Lorsque l’on parle d’investissement immobilier, la plupart des gens ont peur des impayés de loyer.

En revanche, nous pouvons vous fournir des éléments sur lesquels réfléchir pour trouver votre réponse.

Tout d’abord, cette réflexion devra être froide, objective, détachée de tout affect, de toute pression, et surtout : elle devra se baser sur des chiffres !

 

Une lectrice d’Objectif Libre et Indépendant a été victime d’un impayé.

Elle a eu la gentillesse de bien vouloir détailler son histoire pour qu’elle puisse servir à tous.

Je trouve qu’il est particulièrement intéressant de voir comment les choses se passent concrètement, qui paie quoi, et… comment cela se termine.

Je laisse la parole à Marie-Hélène.

 

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Bonjour Guillaume,

Merci de me donner l’occasion de raconter mon histoire. Je pense en effet qu’elle pourra être utile aux lecteurs d’Objectif Libre et Indépendant.

Je suis seule avec mes 3 grands enfants.

En dehors de ma résidence principale, je suis propriétaire d’un appartement que je loue en colocation depuis maintenant 12 ans.

Mes locataires sont des étudiants.

Donc ma coloc est vide en juillet et août. Je n’arrive malheureusement jamais à louer durant l’été.

Mais, il y a 3 ans, bonne surprise : je suis contactée par une dame qui cherche une chambre pour sa fille pour tout le mois de juillet. Sa fille faisant un stage d’un mois dans ma ville.

Au téléphone, cette maman me fait une excellente impression.

Elle parait inquiète d’envoyer sa fille en terrain inconnu.

Ayant une fille du même âge, je me suis mise à sa place, et c’est volontiers que j’ai proposé d’aller la chercher à la gare le dimanche soir, et de m’occuper de sa fille comme si c’était la mienne.

La dame m’envoie le contrat signé. Elle se porte garante de sa fille. Et elle me joint un chèque d’acompte de 100 Euros.

Tout paraissait donc bien s’annoncer.

Deux semaines plus tard, sa fille est arrivée.

Je l’ai « maternée » comme annoncé… mais plus aucun paiement n’était en vue. Lorsque je lui ai posé la question du règlement, elle a pris un air étonné :

« Maman ne vous a pas fait parvenir de règlement ? » – si, seulement un acompte !

Ces gens étaient tellement corrects et bien élevés, que je ne me suis doutée de rien.

Quand on est honnête, on a trop souvent l’impression que c’est normal et que les autres le sont forcément aussi.

Le stage s’est donc passé, je lui ai rafraîchi la mémoire à plusieurs reprises, mais je n’ai jamais réussi à obtenir le solde de ce qu’elle me devait (400 euros).

A son départ, elle m’a assuré : « Maman vous fera un chèque dès lundi ! »

Rien. Plusieurs relances se sont avérées infructueuses. Elle ne répondait plus au téléphone ni à mes mails.

J’ai donc demandé à mon fils de l’appeler avec son numéro (qu’elle ne pouvait pas connaitre).

Cette fois-ci elle a décroché, et elle a dit avoir changé d’adresse mail, être désolée pour l’oubli etc…

Un mois a passé, et je n’ai rien vu venir. Aussi la rage m’a prise.

La somme n’était pas élevée. Seulement un mois de loyer.

Mais me sentir ainsi volée par des gens avec qui j’avais été irréprochable m’était insupportable.

Je suis donc allée voir un huissier.

Je ne savais pas si ça valait la peine pour une petite somme.

J’avais peur qu’il me dise qu’il n’y avait rien à faire, ou même de me faire rire au nez de le déranger pour si peu.

Je me disais que peut-être la procédure allait coûter beaucoup plus que la somme à récupérer.

Mais je ne pouvais pas laisser passer.

Car si on laisse faire les gens comme ça, on se rend indirectement complice : ils vont piéger d’autres propriétaires, pour des sommes plus importantes.

Et des vies entières peuvent basculer comme cela.

Je ne pouvais pas ne pas agir.

L’huissier m’a très bien reçue.

Il n’a pas eu l’air étonné par mon affaire. Je pense qu’ils en voient de toutes les couleurs.

Il m’a demandé tous les documents.

Heureusement, je garde toujours tout.

Il a d’abord adressé une mise en demeure par lettre recommandée, mais n’a pas eu de réponse.

Alors, comme j’étais dans mon bon droit, j’ai continué la procédure. Le contrat était signé, la maman était garante, il n’y avait aucune négligence de ma part.

Le dossier a été transféré dans la ville de résidence de cette famille. Moi, je ne parlais qu’à mon huissier, et lui gérait l’affaire avec un confrère de la ville en question.

Du coup, 2 huissiers pour une somme de 400 euros…

Je n’ai plus rien eu à faire.

L’huissier s’est occupé de tout.

Il ne me donnait pas vraiment de nouvelles. A chaque fois que j’appelais, on me disait « c’est en cours ».

Il faut être très patient. Parfois il ne s’est rien passé pendant des mois.

Finalement, le Tribunal a condamné la mère à me payer 50 Euros par mois jusqu’à ce que les 400 qu’elle me devait soient totalement payés.

Je croyais être sortie d’affaire, mais la première mensualité est arrivée, puis… plus rien.

J’ai continué à talonner, appelant mon huissier toutes les semaines.

L’affaire a duré près de trois ans, mais le jugement était exécutoire pendant 10 ans. Il était donc évident que, dès que la fille (ma locataire) allait avoir un salaire, il y aurait une saisie-arrêt directement sur son compte en banque.

Et donc le mois dernier, heureuse surprise : un virement de 350 Euros est arrivé sur mon compte pour clôturer le dossier.

Il y a eu des frais. Mais ça a été à cette famille de les payer. Je n’ai rien avancé ni payé.

En tout, pour une dette de 400 euros, ils ont payé… plus de 1000 Euros.

J’ajouterai que j’ai poursuivi parce que ces gens n’étaient vraiment pas dans le besoin, et que j’avais vraiment eu le sentiment de m’être fait « rouler ».

Il n’en aurait pas été ainsi s’ils m’avaient expliqué qu’ils avaient des difficultés de trésorerie passagères.

On aurait pu s’arranger. Mais c’est plus pour le procédé que pour la somme, que j’ai poursuivi.

J’invite donc les lecteurs d’Objectif Libre et Indépendant à faire de même, car lorsque le dossier est impeccable et que l’on est dans son bon droit, il n’y a aucune raison de laisser libre cours à ce genre d’escroquerie.

 

 

Marie-Hélène.

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Suite à ce témoignage, voici mes conseils :

• Ne faire confiance à personne, même si les gens paraissent au-dessus de tout soupçon.
• Se faire payer en totalité AVANT la remise des clés. Aucune exception.
• Avoir tous les papiers parfaitement en ordre (bail, pièce d’identité des locataires…). Aucune poursuite n’aurait été possible sans cela. L’huissier a tout demandé, y compris le titre de propriété de l’appartement.
• Relancer régulièrement l’huissier pour être sûr que la procédure suit son cours.
• Être patient

 

Je dis un grand merci à Marie-Hélène pour son partage d’expérience.
Si vous aussi, vous avez des expériences qui pourraient intéresser tous les lecteurs, n’hésitez pas à me les faire parvenir ! Je les partagerai avec plaisir !

En conclusion, si vous avez besoin de déterminer la pertinence de vendre ou non votre bien immobilier, n’oubliez pas de confier une partie de votre prise de décision aux éléments mathématiques !

Ils vous donneront des chiffres clés, qui permettront de faire pencher la balance en faveur de la vente ou de la conservation de votre bien immobilier.

 

 

 

Vendre ou ne pas vendre ?

Nous tenons d’ores et déjà à préciser ce qui suit : nous n’avons aucune formule magique pour répondre avec pertinence à la question de savoir s’il faut garder ou vendre un bien immobilier, tant cette question est personnelle.

En revanche, nous pouvons vous fournir des éléments sur lesquels réfléchir pour trouver votre réponse.

Tout d’abord, cette réflexion devra être froide, objective, détachée de tout affect, de toute pression, et surtout : elle devra se baser sur des chiffres !

Les éléments de calcul

Nous allons vous indiquer à partir de quels éléments vous pourrez obtenir des chiffres qui vous aideront pour comprendre s’il est bien opportun de garder votre bien immobilier, ou si le moment de le vendre est désormais arrivé.

Il faudra étudier deux points fondamentaux : le calcul de rentabilité de votre bien pour commencer, puis le calcul de l’imposition sur la plus-value.

En effet, ces deux notions très concrètes vont vous aider à vérifier si les chiffres penchent du côté de la revente ou du côté de la conservation du bien !

Si votre bien rapporte plus de 10% de rentabilité nette, il serait peut-être dommage de vous en priver, et préférable de trouver des solutions alternatives à la vente.

Mais allons-y avec ordre.

La rentabilité

Avant d’envisager de vendre un bien immobilier, il est important de faire le point sur ce qu’il vous rapporte réellement. C’est ce que l’on appelle la rentabilité.
La plupart du temps, la rentabilité d’un bien est chiffrée avant son achat.

Cependant, elle peut connaître une évolution dans le temps, et il est toujours intéressant de faire le point régulièrement. En effet, le montant des charges évolue, et le prix de vente éventuel du bien immobilier également.

Ainsi, lorsque que l’on est dans l’objectif de vendre un bien immobilier, la rentabilité ne se calcule pas tout-à-fait comme lors de la perspective d’achat. Cependant, les variables restent les mêmes : il s’agit toujours d’un rapport entre le prix de vente estimé du bien, les recettes et les charges.

Dans une perspective de revente, la rentabilité se calcule en fonction du prix estimé de la revente, déduction faite de l’impôt sur la plus-value que vous allez payer.

Calculer la rentabilité de votre bien immobilier

On distingue la rentabilité brute, la rentabilité nette, et la rentabilité nette-nette.

La rentabilité brute se calcule comme suit :
Rentabilité brute = ⦋ loyer annuel / (prix de vente estimé du bien – impôt sur la plus-value) ⦌ x 100

Ce calcul donne une idée assez imprécise de la rentabilité réelle du bien, puisqu’elle ne prend pas en compte les charges du bien immobilier.

Nous donnons cette formule à titre indicatif, mais elle ne nous semble pas suffisamment pertinente.

Rentabilité nette :

⦋ (loyer annuel-charges annuelles) / (prix de vente estimé du bien – commission éventuelle d’agence immobilière – impôt sur la plus-value) ⦌ x 100

La rentabilité nette est déjà plus précise, puisqu’elle prend en compte les charges, telles que la taxe foncière, les travaux, les frais de maintenance et d’entretien, les frais comptables, les intérêts d’emprunt, l’assurance PNO….

Rentabilité nette-nette :

Loyer annuel-charges annuelles- impôts et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers) / (prix de vente estimé du bien – commission éventuelle d’agence immobilière – impôt sur la plus-value) ⦌ x 100.

Cette méthode est la plus précise. Elle prend en effet en compte l’impact de la fiscalité sur la rentabilité du bien. Et parfois, si la fiscalité n’a pas été anticipée, cet impact n’est pas négligeable.

Au-delà des calculs pour déterminer la rentabilité exacte de vos biens immobiliers, il y a deux variables à considérer : le prix de vente estimé du bien, et l’imposition sur la plus-value.

Estimer le prix de vente du bien immobilier

Pour connaître le prix de vente du bien, vous pouvez démarcher des agents immobiliers, afin qu’ils estiment la valeur réelle du bien sur le marché. Ces estimations sont la plupart du temps gratuites. N’hésitez pas à contacter plusieurs agents immobiliers, afin d’avoir plusieurs avis à comparer.

Vous pouvez également comparer de votre côté avec les prix pratiqués sur le marché, en regardant les annonces sur internet ou dans les agences immobilières.

Soyez toutefois attentif à comparer des biens qui sont eux aussi destinés à du locatif, des biens de même surface, dans la même zone géographique, de même qualité énergétique, de même état intérieur… Ce qui peut se révéler complexe.

Vous pouvez également faire évaluer le bien immobilier par votre notaire. Il dispose d’une bonne connaissance du marché locatif et des prix du marché immobilier. Il sera, en outre, en mesure de calculer le montant de l’imposition sur la plus-value que vous serez susceptible de payer.

Une bonne rentabilité peut vous décider à conserver votre bien immobilier et à étudier des solutions alternatives à la vente.

Le pourcentage à partir duquel on estime que la rentabilité est « bonne » est de 5%.

Au-delà de ce pourcentage, la question de conserver le bien immobilier dans son patrimoine est pertinente, car peu de placements financiers vous proposeront un tel rendement, sauf à mettre en jeu votre capital investi. Cependant, une bonne rentabilité n’est pas toujours le seul critère de décision.

Un autre calcul important à effectuer avant de prendre votre décision est le calcul de l’imposition de la plus-value, en cas de revente du bien immobilier.

En effet, quoi de plus dommage que de revendre un bien immobilier locatif si, une fois vendu, la plus-value fond comme neige au soleil après le passage de l’administration fiscale ?

L’imposition de la plus-value lors de la vente

Commençons par définir ce qu’est la plus-value.

Une plus-value immobilière est la différence entre le prix d’achat du bien immobilier et son prix de vente. Ainsi, si vous avez acheté un studio 27 000 euros et que vous le revendez 15 ans plus tard au prix de 43 000 euros, la plus-value est de 16 000 euros (43 000 – 27 000).

C’est l’administration fiscale qui va imposer cette plus-value.

Pour commencer, il faut savoir qu’il existe une imposition différente de la plus-value quand vous vendez un bien sous votre nom, et quand vous le vendez par l’intermédiaire d’une société.

Dans le premier cas, le régime d’imposition de la plus-value sera celui des particuliers, alors que dans le deuxième cas, vous serez soumis au régime professionnel d’imposition des plus-values.
Concernant l’imposition des plus-values des particuliers, la plus-value sur la vente d’un bien n’est pas imposée systématiquement, il existe des cas d’exonération.

Toutefois, si vous n’entrez pas dans la catégorie des personnes exonérées, vous devrez calculer l’imposition.

Comment calculer l’imposition de la plus-value ?

Dans un premier temps, vous devrez déterminer la plus-value brute :

(Prix de vente net vendeur) – (prix d’achat + frais d’achat + travaux éventuels)

Le prix de vente du bien est le prix net vendeur. Les frais de notaire ou les frais d’agence éventuels liés à la vente ne sont pas comptabilisés dans ce montant.

Le prix d’achat est le prix auquel vous aviez acheté le bien immobilier. Ce montant va être augmenté des frais de notaire et d’agence payés au moment de l’acquisition.

Reprenons l’exemple du studio acheté 27 000 euros et revendu 43 000 euros. Quand vous l’avez acheté, vous aviez payé 1 890 euros de frais de notaire.

La plus-value brute sera donc de :

43 000 – (27 000 + 1 890) = 14 110 euros.

Une fois que vous avez déterminé le montant brut de la plus-value, vous allez pouvoir appliquer un abattement, lié à la durée pendant laquelle vous avez détenu ce bien immobilier.
L’abattement pour l’impôt sur le revenu commence à compter de la 6e année de détention. Il y a un abattement de 6% de la 6e à la 21e année, et de 4% après la 22e année de détention.

Passé 22 ans de détention, l’exonération est totale, mais uniquement pour ce qui est de l’imposition sur les revenus.
Concernant les prélèvements sociaux sur la plus-value, il n’y a également aucun abattement les 5 premières années. Les prélèvements sociaux sont de 17,2% depuis 2018.

Ensuite le taux d’abattement évolue, mais l’exonération totale n’intervient qu’à compter de la 30e année de détention.

C’est la raison pour laquelle on parle d’exonération totale d’imposition de la plus-value au terme de 30 ans.

Mais en réalité, après 22 ans d’acquisition, vous n’êtes déjà plus imposé sur vos revenus, vous aurez « uniquement » une fraction des prélèvements sociaux.

Source : www.service-public.fr
Tout cela a l’air compliqué, mais rassurez-vous, ce n’est pas à vous d’effectuer ces calculs. Tout est fait par le notaire en charge de la vente du bien immobilier.

Le montant dû à l’administration fiscale sera directement prélevé sur le montant total de la transaction, donc le montant que vous recevrez de votre notaire sera net, et déjà déduit du montant de l’impôt sur la plus-value réalisée.

De votre côté, vous n’aurez qu’à reporter le montant de la plus-value réalisée sur votre déclaration fiscale annuelle.

Il est à noter également que la réforme du prélèvement à la source ne s’applique pas aux plus-values immobilières. Le montant de l’impôt sur la plus-value ne s’intégrera donc pas au montant mensuel du prélèvement à la source, mais sera payé à part, au moment de la vente du bien immobilier.

Conclusion

En conclusion, si vous avez besoin de déterminer la pertinence de vendre ou non votre bien immobilier, n’oubliez pas de confier une partie de votre prise de décision aux éléments mathématiques !

Ils vous donneront des chiffres clés, qui permettront de faire pencher la balance en faveur de la vente ou de la conservation de votre bien immobilier.

 

 

 

Une forte rentabilité est-elle synonyme d’un investissement risqué ?

Vous n’ignorez pas cette loi universelle de l’investissement qui dit que :

plus un investissement est rentable, plus il est risqué. Et inversement, plus il est risqué, plus il est rentable.

En immobilier, le risque passe souvent par le choix de biens qui sortent des centres de grandes villes. Il est impossible de trouver un bien à 10% de rendement net en plein cœur de Lyon. Par  contre, un bon rendement locatif sera plus facilement atteignable en investissant à Champagnole (25).

Tout dépend donc du niveau de risque que vous souhaitez prendre. Mais si vous lisez ces lignes, ne désespérez pas. Il existe des techniques pour bousculer la sacro-sainte règle du « risque=rentabilité ».

Première technique : la division de biens

Elle consiste à acheter un bien puis à faire des travaux à l’intérieur pour le diviser en 2 biens distincts. Cette technique fonctionne en se basant sur 2 choses :

1. « Le plancher des loyers ». Il existe une sorte de loyer plancher pour tous types de biens, même les petites surfaces (pensez à ces chambres de bonne louées 800€ /mois à Paris…). Cela fait que même si vous divisez un bien en 2 et que la surface de chaque bien est diminuée, les deux loyers additionnés feront très souvent plus qu’un seul loyer. Cet effet est d’ailleurs particulièrement flagrant dans les centres de grandes villes.
2. Les économies d’échelles. Vous le savez sûrement mais en en général plus un bien est grand, plus son prix au m2 baisse. À l’inverse, sur un petit bien, le prix au m2 est beaucoup plus élevé. Si vous achetez donc beaucoup de m2 d’un coup, vous bénéficiez d’une belle économie d’échelle. Puis, en divisant ce grand bien en plusieurs plus petits, vous augmentez mécaniquement la valeur de chaque m2. En clair, vous boostez votre rentabilité !

Attention toutefois car la division de bien entraîne également quelques contraintes techniques (duplication des compteurs électriques, eau, etc.) ou juridique. Il faut également obtenir l’accord de la copropriété, puis faire modifier son règlement par un notaire et un géomètre si cette dernière accepte votre projet de division.

Deuxième technique : la colocation

Cette technique ressemble un peu à la première puisqu’il s’agit là encore de diviser un grand espace de vie en plusieurs sous espaces. La différence est qu’avec la colocation la division ne sera qu’interne au logement. C’est à dire qu’aux yeux de l’Etat et de la copropriété, il ne s’agira toujours que d’un seul logement. Impossible donc de revendre indépendamment une chambre de la colocation par exemple.

La colocation est un système qui fonctionne particulièrement bien dans les villes étudiantes et il s’agit d’un boost non négligeable pour sa rentabilité locative. L’avantage de ce système est qu’il est beaucoup plus souple que la division de biens classiques que nous avons vu à l’étape précédente. Vous n’avez pas besoin de prévoir plusieurs boîtes aux lettres, de séparer les compteurs, de prévoir des entrées différentes, etc.

L’autre avantage de la colocation est qu’elle vous permet de diluer le risque de vacances locatives. Mieux vaut avoir 3 colocataires qui paient chacun un loyer de 500€ qu’un seul en location classique qui paie 1500€. Car si l’un des 3 colocataires part, vous ne vous retrouvez pas sans rien.

Enfin, pour faire de la colocation, vous devrez meubler votre bien. Or la location meublée vous ouvre les portes d’un statut fiscal particulièrement intéressant : le statut de la LMNP.

Troisième technique : la location courte durée

Tout le monde parle de la location courte durée, et pour cause ! Dans les grandes villes, louer son bien en courte durée peut permettre de doubler (voire de tripler à certains endroits) votre rendement !

Ce type de location est également très prisé des investisseurs puisqu’il est « facile » de le mettre en place et qu’il n’exige pas de travaux trop importants (comme lorsque l’on sépare un appartement en 2 par exemple).

Attention toutefois car si la location courte durée apparaît toujours comme un eldorado plein de promesses, le marché s’est énormément professionnalisé ces dernières années et il n’est aujourd’hui plus vraiment possible de réussir sans une stratégie complète.

L’inconvénient de ce type de location est qu’il demande un suivi bien plus régulier et exigeant. Vous devez mettre les annonces en ligne, gérer les calendriers de réservation, faire le ménage, les sorties, l’accueil, etc.

Si vous ne souhaitez pas faire la gestion locative vous-même, il est évidemment possible de déléguer la gestion à une conciergerie mais celle-ci viendra rogner votre marge en prenant entre 18 et 20% de commission sur vos encaissements.

Et vous, avez-vous une technique privilégie ?

Nous vous avons présenté ici 3 techniques infaillibles pour booster votre rentabilité. N’hésitez pas à nous partager les vôtres en commentaire !