Vous avez forcément déjà entendu parler des SCI à l’IR, si vous vous intéressez de près ou de loin à l’investissement immobilier, et pour cause ; c’est bien souvent le régime fiscal que les investisseurs utilisent pour créer leur société civile.

La SCI à l’IR, qu’est-ce que c’est ?

Une SCI à l’IR est, comme son nom l’indique, une société civile immobilière, dont la spécificité est que les membres qui la composent sont imposés en fonction de leur impôt sur le revenu.

Avec ce mode d’imposition, les bénéfices sont imposés qu’ils soient distribués aux associés, ou non.

Cette imposition se fait à hauteur de la proportion de bénéfices perçus par l’associé. On dit alors que pour les associés de la SCI, l’imposition est translucide.

Exemple :

Paul et Rémi créer une SCI à l’IR et devienne associés. Paul possède 60% de la SCI et Rémi 40%.

En 2018, cette SCI a généré 100 000 € de revenus grâce aux loyers qu’elle perçoit.

Paul devra donc rajouter 60 000 € dans la catégorie de revenus fonciers sur sa déclaration d’impôt sur le revenu.

Et Rémi devra rajouter les 40 000 € de revenus restant sur la sienne.

En ce qui concerne la SCI elle-même, elle ne se verra pas imposée sur les bénéfices réalisés, puisque ce sont les associés qui la composent qui paient ces impôts.

Comment déterminer le résultat imposable des SCI à l’IR ?

Le résultat imposable est : le revenu global la SCI (les loyers qu’elle touche) – les charges déductibles.

Quelles charges sont déductibles dans une SCI à l’IR ?

• Les frais de gestion
• Les charges de copropriété
• La taxe foncière
• Les intérêts d’emprunts
• Les travaux d’amélioration

Attention : dans la SCI à l’IR, les frais d’acquisition (frais de notaires, frais d’agence, etc.) ne sont pas déductibles

En faisant la différence entre les revenus et le montant de ces charges, on obtient donc le résultat net que les associés devront déclarer dans leur déclaration d’impôt sur le revenu.

Bon à savoir : si les associés reçoivent moins de 15 000€ de revenus grâce à leurs investissements immobiliers, ils peuvent bénéficier du régime fiscal du micro foncier (que l’on appelle « régime micro foncier »).

SCI à l’IR : pour quoi faire ?

Lorsque vous choisissez une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, vous ne pouvez signer que des baux d’habitation (ce sont les baux les plus courants). Un bail d’habitation, c’est lorsqu’un locataire loue votre bien pour y vivre.

Petite subtilité toutefois, vous ne pouvez pas faire de location meublée avec une SCI à l’IR.

Et vous ne pourrez pas non plus acheter de locaux commerciaux avec ce type de SCI.

La fiscalité des SCI à l’Impôts sur le revenue lors de la vente du bien

Le principal avantage fiscal des SCI à l’IR est qu’elles bénéficient des abattements pour durée de détention sur le montant de la plus-value immobilière (ce qui n’est pas le cas des sci à l’IS).

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

• après 22 ans de détention : d’impôt sur le revenu,
• ensuite, après 30 ans de détention : de prélèvements sociaux.

Enfin, après 30 ans de détention, la plus-value immobilière est donc totalement exonérée en cas de vente de votre bien.

Avantages d’une SCI à l’IR

Quels sont les principaux avantages d’une SCI à l’IR ?

1. Les abattements pour durée de détention lors de la revente
2. Pas de comptabilité obligatoire
3. Une imposition qui dépend de votre IR

Inconvénients d’une SCI à l’IR

Quels sont les principaux inconvénients d’une SCI à l’IR ?

1. Les types de baux possibles sont limités (seulement des baux d’habitation)
2. Impossibilité d’amortir le bien

Conclusion

Nous vous recommandons vivement de prendre RDV avec un conseil (expert-comptable ou avocat fiscaliste) avant toute démarche d’investissement. Le régime fiscal parfait n’existe pas, et il est important d’adapter votre stratégie en fonction de votre cas personnel.

Il est crucial de réfléchir au choix de son statut fiscal avant même d’entamer la moindre démarche d’investissement, car connaître le statut que vous allez utiliser va vous crédibiliser auprès du vendeur, de l’agent immobilier, du banquier, du notaire, etc. De plus, il est très pénible, voir parfois impossible de modifier son statut une fois que le bien est acheté.

Vous souhaitez en apprendre davantage sur la SCI ? Notre guide "pourquoi et comment investir en SCI" pourrait vous intéresser.

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Cher lecteur,

Il est très courant dans un couple qu’une des deux personnes souhaite investir dans l’immobilier, mais que l’autre trouve cela trop risqué.

Dans ce cas, le conjoint ne souhaitant pas investir peut mettre deux types de pression :

1 – une pression psychologique (« Je refuse que tu fasses cela »).

2 – une pression légale (si vous êtes mariés sans contrat de mariage de séparation de biens, vous ne pouvez pas signer un prêt immobilier sans l’accord de votre conjoint. En effet, il est légalement responsable de vos dettes… même si vous êtes seul à acheter le bien. La banque réclamera donc sa signature aussi).

Ce qu’il faut comprendre

Avant tout, il faut comprendre que votre conjoint veut souvent votre bien. Il ne souhaite pas vous voir investir dans l’immobilier car il a PEUR. Il a peur pour vous, pour la famille et son équilibre financier.

La peur est un sentiment naturel. Nous n’avons pas tous la même acceptation du risque. Certaines personnes ont peur très vite, d’autres jamais.

A mon sens, la seule solution consiste à supprimer cette peur, notamment en créant de la confiance.

Montrer un exemple extérieur

On peut commencer par montrer un exemple extérieur, de préférence pas trop éloigné.

« Tu te souviens de Marc, mon collègue de travail ? Il a acheté un appartement et il le loue. Il est super content. Il a pris une assurance loyers impayés, donc il n’y a pas de risque en cas de défaillance du locataire. Le loyer couvre toutes les dépenses, même le crédit. C’est bon pour son avenir. Dans 20 ans l’appartement sera entièrement payé et ce sera un beau complément de retraite.

Ca ne lui prend pas de temps, il fait tout gérer par une agence.

Et s’il vient à lui arriver quelque chose, l’assurance décès emprunteur remboursera la banque. Sa femme et ses enfants auront donc l’appartement entièrement payé. C’est mieux qu’une assurance vie ! »

Faire une toute petite opération, « pour voir »

En toutes choses, les débuts sont difficiles. Mais il faut commencer.

Faites un tout petit investissement. Par exemple une simple place de parking. Montrez simplement à votre conjoint que si c’est bien fait, ça fonctionne.

Montrez lui que chaque mois, le loyer arrive sur le compte bancaire, par virement automatique. Que surtout sur une place de parking, il n’y a pas de soucis. Laissez l’idée faire son chemin.

Un jour dites « comme mon premier parking se passe bien, j’en achèterais bien un deuxième ».

Vous pouvez aussi lui montrer nos publications, il verra comment nous investissons dans l’immobilier en minimisant les risques.

Ne vous embarquez pas dans un gros projet, type immeuble de rapport avec beaucoup de travaux, si votre conjoint ne vous soutient pas.

Respectez sa peur, et plutôt que de le brusquer, rassurez-le. N’oubliez pas, souvent, il s’inquiète simplement pour vous.

Guillaume

Objectif Libre et Indépendant

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Une forte rentabilité est-elle synonyme d’un investissement risqué ?

Vous n’ignorez pas cette loi universelle de l’investissement qui dit que :

plus un investissement est rentable, plus il est risqué. Et inversement, plus il est risqué, plus il est rentable.

En immobilier, le risque passe souvent par le choix de biens qui sortent des centres de grandes villes. Il est impossible de trouver un bien à 10% de rendement net en plein cœur de Lyon. Par  contre, un bon rendement locatif sera plus facilement atteignable en investissant à Champagnole (25).

Tout dépend donc du niveau de risque que vous souhaitez prendre. Mais si vous lisez ces lignes, ne désespérez pas. Il existe des techniques pour bousculer la sacro-sainte règle du « risque=rentabilité ».

Première technique : la division de biens

Elle consiste à acheter un bien puis à faire des travaux à l’intérieur pour le diviser en 2 biens distincts. Cette technique fonctionne en se basant sur 2 choses :

1. « Le plancher des loyers ». Il existe une sorte de loyer plancher pour tous types de biens, même les petites surfaces (pensez à ces chambres de bonne louées 800€ /mois à Paris…). Cela fait que même si vous divisez un bien en 2 et que la surface de chaque bien est diminuée, les deux loyers additionnés feront très souvent plus qu’un seul loyer. Cet effet est d’ailleurs particulièrement flagrant dans les centres de grandes villes.
2. Les économies d’échelles. Vous le savez sûrement mais en en général plus un bien est grand, plus son prix au m2 baisse. À l’inverse, sur un petit bien, le prix au m2 est beaucoup plus élevé. Si vous achetez donc beaucoup de m2 d’un coup, vous bénéficiez d’une belle économie d’échelle. Puis, en divisant ce grand bien en plusieurs plus petits, vous augmentez mécaniquement la valeur de chaque m2. En clair, vous boostez votre rentabilité !

Attention toutefois car la division de bien entraîne également quelques contraintes techniques (duplication des compteurs électriques, eau, etc.) ou juridique. Il faut également obtenir l’accord de la copropriété, puis faire modifier son règlement par un notaire et un géomètre si cette dernière accepte votre projet de division.

Deuxième technique : la colocation

Cette technique ressemble un peu à la première puisqu’il s’agit là encore de diviser un grand espace de vie en plusieurs sous espaces. La différence est qu’avec la colocation la division ne sera qu’interne au logement. C’est à dire qu’aux yeux de l’Etat et de la copropriété, il ne s’agira toujours que d’un seul logement. Impossible donc de revendre indépendamment une chambre de la colocation par exemple.

La colocation est un système qui fonctionne particulièrement bien dans les villes étudiantes et il s’agit d’un boost non négligeable pour sa rentabilité locative. L’avantage de ce système est qu’il est beaucoup plus souple que la division de biens classiques que nous avons vu à l’étape précédente. Vous n’avez pas besoin de prévoir plusieurs boîtes aux lettres, de séparer les compteurs, de prévoir des entrées différentes, etc.

L’autre avantage de la colocation est qu’elle vous permet de diluer le risque de vacances locatives. Mieux vaut avoir 3 colocataires qui paient chacun un loyer de 500€ qu’un seul en location classique qui paie 1500€. Car si l’un des 3 colocataires part, vous ne vous retrouvez pas sans rien.

Enfin, pour faire de la colocation, vous devrez meubler votre bien. Or la location meublée vous ouvre les portes d’un statut fiscal particulièrement intéressant : le statut de la LMNP.

Troisième technique : la location courte durée

Tout le monde parle de la location courte durée, et pour cause ! Dans les grandes villes, louer son bien en courte durée peut permettre de doubler (voire de tripler à certains endroits) votre rendement !

Ce type de location est également très prisé des investisseurs puisqu’il est « facile » de le mettre en place et qu’il n’exige pas de travaux trop importants (comme lorsque l’on sépare un appartement en 2 par exemple).

Attention toutefois car si la location courte durée apparaît toujours comme un eldorado plein de promesses, le marché s’est énormément professionnalisé ces dernières années et il n’est aujourd’hui plus vraiment possible de réussir sans une stratégie complète.

L’inconvénient de ce type de location est qu’il demande un suivi bien plus régulier et exigeant. Vous devez mettre les annonces en ligne, gérer les calendriers de réservation, faire le ménage, les sorties, l’accueil, etc.

Si vous ne souhaitez pas faire la gestion locative vous-même, il est évidemment possible de déléguer la gestion à une conciergerie mais celle-ci viendra rogner votre marge en prenant entre 18 et 20% de commission sur vos encaissements.

Et vous, avez-vous une technique privilégie ?

Nous vous avons présenté ici 3 techniques infaillibles pour booster votre rentabilité. N’hésitez pas à nous partager les vôtres en commentaire !

Pour aller plus loin et débloquer des hautes rentabilités, Découvrez notre guide "Location Courte Durée : Comment faire exploser votre rentabilité ?"

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