Marion a 24 ans et voici son retour d’expérience après avoir suivi les conseils d’objectif libre et indépendant.

Après un BTS en alternance, et quelques emplois précaires, elle entre en CDD dans un magasin de chocolats.

6 mois plus tard, elle passe en CDI.

Avec ses primes, Marion gagne 1.550 euros nets.

Mais Marion aime voyager.

Et elle n’a pas DU TOUT l’intention de passer sa vie ici.

Ni de travailler 50 semaines par an pour voyager seulement 2 petites semaines.

Marion a un plan, qu’elle va exécuter magistralement.

Voici son histoire :

Marion a de la volonté et un solide retour d’expérience grâce à nos conseils et notre newsletter gratuite.

Pas d’inutiles séances de shopping. Elle préfère garder son argent pour elle.

Chaque mois, elle épargne et utilise son temps libre pour se former.

Ses jours de repos sont utilisés pour aller faire des visites immobilières.

Elle ne peut pas investir à côté de chez elle : trop cher et pas rentable.

Mais elle a ciblé une zone, à 1h30 de trajet.

Marion est à l’affut. Chaque jour elle guette la bonne affaire sur les sites d’annonces comme le bon coin.

Au bout de 4 mois d’attente, en voici une :

Un petit immeuble de 3 appartements dans une ville de 20.000 habitants.

Prix de vente : 110.000 euros.

Et 10.000 euros de travaux, pour rafraîchir ce qui doit l’être.

Le banquier de Marion refuse de la financer.

Elle ne se laisse pas abattre et décide d’aller en voir d’autres, notamment dans la zone dans laquelle l’immeuble se situe.

Son dossier est bon et elle possède également un CDI, de l’épargne chaque mois, et surtout, elle inspire confiance.

Elle arrive en effet avec tous ses éléments, elle maitrise son affaire, et ça s’entend.

« Taxe foncière, rentabilité, frais de notaire, cash-flow positif » : les banquiers sont impressionnés.

Mais impressionner ne suffit pas toujours. Marion a 4 refus. Mais la 5^ème banque est la bonne !

Retour d’expérience : Un premier financement

Marion décroche son financement. 500 euros par mois de crédit.

Et elle négocie un report de la 1^ère mensualité à 12 mois (donc elle ne va rien payer à la banque la 1^ère année).

Elle perçoit 1125 euros de loyer chaque mois. Elle paie 75 euros par mois de taxe foncière.

Tout est géré par une agence immobilière.

A présent Marion encaisse donc 950 euros par mois (soit 11.400 euros la première année) et à partir du 13^ème mois, 950 – 500 de crédit, soit 450 euros par mois.

Tout cela, en 7 mois !
4 mois pour trouver la bonne affaire, et 3 mois pour avoir le crédit et finaliser l’achat.

Mais Marion ne va pas décider de se reposer.

Elle encaisse à présent 950 euros de cash par mois, et elle a bien compris qu’elle devait continuer.

Le premier achat à peine signé, elle trouve une nouvelle affaire :

Une maison de ville divisée en 2 appartements de 2 pièces. Toujours dans « sa » zone, à 1h30 de chez elle.

Même banque, mêmes conditions : résultat : un crédit de 380 euros par mois (à partir du 13^ème mois) et un loyer de 650 euros.

Marion perçoit à présent, en plus de son salaire de 1550 euros, chaque mois… 1550 euros de loyers nets !

Marion trouve un 3^ème bien, mais là, problème : sa banque refuse de la suivre.

Mais Marion sait ce qu’elle veut. Elle constitue un dossier béton, et elle fait le tour des banques.

Il lui faudra pousser la porte de 14 agences pour qu’un conseiller comprenne que son nouveau projet a du sens (700 euros de crédit et 1400 euros de loyer).

Et puis elle a prouvé :

–        Son sérieux en épargnant chaque mois

–        Sa connaissance de l’investissement, en ne réalisant que des investissements rentables

Le banquier lui demande simplement de payer les frais de notaire, soit 7500 euros, ce qu’elle fait sans problème.

Marion a 25 ans. Elle touche 950 + 600 + 1250 = 2800 euros de loyer net.

En plus de son salaire de 1550 euros.

Soit 4350 euros par mois.

Elle n’a commencé qu’à rembourser son premier crédit (500 euros par mois). Pour les autres, il lui reste encore des mois, mais au total cela fera 500 + 380 + 700 = 1580 euros.

Il lui restera donc 1220 euros par mois.

Plus son salaire de 1550 euros.

Soit 2770 euros par mois.

Marion n’a pas eu de chance. Elle n’a rien laissé au hasard. Elle a su se former.

Fiscalement, elle a fait ce qu’il fallait.

Elle a un bon comptable et son retour d’expérience sur l’investissement immobilier fait que maintenant, elle ne paie pas d’impôts sur ses loyers.

Ça viendra, mais plus tard.

Son comptable est vraiment impressionné par cette nouvelle cliente, arrivée il y a 18 mois, et qui a triplé ses revenus.

Celui-ci voit les chiffres et propose à Marion de travailler ensemble ! Ce comptable a de l’argent de côté, ainsi qu’une bonne situation, mais n’y connait rien en investissement immobilier.

Il propose alors à Marion de s’associer, en apportant du cash pour rassurer les banques. Tout en réalisant la comptabilité gratuitement. Et Marion cherche les biens.

C’est ainsi que Marion et son comptable vont acheter, sur les 18 mois suivants, 7 biens immobiliers rapportant 6.150 euros de loyer pour 3.200 euros de crédit.

C’est 2000 euros de plus chaque mois dans la poche de Marion. En plus de ses 1220 euros sur ses premières opérations.

Avec 3220 euros de revenu net par mois, il est temps pour Marion, 27 ans, de quitter le magasin de chocolat et de VOYAGER ! Elle a toute la vie devant elle.

D’autant plus qu’elle compte bien continuer à faire un peu d’immobilier.

Voici comment une vendeuse de chocolat de 24 ans est devenue rentière immobilière en 3 ans, à seulement 27 ans !

Mais Marion n’aurait pas pu le faire si elle n’avait pas :

–        Épargné beaucoup

–        Pris sur son temps libre pour se former et aller sur le terrain, visiter

–        Appris à repérer une zone intéressante

–        Repérer un bien intéressant

–        A bien présenter les choses aux banques

–        Gérer la fiscalité

–        Mettre en gestion efficacement

Cher lecteur,

Lorsque l’on a un peu d’argent de côté, il peut être tentant d’acheter cash. Notamment pour éviter toute la procédure de crédit bancaire.

Imaginons une personne sans CDI (en CDD ou auto-entrepreneur…) avec 10.000 euros de côté. Cette personne sait qu’il ne sera pas facile de convaincre un banquier de la financer. Elle se dit par conséquent :
« je vais acheter un garage cash ».

Nous allons voir que comme souvent, la solution de facilité n’est pas la bonne…

Acheter cash : une mauvaise idée

Même si vous n’avez pas de CDI, et même si vous n’aimez pas laisser votre argent dormir sur un compte bancaire, acheter cash est une très mauvaise idée.

1 – Vous vous privez de l’effet de levier

C’est quoi exactement l’effet de levier ? C’est moins compliqué que ça en a l’air. C’est simplement de la logique.

Admettons que vous empruntiez à un taux de 2 %. Et que vous investissiez dans un bien rapportant 8 % par an.

Dans ce cas, ce que vous gagnez grâce à cet investissement rentable est quatre fois supérieur aux intérêts que vous payez sur ce crédit. Schématiquement, vous gardez 6 % pour vous (8 % – 2 %).

Si vous investissez vos 10 000 euros dans un « petit » bien à 8 % de rentabilité, cela vous rapportera 800 euros par an.

Mais en utilisant l’effet de levier, vous pouvez emprunter et investir par exemple 100 000 euros dans un bien qui va vous faire gagner 8 000 euros par an ! (toujours 8 %). Et même si vous payez 2 % d’intérêts à la banque, vous gagnez beaucoup plus ! Schématiquement 8.000 euros – 2.000 euros d’intérêts. Soit 6.000 euros en faisant un crédit contre… 800 seulement en achetant cash !

Si vous investissez uniquement votre cash disponible, vous allez attendre très longtemps avant d’atteindre l’indépendance financière.

Alors que si vous empruntez de l’argent, vous allez pouvoir investir jusqu’à dix fois plus que l’argent que vous avez épargné.
Vous irez donc jusqu’à dix fois plus vite pour devenir indépendant financièrement. A condition bien sûr de faire des investissements rentables.

Je crois que le choix est vite fait…

2 – Votre cash c’est votre puissance de négociation

Vous pensez que votre cash non investi ne sert à rien ?
Au contraire !

Le cash que vous possédez déjà vous sera d’une grande aide pour obtenir votre prêt immobilier. Surtout si vous n’avez pas de CDI.

• Votre épargne vous crédibilise et montre au banquier que vous savez gérer votre budget personnel.
• De plus, le banquier pourra vous accorder le crédit immobilier pour faire venir ce cash dans sa banque. Il se dit « je lui donne un crédit, et en échange, il va placer son cash chez moi ».
• Enfin, cela peut aussi vous permettre de mettre un apport pour l’achat du bien immobilier. Ce qui va rassurer le banquier. Mais je vous conseille de limiter cet apport au minimum.

Conclusion :

Si vous avez du cash, ne l’utilisez pas pour acheter.
Servez-vous en pour lever des fonds !
Plus vous en aurez, plus ce sera facile.

Guillaume
Objectif Libre et Indépendant

Chère lectrice, cher lecteur,

Je le dis depuis le premier jour :

Avant d’investir dans l’immobilier, et même si la banque finance TOUT (le bien ET les frais de notaire),

il est INDISPENSABLE d’avoir un fond de sécurité.

Un fonds de sécurité, qu’est-ce que c’est ?

C’est plusieurs milliers d’Euros de côté, sur un compte bancaire. Et on n’y touche pas.

A quoi ça sert ?

Ça vous sert à rebondir en cas de coup dur.

Il peut s’agir d’un coup dur personnel (perte d’emploi, décès, dépense imprévue), ou d’un coup dur immobilier.

Prenons un exemple :

Marc gagne 1.500 euros par mois.

Il achète son premier appartement et le met en location.

La banque finance l’appartement + les frais de notaire.

Marc est content. Il rembourse 500 euros par mois. Son locataire paie 700 euros de loyer. Tout va bien.

Et dans 99 % des cas, tout ira bien.

Mais dans 1 % des cas…

On n’est JAMAIS sûr de rien.

Imaginez que le pire arrive :

Scénario 1 : Le locataire de Marc perd son travail et arrête de payer le loyer.

Marc avait un garant, mais entretemps, le garant est décédé (et il est interdit d’avoir un garant ET une assurance loyers impayés).

Marc doit gérer une procédure d’expulsion, c’est-à-dire payer des frais d’huissier et d’avocat. Et en plus il doit rembourser son crédit (500 euros par mois). Tout cela, sans toucher les 700 euros de loyer.

S’il n’a pas de fond de sécurité, comment fait-il ?

Certes, dans la plupart des contrats de prêt, il existe une clause qui permet de suspendre le remboursement du crédit pendant un certain temps. Mais ce n’est pas idéal.

Prenons un autre scénario :

Scénario 2 : Au départ du locataire, l’appartement est saccagé et le locataire n’est pas solvable.

Inutile de poursuivre le locataire en justice, il n’a pas un centime.

Marc se retrouve avec un appartement non louable (car saccagé).

Chaque mois, il doit rembourser la banque.

Sans fond de sécurité, comment va-t-il faire pour le remettre en état et le relouer ?

Il va devoir attendre des mois, afin mettre de l’argent de côté (mais en est-il capable, il ne touche plus de loyers et il doit rembourser son prêt).

Il est possible de se garantir de presque tous les risques. D’être sûr à 99 %.

• En ayant de beaux biens, qui vont attirer les meilleurs locataires
• En prenant toujours un garant ou une assurance loyers impayés
  Mais le risque zéro n’existe pas. On ne peut PAS être sûr à 100 %.

Et dans ce cas-là, seul votre fond de sécurité vous sauvera.

Objectif Libre et Indépendant