En effet, un garage ne coûte pas très cher. Le risque est donc faible en cas de problème. Et au niveau de la gestion, on n’est pas vraiment embêté : jamais de problèmes de locataires, et pas de travaux.
Les appartements :
Les plus communs. C’est la base.
Avantages : les copropriétaires parce qu’en cas de gros travaux, les frais sont divisés.
Inconvénient : les copropriétaires (l’enfer, c’est les autres) et les frais de copropriété.
Il existe des appartements à tous les prix et dans toutes les zones. L’important est surtout de tomber sur une bonne copropriété.
Les immeubles de rapport :
Ils présentent deux atouts majeurs :
Pas de copropriété : c’est vous le boss !
Un achat au prix de gros. En effet, à part quelques investisseurs, personne ne veut acheter plusieurs appartements d’un coup.
En revanche, c’est vous qui assumez tout. Au moindre problème, les frais ne sont pas divisés avec les copropriétaires. C’est vous qui payez.
Et il faut souvent se diriger vers les petites villes, donc accepter de se déplacer, si vous souhaitez en trouver à des prix abordables.
La location courte durée :
Extrêmement rentable si vous vous en occupez vous-même. Mais très chronophage. Devenir l’équivalent d’un hôtelier ne se fait pas en y passant 5 minutes par mois.
Si vous déléguez, votre rentabilité sera fortement entamée par les frais de gestion, ménage, etc…
La location étudiante :
Rentable, facile, sûre, mais un turn-over annuel, et souvent pas de loyer durant les mois d’été.
Les biens avec travaux :
Permettent d’acquérir de très beaux biens, pour un prix raisonnable, et sans payer trop de frais de notaire (on ne paie pas de frais de notaire sur les travaux).
En revanche, les travaux, ça se passe rarement comme prévu. Il faut bien s’entourer et savoir y faire.
Bref, vous le voyez, LA solution idéale n’existe pas.
Il convient de trouver la situation la meilleure pour vous.
Si vous avez beaucoup de temps libre, un petit salaire, et que votre but est de pouvoir démissionner dès que possible : l’idéal sera de faire de la location saisonnière proche de chez vous.
Parce que cela rapporte beaucoup. Parce que vous avez le temps de vous en occuper.
Et parce que votre temps ne vaut pas encore très cher (petit salaire). Vous ne perdez donc pas beaucoup en faisant vous-même certaines tâches.
Troisième cas, vous adorez avoir des projets, construire des choses à votre idée, et vous avez envie de défiscaliser : acheter un bien avec de gros travaux vous comblera.
Mais si l’idée de gérer un chantier et le stress que cela peut procurer vous fait frémir, mieux vaut éviter.
Enfin, si pour vous le plus important est la tranquillité d’esprit, les garages, à l’unité ou par lots, sont faits pour vous.
Vous le voyez, il n’y a pas d’investissement immobilier idéal. Celui qui vous dira le contraire est un menteur.
Il faut trouver votre investissement idéal.
Il est important de trouver une stratégie en accord avec vos objectifs et vos priorités… et de vous y tenir.
Qu’est-ce qui VOUS plait ? Qu’est ce qui fait que vous allez pouvoir avancer sur ce chemin durant plusieurs années sans vous lasser et sans tout laisser tomber ?
Si vous détestez les travaux et que vous vous lancez dans des projets avec travaux, vous allez saturer, vous allez manquer d’implication, et au premier coup dur, vous allez flancher.
Faites ce qui VOUS correspond.
Cela permet d’acquérir une vraie expertise sur votre marché, et de faire la différence.
J’ai créé et je supervise la publication française de référence sur l’investissement immobilier rentable, tous secteurs confondus.
Elle s’appelle Le Club des Investisseurs Immobiliers, elle regroupe des personnes qui ont les mêmes préoccupations que vous, et elle les aide à atteindre leurs objectifs.
Devenir membre est le premier pas le plus logique pour tout investisseur immobilier qui souhaite réussir sur le long terme.
Obtenir un prêt immobilier sans apport est l’un des enjeux principaux des investisseurs immobiliers.
En effet, obtenir un prêt immobilier sans apport revient à maximiser l’effet de levier, et c’est ce que recherchent tous les investisseurs. Mais obtenir un prêt immobilier sans apport demande une certaine préparation, car il est rare que les banquiers sautent de joie à l’idée de vous octroyer un crédit dans ces conditions, surtout si vous êtes primo accédant.
Néanmoins, même si cela est difficile, ce n’est pas impossible. Le but de cet article est de vous donner les bonnes pratiques pour vous aider à maximiser vos chances d’obtenir votre crédit immobilier sans apport personnel, et dans les meilleures conditions possibles.
Comment obtenir votre prêt immobilier sans apport : la banque à choisir
La première réponse, la plus évidente, est de commencer par aller voir votre banque traditionnelle. Celle dans laquelle vous avez déjà vos comptes.
Mais est-ce réellement une bonne idée ? Eh bien, à vrai dire, cela dépend.
Les banques ont un gros avantage, et un gros défaut.
Elles sont souvent prêtes à tout pour vous séduire, mais se désintéressent de vous lorsqu’elles ont l’intégralité de la relation client. Si vous êtes déjà client d’une bonne partie des produits que la banque peut vous proposer, alors vous ne l’intéressez plus vraiment. Elle n’aura pas envie de faire d’efforts pour vous garder. Et elle peut donc refuser votre demande de crédit, alors même que vous êtes client depuis des années !
A l’inverse, si vous allez voir une banque dont vous n’êtes pas client, il est possible que celle-ci soit prête à faire plus d’efforts pour vous accorder votre crédit, vu qu’elle souhaitera vous avoir comme client.
Banque régionale ou banque nationale
Nous avons remarqué, au fil des années, que les banques dites « régionales » pouvaient être une bonne piste pour commencer votre recherche de financement.
Même si ces banques ont une vitrine médiatique plus faible que leurs grandes sœurs nationales, elles ont l’avantage d’avoir une prise de décision bien plus décentralisée, ce qui peut permettre à votre dossier de crédit de remonter plus haut et plus rapidement dans la hiérarchie bancaire, si besoin était.
Pour conclure sur ce point, il n’y a pas de règle absolue à connaître concernant le choix de la banque.
Il est en revanche important de voir plusieurs banques différentes pour comparer les propositions et choisir la meilleure.
Quel prêt immobilier pour quel salaire
C’est une question qui revient très souvent : « combien puis-je emprunter avec mon salaire ? »
La réponse à cette question dépend principalement de votre taux d’endettement. Pour rappel, les banques ne prêtent quasiment jamais quand votre taux d’endettement est supérieur à 1/3 de vos revenus (33%). C’est l’un des nombreux petits secrets que votre conseiller bancaire ne vous donnera pas
Concrètement, cela veut dire que les mensualités que vous remboursez chaque mois ne doivent pas être supérieures à 1/3 de vos revenus nets.
Voici un exemple en image
Si vous souhaitez plus d’informations sur le sujet nous vous recommandons de visiter le site de credixia
Première étape pour obtenir un prêt immobilier sans apport : préparez vos comptes.
La première chose à faire lorsque l’on souhaite investir est de commencer à se préparer au minimum 3 mois (6 étant l’idéal) à l’avance, cette préparation consistant à avoir un « compte bancaire nickel ».
Mais qu’est-ce que cela veut dire « avoir des comptes nickel » ?
La première chose est de ne surtout pas être débiteur pendant les 6 mois précédant le RDV à la banque pour demander votre emprunt immobilier. Concrètement, cela veut dire qu’il ne faut jamais être dans le rouge. Vous ne pouvez pas vous permettre d’aller voir la banque alors qu’il vous arrive de finir certains mois à découvert.
La deuxième chose est qu’il ne faut pas avoir de dépenses de jeux de hasard, de casino, de poker, de paris sportifs, etc. Le banquier n’aime pas trop ce genre de choses, car pour lui cela veut dire que vous avez un comportement « à risques » et que vous êtes susceptible de ne pas pouvoir rembourser votre emprunt jusqu’au bout.
La troisième chose est d’essayer de mettre de l’argent de côté tous les mois. Même si ce n’est que 20 euros, c’est déjà un bon début et cela montrera à la banque que vous êtes quelqu’un de sérieux et de responsable (deux qualités que la banque apprécie lorsqu’il s’agit de prêter de l’argent à quelqu’un).
L’astuce à connaitre : pour mettre de l’argent de côté, faites des virements depuis votre compte courant vers votre compte épargne et prenez soin de nommer le virement « épargne ». Le banquier remarquera ce genre de petites choses et y sera sensible.
Deuxième étape pour obtenir un prêt immobilier sans apport : préparez-vous vous-même.
Après vos comptes bancaires, c’est à votre tour de vous préparer.
Vous allez devoir commencer par vous former sérieusement sur l’immobilier. Fiscalité, réglementation, demande locative, rentabilité, vous devez tout savoir et maîtriser à la perfection.
Vous ne pouvez pas vous permettre d’ignorer le moindre élément, de ne pas savoir répondre à la moindre question du banquier. Si celui-ci vous parle de diagnostics techniques, de travaux, ou remet en cause vos chiffres, vous devez pouvoir lui répondre point par point. Vous devez apparaitre comme un véritable professionnel qui maîtrise parfaitement son dossier et le monde de l’investissement immobilier.
Ensuite, préparez un dossier de demande de prêt complet dans lequel vous allez exposer chaque aspect de votre projet. Incluez-y :
Une photo de vous (qui fait sérieux et en bonne qualité)
Votre CV et CV d’investisseur
Des photos du bien ou du projet
Une présentation générale du bien (localisation, date de construction/rénovation, etc.)
Tous les chiffres du projet : prix du bien, honoraires du notaire, montant des travaux (avec les devis !), baux des locataires existants si c’est le cas, etc.
Le statut juridique avec lequel vous comptez acheter
Le type de location que vous prévoyez de faire (nue, meublée, courte durée, colocation…etc.)
Une analyse chiffrée de la rentabilité et des revenus fonciers attendus.
Un tableau comptable prévisionnel
Une fois que votre dossier est complet, faites-le relire, corriger, et imprimez-le pour pouvoir le présenter au banquier lors de votre RDV.
Enfin, le jour du RDV, venez bien habillé et propre sur vous. Nous insistons sur ce point qui est très important.
Vous n’avez qu’une seule chance de faire une bonne première impression, alors ne la gâchez pas. Venir bien habillé montrera tout simplement au banquier que vous avez pris la mesure de ce que vous venez lui demander.
Troisième étape : à qui faut-il s’adresser pour obtenir un prêt immobilier sans apport
Avant de pouvoir réellement négocier, vous devez trouver le bon interlocuteur. Et, en général, le meilleur interlocuteur sera le directeur d’agence. C’est lui qui a le plus de pouvoir pour appuyer votre dossier plus haut si besoin est, et c’est généralement la personne de l’agence qui a le plus d’expérience. Si vous projetez d’investir en SCI (pour tout connaitre sur la SCI, nous vous conseillons la lecture de cet article), il est également souhaitable de vous orienter directement vers un conseiller pour les professionnels, lorsque cela est possible.
De manière générale, essayez d’éviter le plus possible les RDV avec les conseillers « classiques » ou de l’accueil. Même si ceux-ci peuvent être d’excellents interlocuteurs, ils sont en général cantonnés aux prêts pour résidence principale et ne comprennent pas toujours le monde de l’investissement immobilier.
Mais comment s’adresser au directeur d’agence ?
C’est là qu’est toute la difficulté. Lorsque vous allez prendre RDV pour une demande de crédit, il est fort probable que la personne de l’accueil vous oriente vers un conseiller classique. Et c’est normal ! Son rôle est de filtrer les demandes pour ne pas surcharger son directeur de RDV.
Vous pouvez alors lui expliquer que :
Votre projet est basé sur des montants très importants qui demandent l’intervention de la part de quelqu’un ayant beaucoup de latitude dans la prise de décisions.
Vous avez l’habitude d’être suivi par un directeur, et que vous aimeriez continuer ainsi.
Votre projet est complexe, et qu’il vous faut un interlocuteur expérimenté.
Bon à savoir : Si vous avez des RDV avec plusieurs banques, ne commencez jamais vos RDV en posant directement sur la table l’offre de prêt rédigée par la banque concurrente à celle que vous venez voir. C’est le meilleur moyen de braquer votre interlocuteur.
Quatrième étape : ce que vous pouvez proposer à la banque en échange
Vous l’avez compris, pour obtenir ce que vous voulez, vous allez devoir négocier.
Mais qui dit négociation dit compromis. Et, pour obtenir ce compromis, vous allez peut-être devoir proposer certaines choses, voire même céder à certaines conditions que les banques demandent.
Les assurances
Les banquiers aiment les assurances, car c’est un produit qui rapporte beaucoup. Proposer au banquier de prendre une ou plusieurs assurances chez lui en échange de l’obtention d’un crédit est donc une bonne stratégie. Vous pouvez notamment lui proposer de prendre une assurance pour :
Le bien que vous allez acheter
Votre habitation
Votre véhicule
Vos biens électroménagers (téléphone notamment)
Vos moyens de paiement.
Placer une partie de votre épargne
Si le banquier vous demande de mettre de l’apport pour vous octroyer votre crédit, proposez-lui plutôt de placer tout ou partie de votre épargne sur un compte que vous allez ouvrir chez lui.
Cela intéressera le banquier pour 2 raisons :
Vous lui prouvez que vous savez épargner et que vous êtes sérieux
Vous lui permettez de placer cette somme d’argent sur les marchés financiers.
Avoir des liquidités intéresse donc énormément les banques, et c’est un facteur que vous ne devez pas sous-estimer.
Nantir une somme
Le nantissement est une variante du point précédent. La seule différence est que, lorsque vous nantissez une somme, vous la bloquez sur un compte pendant toute la durée de votre crédit (bien que la durée de nantissement soit parfois négociable). Cela offre au banquier les mêmes avantages que cités précédemment, mais sur une plus longue durée.
Attention toutefois, car nantir une somme n’est pas une décision à prendre à la légère. Veillez donc à bien y réfléchir auparavant.
Domicilier votre salaire
Une autre chose qui peut intéresser le banquier est que vous choisissiez sa banque pour y domicilier votre salaire. Concrètement, cela veut dire que vous allez faire virer votre salaire sur ce compte. Pour le banquier cela est très rassurant, car cela lui assure une rentrée d’argent constante sur le compte.
Ouvrir un compte
C’est l’un des grands classiques de la négociation bancaire. Proposez à votre banquier d’ouvrir un compte courant chez lui, et prenez un moyen de paiement, notamment une carte bancaire. Cela intéresse le banquier, car les frais de gestion de compte et les moyens de paiement sont l’une des sources de revenus les plus rentables pour la banque
Conseil sur la négociation
Pour obtenir votre prêt dans les conditions que vous voulez, vous allez devoir négocier. Et, pour négocier efficacement, vous ne devez pas parler au banquier. Vous devez parler à l’Homme. La négociation, c’est une discussion. Ne la commencez pas en vous arc-boutant sur quelques clauses de détails.
Commencez par expliquer à quel point ce projet vous tient à cœur. Rassurez-le en lui montrant votre sérieux, en lui parlant de votre expérience d’investisseur. Et surtout, laissez-le parler ! Il n’est pas rare que le banquier soit enclin à vous proposer certaines choses avant même que vous lui demandiez. C’est toujours cela de moins que vous aurez à négocier.
Les clauses à négocier pour votre prêt immobilier
Depuis le début de cet article, nous parlons d’obtenir votre prêt immobilier sans apport, car c’est la situation rêvée de beaucoup d’investisseurs.
Mais il arrive qu’obtenir son prêt immobilier sans apport soit difficile, même pour les bons dossiers avec une bonne situation financière.
Alors que faut-il faire ?
Voici notre conseil :
Si vous sentez que la banque ne vous prêtera jamais si vous ne mettez pas d’apport, mettez-le.
Mais, en échange, demandez au banquier d’avoir une clause de remboursement différé.
Le remboursement différé, c’est le fait de ne commencer à rembourser votre crédit que 2 ou 3 ans après l’avoir obtenu.
Ce remboursement différé peut être de deux sortes :
Différé total : vous ne remboursez rien pendant X années.
Différé partiel : vous ne remboursez que les intérêts pendant X années, avant de rembourser classiquement vos mensualités.
Cette clause est très intéressante à négocier, car elle vous permet de reconstituer rapidement l’apport que vous auriez pu avoir à mettre pour obtenir votre prêt.
La clause de modularité
La clause de modularité est une autre clause qu’il est intéressant d’obtenir. Cette clause permet de moduler la durée de votre prêt pour en obtenir un rééchelonnement.
La clause de remboursement anticipé
Cette clause permet de rembourser votre prêt de manière anticipée, sans payer de frais supplémentaires. C’est une clause qu’il est intéressant de négocier, car il peut arriver un moment de votre vie où vous aurez la capacité / le besoin de rembourser votre prêt plus vite. Une clause intéressante à avoir, donc.
Les frais de dossier
Ce n’est pas une clause à proprement parler, mais cela fait partie des frais annexes que vous pouvez négocier. En effet, lorsque vous souscrivez un crédit, les banques vous facturent en général des frais de dossier à hauteur d’environ 1% du montant emprunté.
Mais vous pouvez totalement négocier, pour que la banque vous offre ces frais de dossiers.
Les frais de notaire
Les banques acceptent très rarement de financer les frais de notaire. Vous pouvez néanmoins essayer de le demander, ce qui vous permettrait d’obtenir un financement à 110 %. Attention toutefois, car cela vaut rarement la peine d’en faire un « casus belli ». Mieux vaut concentrer vos efforts sur le fait d’emprunter sans apport.
Et les courtiers, dans tout ça
Prendre un courtier en prêt peut être une bonne idée si vous pensez que votre dossier va être difficile à défendre, ou que vous n’avez pas de temps à consacrer à la recherche d’un crédit.
L’avantage des courtiers est qu’ils ont généralement un bon réseau et savent à l’avance quelles banques démarcher en fonction de votre dossier.
Combien coûte un courtier
Les frais d’un courtier sont variables, mais vous pouvez compter en général 1% du montant du prêt total.
Attention néanmoins. Ce n’est pas parce que vous avez confié votre dossier à un courtier, aussi bien soit-il, que vous ne devez pas vous intéresser à ce qu’il se passe. Les exemples de courtiers peu ou pas sérieux ne manquent pas. Vous devez donc toujours vous assurer que ce dernier fait bien son travail et ne laisse pas votre dossier pourrir sur un coin de table. Comme vous le savez, on n’est jamais aussi bien servi que par soi-même.
Que faire en cas de refus de la banque
Pas de panique, il est « normal » d’essuyer des refus. Il est rare d’obtenir un prêt du premier coup. Ne perdez donc pas espoir, et contentez-vous de prendre RDV dans une autre banque.
Bon à savoir : il est tout-à-fait possible d’aller voir plusieurs agences différentes appartenant à la même banque. Il arrive régulièrement que l’agence A accepte de vous accorder un prêt, là où l’agence B a refusé. Et ce alors même que les deux banques appartiennent au même réseau national.
Et la raison derrière cela peut être simplement liée au fait que vous vous serez mieux entendu avec votre interlocuteur de l’agence A, et que celui-ci aura plus envie de défendre votre dossier.
Conclusion
Trouver un financement bancaire est souvent un parcours du combattant et ce, même pour un investisseur chevronné. C’est donc une étape cruciale qu’il ne faut pas négliger pour réussir ses investissements. Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour réussir, nous vous conseillons vivement de vous inscrire à notre newsletter gratuite pour recevoir encore plus de conseils sur l’investissement.
L’investissement immobilier, tout le monde croit savoir ce que c’est :
Acheter un bien
Trouver un locataire
Rembourser le crédit pendant 20 ans
Recommencer
Laissez-nous être franc avec vous. Si vous appliquez cette stratégie, vous ne bâtirez jamais d’empire. Ce n’est pas ça que l’on appelle investir dans l’immobilier. Ce système est beaucoup trop long. L’investissement immobilier est un univers à part entière qui nécessite que l’on s’y intéresse pour réussir, il ne suffit pas de simplement créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour ensuite déduire vos impôts.
Nous allons donc décortiquer dans cet article les bases de l’investissement dans l’immobilier locatif.
Première étape de l’investissement : bâtir sa stratégie
Avant de rentrer dans le vif du sujet et de parler de placement immobilier, de revenus locatifs ou de conseils pour investir, il est important de se poser et de faire le point sur votre situation :
Quelles sont mes dépenses mensuelles ?
Quelles sont mes charges fixes ? Qu’est-ce que je peux éventuellement économiser ?
Combien d’impôts paie-je actuellement ?
Est-ce que je veux faire la gestion locative moi même ?
Ai-je des crédits en cours ?
Suis-je à l’aise avec l’idée d’investir loin de chez moi ? Où est ce que je veux investir ? En centre-ville ? En périphérie ?
Ai-je déjà acheté ma résidence principale ?
Je veux investir pour moi, pour transmettre à mes héritiers, les deux ?
Est-ce que je veux me constituer un patrimoine ou est-ce que je recherche de la rentabilité ?
Je connais la demande locative de la zone dans laquelle je veux investir ?
Avoir la réponse à ces questions est essentiel pour vous, pour savoir ce dans quoi vous voulez et pouvez investir. De plus, ce sont également des questions que le banquier vous posera lorsque vous ferez une demande de crédit. Mais nous en reparlerons plus bas…
De manière générale, il est important de ne pas se lancer tête baisser dans l’investissement locatif et de prendre le temps de se former pour éviter de faire de grosses erreurs qui peuvent coûter cher.
Deuxième étape : les bases à savoir pour réussir son investissement immobilier
Quels sont les différents types de biens immobiliers ?
Appartement
Maison
Immeuble de rapport
Parking
Studio
Locaux commerciaux
Cave
Les biens de type loi Pinel (également appelé « dispositif Pinel« ) ou « Censi-Bouvard » qui promettent diverses avantages fiscaux et réductions d’impôts.
…
Il existe énormément types de biens différents mais voici la liste de ceux que l’on retrouve fréquemment sur le marché. Il est important de connaître les spécificités de chaque type de bien car ils ont tous des avantages, des inconvénients ou des caractéristiques à prendre en compte pour bâtir votre stratégie.
Quels sont les différents façon de louer ?
Il y la location nue
Mais aussi, en location meublée
La location courte durée
Voici les 3 grandes manières de louer un bien. Chaque type de location ayant ses caractéristiques qui lui sont propres.
1. Location nue :
C’est le type de location le plus courant. Ce mode de location consiste à simplement louer un bien immobilier sans meuble ni fourniture particulière à part l’équipement de base. Il s’agit généralement de location de long terme.
2. Location meublée :
Ce type de location consiste à proposer un bien déjà équipé en meubles et fourniture de base. L’idée étant que votre locataire n’est qu’à poser ses valises pour pouvoir vivre chez vous. Généralement, la durée de location est de l’ordre d’un an.
3. Location courte durée :
La location courte durée est une variante de la location meublée. La seule différence est que la durée de location est souvent très faible : de une nuit à quelques semaines en moyenne. On appelle également ce type de location, « location saisonnière ».
Achat d’un bien immobilier étape par étape
L’achat d’un bien immobilier se fait par étapes successives qu’il faut impérativement respecter.
La procédure d’achat d’un bien immobilier est donc la suivante :
Vous cherchez un bien qui vous satisfasse et qui corresponde à vos critères.
Si vous trouver quelque chose de bien, vous devez alors faire une offre au propriétaire ou à l’agent immobilier.
Si votre offre est acceptée, nous rentrons maintenant dans le vif du sujet, car vous allez devoir signer un compromis.
Attention ! A partir de maintenant, les documents que vous signez sont juridiquement contraignants. Cela veut dire qu’ils peuvent vous obliger à faire certaines choses. Vous devez donc impérativement prendre le temps de lire et relire attentivement tout ce que vous signer.
Signature du compromis. Ce compromis est un « avant-contrat » dans lequel acheteur et vendeur se mettent mutuellement d’accord sur la vente future. Le vendeur s’engage à vendre, et l’acheteur, à acheter. Il est néanmoins possible de sortir de ce compromis via des clauses suspensives.
Une fois le compromis signé, vous avez 10 jours pour vous rétracter. Si vous ne vous rétractez pas dans les 10 jours, vous ne pouvez plus sortir du compromis sans payer de pénalités.
Après la signature du compromis, la dernière étape est la signature de ce que l’on appelle « l’acte authentique ». C’est la signature définitive qui scelle officiellement le transfert de propriété.
La règle à suivre pour réussir son investissement immobilier
Si l’on devait résumer l’investissement immobilier à une seule règle, ce serait celle-ci :
Vos loyers, doivent vous rapporter plus que le remboursement du crédit et des charges.
L’objectif d’un investissement immobilier c’est d’obtenir du cashflow positif. C’est à dire de l’argent qui rentre tous les mois, une fois que vous avez payé toutes les charges de cet investissement.
Il est important de noter que vous pouvez tout à fait obtenir un cashflow positif même en investissant dans de petites surfaces !
En investissement, on appelle cela un « revenu passif ».
Définition d’un revenu passif :
On appelle « revenu passif » un revenu que vous obtenez, sans avoir eu à travailler pour. C’est à dire un revenu qui vous est versé, sans que vous ayez eu à échanger quelque chose (généralement votre temps) pour l’obtenir.
Par exemple, l’immobilier est une forme de revenu passif car une fois votre investissement concrétisé, vous toucherez des loyers, sans avoir besoin d’échanger quelque chose comme votre temps pour les obtenir.
Pourquoi est-il fondamental d’avoir un cashflow positif dans son investissement ?
Tout simplement parce que si vous investissez, et que votre investissement vous rapporte plus que ce qu’il vous coûte, alors vos revenus disponibles vont augmenter. Et vous pourrez donc enchainer sur un deuxième investissement sans problème.
A l’inverse, si votre premier investissement vous demande un effort d’épargne tous les mois, vous n’allez pas pouvoir investir de nouveau car votre plafond d’endettement (1/3 de votre revenu) sera atteint. Et dans ce cas-là, vous pouvez dire adieu à vos rêves d’investissement en série. Il ne vous restera plus qu’une seule option : augmenter vos revenus, de manière à faire baisser votre taux d’endettement.
Troisième étape : trouver une bonne affaire
La démarche d’un investisseur immobilier est très différente de celle d’un individu qui achète sa résidence principale.
Acheter un bien immobilier, c’est acheter un emplacement et des mètres carrés. Vous ne devez pas tomber dans le piège du coup de cœur et investir dans un bien « parce que la salle de bain vous plaît ».
Il y a deux principales stratégies possibles lorsque l’on cherche un bien :
Chercher sur Internet :
Si vous cherchez un bien sur Internet, des sites comme Leboncoin, SeLoger, ou Particulier à Particulier vont particulièrement vous être utiles. Ces sites regroupent énormément d’annonces immobilières, et notamment Leboncoin, le premier site d’immobilier de France de par le nombre d’offres qu’il regroupe.
Lorsque vous cherchez un bien sur ces sites, essayez de taper des mots clés comme « investissement », « immeuble de rapport » ou encore « investisseur ». Ce genre de mots clés vous permet de faire un premier tri dans les annonces qui vous sont proposés. Mais attention ! Il vous faut impérativement vérifier les informations qui vous sont données dans l’annonce car il n’est pas rare que certains vendeurs abusent de ces mots clés pour mettre en avant leurs biens alors même que ceux-ci n’ont rien d’une bonne affaire.
Chercher en agence immobilière :
L’autre grande solution pour trouver un bien est de passer par une agence immobilière. Nous vous conseillons dans ce cas de faire le tour de plusieurs agences pour exposer votre projet d’investissement. Prenez le temps de discuter avec les agents immobiliers. Exposez-leur votre parcours, votre démarche, parlez leur de vos expériences…
Le but est de montrer votre sérieux et votre crédibilité à votre interlocuteur, de manière à ce que celui-ci voit en vous un investisseur sérieux et vous communique en avant-première les bonnes affaires dont il peut avoir connaissance.
Si vous arrivez à nouer une relation de confiance avec un ou plusieurs agents immobiliers, vous débloquerez ainsi l’accès à ce qu’on appelle le « hors marché ».
Il s’agit de tous les biens qui se vendent, avant même d’être publié en agence ou sur internet. C’est dans cette catégorie que l’on retrouve les meilleures affaires et c’est pour cela qu’il est important de ne pas négliger cette source.
Quatrième étape : obtenir un financement pour votre investissement immobilier
Le meilleur moyen d’obtenir un financement est de commencer par vous mettre à la place du banquier, car lorsque celui-ci vous prête de l’argent il engage sa responsabilité. Et sa plus grande crainte, c’est que vous ne puissiez pas rembourser l’argent qu’il vous prête.
Mais le banquier a également un deuxième problème : le fait de vous prêter de l’argent ne va rien lui rapporter ! En effet, les taux d’emprunt immobilier étant historiquement bas (autour de 1,2% pour un emprunt sur 20 ans au moment où nous écrivons ces lignes), ce n’est pas en vous octroyant un crédit que la banque va gagner de l’argent.
Nous voyons donc que la banque à :
Une crainte principale : que vous ne la remboursiez pas
Un problème majeur : elle ne gagne pas, ou très peu, d’argent, sur les crédits immobiliers.
Pour la convaincre de vous prêter de l’argent, vous allez donc devoir la rassurer sur ces deux points.
Et votre objectif est simple : obtenir votre crédit en mettant le moins d’apport personnel possible, de manière à maximiser l’effet de levier.
Si vous voulez en savoir plus sur cet effet de levier vous pouvez lire notre article juste ici : Cash ou crédit
Comment rassurer la banque sur votre capacité à rembourser votre crédit
Le meilleur moyen de rassurer la banque sur votre capacité à rembourser est de venir avec un projet dégageant un cashflow positif. La banque verra ainsi que l’emprunt peut être remboursé par le loyer. C’est déjà rassurant, mais cela ne suffit pas !
Nous vous recommandons fortement d’avoir un compte bancaire impeccable durant les 3 à 6 mois précédant la demande de crédit. Vous montrerez ainsi à la banque que vous êtes capable d’épargner tous les mois et que vous êtes sérieux dans la gestion de vos finances.
Vous devez également vous former pour connaître parfaitement votre projet sur le bout des doigts :
La demande locative de la zone
Montant des travaux prévu (avec des devis d’artisans !)
Le montant du loyer
La valeurs des charges
Cashflow attendu chaque mois
Quel montage fiscal que vous choisissez
Le montant des taxes et impôts que vous allez payer
En plus de cela, nous vous recommandons également de connaître parfaitement tout le vocabulaire technique du monde de la banque et de l’investissement. En utilisant des termes précis, vous montrerez ainsi au banquier que vous connaissez parfaitement votre sujet.
Ce que vous pouvez proposer à la banque en échange d’un crédit
Une fois la banque rassurée sur votre sérieux et votre capacité à rembourser un prêt, vous devez maintenant adresser son deuxième problème : son besoin de gagner de l’argent.
Là où les banques gagnent beaucoup d’argent, c’est sur les commissions et les produits bancaires annexes.
Vous pouvez donc lui proposer plusieurs choses :
Ouvrir un compte dans la banque et y domicilier tout ou une partie de votre épargne
Domicilier votre salaire
Souscrire une assurance habitation
Souscrire une assurance pour votre véhicule
N’oubliez pas que c’est une négociation gagnant-gagnant et que vous devez vous y retrouvez tous les deux. Vous, et le banquier. Vous pouvez d’ailleurs tout à fait lui demander ce qu’il voudrait en échange de l’acceptation du crédit.
Sachez également que certains banquiers sont totalement réfractaires aux projets d’investissement immobilier. Mais dans ce cas-ci il n’y a pas de secrets, vous devrez simplement changer de banque.
Que faire en cas de refus de prêt ou financement ?
Si une banque refuse votre demande de prêt, ce n’est pas grave. Prenez simplement un RDV dans une autre banque et enchaînez les agences jusqu’à ce que vous trouviez un banquier qui accepte de vous suivre dans vos projets.
Selon votre situation personnelle ou géographique, il sera parfois nécessaire de multiplier ces RDV, mais ne perdez pas espoir ! Préparer sa retraite et créer son empire immobilier ne se fait pas sans petits accrocs.
Attention, toutefois ! Si vous enchaînez les refus de la banque alors que vous avez signé un compromis, ne sortez pas du bureau du banquier sans une attestation écrite du refus. Vous aurez besoin de cette attestation pour vous désengager du compromis en prouvant que vous avez fait les démarches mais que vous n’avez pas réussi à trouver de financement.
Info bonus importante :
En France, les banquiers ont énormément de semaines de congés payés. Dès la proposition, demandez à votre conseiller s’il a des vacances de prévues. Si vous avez deux mois pour signer, et que le banquier prend bientôt trois semaines de vacances, ça ne passera pas.
Par expérience, sachez que s’il vous dit qu’un de ses collègues suivra votre dossier en son absence, c’est FAUX. Ce collègue ne vous répondra même pas (expérience vécue dans de multiples banques). Un banquier est occupé et il n’a pas le temps de gérer, en plus de son propre travail, le travail d’un collègue en vacances.
Cinquième étape : la mise en location du bien
Maintenant que vous savez comment convaincre la banque de vous financer, et que vous connaissez les différents types de biens / types de locations, intéressons-nous à la mise en location concrète de votre bien.
Il y a 2 manière de mettre votre bien en location : soit le faire gérer par une régie ou agence immobilière, soit le gérer vous-même. Chaque système ayant ses avantages et ses inconvénients.
La gestion par une agence ou régie
Ce système de gestion locative a un gros avantage : vous n’avez quasiment rien à faire ! Vous êtes déchargé du stress de la gestion de votre bien et avez l’esprit tranquille.
En échange, l’agence ou la régie vous prendra un pourcentage du loyer chaque mois pour se rémunérer. En général, ce pourcentage oscille entre 5 et 10% pour des gérances classiques. Attention toutefois car elles ont également tendance à vous facturer des frais supplémentaires à l’entrée ou à la sortie des locataires.
Une gestion locative directe
Dans ce cas-ci, c’est vous qui vous occupez de la gestion locative. Concrètement, cela veut dire que vous allez devoir :
Prendre des photos et poster les annonces
Chercher un locataire
Rédiger le bail
Faire l’état des lieux
Faire les appels de loyers + quittance de loyer
Rester disponible pour gérer le moindre problème (chaudière en panne, lave-vaisselle bouché, chauffage cassé, fuite d’eau…)
Gérer les sorties de locataires
Comme vous pouvez le constater, faire la gestion locative soi-même peut demander pas mal d’énergie et de disponibilité. A voir donc si vous vous sentez de taille pour tout gérer vous-même, ou si vous préférez déléguer à une agence externe.
Conclusion
Si vous ne deviez retenir qu’une chose de cet article, retenez la suivante : se former est essentiel pour réussir dans l’investissement immobilier. C’est un monde qui bouge très vite, un univers en constante évolution avec de nombreuses subtilités à maîtriser.
C’est pour cela que nous vous recommandons vivement de rejoindre notre newsletter gratuite. Nous envoyons régulièrement des informations, des conseils, des techniques et des astuces concrètes sur l’investissement immobilier. Alors si cette newsletter vous intéresse, cliquez simplement sur l’image ci-dessous pour la rejoindre.
Si vous achetez un bien 150.000 euros avec un crédit sur 20 ans, vous allez rembourser 750 euros par mois.
Sur ces 750 euros, 250 iront à la banque (ce sont les intérêts) et 500 rembourseront le bien. Ces 500 iront donc… dans votre poche.
Au bout de 5 ans, vous voilà avec 32.000 euros de plus qu’au départ.
Et au bout de 10 ans, vous voilà avec 68.000 euros c’est a ce moment que vous commencez à vous enrichir en immobilier..
Bien sûr, cet argent vous ne l’avez pas en cash. Mais vous pouvez le récupérer en revendant le bien. Et vous allez récupérer de l’argent même si par malheur vous devez vendre le bien moins cher que vous ne l’avez acheté.
Par exemple au bout de 10 ans, il vous reste 90 000 euros de crédit à rembourser. Donc même si au lieu de revendre 150.000 vous revendez 120.000 euros, vous aurez quand même 30.000 euros en poche !
2 – La plus-value
Tout le monde connait. La plus-value, c’est par exemple revendre 200.000 euros le bien que vous avez acheté 150.000 euros. Résultat : 50.000 euros dans votre poche (avant impôts).
3 – La hausse naturelle des prix
« J’avais acheté ça 30.000 francs en 1970 ».
C’est le genre de phrase que nos parents et grands-parents peuvent prononcer. Et qui nous rendent un peu… jaloux.
Mais en fait, rien ne nous empêche d’en faire autant !
Investir dans l’immobilier aujourd’hui, c’est acheter quelque chose pour « une bouchée de pain ». Car naturellement, dans 30 ou 40 ans, même si ça n’a pas pris de « valeur », ça vaudra beaucoup plus cher. Et comme ça a été acheté avec l’argent de la banque, et financé avec les loyers perçus, ce serait dommage de s’en priver.
En 50 ans, le prix d’un repas dans un restaurant a été multiplié par 20 !
Sur la même période, le prix des voitures a été multiplié par 15 !
Le meilleur moyen de pouvoir dire dans 30 ans « j’ai acheté ça pour une bouchée de pain », c’est d’acheter MAINTENANT.
Dans 30 ou 40 ans, cette maison à 200.000 euros fera peut-être de vous un millionnaire. Sans que vous n’ayez payé un centime.
Les gens auront toujours besoin d’un toit. La population augmente. Le simple fait de posséder et de laisser le temps passer suffit.
Privilégiez pour cela les biens peu coûteux en entretien.
4 – Le cash-flow positif.
Pour rappel, il s’agit de la différence entre :
le loyer encaissé, par exemple 1.000 euros par mois,
et
les différents coûts supportés (crédit, taxe foncière), par exemple 750 euros par mois.
Ici, le cash-flow positif est de 1.000 – 750 = 250 euros par mois.
Contrairement aux trois autres, c’est de l’enrichissement immédiat.
Bonus : un 5ème enrichissement pour s’enrichir en immobilier
Celui-là est moins financier. Mais l’investissement immobilier porte en lui quelque chose de très vertueux.
En effet, comme il nous permet un enrichissement très important, il a tendance à rendre « accro ».
Mais le problème survient très rapidement : la banque ne veut plus suivre.
Et cela nous force à réfléchir. A trouver des astuces pour pouvoir continuer quand même.
Certains trouvent alors la force d’accélérer leur carrière pour augmenter leurs revenus.
D’autres font de l’achat-revente.
D’autres encore créent une entreprise ou mettent en place des stratégies pour développer une rentabilité énorme.
Cet enrichissement-là, c’est le fait de nous FORCER à nous BOUGER !
Un investisseur qui a vu son patrimoine exploser en 3 ans grâce à quelques investissements ne peut pas tout arrêter et rester dans son canapé pendant 5 ans, à attendre que son taux d’endettement diminue.
Alors, sans s’en rendre compte, il se met en marche vers de nouvelles aventures, toutes plus passionnantes et stimulantes les unes que les autres. Il bouge, il vibre, il déplace des montagnes, il rencontre des tas de personnes. Bref… il VIT !
Trouver une bonne affaire immobilière c’est compliqué.
Pour certains, investir dans l’immobilier : – Est trop cher – Prend trop de temps – Et les bonnes affaires sont réservées aux initiés.
Alors je me propose de faire un petit exercice et de vous montrer comment trouver un bien immobilier rentable – Pas cher – Facile (c’est à dire sans travaux et déjà louée) – Et tout seul sur internet
Voyons si c’est possible…
Il est 11h30 lorsque j’écris ces lignes. Allons-y.
Comment trouver un bien immobilier rentable
Je vais sur leboncoin et commence mes recherches sur les biens immobiliers. Je dois avoir terminé ma recherche à 11h40. Pour faire une bonne affaire, vous devez aussi être rentable sur vos recherches.
Ensuite j’écrirai le résultat ci-dessous.
11h39. Voici le résultat :
Bien N°1 : appartement
Le premier à être sorti est un appartement de 63 m2 refait à neuf (les photos sont jolies), avec jardin, loué 545 euros par mois (pas de charges) et en vente 45.000 euros à débattre. Taxe foncière : 500 euros.
La rentabilité nette avant négociation est donc de (((545×12)-500) / 45.000) x 100 = 13,40 %.
Pour moi, cela reste à étudier mais en faisant une offre à 37.500 euros par exemple, la rentabilité grimpe à plus de 16 %. Pour un crédit incluant les frais de notaire, la mensualité sur 20 ans serait de 202 euros pour un loyer de 545… Soit plus de 300 euros de bénéfice par mois, même après déduction de la taxe foncière.
Mais l’appartement se situe à 7 minutes d’une ville de 40.000 habitants située dans le Gard. Et je sais que certains lecteurs vont dire que c’est trop petit, qu’il risque d’y avoir peu de demandes.
Mais quand on voit que même en divisant le loyer par deux, le bien s’autofinance…
Voyons toutefois s’il y a autre chose.
Bien N°2 : lot de garages
Je trouve ensuite… tiens ! Un lot de garages (j’adore les garages).
Lot de 18 garages situé juste à côté de Rouen. Ils sont tous loués, 50 euros par mois. Taxe foncière, 1.200 euros. Prix de vente 120.000 euros. Le tout est goudronné et en très bon état.
Rentabilité (((50x12x18)-1.200) / 120.000) x 100 = 8 %.
Pour une personne qui a réussi à mettre 9.000 euros de côté pour payer les frais de notaire, le crédit sur 20 ans sera de 607 euros pour un loyer de 800 euros taxe foncière déduite.
Donc un lot de garages qui se paie tout seul et qui génère 200 euros de bénéfice par mois.
Sachant que pour les garages, il n’y a presque jamais de travaux, encore moins de toilettes bouchées…
Au fil des années les loyers augmenteront, les 200 euros deviendront 250 puis 300. Oui, même en cas de crise passagère. Et le jour où le crédit prendra fin, ce sera au minimum 800 euros par mois que l’acheteur encaissera. Un beau complément de retraite pour quelque chose trouvé en moins de 5 minutes.
Bien N°3 : garage
J’entends déjà des lecteurs se plaindre : « oui, mais moi j’habite Paris… ».
Large place de parking boxable (c’est-à-dire qu’il est possible de mettre des parpaings et une porte pour en faire un bien « fermé » et ainsi augmenter sa valeur) louée 150 euros par mois, à vendre 17.000 euros à Paris 19ème arrondissement.
Il n’y a pas le détail des charges ni de la taxe foncière, toutefois à Paris la taxe foncière est très basse.
Ici, ça vaut le coup de passer un petit coup de fil pour se renseigner. Et de faire une offre. Nous sommes tout de même à plus de 10,50 % de rentabilité, à Paris. A combien est le livret A déjà ? 0,75 %. Tout est dit…
Bien N°4 : local commercial
Un petit dernier pour la route ? Un local commercial à Corbeil-Essonnes. Loué depuis trois ans 565 euros hors charges. Taxe foncière à la charge du locataire (comme c’est très souvent le cas pour les locaux commerciaux).
Prix de vente 82.000 euros. Rentabilité : 8,50 % nette. Pas une mauvaise affaire sachant que pour les locaux commerciaux, les travaux sont souvent, comme la taxe foncière, à la charge du locataire. Toutefois, pour ce local je ferais une offre bien en dessous.
Mais en l’état, ce bien s’autofinance largement.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les locaux commerciaux je vous conseille la lecture de cet article : investir dans un local commercial.
Une bonne affaire immobilière, 10 minutes et quelques clics
Voilà ! J’ai trouvé ces quatre biens en 10 minutes et en quelques clics. Alors imaginez ce que l’on peut trouver en faisant une vraie recherche poussée.
Bien sûr il faut connaitre l’endroit, vérifier les chiffres, s’assurer de la demande, des prix au mètre carré. Mais je souhaitais montrer à certaines personnes qui disent tout de suite que tout est impossible que non, des choses sont possibles.
Il y aura toujours des pessimistes, des rabat-joie. Mais une personne qui connait son secteur et qui guette la bonne affaire la trouvera un jour ou l’autre.
N’écoutez pas ceux qui ne font jamais rien. Formez-vous, guettez la bonne affaire, puis foncez. Que risquez-vous après tout.
Une fois que vous aurez réussi, les mêmes vous diront que « vous avez eu de la chance », que « maintenant ce n’est plus possible ».
C’est possible, et ça l’a toujours été. Mais de tout temps, il y a des gens qui ne font rien et passent leur temps à décourager les autres.
D’ici peu, ils diront tous « tu as eu de la chance ».
Autre exemple, toujours sur Facebook, une personne m’écrivait ceci :
Son nom est « —- Immobilier ».
Encore un professionnel ?
Je vais voir son profil et…
Comment est-ce possible ?
Nous avons ici deux professionnels de l’immobilier qui visiblement ne maîtrisent pas encore tout. Mais c’est normal. C’est le cas dans tous les métiers.
Moi-même je n’ai pas la prétention de tout maitriser.
Toutefois, l’important est d’être ouvert à l’idée que l’on peut toujours améliorer ses connaissances. C’est un état d’esprit, une dynamique. Je ne leur reproche pas de se tromper. Je leur reproche de ne pas être ouverts à l’existence d’une autre vérité.
Répondons-leur en tout amitié
En toute amitié car leurs fausses croyances les empêchent d’avancer eux-mêmes. Ils en sont victimes. Je fais donc œuvre amicale en leur expliquant que l’on peut faire mieux. J’espère qu’ils auront assez de recul pour se rendre compte du caractère positif et désintéressé de ma démarche.
A notre ami le conseiller en gestion de patrimoine :
Je suppose que vous recevez vos clients dans de beaux bureaux et vous leurs dites « vous payez trop d’impôts, j’ai une solution pour vous : la défiscalisation immobilière ».
Vos connaissances en immobilier se sont probablement constituées lors de la formation que votre groupe vous a payée en vous expliquant qu’il fallait placer un maximum de « produits de defisc ». Vous savez, ces produits qui portent des noms de ministres (Duflot, Scellier, Pinel…).
Vous êtes donc de totale bonne foi. Vous dites à vos clients d’acheter des biens à la rentabilité moyenne ou faible en leur promettant qu’ils paieront moins d’impôts. Ce qui est sûr c’est qu’ils vous paieront vous, ainsi que le promoteur. Ce qui est sûr aussi c’est que leur capacité d’endettement en prend un coup.
Je dis aux gens de faire des affaires qui rapportent. Et j’explique comment faire. J’ai un conseiller en gestion de patrimoine bénévole et sans cravate : c’est moi-même.
Pour vous répondre point par point :
« Un bien immobilier ne rapporte pas autant que vous pensez ». Si, je veux vraiment vous rassurer : un bien immobilier rapporte très exactement autant que je pense car j’ai des biens immobiliers.
« Car il y a toutes les charges et impôts ». Oui, comme pour tous les placements. Toutefois, il faut savoir comment les minimiser.
« Sans apport, rares sont les banques qui financent ». Je n’ai jamais dit le contraire. Je dis qu’il est tout à fait possible de se faire financer sans aucun apport. Vous confirmez mon propos.
« Les revenus fonciers ne sont pas pris en compte à 100 % ». Là encore, je n’ai jamais dit le contraire ; les revenus fonciers sont en général pris en compte à hauteur de 70 %. Parfois 80 %.
« Impossible de financer la totalité des prêts avec le loyer ». Humm… Si. Et le but est même de percevoir un loyer deux à trois fois plus élevé que la mensualité de crédit. Et j’explique comment faire dans mes publications. Vous devriez devenir client. Je vous assure que c’est plus intéressant que la formation offerte par votre groupe.
« C’est de la publicité mensongère ». Donc non, ce n’est pas de la publicité mensongère. Ce qui est mensonger c’est se dire « du métier » quand on vend simplement des « produits de défisc ». Vous êtes un professionnel de la vente. Pas de l’immobilier.
Pour notre ami le négociateur immobilier (qui est aussi lui-même investisseur immobilier car il dit posséder deux biens) :
Monsieur, encore heureux que vous payiez des impôts. Mais si vous n’avez que deux biens et que vos loyers ne couvrent pas les crédits, vous êtes un investisseur très… moyen. Car il faut faire exactement l’inverse.
Vous confirmez par ailleurs ce que j’écris depuis le début : « 98 % des investisseurs immobiliers investissent mal ». Et oui, même les professionnels.
Mais j’ai entendu bien pire :
Je suis une fois entré dans une agence immobilière et j’ai dit que je cherchais des biens à plus de 10 % de rentabilité. Le monsieur a éclaté de rire et a dit que ça faisait 20 ans qu’il était dans le métier et que ça n’existait pas. Je suis sorti, jugeant inutile de lui dire que je ne possédais pourtant que ce type de biens.
Des dizaines d’agents immobiliers m’ont dit qu’il était « impossible » de mettre les frais de notaire à la charge du vendeur. Ça s’appelle pourtant un acte en mains. N’importe quel notaire vous le dira.
A l’inverse, j’ai rencontré des agents immobiliers qui s’étaient constitués un très joli patrimoine.
Mais rien n’est perdu car quel que soit son secteur d’activité, un professionnel en apprend chaque jour plus, moi y compris.
Analyse et détermination : les atouts de votre recherche
Adoptez une approche globale et posez-vous plusieurs questions :
Où va se situer votre projet immobilier ?
Quel est le prix du bien recherché ?
Disposez-vous des ressources nécessaires pour le financer ou devez-vous contracter un prêt ?
Achetez-vous seul, ou en couple ?
…
D’après notre expérience, il n’existe pas de bonne façon de faire. Tout dépend de votre stratégie immobilière.
Recherchez un bien immobilier à proximité de chez vous
Si c’est votre premier investissement, nous vous conseillons de privilégier le marché local, car c’est une zone qui vous est familière et que, la plupart du temps, vous connaissez la demande locative, le bassin d’emploi, les entreprises du secteur, les infrastructures (piscine, stade, épicerie, supermarché), les événements qui ont lieu chaque année, le tourisme et les activités culturelles, etc.
Chercher près de chez soi est encore plus conseillé pour un premier achat, car vous avez une véritable maîtrise de la situation et de l’environnement du bien et, en cas de problème il vous sera plus facile d’intervenir.
Et après cet achat, si celui-ci a été concluant, vous serez en mesure de porter votre attention sur des projets immobiliers plus éloignés.
Passons maintenant à la recherche
Comment rechercher un bien immobilier ?
Les formules magiques pour réussir à trouver le bien « parfait » ne sont pas encore disponibles. Mais vous pouvez vous inspirer des bonnes pratiques du secteur listées ci-dessous :
1- Recherchez le bien immobilier par vos propres moyens
Vous pouvez commencer vos recherches par vos propres moyens, pour cela plusieurs méthodes sont possibles.
Site internet de petite annonce
La première consiste à rechercher son bien sur Internet grâce à des sites spécialisés en petites annonces. Parmi eux, on retrouve :
On peut également trouver des moteurs de recherche entièrement dédiés à la recherche d’un bien immobilier comme Trovit Immo. Une fois sur ces sites, entrez les critères de votre recherche et naviguez à travers les résultats. Si le filtre est trop spécifique et que rien n’apparaît, utilisez la fonction “créer des alertes emails” en vous enregistrant sur ces plateformes.
Vous recevrez alors une notification email dès qu’une annonce qui correspond à votre recherche/secteur est postée.
Votre propre réseau : famille, proche, amis
Parfois, parler de votre recherche à des proches s’avère utile ! En effet, faire appel au bouche-à-oreille peut être une excellente façon de mobiliser des personnes en qui vous avez confiance pour obtenir des offres.
Dans une ville de moyenne densité ou un village, les rumeurs vont vite, et dans certaines circonstances vous pourriez même mettre la main sur des opérations hors marché qui vous seront alors exclusivement réservées.
2- Déléguez votre recherche de biens immobiliers à une agence
Tout le monde ne dispose pas encore des compétences nécessaires pour utiliser Internet et faire sa recherche sur un site spécialisé. Il reste encore des personnes qui agissent uniquement via des agents immobiliers.
Vous pouvez donc également solliciter ces professionnels de l’immobilier pour obtenir des offres supplémentaires dans vos recherches.
Le meilleur moyen pour y arriver est de prendre rendez-vous avec une agence immobilière et d’échanger avec un agent sur votre projet. En comprenant vos attentes, l’agent immobilier sera en mesure d’établir un mandat de recherche pour vous (un mandat de recherche c’est quand vous demandez à un agent immobilier de chercher un bien en votre nom).
Comme pour des recherches via le bouche-à-oreille, il est aussi possible de bénéficier d’offres hors marché pour votre recherche de bien immobilier en fonction des affinités que vous aurez nouées avec l’agence. Cependant, cette opération n’est pas gratuite et vous sera facturée si vous achetez un bien qui vous a été présenté de la sorte.
3- Passez par un notaire pour votre recherche de biens immobiliers
Une ressource bien moins réputée, mais tout autant efficace : les offices notariaux.
Suite à un décès ou à une succession, les notaires doivent liquider le patrimoine du défunt afin de répartir les gains de manière équitable entre les différents héritiers. Cette opération doit se faire rapidement et le notaire n’aura pas le temps de présenter ce bien à une agence immobilière. Il préférera donc céder le bien rapidement avec des remises exceptionnelles à un marchand de bien immobilier (par exemple), plutôt que de patienter durant des mois et organiser des visites, contre-visites, appels, etc.
C’est idéal si vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien à bas prix pour le revendre ensuite. Néanmoins, restez vigilants, toutes les offres ne sont pas forcément intéressantes, et il est parfaitement possible que le bien que vous souhaitiez acquérir ne soit pas une bonne affaire.
4- Participez à une vente aux enchères de biens immobiliers
La vente aux enchères est aussi un moyen peu connu d’acquérir une maison, un immeuble de rapport ou encore des parkings à des prix très intéressants. Elle est souvent organisée lorsqu’un propriétaire a des difficultés financières et se retrouve dans l’incapacité de payer. Ses biens sont alors saisis pour être revendus, de manière à recouvrir sa dette. Les banques participent régulièrement à ce type d’opération et se préparent en amont pour être sûres de repartir avec les objets qui les intéressent. Alors, faites de même et préparez-vous correctement si vous voulez avoir votre chance. Renseignez-vous sur le fonctionnement des enchères et les procédures à suivre pour y participer.
Comment se passe la procédure pour l’investissement locatif ?
Dans un premier temps l’huissier va vous demander les documents concernant le litige lié à votre investissement locatif. Cela va du bail locatif au titre de propriété du bien en passant par les pièces d’identité des locataires.
Il va ensuite envoyer une mise en demeure par lettre recommandée pour exiger le paiement de ce qui vous est dû.
Si cela ne suffit pas la procédure peut se poursuivre devant un tribunal où un juge décidera des suites à donner. Généralement 2 grandes mesures peuvent être décidée par le juge :
L’échelonnement des remboursements,
Une saisie-arrêt sur salaire (la banque saisie automatiquement une partie du salaire de la personne condamnée et vous le reverse directement).
Nos conseils pour éviter ce genre de situation
Ne faire confiance à personne, même si les gens paraissent au-dessus de tout soupçon
Se faire payer en totalité AVANT la remise des clés. Aucune exception.
Avoir tous les papiers parfaitement en ordre (bail, pièce d’identité des locataires, etc.). Aucune poursuite ne serait possible sans cela. L’huissier demande tout, y compris le titre de propriété de l’appartement.
Relancer régulièrement l’huissier pour être sûr que la procédure suit son cours.
Être patient.
Les cabinets d’huissiers spécialisés dans l’immobilier
Ce sont des professionnels avec quelques années d’expériences ayant une connaissance importante dans ce domaine. Ils devraient être en mesure de répondre à vos questions concernant :
les prêts immobiliers
l’expulsions
tous les différents types de contrats
la caution solidaire
gérer les impayés
mentions obligatoires
des modèles deInv contrat
et toutes les questions relatives à ce secteur
Si malgré toutes nos recommandations, vos tentatives de négociation reste infructueuse. Nous pouvons vous conseiller de rejoindre notre newsletter.
Celle-ci vous donnera des conseils gratuits pour vous permettre de ne pas reproduire des erreurs que d’autres ont pu faire avant vous.
Si vous dites à vos proches « je vais investir dans l’immobilier », ils vont immédiatement penser que vous allez acheter un appartement.
Probablement parce que pour la plupart d’entre nous, l’appartement est la norme.
Qu’est-ce que l’immobilier ?
L’immobilier c’est simplement du sol sur lequel sont posés des murs, et un toit. Et encore, pas toujours. Une place de parking c’est de l’immobilier, et il n’y a… que du sol.
Les locaux commerciaux, un investissement non-négligeable
Et pourtant, c’est un type d’investissement auquel personne ne pense.
Pourtant, il y en a à tous les prix.
Comment différencier fonds de commerce et local commercial ?
Comprendre cette différence est fondamentale.
Un local commercial est un bien immobilier. Ce sont les murs à l’intérieur desquels un commerçant exerce son activité.
Un fonds de commerce, c’est l’activité du commerçant. Cela comprend sa clientèle, son matériel…
En tant qu’investisseur immobilier, seul le local commercial (les murs) vous intéresse.
En revanche, une personne qui veut reprendre un commerce ou s’installer à son compte s’intéressera aux fonds de commerce.
Les avantages du local commercial
La plupart des gros investisseurs immobiliers basculent à un moment ou à un autre dans les locaux commerciaux. Et ce n’est pas un hasard.
Un locataire commercial est en principe une personne responsable. Elle a créé une société, gère un stock, une trésorerie. Elle va rarement vous dire qu’elle a « oublié » de payer son loyer.
En cas de non-paiement du loyer, l’éviction du locataire est bien plus simple que pour un local d’habitation.
Les travaux sont à la charge du locataire (l’inscrire dans le contrat de bail)
La taxe foncière est à la charge du locataire (l’inscrire dans le contrat de bail).
Les inconvénients du local commercial
Pour un commerçant, son local est très important. S’il part, il peut perdre sa clientèle et devra tout recommencer à zéro ailleurs. Si vous souhaitez faire partir votre locataire, vous pourrez être tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Mais entre nous, il n’y a aucune raison de faire partir un locataire qui paie correctement son loyer.
En règle générale, les choses prennent plus de temps que pour les locaux d’habitation : les préavis sont de 6 mois, et il peut falloir plus de temps pour trouver un locataire. Mais le jeu en vaut la chandelle car une fois en place, votre commerçant sera plus stable.
L’emplacement est plus important que pour les appartements.
Il y a beaucoup moins d’offres que pour les appartements. Il faut donc être patient et savoir négocier la bonne affaire…
Bien investir, c’est diversifier ses recherches
Pour conclure, lors de vos recherches, ne cochez pas simplement la case « appartements ». Pensez à regarder d’autres types de biens. Murs de boutiques, entrepôts, bureaux, supérettes… Ils ont aussi leurs avantages.
Bonus : transformez un local commercial en local d’habitation pour y faire de la location courte durée
Dans certaines villes, comme Paris, il est devenu impossible d’acheter un bien pour faire de la location courte durée, type « Airbnb ». En effet, la mairie considère que vous retirez un local d’habitation du marché pour le transformer en local commercial (vous devenez comme un petit hôtel).
Mais si vous achetez un local commercial, vous pouvez tout à fait faire de la location courte durée, car le local a déjà la « commercialité ». Un très bon plan donc. Même si bien sur tous les locaux commerciaux ne s’y prêtent pas…
Comment savoir si c’est une bonne affaire immobilière ?
« J’ai trouvé cette annonce, qu’en pensez-vous ? » C’est la question que je reçois tous les jours. Derrière elle se cache une peur viscérale : celle de faire une erreur. Mais en cherchant la pépite sans défaut, vous commettez la plus grande erreur de toutes : ne pas investir.
1. L’annonce fictive : Démonstration par l’absurde du bien parfait
Imaginez un instant que vous parcouriez votre application immobilière préférée et que vous tombiez sur ce message :
ANNONCE : Appartement de 120 m² – Paris 1er (Quartier ultra-recherché)
Situé au dernier étage d’un immeuble haussmannien entièrement rénové. Pas de travaux à prévoir, toiture et parties communes neuves. Grande terrasse de 30 m² avec vue à 360° sur les monuments de Paris. Loué depuis 10 ans à une multinationale du CAC 40 pour ses cadres dirigeants. Loyer payé chaque année avec un an d’avance. Très faibles charges, DPE classe A. Rentabilité nette : 15 %.
Soyons honnêtes : votre cœur s’emballe. Vous imaginez déjà les notifications de loyers tombant sur votre compte. Vous vous demandez : « Je fonce ou pas ? ».
La réponse est brutale : cette offre n’existe pas. Elle est mathématiquement impossible. En immobilier, la perfection est une anomalie que le marché corrige en quelques secondes. Si ce bien existait à ce prix, un fonds de pension ou un milliardaire l’aurait acheté avant même que l’annonce ne soit publiée.
Vouloir trouver un bien avec toutes les qualités, c’est comme chercher une licorne. Pendant que vous attendez la créature mythique, les chevaux (les biens imparfaits mais rentables) passent devant vous et font la fortune de ceux qui savent les monter.
2. La théorie de l’efficience du marché : Le triangle Emplacement-État-Prix
Pour comprendre comment identifier une bonne affaire, il faut comprendre comment le prix se forme. Le marché immobilier repose sur un arbitrage permanent entre trois variables. Vous ne pouvez jamais avoir les trois au maximum :
L’Emplacement : Plus le quartier est sécurisé et prestigieux, plus la demande est forte. Conséquence : les prix montent et la rentabilité chute.
L’État du bien : Un bien « prêt à louer » sans travaux attire tout le monde (investisseurs sereins, résidences principales). La concurrence fait monter le prix.
La Rentabilité : Elle est la rémunération de votre risque ou de votre travail. Pas de problème = Pas de rentabilité exceptionnelle.
C’est pour cela que dans le Triangle d’Or de Paris, les investisseurs acceptent 2% de rendement. Ils n’achètent pas du cash-flow, ils achètent de la conservation de patrimoine. À l’inverse, si vous trouvez du 12% brut à Saint-Étienne ou Mulhouse, vous achetez du cash-flow mais vous acceptez un risque de vacance locative ou une absence de plus-value à long terme.
« La rentabilité est le salaire de l’ennui ou de l’effort. Si l’investissement est excitant et facile, il n’est probablement pas rentable. »
3. La paralysie de l’analyse : Le coût caché de l’indécision
Beaucoup d’investisseurs débutants passent des mois, voire des années, à analyser des tableurs Excel. C’est ce qu’on appelle la paralysie de l’analyse. Ils cherchent la « pépite » car ils ont peur de se tromper.
L’érosion de votre capital par l’inflation
Pendant que vous attendez le bien parfait, l’inflation grignote votre apport personnel resté sur un Livret A à 3%. Si l’immobilier monte de 4% par an, un bien à 200 000 € coûte 8 000 € de plus l’année suivante. En deux ans de recherche infructueuse, vous avez perdu 16 000 € de pouvoir d’achat immobilier, sans compter les loyers que vous n’avez pas perçus.
Le coût d’opportunité
Prenons un exemple concret :
Bien A : 6% de rentabilité, disponible maintenant.
Bien B : 10% de rentabilité, mais introuvable (vous le cherchez depuis 18 mois).
En 18 mois, le Bien A vous aurait déjà rapporté 9% de sa valeur en loyers (si l’on compte 6% par an). Pour que le Bien B soit plus avantageux que le Bien A, il faudrait qu’il soit tellement rentable qu’il compense les 18 mois de vide. Dans la majorité des cas, l’investisseur qui a acheté le bien « correct » est plus riche que celui qui attend toujours le bien « parfait ».
4. Les 7 indicateurs d’une vraie bonne affaire immobilière
Puisque la perfection n’existe pas, comment reconnaître une opportunité ? Voici les indicateurs que j’utilise pour mes propres investissements :
Le prix au m² sous la moyenne du secteur : Si le quartier se vend à 3000€/m² et que vous trouvez à 2400€/m², il y a une marge de sécurité, même avec des travaux.
Le potentiel de transformation : Un grand T2 que l’on peut transformer en T3 en déplaçant une cuisine. Vous créez de la valeur là où le vendeur ne voyait qu’une surface.
Le défaut esthétique « effrayant » : Une tapisserie des années 70, une odeur de tabac froid, un jardin en friche. Ces défauts font fuir 80% des acheteurs « coup de cœur » mais coûtent peu cher à corriger.
La motivation du vendeur : Une succession qui traîne, un divorce pressant, un départ à l’étranger. La « bonne affaire » est souvent liée à la situation du vendeur plutôt qu’au bien lui-même.
Le DPE « améliorable » : Un bien classé G dont le mauvais score est dû à des radiateurs électriques grille-pain et une absence d’isolation des combles. Des travaux simples peuvent le faire passer en D.
La vacance locative injustifiée : Un bien vide depuis 6 mois parce que l’annonce est mauvaise.
Le bail sous-évalué : Un locataire en place depuis 15 ans avec un loyer 30% sous le marché. C’est un pari sur le long terme (départ du locataire).
5. La méthode « Problem-Solver » : Acheter ce que les autres fuient
Le secret des investisseurs chevronnés est simple : ils n’achètent pas des appartements, ils achètent des problèmes.
Pourquoi ? Parce qu’un problème a un prix. Et souvent, la décote accordée par le vendeur pour « se débarrasser du problème » est bien supérieure au coût réel de la résolution du problème.
Optimisation de l’espace (ex: création d’une chambre supplémentaire).
Copropriété dégradée
Appels de fonds importants
Négociation agressive sur le prix d’achat. Une fois rénovée, la valeur du bien explose.
Si vous êtes capable de gérer une rénovation, cherchez des ruines. Si vous êtes juriste, cherchez des biens avec des litiges de mitoyenneté. Spécialisez-vous dans la résolution d’une catégorie de problèmes.
6. Négociation stratégique : Créer la bonne affaire là où elle n’existe pas
Beaucoup pensent qu’une bonne affaire se trouve. C’est faux : une bonne affaire se négocie.
La plupart des annonces affichées sur les portails sont surévaluées de 5 à 15%. Le prix de présentation n’est qu’une invitation à discuter. Pour transformer un bien « moyen » en « bonne affaire », vous devez maîtriser l’art de l’offre.
La technique de l’offre étayée
Ne faites jamais une offre basse sans explication. Arrivez avec des devis d’artisans, montrez les points de comparaison du marché (prix au m² réel des ventes notaires sur DVF) et listez les points négatifs du règlement de copropriété. Votre offre doit paraître logique, pas insultante.
Le facteur temps
Une annonce en ligne depuis plus de 3 mois est une cible parfaite. Le vendeur commence à douter, il a peut-être déjà acheté ailleurs et paie deux crédits. C’est là que votre réactivité et votre solidité financière (accord de principe de la banque) font la différence.
7. Le Mindset de l’investisseur FIRE : Choisir ses batailles
Pour ceux qui visent l’indépendance financière (mouvement FIRE), l’immobilier est un outil de liberté, pas une fin en soi. Si votre but est de quitter votre emploi dans 5 ans, vous ne pouvez pas vous permettre d’attendre 2 ans pour acheter votre premier studio.
L’imperfection est votre alliée. Un bien qui a des défauts esthétiques mais qui est structurellement sain est votre meilleur vecteur de richesse. Pourquoi ? Parce que vous pouvez améliorer l’esthétique avec un peu de peinture et de IKEA, mais vous ne pourrez jamais changer l’emplacement ou la structure profonde d’un immeuble.
Apprenez à aimer les biens « moches » et les situations complexes. C’est là que se trouve l’argent que les investisseurs « dimanche » ne verront jamais.
Conclusion : Arrêtez de chercher, commencez à bâtir
Le bien parfait est un mirage qui ne sert qu’à rassurer votre ego. En investissement, le seul indicateur qui compte est le passage à l’acte réfléchi.
L’affaire parfaite n’existe pas, mais l’investissement rentable, lui, est partout. Il se cache sous une couche de poussière, derrière une façade grise ou dans une négociation serrée.
