine signé, elle trouve une nouvelle affaire :

Une maison de ville divisée en 2 appartements de 2 pièces. Toujours dans « sa » zone, à 1h30 de chez elle.

Même banque, mêmes conditions : résultat : un crédit de 380 euros par mois (à partir du 13^ème mois) et un loyer de 650 euros.

Marion perçoit à présent, en plus de son salaire de 1550 euros, chaque mois… 1550 euros de loyers nets !

Marion trouve un 3^ème bien, mais là, problème : sa banque refuse de la suivre.

Mais Marion sait ce qu’elle veut. Elle constitue un dossier béton, et elle fait le tour des banques.

Il lui faudra pousser la porte de 14 agences pour qu’un conseiller comprenne que son nouveau projet a du sens (700 euros de crédit et 1400 euros de loyer).

Et puis elle a prouvé :

– Son sérieux en épargnant chaque mois

– Sa connaissance de l’investissement, en ne réalisant que des investissements rentables

Le banquier lui demande simplement de payer les frais de notaire, soit 7500 euros, ce qu’elle fait sans problème.

Marion a 25 ans. Elle touche 950 + 600 + 1250 = 2800 euros de loyer net.

En plus de son salaire de 1550 euros.

Soit 4350 euros par mois.

Elle n’a commencé qu’à rembourser son premier crédit (500 euros par mois). Pour les autres, il lui reste encore des mois, mais au total cela fera 500 + 380 + 700 = 1580 euros.

Il lui restera donc 1220 euros par mois.

Plus son salaire de 1550 euros.

Soit 2770 euros par mois.

Marion n’a pas eu de chance. Elle n’a rien laissé au hasard. Elle a su se former.

Fiscalement, elle a fait ce qu’il fallait.

Elle a un bon comptable et son retour d’expérience sur l’investissement immobilier fait que maintenant, elle ne paie pas d’impôts sur ses loyers.

Ça viendra, mais plus tard.

Son comptable est vraiment impressionné par cette nouvelle cliente, arrivée il y a 18 mois, et qui a triplé ses revenus.

Celui-ci voit les chiffres et propose à Marion de travailler ensemble ! Ce comptable a de l’argent de côté, ainsi qu’une bonne situation, mais n’y connait rien en investissement immobilier.

Il propose alors à Marion de s’associer, en apportant du cash pour rassurer les banques. Tout en réalisant la comptabilité gratuitement. Et Marion cherche les biens.

C’est ainsi que Marion et son comptable vont acheter, sur les 18 mois suivants, 7 biens immobiliers rapportant 6.150 euros de loyer pour 3.200 euros de crédit.

C’est 2000 euros de plus chaque mois dans la poche de Marion. En plus de ses 1220 euros sur ses premières opérations.

Avec 3220 euros de revenu net par mois, il est temps pour Marion, 27 ans, de quitter le magasin de chocolat et de VOYAGER ! Elle a toute la vie devant elle.

D’autant plus qu’elle compte bien continuer à faire un peu d’immobilier.

Voici comment une vendeuse de chocolat de 24 ans est devenue rentière immobilière en 3 ans, à seulement 27 ans !

Mais Marion n’aurait pas pu le faire si elle n’avait pas :

– Épargné beaucoup

– Pris sur son temps libre pour se former et aller sur le terrain, visiter

– Appris à repérer une zone intéressante

– Repérer un bien intéressant

– A bien présenter les choses aux banques

– Gérer la fiscalité

– Mettre en gestion efficacement

Vous souhaitez vous lancer ? Découvrez le Club des Investisseurs Immobiliers