Vous avez déjà certainement entendu parler de la SCI (Société Civile Immobilière), un outil que beaucoup d’investisseurs utilisent pour investir massivement dans l’immobilier. Mais, comme beaucoup de gens, vous vous dites sûrement que c’est trop compliqué et que vous ne pourrez jamais utiliser ce genre de technique ?

C’est faux !

Dans cet article, nous vous expliquons les avantages de la SCI et comment utiliser le statut de la SCI pour investir dans votre futur empire immobilier.

La SCI : qu’est-ce que c’est ?

La SCI (ou Société Civile Immobilière) est, comme son nom l’indique, une entreprise. La création d’une SCI nécessite donc au minimum 2 personnes (physiques ou morales) qui se réunissent et acceptent de créer une entreprise ensemble.

La création de cette société requiert (comme pour toute entreprise) la rédaction de statuts qui déterminent les règles de fonctionnement de cette dernière et permet également d’emprunter plus facilement.

Combien coûte une SCI ?

Il y a 2 types de frais à prendre en compte lorsque vous créez une SCI :

Les frais légaux

Ces frais sont obligatoires. C’est-à-dire que vous êtes obligé de les payer quoi qu’il arrive. Ils sont de deux natures :

1. Les frais « d’annonces légales » : il s’agit d’un petit texte que vous devez obligatoirement publier dans un journal d’annonces légales (JAL) et qui a pour but d’informer le monde extérieur de la création de votre société. En général, plus votre texte d’annonce est long, plus cela coûte cher. En moyenne, vous pouvez compter entre 150 et 350 € de frais d’annonces légales.
2. Les frais d’immatriculation. Il s’agit des frais à payer à l’état pour faire enregistrer votre société. Vous pouvez compter environ 70€ pour les frais d’immatriculation de la SCI.

Ces deux types de frais sont donc incompressibles même pour une SCI familiales.

Les frais de rédaction

Les frais de rédaction sont, eux, « facultatifs ». Il s’agit du coût de la rédaction des statuts si vous les faites rédiger par un professionnel (comme un avocat). Dans ce cas-là, vous pouvez compter entre 1 000 et 3 000 euros de frais si vous passez par un avocat.

Que doivent comporter les statuts d’une SCI ?

Voici ce qui doit impérativement figurer dans les statuts :

1. Le nom des associés de la SCI
2. Le montant des apports de chaque associés (en numéraire, en nature ou en industrie)
3. L’adresse du siège social
4. Le capital social
5. Le nom de la SCI
6. Sa durée de vie (99 ans au maximum)
7. L’objet social (qui ne peut pas être commercial, mais seulement civil)
8. Les règles de fonctionnement (prise de décision, transmission ou cession des parts, etc.)
9. Le nom du gérant de la sci (qui aura notamment pour mission de convoquer les assemblées générales.)
10. La déclaration des bénéficiaires effectifs (même s’il s’agit de SCI familiales avec les membres d’une même famille).

La rédaction de statuts intelligents est une étape essentielle à la réussite d’une SCI. Nous vous recommandons donc vivement de vous faire conseiller par un professionnel (avocat ou expert-comptable), car s’engager dans une SCI dont les statuts ne sont pas clairs peut créer de nombreux problèmes par la suite.

La SCI : quel objet social ?

Comme vous l’avez lu juste au-dessus, l’objet social de la SCI ne peut pas être commercial, mais uniquement civil. Concrètement, cela veut dire que vous ne pouvez pas exercer d’activité commerciale avec votre SCI. Oubliez donc toute activité d’achat / revente ! C’est une activité commerciale.

Vous ne pouvez donc qu’acheter des biens immobiliers que vous avez pour projet de garder sur la durée.

Quels sont les objectifs d’une SCI ?

Les objectifs d’une SCI sont les suivants :

1. Acheter un ou plusieurs biens immobiliers
2. Mettre des locataires en place dans ces biens
3. Toucher les loyers issus de la location des biens

Les avantages d’une SCI

Le premier avantage de cette forme d’entreprise est qu’elle permet à deux individus ou personnes morales d’investir conjointement tout en étant mutuellement protégés par un ensemble de règles choisies ensemble.

Le deuxième avantage de la SCI est de faciliter la transmission de son patrimoine à ses descendants.

Et, enfin, la SCI est surtout très utilisée pour ses avantages fiscaux.

Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ?

Il existe deux régimes fiscaux au choix pour votre SCI :

1. L’impôt sur le revenu
2. L’impôt sur les sociétés (société IS)

Le choix de votre mode d’imposition doit être mûrement réfléchi car il est définitif. Une fois que vous avez opté pour l’un ou l’autre de ces modes d’imposition, il est impossible de faire marche arrière.

Nous vous suggérons de choisir le régime à l’IS, car ce régime vous permet d’amortir fiscalement le prix d’achat du bien immobilier (voir plus bas).

La SCI à l’IS

En choisissant ce régime fiscal, vous allez donc être imposé en suivant le régime de l’impôt sur les sociétés.

Sachez donc que si votre SCI fait moins de 38 120 euros de bénéfice, vous serez imposé à hauteur de 15%. Si vous dépassez les 38 120 € de bénéfice, vous serez imposé à 33%.

Pour éviter cela, il peut donc être intéressant de créer plusieurs Société Civile Immobilière, de manière à dépasser le moins possible le plafond des 38 120 € de bénéfice.

En choisissant le régime fiscal à l’IS, vous aurez la possibilité d’amortir votre bien et donc de vraiment réduire le bénéfice imposable sur votre société civile immobilière.

Exemple :

Un immeuble vaut 100 000 euros. On estime la durée de vie de l’immeuble à 20 ans.

L’amortissement fiscal sera de 5 000€ par an (100 000 /20).

Les 5 000 euros viendront en déduction des produits générés par la Société Civile Immobilière (les loyers que vous percevez).

Vous pouvez donc, grâce à cette mécanique, ne payer quasiment aucun impôt sur vos revenus locatifs, au début.

La SCI à l’IR

Le deuxième type d’imposition est l’impôt sur le revenu. Dans ce cas-ci, les loyers seront imposés en fonction de votre impôt sur le revenu. C’est donc un excellent statut qui permet de largement optimiser sa fiscalité et d’investir dans l’immobilier de la meilleure des manières.

Conclusion

Quel que soit votre projet nous vous recommandons vivement de prendre conseil auprès d’un expert avant tout démarche pour exposer votre cas particulier. En effet, bien réfléchir à son statut fiscal peut faire toute la différence entre la réussite ou l’échec de votre projet d’investissement !

Arnaque logement ?

Il existe en France des normes très strictes concernant les logements. Celle-ci évite les arnaques de logement, mais aussi de maintenir un niveau de qualité d’un bien immobilier à son plus haut niveau. 

Ces normes sont tellement nombreuses et techniques qu’il est presque impossible de toutes les connaître.

Je vous donne un exemple :

Un garde-corps de fenêtre, c’est ceci :

La barre qui empêche un enfant de basculer.

Eh bien, en fonction de la hauteur de la fenêtre, le garde-corps doit être positionné de telle ou telle manière. Par exemple, à 1,1 mètre du sol mais à moins de 30 cm du rebord de la fenêtre…

Si la hauteur n’est pas bonne, le logement n’est pas aux normes.

Une arnaque logement ?

La réalité est qu’en France, une immense partie des logements n’est pas aux normes. Il y a tellement de normes, pour tout et n’importe quoi, que c’est presque impossible.

Il suffit de regarder les photos des biens à louer sur Airbnb par exemple. On voit par exemple des escaliers sans rampes, alors que c’est interdit. Il existe même une norme qui concerne l’espacement entre les barreaux d’une rampe… Ce sont des erreurs qui sont faites régulièrement en immobiliers.

Bref, tout cela serait sans grandes conséquences, s’il n’y avait pas certaines personnes un peu… particulières.

Elles recherchent le logement le moins aux normes possible !

Vous pourriez penser que le but d’une personne recherchant un appartement est de trouver le plus bel appartement possible.

VOUS VOUS TROMPEZ !

Pour certaines personnes (une infime minorité bien sûr), le but est de se voir attribuer un… logement social.

Or, il y a des années d’attente en France pour obtenir un logement social.

Toutefois, pour que votre dossier passe au-dessus de la pile, il existe une technique : démontrer que vous vivez dans un logement « insalubre ».

« Insalubre », en langage administratif, ça veut dire « pas aux normes ».

Donc, certaines personnes cherchent un logement ne répondant pas aux normes.

L’agence immobilière vous contacte pour vous demander de faire visiter votre logement à des personnes susceptibles d’être intéressées.

Puis celles-ci signent le bail.

Elles s’installent.

Et aussitôt, elles font passer des inspecteurs de l’administration pour faire constater que votre logement est « insalubre ».

Elles en profitent directement pour dire que puisque c’est comme ça, elles ne paieront plus le loyer. Mais surtout, l’intérêt pour elles est de voir leur dossier de demande de logement social passer au-dessus de la pile. Il ne manquerait plus qu’elles vous proposent un substitut en payant par Western Union…

La solution :

Elle est toute simple. Quand vous achetez un bien immobilier et que vous vous apprêtez à le louer, faites vous-même passer ces inspecteurs.

Ils vous diront ce qu’il y a à faire ou pas, pour ne pas tomber sur une arnaque de logement.

Et s’il y a quelque chose à faire, faites-le.

Ainsi, votre logement, parfaitement aux normes, n’intéressera plus ce genre de personnes, et vous serez… tranquille !

Contrairement à ce que l’on peut penser, mettre les choses aux normes ne coûte pas si cher. Ce sont de petites choses. Mais il est plus simple de les faire posément que de devoir le faire dans l’urgence, avec des personnes de mauvaise foi qui vont tout faire pour empêcher les travaux (ne pas ouvrir la porte, etc.) car elles savent que si le logement devient « aux normes », cela n’est pas bon pour leur demande de logement social.

Ce n’est pas très grave, mais un investisseur averti en vaut deux !

Chère lectrice, cher lecteur,

Une bonne affaire n’est pas une affaire dont personne ne veut !

Je m’explique.

Vous avez compris qu’investir dans l’immobilier est un excellent moyen de s’enrichir.

Vous avez compris que le mieux est de réaliser un investissement qui s’autofinance (le loyer paie le crédit ET les différentes taxes et charges).

Ou, encore mieux, de réaliser un investissement qui dégage un bénéfice mensuel (le loyer paie tout, et, en plus, il reste de l’argent).

Alors logiquement, vous vous mettez à chercher des biens à vendre.

STOOOOP !!!

Là, il y a un GROS piège.

Ne pas jouer la facilité

Sur les sites de petites annonces, vous allez trouver des biens rentables. Des biens qui s’autofinancent ET qui dégagent un bénéfice mensuel.

Mais posez-vous la question suivante :

Est-ce une bonne affaire, ou est-ce un bien dont personne ne veut ?

Et si personne n’en veut, pourquoi ?

• Parce qu’il y a un faux problème que je peux résoudre ?
• Ou parce qu’il y a un vrai problème ?

La réponse est souvent la même :

Ce bien n’est PAS une bonne affaire, car il y a un gros problème. C’est un bien dont personne ne veut. Et donc le vendeur baisse son prix.

Exemples : un bien situé dans un endroit sans demande locative (vous ne parviendrez pas à louer). Ou un bien situé dans une zone dans laquelle il n’y a pas de locataires solvables. Ou un bien situé dans une copropriété à problèmes…

La liste est longue.

Qu’est-ce qu’une VRAIE bonne affaire ?

Ce que je souhaite vous dire, c’est que le plus souvent, une bonne affaire ça ne se trouve pas comme ça, toute faite. Une bonne affaire, ça se crée !

Et ça se crée en faisant quelque chose.

Souvent quelque chose que les autres ne veulent pas faire (une rénovation) ou ne pensent pas à faire

Par exemple :

• Transformer un bien (aménager les combles pour faire un duplex, ou diviser un appartement en plusieurs appartements)
• Transformer un bien « normal » en colocation.
• Transformer un bien « normal » en location courte durée
• Transformer un studio en 2 pièces
• Transformer une location nue en location meublée
• Dans certains cas, donner une sécurité au vendeur (en achetant cash ou sans condition suspensive d’obtention de crédit. Ainsi le vendeur est sûr de ne pas se retrouver dans deux ou trois mois avec son bien de nouveau sur les bras).
• Et dans tous les cas… négocier !

En gros, ce n’est pas la bonne affaire qui se présente toute seule. C’est vous qui transformez une affaire en bonne affaire.

N’achetez pas un bien dont personne ne veut. Ou alors, faites le si vous savez comment transformer ses faiblesses en atouts !

Guillaume

Objectif Libre et Indépendant

On me demande souvent quel est la stratégie immobilière qu’il faut utiliser.

La réponse à cette question dépend de votre profil.

C’est-à-dire de votre âge, de vos objectifs, de votre salaire, de votre patrimoine…

Détaillons les investissements possibles, un par un.

Stratégie immobilière

Les parkings / garages :

Ils sont idéaux pour :

• Les débutants
• Les petits budgets
• Les personnes qui veulent de la tranquillité

En effet, un garage ne coûte pas très cher. Le risque est donc faible en cas de problème. Et au niveau de la gestion, on n’est pas vraiment embêté : jamais de problèmes de locataires, et pas de travaux.

Les appartements :

Les plus communs. C’est la base.

Avantages : les copropriétaires parce qu’en cas de gros travaux, les frais sont divisés.

Inconvénient : les copropriétaires (l’enfer, c’est les autres) et les frais de copropriété.

Il existe des appartements à tous les prix et dans toutes les zones. L’important est surtout de tomber sur une bonne copropriété.

Les immeubles de rapport :

Ils présentent deux atouts majeurs :

• Pas de copropriété : c’est vous le boss !
• Un achat au prix de gros. En effet, à part quelques investisseurs, personne ne veut acheter plusieurs appartements d’un coup.

En revanche, c’est vous qui assumez tout. Au moindre problème, les frais ne sont pas divisés avec les copropriétaires. C’est vous qui payez.

Et il faut souvent se diriger vers les petites villes, donc accepter de se déplacer, si vous souhaitez en trouver à des prix abordables.

La location courte durée :

Extrêmement rentable si vous vous en occupez vous-même. Mais très chronophage. Devenir l’équivalent d’un hôtelier ne se fait pas en y passant 5 minutes par mois.

Si vous déléguez, votre rentabilité sera fortement entamée par les frais de gestion, ménage, etc…

La location étudiante :

Rentable, facile, sûre, mais un turn-over annuel, et souvent pas de loyer durant les mois d’été.

Les biens avec travaux :

Permettent d’acquérir de très beaux biens, pour un prix raisonnable, et sans payer trop de frais de notaire (on ne paie pas de frais de notaire sur les travaux).

En revanche, les travaux, ça se passe rarement comme prévu. Il faut bien s’entourer et savoir y faire.

Bref, vous le voyez, LA solution idéale n’existe pas.

Il convient de trouver la situation la meilleure pour vous.

Si vous avez beaucoup de temps libre, un petit salaire, et que votre but est de pouvoir démissionner dès que possible : l’idéal sera de faire de la location saisonnière proche de chez vous.

Parce que cela rapporte beaucoup. Parce que vous avez le temps de vous en occuper.

Et parce que votre temps ne vaut pas encore très cher (petit salaire). Vous ne perdez donc pas beaucoup en faisant vous-même certaines tâches.

En revanche, si vous êtes très occupé, que vous gagnez extrêmement bien votre vie, et que votre but est de constituer un patrimoine solide à léguer à vos enfants, mieux vaut privilégier des appartements cossus en centre-ville.

Troisième cas, vous adorez avoir des projets, construire des choses à votre idée, et vous avez envie de défiscaliser : acheter un bien avec de gros travaux vous comblera.

Mais si l’idée de gérer un chantier et le stress que cela peut procurer vous fait frémir, mieux vaut éviter.

Enfin, si pour vous le plus important est la tranquillité d’esprit, les garages, à l’unité ou par lots, sont faits pour vous.

Vous le voyez, il n’y a pas d’investissement immobilier idéal. Celui qui vous dira le contraire est un menteur.

Il faut trouver votre investissement idéal.

Il est important de trouver une stratégie en accord avec vos objectifs et vos priorités… et de vous y tenir.

Qu’est-ce qui VOUS plait ? Qu’est ce qui fait que vous allez pouvoir avancer sur ce chemin durant plusieurs années sans vous lasser et sans tout laisser tomber ?

Si vous détestez les travaux et que vous vous lancez dans des projets avec travaux, vous allez saturer, vous allez manquer d’implication, et au premier coup dur, vous allez flancher.

Faites ce qui VOUS correspond.

Cela permet d’acquérir une vraie expertise sur votre marché, et de faire la différence.

J’ai créé et je supervise la publication française de référence sur l’investissement immobilier rentable, tous secteurs confondus.

Elle s’appelle Le Club des Investisseurs Immobiliers, elle regroupe des personnes qui ont les mêmes préoccupations que vous, et elle les aide à atteindre leurs objectifs.

Devenir membre est le premier pas le plus logique pour tout investisseur immobilier qui souhaite réussir sur le long terme.