L’investissement immobilier, tout le monde croit savoir ce que c’est :

1. Acheter un bien
2. Trouver un locataire
3. Rembourser le crédit pendant 20 ans
4. Recommencer

Laissez-nous être franc avec vous. Si vous appliquez cette stratégie, vous ne bâtirez jamais d’empire. Ce n’est pas ça que l’on appelle investir dans l’immobilier. Ce système est beaucoup trop long. L’investissement immobilier est un univers à part entière qui nécessite que l’on s’y intéresse pour réussir, il ne suffit pas de simplement créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour ensuite déduire vos impôts.

Nous allons donc décortiquer dans cet article les bases de l’investissement dans l’immobilier locatif.

Première étape de l’investissement : bâtir sa stratégie

Avant de rentrer dans le vif du sujet et de parler de placement immobilier, de revenus locatifs ou de conseils pour investir, il est important de se poser et de faire le point sur votre situation :

1. Quelles sont mes dépenses mensuelles ?
2. Quelles sont mes charges fixes ? Qu’est-ce que je peux éventuellement économiser ?
3. Combien d’impôts paie-je actuellement ?
4. Est-ce que je veux faire la gestion locative moi même ?
5. Ai-je des crédits en cours ?
6. Suis-je à l’aise avec l’idée d’investir loin de chez moi ? Où est ce que je veux investir ? En centre-ville ? En périphérie ?
7. Ai-je déjà acheté ma résidence principale ?
8. Je veux investir pour moi, pour transmettre à mes héritiers, les deux ?
9. Est-ce que je veux me constituer un patrimoine ou est-ce que je recherche de la rentabilité ?
10. Je connais la demande locative de la zone dans laquelle je veux investir ?

Avoir la réponse à ces questions est essentiel pour vous, pour savoir ce dans quoi vous voulez et pouvez investir. De plus, ce sont également des questions que le banquier vous posera lorsque vous ferez une demande de crédit. Mais nous en reparlerons plus bas…

De manière générale, il est important de ne pas se lancer tête baisser dans l’investissement locatif et de prendre le temps de se former pour éviter de faire de grosses erreurs qui peuvent coûter cher.

Deuxième étape : les bases à savoir pour réussir son investissement immobilier

Quels sont les différents types de biens immobiliers ?

1. Appartement
2. Maison
3. Immeuble de rapport
4. Parking
5. Studio
6. Locaux commerciaux
7. Cave
8. Les biens de type loi Pinel (également appelé « dispositif Pinel« ) ou « Censi-Bouvard » qui promettent diverses avantages fiscaux et réductions d’impôts.
9. …

Il existe énormément types de biens différents mais voici la liste de ceux que l’on retrouve fréquemment sur le marché. Il est important de connaître les spécificités de chaque type de bien car ils ont tous des avantages, des inconvénients ou des caractéristiques à prendre en compte pour bâtir votre stratégie.

Quels sont les différents façon de louer ?

1. Il y la location nue
2. Mais aussi, en location meublée
3. La location courte durée

Voici les 3 grandes manières de louer un bien. Chaque type de location ayant ses caractéristiques qui lui sont propres.

1. Location nue :

C’est le type de location le plus courant. Ce mode de location consiste à simplement louer un bien immobilier sans meuble ni fourniture particulière à part l’équipement de base. Il s’agit généralement de location de long terme.

2. Location meublée :

Ce type de location consiste à proposer un bien déjà équipé en meubles et fourniture de base. L’idée étant que votre locataire n’est qu’à poser ses valises pour pouvoir vivre chez vous. Généralement, la durée de location est de l’ordre d’un an.

3. Location courte durée :

La location courte durée est une variante de la location meublée. La seule différence est que la durée de location est souvent très faible : de une nuit à quelques semaines en moyenne. On appelle également ce type de location, « location saisonnière ».

Achat d’un bien immobilier étape par étape

L’achat d’un bien immobilier se fait par étapes successives qu’il faut impérativement respecter.

La procédure d’achat d’un bien immobilier est donc la suivante :

1. Vous cherchez un bien qui vous satisfasse et qui corresponde à vos critères.
2. Si vous trouver quelque chose de bien, vous devez alors faire une offre au propriétaire ou à l’agent immobilier.
3. Si votre offre est acceptée, nous rentrons maintenant dans le vif du sujet, car vous allez devoir signer un compromis.

Attention ! A partir de maintenant, les documents que vous signez sont juridiquement contraignants. Cela veut dire qu’ils peuvent vous obliger à faire certaines choses. Vous devez donc impérativement prendre le temps de lire et relire attentivement tout ce que vous signer.

1. Signature du compromis. Ce compromis est un « avant-contrat » dans lequel acheteur et vendeur se mettent mutuellement d’accord sur la vente future. Le vendeur s’engage à vendre, et l’acheteur, à acheter. Il est néanmoins possible de sortir de ce compromis via des clauses suspensives.
2. Une fois le compromis signé, vous avez 10 jours pour vous rétracter. Si vous ne vous rétractez pas dans les 10 jours, vous ne pouvez plus sortir du compromis sans payer de pénalités.
3. Après la signature du compromis, la dernière étape est la signature de ce que l’on appelle « l’acte authentique ». C’est la signature définitive qui scelle officiellement le transfert de propriété.

La règle à suivre pour réussir son investissement immobilier

Si l’on devait résumer l’investissement immobilier à une seule règle, ce serait celle-ci :

Vos loyers, doivent vous rapporter plus que le remboursement du crédit et des charges.

L’objectif d’un investissement immobilier c’est d’obtenir du cashflow positif. C’est à dire de l’argent qui rentre tous les mois, une fois que vous avez payé toutes les charges de cet investissement.

Il est important de noter que vous pouvez tout à fait obtenir un cashflow positif même en investissant dans de petites surfaces !

En investissement, on appelle cela un « revenu passif ».

Définition d’un revenu passif :

On appelle « revenu passif » un revenu que vous obtenez, sans avoir eu à travailler pour. C’est à dire un revenu qui vous est versé, sans que vous ayez eu à échanger quelque chose (généralement votre temps) pour l’obtenir.

Par exemple, l’immobilier est une forme de revenu passif car une fois votre investissement concrétisé, vous toucherez des loyers, sans avoir besoin d’échanger quelque chose comme votre temps pour les obtenir.

Pourquoi est-il fondamental d’avoir un cashflow positif dans son investissement ?

Tout simplement parce que si vous investissez, et que votre investissement vous rapporte plus que ce qu’il vous coûte, alors vos revenus disponibles vont augmenter. Et vous pourrez donc enchainer sur un deuxième investissement sans problème.

A l’inverse, si votre premier investissement vous demande un effort d’épargne tous les mois, vous n’allez pas pouvoir investir de nouveau car votre plafond d’endettement (1/3 de votre revenu) sera atteint. Et dans ce cas-là, vous pouvez dire adieu à vos rêves d’investissement en série. Il ne vous restera plus qu’une seule option : augmenter vos revenus, de manière à faire baisser votre taux d’endettement.

Troisième étape : trouver une bonne affaire

La démarche d’un investisseur immobilier est très différente de celle d’un individu qui achète sa résidence principale.

Acheter un bien immobilier, c’est acheter un emplacement et des mètres carrés. Vous ne devez pas tomber dans le piège du coup de cœur et investir dans un bien « parce que la salle de bain vous plaît ».

Il y a deux principales stratégies possibles lorsque l’on cherche un bien :

Chercher sur Internet :

Si vous cherchez un bien sur Internet, des sites comme Leboncoin, SeLoger, ou Particulier à Particulier vont particulièrement vous être utiles. Ces sites regroupent énormément d’annonces immobilières, et notamment Leboncoin, le premier site d’immobilier de France de par le nombre d’offres qu’il regroupe.

Lorsque vous cherchez un bien sur ces sites, essayez de taper des mots clés comme « investissement », « immeuble de rapport » ou encore « investisseur ». Ce genre de mots clés vous permet de faire un premier tri dans les annonces qui vous sont proposés. Mais attention ! Il vous faut impérativement vérifier les informations qui vous sont données dans l’annonce car il n’est pas rare que certains vendeurs abusent de ces mots clés pour mettre en avant leurs biens alors même que ceux-ci n’ont rien d’une bonne affaire.

Chercher en agence immobilière :

L’autre grande solution pour trouver un bien est de passer par une agence immobilière. Nous vous conseillons dans ce cas de faire le tour de plusieurs agences pour exposer votre projet d’investissement. Prenez le temps de discuter avec les agents immobiliers. Exposez-leur votre parcours, votre démarche, parlez leur de vos expériences…

Le but est de montrer votre sérieux et votre crédibilité à votre interlocuteur, de manière à ce que celui-ci voit en vous un investisseur sérieux et vous communique en avant-première les bonnes affaires dont il peut avoir connaissance.

Si vous arrivez à nouer une relation de confiance avec un ou plusieurs agents immobiliers, vous débloquerez ainsi l’accès à ce qu’on appelle le « hors marché ».

Il s’agit de tous les biens qui se vendent, avant même d’être publié en agence ou sur internet. C’est dans cette catégorie que l’on retrouve les meilleures affaires et c’est pour cela qu’il est important de ne pas négliger cette source.

Quatrième étape : obtenir un financement pour votre investissement immobilier

Le meilleur moyen d’obtenir un financement est de commencer par vous mettre à la place du banquier, car lorsque celui-ci vous prête de l’argent il engage sa responsabilité. Et sa plus grande crainte, c’est que vous ne puissiez pas rembourser l’argent qu’il vous prête.

Mais le banquier a également un deuxième problème : le fait de vous prêter de l’argent ne va rien lui rapporter ! En effet, les taux d’emprunt immobilier étant historiquement bas (autour de 1,2% pour un emprunt sur 20 ans au moment où nous écrivons ces lignes), ce n’est pas en vous octroyant un crédit que la banque va gagner de l’argent.

Nous voyons donc que la banque à :

• Une crainte principale : que vous ne la remboursiez pas
• Un problème majeur : elle ne gagne pas, ou très peu, d’argent, sur les crédits immobiliers.

Pour la convaincre de vous prêter de l’argent, vous allez donc devoir la rassurer sur ces deux points.

Et votre objectif est simple : obtenir votre crédit en mettant le moins d’apport personnel possible, de manière à maximiser l’effet de levier.

Si vous voulez en savoir plus sur cet effet de levier vous pouvez lire notre article juste ici : Cash ou crédit

Comment rassurer la banque sur votre capacité à rembourser votre crédit

Le meilleur moyen de rassurer la banque sur votre capacité à rembourser est de venir avec un projet dégageant un cashflow positif. La banque verra ainsi que l’emprunt peut être remboursé par le loyer. C’est déjà rassurant, mais cela ne suffit pas !

Nous vous recommandons fortement d’avoir un compte bancaire impeccable durant les 3 à 6 mois précédant la demande de crédit. Vous montrerez ainsi à la banque que vous êtes capable d’épargner tous les mois et que vous êtes sérieux dans la gestion de vos finances.

Vous devez également vous former pour connaître parfaitement votre projet sur le bout des doigts :

1. La demande locative de la zone
2. Montant des travaux prévu (avec des devis d’artisans !)
3. Le montant du loyer
4. La valeurs des charges
5. Cashflow attendu chaque mois
6. Quel montage fiscal que vous choisissez
7. Le montant des taxes et impôts que vous allez payer

En plus de cela, nous vous recommandons également de connaître parfaitement tout le vocabulaire technique du monde de la banque et de l’investissement. En utilisant des termes précis, vous montrerez ainsi au banquier que vous connaissez parfaitement votre sujet.

Ce que vous pouvez proposer à la banque en échange d’un crédit

Une fois la banque rassurée sur votre sérieux et votre capacité à rembourser un prêt, vous devez maintenant adresser son deuxième problème : son besoin de gagner de l’argent.

Là où les banques gagnent beaucoup d’argent, c’est sur les commissions et les produits bancaires annexes.

Vous pouvez donc lui proposer plusieurs choses :

1. Ouvrir un compte dans la banque et y domicilier tout ou une partie de votre épargne
2. Domicilier votre salaire
3. Souscrire une assurance habitation
4. Souscrire une assurance pour votre véhicule

N’oubliez pas que c’est une négociation gagnant-gagnant et que vous devez vous y retrouvez tous les deux. Vous, et le banquier. Vous pouvez d’ailleurs tout à fait lui demander ce qu’il voudrait en échange de l’acceptation du crédit.

Sachez également que certains banquiers sont totalement réfractaires aux projets d’investissement immobilier. Mais dans ce cas-ci il n’y a pas de secrets, vous devrez simplement changer de banque.

Que faire en cas de refus de prêt ou financement ?

Si une banque refuse votre demande de prêt, ce n’est pas grave. Prenez simplement un RDV dans une autre banque et enchaînez les agences jusqu’à ce que vous trouviez un banquier qui accepte de vous suivre dans vos projets.

Selon votre situation personnelle ou géographique, il sera parfois nécessaire de multiplier ces RDV, mais ne perdez pas espoir ! Préparer sa retraite et créer son empire immobilier ne se fait pas sans petits accrocs.

Attention, toutefois ! Si vous enchaînez les refus de la banque alors que vous avez signé un compromis, ne sortez pas du bureau du banquier sans une attestation écrite du refus. Vous aurez besoin de cette attestation pour vous désengager du compromis en prouvant que vous avez fait les démarches mais que vous n’avez pas réussi à trouver de financement.

Info bonus importante :

En France, les banquiers ont énormément de semaines de congés payés. Dès la proposition, demandez à votre conseiller s’il a des vacances de prévues. Si vous avez deux mois pour signer, et que le banquier prend bientôt trois semaines de vacances, ça ne passera pas.

Par expérience, sachez que s’il vous dit qu’un de ses collègues suivra votre dossier en son absence, c’est FAUX. Ce collègue ne vous répondra même pas (expérience vécue dans de multiples banques). Un banquier est occupé et il n’a pas le temps de gérer, en plus de son propre travail, le travail d’un collègue en vacances.

Cinquième étape : la mise en location du bien

Maintenant que vous savez comment convaincre la banque de vous financer, et que vous connaissez les différents types de biens / types de locations, intéressons-nous à la mise en location concrète de votre bien.

Il y a 2 manière de mettre votre bien en location : soit le faire gérer par une régie ou agence immobilière, soit le gérer vous-même. Chaque système ayant ses avantages et ses inconvénients.

La gestion par une agence ou régie

Ce système de gestion locative a un gros avantage : vous n’avez quasiment rien à faire ! Vous êtes déchargé du stress de la gestion de votre bien et avez l’esprit tranquille.

En échange, l’agence ou la régie vous prendra un pourcentage du loyer chaque mois pour se rémunérer. En général, ce pourcentage oscille entre 5 et 10% pour des gérances classiques. Attention toutefois car elles ont également tendance à vous facturer des frais supplémentaires à l’entrée ou à la sortie des locataires.

Une gestion locative directe

Dans ce cas-ci, c’est vous qui vous occupez de la gestion locative. Concrètement, cela veut dire que vous allez devoir :

1. Prendre des photos et poster les annonces
2. Chercher un locataire
3. Rédiger le bail
4. Faire l’état des lieux
5. Faire les appels de loyers + quittance de loyer
6. Rester disponible pour gérer le moindre problème (chaudière en panne, lave-vaisselle bouché, chauffage cassé, fuite d’eau…)
7. Gérer les sorties de locataires

Comme vous pouvez le constater, faire la gestion locative soi-même peut demander pas mal d’énergie et de disponibilité. A voir donc si vous vous sentez de taille pour tout gérer vous-même, ou si vous préférez déléguer à une agence externe.

Conclusion

Si vous ne deviez retenir qu’une chose de cet article, retenez la suivante : se former est essentiel pour réussir dans l’investissement immobilier. C’est un monde qui bouge très vite, un univers en constante évolution avec de nombreuses subtilités à maîtriser.

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