Vous-aussi, devenez un actionnaire !

Chère lectrice, cher lecteur,

Chaque jour, les médias nous parlent des « actionnaires ».

On a l’impression que ce sont des gens « pas comme nous ». Ils sont riches, loin, et ont probablement toujours été « actionnaires ».

C’est faux

Chaque « actionnaire » a un jour acheté sa première action.

Car être actionnaire, c’est simplement détenir au moins une action d’une société.

Or les actions sont en vente libre. Il est aussi facile d’acheter une action que d’acheter une baguette de pain.

Alors pourquoi les actionnaires seraient toujours les autres ? Pourquoi est-ce que ça ne serait pas vous ?

S’il est si avantageux d’être actionnaire, pourquoi ne pas le devenir vous-même ?

Voici pourquoi, et voici comment faire

Une entreprise, c’est simple.

  • Il y a les salariés : ils travaillent dans l’entreprise en échange d’un salaire. Même le directeur général est un salarié.
  • Et il y a les actionnaires. Ils ont des actions de la société, ils possèdent donc la société. A la fin de l’année, ils se partagent les bénéfices.

Ce qui est beau, c’est qu’aujourd’hui rien n’interdit à un salarié de devenir actionnaire. De la société dans laquelle il travaille, ou d’une autre !

Ça n’a pas toujours été possible. Au Moyen-Âge par exemple, seule la noblesse possédait. Les travailleurs ne pouvaient que travailler. Ils étaient bloqués à vie. Sans aucun moyen de devenir « actionnaire ».

Vous avez ce droit ! Il est insensé de ne pas l’utiliser

Lorsqu’une entreprise partage ses bénéfices, autant faire partie des personnes qui reçoivent n’est-ce-pas ?

Et si l’entreprise se porte bien, la valeur des actions augmente.

En parallèle bien sûr, si elle se porte mal, la valeur diminue.

Mais s’il n’était pas intéressant d’être actionnaire, ça se saurait !

A condition de savoir comment faire, investir en bourse est très rentable.

A très vite !

Guillaume

Objectif Libre et Indépendant

Le Concierge qui valait 8 millions de dollars

Chère lectrice, cher lecteur,

Quand on parle des millionnaires de la bourse, on entend toujours les mêmes noms : Warren Buffet, Ray Dialo…

C’est la même chose quand on cite des exemples d’entrepreneurs qui ont réussi : Bill Gates, Steve Jobs, Mark Zuckerberg…

Ce sont les stars dans leurs domaines, des génies qui ont révolutionné leurs milieux.

Le problème avec ces exemples, c’est qu’ils nous paraissent inaccessibles et qu’ils cachent tous les autres :

les personnes « lambda », les millionnaires qui sans être des génies au QI impressionnant sont partis de rien et ont atteint la fortune.

Dans la plupart des cas, ce sont des personnes modestes, comme vous et moi.

Chaque jour vous croisez plusieurs millionnaires dans la rue.

Ils n’ont ni Rolex, ni Ferrari, mais ils pèsent des millions.

N’ont pas construit leur fortune avec l’argent de papa et maman.

Ne sont pas allés dans les meilleures écoles. Beaucoup n’ont même pas fait d’études.

Ils ont fait fortune grâce à leurs efforts. Petit à petit, ils ont vu leur petite patrimoine augmenter et devenir une « fortune ».x

Leur secret ?

Ils ont appliqué les méthodes connues des millionnaires, celles qui ne sont habituellement enseignées que dans les cercles des écoles prestigieuses et des grandes familles.

Que ce soit dans la bourse, l’immobilier ou l’entrepreneuriat, des dizaines de stratégies gagnantes existent.

Avec méthode et rigueur, ils ont appliqué une bonne stratégie et sont devenus millionnaires… puis multimillionnaires.

En toute discrétion.

Ronald Read : Le concierge qui valait 8 millions de dollars

Ronald est un exemple de multimillionnaire parti de rien et qui a fait fortune.

Après 25 ans à travailler dans une station-service, il devient ensuite concierge.

On pouvait le croiser dans la rue, sans prêter attention à lui. Comme vous le faites chaque jour avec des dizaines de personnes.

Il n’a jamais créé d’entreprise, il n’a jamais eu d’article de journal ou de reportage racontant sa vie.

Pourtant, tout au long de sa vie, il a appliqué en bourse, tranquillement, une stratégie gagnante. Et il a accumulé une fortune personnelle de 8 millions de dollars. De quoi être serein en cas de coup dur. C’est peut-être cette sérénité qui l’a fait vivre jusque 92 ans.

Il n’a jamais reçu aucune formation en bourse, ni même en finance ou en comptabilité.

Sa stratégie est aussi simple qu’efficace :

  1. Mettre de l’argent en bourse tous les mois
  2. Investir uniquement dans les entreprises qu’il connait (sans formation, il ne pouvait pas analyser les comptes des sociétés cotées)
  3. Ne choisir que des entreprises qui versent des dividendes afin de pouvoir les réinvestir (c’est le principe des intérêts composés que je vous détaillerai dans un prochain email)

Avec ses trois règles simples, il est passé, au fil des ans, de concierge à multimillionnaire.

Pour y arriver, il faut simplement faire le premier pas.

Sa stratégie est gagnante et vous pouvez l’appliquer.

Mais il existe bien sûr des moyens d’aller plus vite.

Il existe des réseaux d’experts qui sélectionnent des actions à forts potentiels pour des clients prestigieux : Fonds d’investissement, banques privées, riches clients…

Des gens qui gagnent beaucoup plus de 8 millions.

Il y a aussi des gens qui ne savent pas ce qu’ils font, et qui perdent de l’argent.

Inutile de dire qu’il vaut mieux être dans le premier groupe que dans le second.

A très vite,

Guillaume

Objectif Libre et Indépendant

La seule manière d’investir en Bourse en payant peu d’impôts

Tout comme en immobilier, il existe en bourse des moyens légaux de réduire ses impôts.

Avant de vous les révéler, il est important que vous distinguiez bien les deux moyens de gagner de l’argent en bourse :

  • Les plus-values que vous réalisez. Par exemple, vous achetez une action 100€ et vous la revendez 200€ : vous avez réalisé une plus-value de 100€.
  • Les dividendes que vous percevez. Une partie du bénéfice d’une société peut être distribuée aux actionnaires (ceux qui détiennent des actions). Les dividendes sont donc une partie du bénéfice versée aux actionnaires.

Pour expliquer les choses simplement, c’est un peu comme un investissement immobilier.

Lorsque vous effectuez un investissement immobilier, vous comptez à la fois sur la hausse des prix de l’immobilier et, aussi, sur le loyer que vous allez percevoir.

Vous savez que, si vous vous êtes formé à l’investissement immobilier, vous ne ferez pas d’erreurs inutiles et que vous aurez donc un bien de qualité sur un marché porteur (par exemple dans une ville en croissance).

Par conséquent, au moment de la revente il aura pris de la valeur.

De plus, comme vous êtes propriétaire du bien immobilier, vous percevez des loyers.


En bourse, c’est la même chose.

Vous percevez de l’argent au moment de la revente du fait de la hausse des marchés et vous percevez des dividendes car vous détenez des actions.

Maintenant, voici la meilleure manière d’investir en bourse en réduisant au maximum votre imposition : Le Plan d’Epargne en Actions (PEA).

Sous certaines conditions, il est possible d’être totalement exonéré d’imposition sur les plus-values (hormis les prélèvements sociaux de 15,5% qui passeront peut-être à 17,2% à partir du 1er Janvier 2018 si le projet de loi de financement de la Sécurité sociale est voté en l’état).

Tout d’abord, il faut ouvrir un PEA chez un courtier en ligne. La procédure est simple, vous devez seulement fournir les pièces justificatives suivantes : une pièce d’identité en cours de validité, un justificatif de domicile et un RIB.

Attention, tous les courtiers en ligne ne sont pas habilités à ouvrir des PEA pour leurs clients. Vous devez donc vérifier que le courtier en ligne dispose de cette faculté. Vérifiez également les frais de courtage car ils ont un impact important sur vos résultats à long terme.

Pour bénéficier à la fois de peu de frais et de la possibilité d’ouvrir un PEA, nous conseillons le courtier en ligne Boursedirect.


Passons maintenant aux conditions nécessaires pour bénéficier de cette exonération :

  • Seuls les titres européens sont éligibles au PEA. Toutefois, grâce au mécanisme des ETF, il est possible, dans certains cas, d’investir partout dans le monde tout en tirant parti du cadre avantageux du PEA.
  • Pour bénéficier de l’exonération d’imposition sur les plus-values, vous ne devez pas effectuer de retrait dans les 5 ans suivant son ouverture. En pratique, en plus de votre PEA vous pouvez également ouvrir un compte titre ordinaire. Un compte titre ordinaire vous permet de faire autant de retraits que vous voulez mais il est en revanche moins avantageux fiscalement. En effet vous ne bénéficiez pas de l’exonération au bout de 5 ans sur les plus-values.
  • Les versements sur votre PEA ne peuvent pas excéder 150 000€. Si vous atteignez ce plafond, vous pouvez ouvrir un PEA-PME. Ce dernier permet de continuer de bénéficier de la fiscalité avantageuse du PEA dans la limite de 75 000€. L’inconvénient du PEA-PME, c’est que vous êtes contraint d’investir dans des petites entreprises ou des entreprises de taille moyenne.
  • Si vous êtes marié, vous pouvez, bien évidemment, chacun ouvrir un PEA ce qui porte la limite de versement à 300 000€.
  • Tout retrait durant les 8 premières années de votre PEA entraîne sa clôture automatique. Après 8 ans, un retrait n’entraîne pas une clôture automatique toutefois, il devient impossible de réaliser de nouveaux versements.

La puissance des intérêts composés en Bourse

Cher lecteur,

L’un des grands avantages de l’investissement en bourse est de pouvoir se servir de la puissance des intérêts composés pour accélérer ses gains de manière exponentielle.

Que sont les intérêts composés ?

« Les intérêts composés sont la plus grande force de l’univers » selon Albert Einstein


Commençons par une histoire.

Grace Groner est une secrétaire américaine née en 1909. En 1935, elle décide d’acheter 3 actions, à 60$ chacune, de l’entreprise « Abbott Laboratories » dans laquelle elle travaille.

Elle continue à travailler pendant 46 ans dans cette entreprise et, au fur et à mesure, oublie totalement l’achat de ces 3 actions. Peu avant sa mort, elle se remémore cette transaction et se rend compte que ses actions valent maintenant 7 millions de dollars.

Cette histoire peut sembler incompréhensible si on ne connaît pas la puissance des intérêts composés.

Les intérêts composés correspondent au fait de faire des intérêts avec des intérêts. Les intérêts que vous allez générer avec votre placement seront automatiquement réinvestis en s’ajoutant à votre capital pour à nouveau générer des intérêts et ainsi de suite.


Prenons un exemple détaillé :

Vous avez 1 000€ de capital et vous décidez d’investir dans un placement à 10% de rendement.

La première année, rien ne change :

1 000 (votre capital initial) + 100 (10% de 1 000) = 1 100

C’est la deuxième année que l’on voit la différence :

1 100 (les intérêts produits à l’année précédente sont ajoutés à votre capital et produisent des intérêts) + 110 (10% de 1 100) = 1 210.
Pour arriver à la dixième année où vous aurez 2 590€.

Mais ce qu’il faut bien comprendre c’est qu’avec le temps les gains s’accélèrent car plus le montant investi est élevé, plus les intérêts réinvestis vont l’être aussi. Et c’est là que l’effet boule de neige se créé.

Par exemple, si vous investissez 500€ par mois sur ce même placement à 10%, au bout de 30 ans vous aurez 1 million d’euros en ayant investi 186 000€.

Afin de pouvoir bénéficier des intérêts composés, il vous suffit d’investir dans les ETF.


Qu’est-ce qu’un ETF ?

Un ETF (Exchange Traded Funds) est un produit qui réplique, entre autres, un indice boursier (comme le CAC 40, les 40 plus grosses entreprises françaises).

C’est exactement comme si vous achetiez une action Total ou LVMH sauf qu’au lieu d’acheter une action d’une seule entreprise, vous allez acheter en une fois une part de toutes les entreprises du CAC 40.

A quoi ça sert ? Tout simplement à diversifier vos investissements boursiers.

A noter, investir dans les ETF, en utilisant la bonne méthode, permet de faire mieux que 97% des gérants de fonds !

De plus, si vous investissez via un fonds d’investissement, vos gains seront moins élevés car la majeure partie des gains ne servent qu’à payer les gérants et leurs bureaux luxueux. A la fin, après leurs commissions il ne reste que les miettes pour les clients comme nous.

Et le pire c’est que vous, cela ne vous prendra que 30 minutes par mois, voire moins. Vous aurez juste à acheter des ETF et laisser la puissance des intérêts composés agir année après année.

La bourse n’est pas ce que l’on croit…

Investir en bourse ? Oula…

Vous allez me dire : « Oui mais…

  • C’est trop risqué, on peut tout perdre en un claquement de doigt.
  • Ça me fait peur et je préfère rester sur l’investissement dans la pierre et les livrets épargne. Je connais et je suis sûr que ça rapporte.
  • Je n’ai jamais pensé investir en bourse.
  • Je ne connais rien à la bourse.
  • C’est trop compliqué.
  • Je ne suis pas l’actualité boursière et de toute façon, je ne comprends rien.
  • Je ne sais pas comment faire pour acheter des actions en bourse.
  • Je ne connais pas les différents produits.
  • Je n’ai pas le temps d’apprendre.
  • … Les revenus ne sont pas réguliers et assurés chaque mois.

Je pensais EXACTEMENT COMME VOUS, et c’est normal…

Nous écoutons ce que les autres disent, comme les gens qui vous disent que l’immobilier est à éviter car les locataires ne vont pas payer. Les gens n’y connaissent rien et essaient de nous prouver dans tous les sens que c’est dangereux. Et ça l’est !

Cependant, ce n’est pas aussi dangereux qu’on le croit.

Les médias ne nous donnent que les informations négatives. Il est rare qu’ils mettent en avant une entreprise parce qu’elle a d’excellents résultats boursiers.

Les médias aiment le sensationnel. Ils ne parlent donc que des événements impressionnants comme des personnes qui ont perdu des milliers d’euros en bourse et se retrouvent à vivre dans leur voiture…

Seulement comme en immobilier, si ces personnes perdent beaucoup d’argent, c’est qu’elles investissent mal. Mais c’est peut-être simplement parce qu’elles n’ont pas la chance d’avoir les bons conseils et les bonnes informations.

Comment être rentable en bourse en seulement 30 min par mois ?

Si vous cherchez des informations fiables pour être rentable en bourse, vous vous apercevez vite que les théories plus ou moins fumeuses pullulent. Dans la même journée, vous pouvez entendre, ou lire, tout et son contraire.

Dans cet article nous vous proposons une stratégie simple à mettre en place et sûre, qui vous rapportera des bénéfices sur le court terme.

Cette stratégie se base sur les ETF (trackers) qui imitent les mouvements globaux de la bourse.

Grâce à eux, vous pouvez mettre en place dès aujourd’hui un portefeuille stable mais surtout qui ouvre la porte à des gains exponentiels.

Etre rentable en bourse : La technique sûre

Un portefeuille diversifié est la clé pour maîtriser les risques boursiers tout en profitant des hausses.

Les ETF vous permettent de supprimer ce risque. Grâce à eux, vous pouvez acheter tout le CAC40 même si vous avez une mise de départ de 100 euros.

Imaginez que vous puissiez acheter les actions d’une entreprise qui est présente sur tous les secteurs de l’économie.

Ce serait l’entreprise la plus solide du monde.

Le potentiel de hausse est colossal

Investir dans les ETF régulièrement vous permettra de lisser le risque et d’optimiser vos placements, y compris lorsque le marché baisse.

En réinvestissant vos gains, vous allez déclencher un processus de croissance exponentielle de votre capital.

Avec le temps, la croissance de votre capital va se compter en dizaines de milliers, puis en centaines de milliers d’euros.

Finalement, ce sont des millions d’euros que vous pourriez amasser avec cette méthode reconnue par tous les plus grands spécialistes de la finance.

Retour d’expérience : L’incroyable histoire de Marion !

Marion a 24 ans et voici son retour d’expérience après avoir suivi les conseils d’objectif libre et indépendant.

Après un BTS en alternance, et quelques emplois précaires, elle entre en CDD dans un magasin de chocolats.

6 mois plus tard, elle passe en CDI.

Avec ses primes, Marion gagne 1.550 euros nets.

Mais Marion aime voyager.

Et elle n’a pas DU TOUT l’intention de passer sa vie ici.

Ni de travailler 50 semaines par an pour voyager seulement 2 petites semaines.

Marion a un plan, qu’elle va exécuter magistralement.

Voici son histoire :

Marion a de la volonté et un solide retour d’expérience grâce à nos conseils et notre newsletter gratuite.

Pas d’inutiles séances de shopping. Elle préfère garder son argent pour elle.

Chaque mois, elle épargne et utilise son temps libre pour se former.

Ses jours de repos sont utilisés pour aller faire des visites immobilières.

Elle ne peut pas investir à côté de chez elle : trop cher et pas rentable.

Mais elle a ciblé une zone, à 1h30 de trajet.

Marion est à l’affut. Chaque jour elle guette la bonne affaire sur les sites d’annonces comme le bon coin.

Au bout de 4 mois d’attente, en voici une :

Un petit immeuble de 3 appartements dans une ville de 20.000 habitants.

Prix de vente : 110.000 euros.

Et 10.000 euros de travaux, pour rafraîchir ce qui doit l’être.

Le banquier de Marion refuse de la financer.

Elle ne se laisse pas abattre et décide d’aller en voir d’autres, notamment dans la zone dans laquelle l’immeuble se situe.

Son dossier est bon et elle possède également un CDI, de l’épargne chaque mois, et surtout, elle inspire confiance.

Elle arrive en effet avec tous ses éléments, elle maitrise son affaire, et ça s’entend.

« Taxe foncière, rentabilité, frais de notaire, cash-flow positif » : les banquiers sont impressionnés.

Mais impressionner ne suffit pas toujours. Marion a 4 refus. Mais la 5ème banque est la bonne !

Retour d’expérience : Un premier financement

Marion décroche son financement. 500 euros par mois de crédit.

Et elle négocie un report de la 1ère mensualité à 12 mois (donc elle ne va rien payer à la banque la 1ère année).

Elle perçoit 1125 euros de loyer chaque mois. Elle paie 75 euros par mois de taxe foncière.

Tout est géré par une agence immobilière.

A présent Marion encaisse donc 950 euros par mois (soit 11.400 euros la première année) et à partir du 13ème mois, 950 – 500 de crédit, soit 450 euros par mois.

Tout cela, en 7 mois !
4 mois pour trouver la bonne affaire, et 3 mois pour avoir le crédit et finaliser l’achat.

Mais Marion ne va pas décider de se reposer.

Elle encaisse à présent 950 euros de cash par mois, et elle a bien compris qu’elle devait continuer.

Le premier achat à peine signé, elle trouve une nouvelle affaire :

Une maison de ville divisée en 2 appartements de 2 pièces. Toujours dans « sa » zone, à 1h30 de chez elle.

Même banque, mêmes conditions : résultat : un crédit de 380 euros par mois (à partir du 13ème mois) et un loyer de 650 euros.

Marion perçoit à présent, en plus de son salaire de 1550 euros, chaque mois… 1550 euros de loyers nets !

Marion trouve un 3ème bien, mais là, problème : sa banque refuse de la suivre.

Mais Marion sait ce qu’elle veut. Elle constitue un dossier béton, et elle fait le tour des banques.

Il lui faudra pousser la porte de 14 agences pour qu’un conseiller comprenne que son nouveau projet a du sens (700 euros de crédit et 1400 euros de loyer).

Et puis elle a prouvé :

–        Son sérieux en épargnant chaque mois

–        Sa connaissance de l’investissement, en ne réalisant que des investissements rentables

Le banquier lui demande simplement de payer les frais de notaire, soit 7500 euros, ce qu’elle fait sans problème.

Marion a 25 ans. Elle touche 950 + 600 + 1250 = 2800 euros de loyer net.

En plus de son salaire de 1550 euros.

Soit 4350 euros par mois.

Elle n’a commencé qu’à rembourser son premier crédit (500 euros par mois). Pour les autres, il lui reste encore des mois, mais au total cela fera 500 + 380 + 700 = 1580 euros.

Il lui restera donc 1220 euros par mois.

Plus son salaire de 1550 euros.

Soit 2770 euros par mois.

Marion n’a pas eu de chance. Elle n’a rien laissé au hasard. Elle a su se former.

Fiscalement, elle a fait ce qu’il fallait.

Elle a un bon comptable et son retour d’expérience sur l’investissement immobilier fait que maintenant, elle ne paie pas d’impôts sur ses loyers.

Ça viendra, mais plus tard.

Son comptable est vraiment impressionné par cette nouvelle cliente, arrivée il y a 18 mois, et qui a triplé ses revenus.

Celui-ci voit les chiffres et propose à Marion de travailler ensemble ! Ce comptable a de l’argent de côté, ainsi qu’une bonne situation, mais n’y connait rien en investissement immobilier.

Il propose alors à Marion de s’associer, en apportant du cash pour rassurer les banques. Tout en réalisant la comptabilité gratuitement. Et Marion cherche les biens.

C’est ainsi que Marion et son comptable vont acheter, sur les 18 mois suivants, 7 biens immobiliers rapportant 6.150 euros de loyer pour 3.200 euros de crédit.

C’est 2000 euros de plus chaque mois dans la poche de Marion. En plus de ses 1220 euros sur ses premières opérations.

Avec 3220 euros de revenu net par mois, il est temps pour Marion, 27 ans, de quitter le magasin de chocolat et de VOYAGER ! Elle a toute la vie devant elle.

D’autant plus qu’elle compte bien continuer à faire un peu d’immobilier.

Voici comment une vendeuse de chocolat de 24 ans est devenue rentière immobilière en 3 ans, à seulement 27 ans !

Mais Marion n’aurait pas pu le faire si elle n’avait pas :

–        Épargné beaucoup

–        Pris sur son temps libre pour se former et aller sur le terrain, visiter

–        Appris à repérer une zone intéressante

–        Repérer un bien intéressant

–        A bien présenter les choses aux banques

–        Gérer la fiscalité

–        Mettre en gestion efficacement

Pour aller plus loin, découvrez notre guide "Parkings et Garages : Un investissement très rentable"

Quel type de bien acheter quand la banque ne prête que 100 000€ ?

Chère lectrice, cher lecteur,

Vous avez peut-être un revenu modeste, et peu d’argent de côté.

Sachez toutefois que, si vos comptes sont bien tenus (jamais de découvert et une petite épargne chaque mois), votre banque, ou une banque concurrente, pourra probablement vous faire un prêt d’environ 100.000 euros.

Oui, mais quel type de bien acheter avec cette somme ?

Réponse :

Dans cette situation, il faut acheter :

  • Un bien rapportant au minimum 800 euros par mois (donc 10 % de rentabilité nette)
  • Avec un crédit sur 25 ans (en tout cas le plus long possible)
  • Et avec un report de mensualité de 12 mois (ou plus si possible).

Pourquoi ?

C’est très simple.

1 / pourquoi 10 % de rentabilité minimum ?

Si votre bien rapporte moins que cela, vous aurez du mal à obtenir un deuxième emprunt pour développer votre patrimoine.

En effet, pour calculer votre endettement, la banque retient en général 70% du loyer.

Il vous faut donc un loyer beaucoup plus élevé que votre mensualité de crédit, afin de conserver une capacité d’endettement vous permettant de réaliser d’autres opérations.

2 / pourquoi un crédit sur 25 ans ?

Pour la même raison que celle énoncée ci-dessus.

Un crédit sur 20 ans vous fera rembourser environ 500 euros par mois.

Un crédit sur 25 ans vous fera rembourser environ 400 euros par mois.

Cela va jouer énormément sur votre taux d’endettement, et donc sur vos prochaines opérations.

3 / pourquoi un report de mensualité de 12 mois ?

Car en faisant cela, durant les 12 premiers mois vous allez encaisser la totalité du loyer, sans rembourser le crédit.

Cela va vous permettre de mettre de l’argent de côté.

Et cet argent vous permettra d’avoir plus de poids face à la banque pour vos prochaines opérations.

Elle prêtera en effet plus volontiers à quelqu’un qui a de l’argent à placer.

Quel type de bien acheter ?

Sauf si vous trouvez une très bonne affaire, il n’y a que 2 types de bien qui permettent, relativement facilement, de percevoir plus de 10% de rentabilité nette pour un investissement de moins de 100.000 euros.

1 / les petits immeubles de rapport dans de petites villes.

Mais attention au coût des travaux éventuels

2 / les appartements loués en location de courte durée

Comment trouver ces biens ?

Si vous vivez à Paris ou dans une grande ville, il n’y a pas de secret, il va sûrement falloir chercher un peu plus loin que dans votre quartier.

Ensuite, il est évident que beaucoup de personnes cherchent des biens

  • Pas chers
  • Rentables

Il est plus facile de trouver un immeuble rentable à 800.000 euros qu’à 100.000. Pourquoi ? Car peu de personnes peuvent emprunter 800.000 euros.

Si vous avez un petit budget, vous êtes donc sur un marché très concurrentiel. Et avec beaucoup de pièges.

Et un dernier rappel : n’investissez jamais sans avoir un peu d’argent de côté. Dans l’idéal, 5 à 10% du prix du bien.

A très vite !

Guillaume

Objectif Libre et Indépendant

Pour aller plus loin, découvrez notre guide "Immeuble de rapport : Tout ce que vous devez savoir"

Financièrement libre à 24 ans : L’exemple d’Arnaud

Cher lecteur,

Comme vous, Arnaud est lecteur d’Objectif Libre et Indépendant.

Il a 24 ans, habite en Rhône-Alpes, travaille dans la téléphonie et gagne 1.450 euros nets par mois.

Sans entrer dans les détails, son patron lui rend la vie impossible, et il a vite compris qu’il ne pourrait pas continuer ainsi longtemps.

Il souhaite au plus vite avoir assez de revenus alternatifs pour ne plus dépendre de quelqu’un et profiter pleinement de sa vie. Lorsqu’il m’a contacté, il avait en tête une stratégie d’investissement qu’il n’a heureusement pas eu le temps de mettre en place.

Il voulait acheter un bien avec un crédit très court (6 ou 7 ans) et le rembourser au plus vite en y mettant toute son épargne et chaque centime qu’il pouvait économiser.

Je lui ai expliqué qu’il ne devait surtout pas faire cela.

Ayant un peu peur de s’endetter pour un grand nombre d’années, je lui ai conseillé de se faire la main avec des garages.

Les garages présentent en effet les intérêts suivants :

– Pas (ou très peu) de travaux
– Pas de problèmes avec les locataires (ce ne sont pas du tout les mêmes règles que pour les appartements)
– Des sommes moins importantes donc des risques moins importants
C’est un moyen peu risqué de se familiariser avec l’investissement.

5 visites

Après quelques semaines de recherches et 5 visites, Arnaud a trouvé un bien qui paraissait intéressant :

En plein centre d’une ville de taille moyenne, un garage et trois (grandes) places de parking.

Les 4 emplacements sont occupés :
– Le garage est loué à un artisan qui y stocke son matériel
– La première place de parking est louée par une personne qui fait les marchés et qui gare sa longue camionnette
– La deuxième place de parking est louée par un habitant du quartier
– La troisième est occupée par un camping-car

L’intérêt des grandes places est qu’elles sont très recherchées car rares.
Le propriétaire actuel, propriétaire depuis toujours, souhaite s’en séparer car il va poursuivre sa retraite au Portugal.

Les chiffres !

Voici l’offre :

Prix de vente : 45.000 euros
Loyers :
garage : 125 euros / mois.
Places : 75 euros / mois chacune.

Taxe foncière : 420 euros / an.

La rentabilité nette est donc de ((125×12) + (75x3x12) – 420) / 45.000
Soit 8,4 %.
Bien, mais pas top. Il faut donc… négocier.

Pas un centime de sa poche

Après quelques discussions, Arnaud a fait une offre ferme à 30.000 euros.

Un peu juste pour le retraité, qui souhaite toutefois aider Arnaud à mettre le pied à l’étrier.
Vendre son bien à un jeune homme qu’il apprécie le rassure et lui fait plaisir. Il fait donc une contre-proposition à 32.500 euros.
C’est signé !

Arnaud a demandé à sa banque un financement intégral : le prix d’achat + les frais de notaire (3.420 euros).
Le financement est de 35.920 euros, sur 20 ans pour une mensualité de 162 euros.
Arnaud ne prend pas de gros risques. Même si ses 4 places sont vides, il pourra sans problème faire face à la mensualité.

Le bilan

Arnaud vient de signer. Il est à présent propriétaire d’un petit bien qui lui rapporte 4.200 euros par an.

Et qui ne lui coûte que 1.944 euros par an de crédit et 420 euros par an de taxe foncière.

Arnaud perçoit donc 350 euros par mois et paie 197 euros par mois tout compris.
Ce qui lui fait un bénéfice de 153 euros par mois. Un premier petit pas vers la liberté.

D’autant plus que tous les mois, Arnaud rembourse le bien. En plus des 153 euros cash qu’il touche, son patrimoine augmente. Un jour il pourra revendre son bien et encaisser directement une jolie somme pour un investissement de… De rien du tout…

Pensez-vous qu’Arnaud en a assez ?

Cette première expérience réussie lui a donné confiance. Il souhaite à présent renouveler l’opération, mais avec des montants plus importants.

Son but : un bien qui lui rapportera 1.000 euros de cash par mois.

Si cela fonctionne, et il n’y a aucune raison que ce ne soit pas le cas, Arnaud aura acquis son indépendance financière en un an !
Il ne sera pas « riche » au sens commun du terme, mais il ne sera plus dépendant de son patron.

Un beau départ dans la vie quand on sait qu’en France la moitié des personnes gagnent moins de 1.500 euros par mois.
Arnaud gagnera presque autant que la moitié des français, mais de manière automatique, à même pas 25 ans !

Arnaud est une personne comme vous et moi…

Mais il a rendu les choses possibles grâce à sa capacité à se former et à agir.
Comme Arnaud, il est temps d’agir !

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant

PS : je remercie Arnaud qui m’a fait confiance et m’a laissé détailler ici son premier investissement. Le premier d’une belle série !

Pour aller plus loin, découvrez notre guide "Parkings et Garages : Un investissement très rentable"

SCI à l’IR : Avantages et Inconvénients

Vous avez forcément déjà entendu parler des SCI à l’IR, si vous vous intéressez de près ou de loin à l’investissement immobilier, et pour cause ; c’est bien souvent le régime fiscal que les investisseurs utilisent pour créer leur société civile.

La SCI à l’IR, qu’est-ce que c’est ?

Une SCI à l’IR est, comme son nom l’indique, une société civile immobilière, dont la spécificité est que les membres qui la composent sont imposés en fonction de leur impôt sur le revenu.

Avec ce mode d’imposition, les bénéfices sont imposés qu’ils soient distribués aux associés, ou non.

Cette imposition se fait à hauteur de la proportion de bénéfices perçus par l’associé. On dit alors que pour les associés de la SCI, l’imposition est translucide.

Exemple :

Paul et Rémi créer une SCI à l’IR et devienne associés. Paul possède 60% de la SCI et Rémi 40%.

En 2018, cette SCI a généré 100 000 € de revenus grâce aux loyers qu’elle perçoit.

Paul devra donc rajouter 60 000 € dans la catégorie de revenus fonciers sur sa déclaration d’impôt sur le revenu.

Et Rémi devra rajouter les 40 000 € de revenus restant sur la sienne.

En ce qui concerne la SCI elle-même, elle ne se verra pas imposée sur les bénéfices réalisés, puisque ce sont les associés qui la composent qui paient ces impôts.

Comment déterminer le résultat imposable des SCI à l’IR ?

Le résultat imposable est : le revenu global la SCI (les loyers qu’elle touche) – les charges déductibles.

Quelles charges sont déductibles dans une SCI à l’IR ?

Attention : dans la SCI à l’IR, les frais d’acquisition (frais de notaires, frais d’agence, etc.) ne sont pas déductibles

En faisant la différence entre les revenus et le montant de ces charges, on obtient donc le résultat net que les associés devront déclarer dans leur déclaration d’impôt sur le revenu.

Bon à savoir : si les associés reçoivent moins de 15 000€ de revenus grâce à leurs investissements immobiliers, ils peuvent bénéficier du régime fiscal du micro foncier (que l’on appelle « régime micro foncier »).

SCI à l’IR : pour quoi faire ?

Lorsque vous choisissez une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, vous ne pouvez signer que des baux d’habitation (ce sont les baux les plus courants). Un bail d’habitation, c’est lorsqu’un locataire loue votre bien pour y vivre.

Petite subtilité toutefois, vous ne pouvez pas faire de location meublée avec une SCI à l’IR.

Et vous ne pourrez pas non plus acheter de locaux commerciaux avec ce type de SCI.

La fiscalité des SCI à l’Impôts sur le revenue lors de la vente du bien

Le principal avantage fiscal des SCI à l’IR est qu’elles bénéficient des abattements pour durée de détention sur le montant de la plus-value immobilière (ce qui n’est pas le cas des sci à l’IS).

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

  • après 22 ans de détention : d’impôt sur le revenu,
  • ensuite, après 30 ans de détention : de prélèvements sociaux.

Enfin, après 30 ans de détention, la plus-value immobilière est donc totalement exonérée en cas de vente de votre bien.

Avantages d’une SCI à l’IR

Quels sont les principaux avantages d’une SCI à l’IR ?

  1. Les abattements pour durée de détention lors de la revente
  2. Pas de comptabilité obligatoire
  3. Une imposition qui dépend de votre IR

Inconvénients d’une SCI à l’IR

Quels sont les principaux inconvénients d’une SCI à l’IR ?

  1. Les types de baux possibles sont limités (seulement des baux d’habitation)
  2. Impossibilité d’amortir le bien

Conclusion

Nous vous recommandons vivement de prendre RDV avec un conseil (expert-comptable ou avocat fiscaliste) avant toute démarche d’investissement. Le régime fiscal parfait n’existe pas, et il est important d’adapter votre stratégie en fonction de votre cas personnel.

Il est crucial de réfléchir au choix de son statut fiscal avant même d’entamer la moindre démarche d’investissement, car connaître le statut que vous allez utiliser va vous crédibiliser auprès du vendeur, de l’agent immobilier, du banquier, du notaire, etc. De plus, il est très pénible, voir parfois impossible de modifier son statut une fois que le bien est acheté.

Vous souhaitez en apprendre davantage sur la SCI ? Notre guide "pourquoi et comment investir en SCI" pourrait vous intéresser.

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