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Définition

Vous êtes à la recherche d’une solution efficace pour optimiser la gestion de vos biens immobiliers ?

Vous pouvez les acquérir via une Société Civile Immobilière (SCI).

La SCI est une société permettant l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier par plusieurs personnes (amis, famille, associés, etc..)

Par ses nombreux avantages sur les plans juridique et financier, cette forme de société est de plus en plus utilisée par les investisseurs.

Pourquoi la SCI connaît-elle un tel succès ?

Pourquoi est-ce un outil puissant pour bâtir son patrimoine immobilier ?

Nous essayerons de répondre à cette question.

Catégories

La SCI est parfaitement adaptée à la gestion immobilière.

Il en existe différentes catégories :

• SCI de construction-vente
• SCI d’attribution
• SCI de jouissance à temps partagé
• SCI de location

La SCI de location est la forme la plus courante. Elle permet d’acquérir et de mettre en location un bien immobilier à plusieurs.

La SCI de location

Pour qu’une SCI puisse exister, il faut qu’elle soit composée de plusieurs personnes, deux au minimum.

Les personnes appartenant à la SCI sont nommées « associés ». La loi ne prévoit pas un nombre maximum d’associés. Les associés doivent également désigner parmi eux un gérant, chargé de représenter la société.

L’importance de chaque associé dans la SCI dépend de son apport dans la création de la société.

Cet apport confère un certain nombre de parts au sein de la SCI, qui est proportionnelle à l’apport de chacun des associés.

L’apport peut être financier ou en nature.

Les statuts

Pour valider la création d’une SCI, il faut impérativement rédiger des statuts avec tous les détails sur la société et son règlement intérieur.

Les statuts doivent être impérativement rédigés par écrit.

En règle générale, ils doivent mentionner :

• le nombre d’associés
• le capital social de la société
• sa durée, son fonctionnement
• la désignation du gérant, les pouvoirs du gérant
• les modalités de transmission des parts, et toute autre information pertinente

La rédaction des statuts peut être laissée à la responsabilité des associés.

Cependant, le recours à un professionnel du droit, tel qu’un notaire ou un avocat, est vivement conseillé.

Attention ! Une SCI sans statut peut en effet être considérée comme inexistante.

L’identité

Les statuts de la SCI lui donnent une identité : ils précisent sa durée de vie, sa dénomination sociale, son siège social, son activité, son capital social et son option fiscale.

Par défaut, la durée de vie de la SCI est de 99 ans. Toutefois, une durée moins longue peut être prévue dans les statuts.

Les statuts doivent également donner une dénomination sociale à la SCI.

Le nom est obligatoire et il doit respecter quelques règles : il doit être facile à prononcer et à écrire, relativement court, il ne doit pas être contraire aux bonnes mœurs ou à la morale et il ne doit pas être déjà existant.

Vous devez également donner à la SCI un siège social. Il peut être le lieu de résidence principale de l’un des associés.

La seule condition est que ce lieu soit situé sur le territoire français. Les statuts doivent également préciser l’activité de la société. Par définition, son activité est civile. Elle ne peut donc pas être commerciale.

Enfin, la Société Civile Immobilière doit déterminer son capital social dans ses statuts.

Il s’agit du montant total de l’apport des associés à la création de la SCI. Ce montant est libre et il n’existe aucun minimum ou maximum.

L’option fiscale

Votre SCI devra également choisir une option fiscale dans ses statuts.

En effet, une SCI peut être imposée soit à l’impôt sur les revenus (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS).

En l’absence de choix clairement exprimé, la SCI est déclarée soumise à l’IR.

Cela signifie que ce n’est pas la société qui est imposée, mais les associés. C’est pourquoi on parle de « transparence fiscale ». Chaque année, la SCI distribue des dividendes aux associés, en proportion de leurs parts.

Ces dividendes correspondent aux bénéfices et ils seront à déclarer par les associés dans leur déclaration personnelle de revenus.

L’imposition sera alors fonction du taux marginal d’imposition personnel de chaque associé. La SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans ce cas, les associés ne sont fiscalisés à titre personnel que si les dividendes sont effectivement distribués.

Si les dividendes restent dans la SCI, seul le bénéfice net de la SCI est soumis à l’impôt selon le barème des impôts sur les sociétés.

L’officialisation

Il existe un certain nombre de formalités afin d’officialiser la création de la société. Tout d’abord, les statuts de la société doivent être enregistrés auprès de l’administration fiscale, et au service de la recette des impôts.

Il faut également déposer les statuts au Centre de Formalité des Entreprises.

Ensuite, la SCI doit faire l’objet d’une publication dans le journal d’annonces légales du département de son siège social. Enfin, la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés.

Le fonctionnement

La Société Civile Immobilière fonctionne grâce à son gérant et aux assemblées générales annuelles, obligatoires pour entériner les comptes et les décisions. Enfin, une comptabilité rigoureuse est essentielle.

Le gérant de la SCI peut avoir tout pouvoir entre ses mains, et ainsi engager la SCI vis-à-vis des tiers. Il faut donc convenablement encadrer ses pouvoirs dans les statuts.

Il est possible de changer de gérant au cours de la vie de SCI, toutefois, cela implique un coût financier de quelques centaines d’euros à prendre en compte.

Les associés peuvent également « licencier » le gérant s’ils ne sont pas en accord avec lui, mais il faut que la révocation soit effectuée par la majorité des parts de la SCI.

Lors des assemblées générales, les associés votent les décisions. Ils ont le droit d’exiger du gérant de fournir toutes les informations dont il dispose, pour prendre leur décision de vote. Si le gérant ne se soumet pas à cette exigence, il engage sa responsabilité.

Les obligations

Parmi les obligations de la SCI, la comptabilité tient une place centrale. Elle doit être officielle et respecter scrupuleusement toutes les règles comptables. Le recours à un comptable est nécessaire.

Autre obligation de la SCI : la tenue d’une assemblée générale annuelle, au minimum une chaque année. C’est l’occasion de récapituler ce qui s’est passé dans l’année, de revoir les comptes et de prendre les décisions pour les travaux ou actions à venir.

Généralement, les décisions sont prises à l’unanimité, sauf s’il en a été décidé autrement dans les statuts. L’assemblée générale doit faire l’objet d’un procès-verbal relatant les points du jour et les décisions prises.

En l’absence de tenue des assemblées et de la comptabilité, la SCI peut être assimilée à une société fictive et être déclarée inexistante.

Avantages par rapport à l’indivision

 La Société Civile Immobilière est parfaite lorsque vous souhaitez acheter à plusieurs, que ce soit entre concubins, entre amis, ou en famille.

L’achat à plusieurs en SCI est plus avantageux qu’en indivision. Pour rappel, l’indivision est un régime dans lequel des personnes peuvent devenir propriétaires d’un bien immobilier en commun.

Dans le cadre de la SCI par exemple, les associés sont considérés en fonction de leur nombre de parts dans la société, donc celui qui a 80% dans la SCI aura plus de poids que celui qui n’a que 20%. Dans l’indivision, tous les indivisaires sont traités à égalité, ce qui peut engendrer des tensions.

De plus, en cas de vente ou si l’un des associés veut sortir de la SCI, il doit le faire selon ce qui a été défini dans les statuts. Alors qu’en indivision, il peut en sortir à tout moment, et si les autres indivisaires n’ont pas les moyens de racheter sa part, la vente se fait d’office.

D’ailleurs, acheter en SCI permet d’augmenter votre capacité d’achat. Acheter à plusieurs vous permet évidemment d’avoir la capacité d’investir dans un bien immobilier plus important, tel qu’un immeuble ou un appartement à fort potentiel patrimonial, situé dans une grande métropole ou en plein centre d’une ville cossue.

Transmission de son patrimoine

 L’autre intérêt de la Société Civile Immobilière se situe dans la transmission de votre patrimoine.

Premièrement, la SCI facilite la transmission à sa descendance, dans la mesure où il est plus simple de partager des parts de sociétés, plutôt que des biens immobiliers.

Vous pouvez également scinder l’usage du bien (usufruit) et la propriété (nue-propriété), et donc transmettre des parts de la SCI à vos enfants, tout en conservant la jouissance du bien et les revenus locatifs qui en sont issus.

Mais l’inverse est possible également. Vous pouvez donc conserver les parts, mais en donner la jouissance ou les revenus à vos enfants.

La SCI permet également de protéger le conjoint survivant en cas de décès et, enfin, de réduire considérablement l’impact fiscal des droits de mutation en cas de décès.

Moins d’impact fiscal personnel

Il peut être avantageux, si les associés sont fortement imposés à titre personnel, d’opter pour un achat en SCI avec option fiscal à l’IS (impôt sur les sociétés).

En effet, sous cette forme, si les dividendes de la SCI ne sont pas distribués en fin d’année aux associés, ceux-ci ne subissent pas d’imposition personnelle sur les revenus issus des locations. Ils peuvent alors différer la distribution de leurs dividendes à un moment où leur rémunération personnelle aura diminué. Ils peuvent également réinvestir les dividendes dans l’achat d’un autre bien immobilier.

La Société Civile Immobilière à l’IS (impôt sur les sociétés) est intéressante d’un point de vue fiscal, sauf en matière d’imposition des plus-values. En effet, en cas de vente du bien immobilier détenu dans une SCI à l’IS, la plus-value de la vente est soumise au régime des plus-values professionnelles.

Ce régime est moins intéressant que le régime des particuliers. Par conséquent, c’est intéressant uniquement si vous n’avez pas l’intention de vendre le bien, ou si vous ne pouvez pas en espérer une forte plus-value.

Dans tous les cas, il y a des avantages fiscaux mais il faut être extrêmement prudent avant d’opter pour un régime fiscal ou un autre : le choix de l’option à l’IS est irrévocable.

Conclusion

Si vous souhaitez acheter des biens immobiliers avec d’autres personnes, gardez bien à l’esprit qu’investir à travers la création d’une SCI peut s’avérer un choix gagnant.

Que ce soit pour de la location meublée, de courte durée, commercial, des studios ou tout autre investissement locatif, l’investissement en SCI a un réel avantage pour un investisseur immobilier rentable.

A vous de décider !

 

Vous avez déjà certainement entendu parler de la SCI (Société Civile Immobilière), un outil que beaucoup d’investisseurs utilisent pour investir massivement dans l’immobilier. Mais, comme beaucoup de gens, vous vous dites sûrement que c’est trop compliqué et que vous ne pourrez jamais utiliser ce genre de technique ?

C’est faux !

Dans cet article, nous vous expliquons les avantages de la SCI et comment utiliser le statut de la SCI pour investir dans votre futur empire immobilier.

La SCI : qu’est-ce que c’est ?

La SCI (ou Société Civile Immobilière) est, comme son nom l’indique, une entreprise. La création d’une SCI nécessite donc au minimum 2 personnes (physiques ou morales) qui se réunissent et acceptent de créer une entreprise ensemble.

La création de cette société requiert (comme pour toute entreprise) la rédaction de statuts qui déterminent les règles de fonctionnement de cette dernière et permet également d’emprunter plus facilement.

Combien coûte une SCI ?

Il y a 2 types de frais à prendre en compte lorsque vous créez une SCI :

Les frais légaux

Ces frais sont obligatoires. C’est-à-dire que vous êtes obligé de les payer quoi qu’il arrive. Ils sont de deux natures :

1. Les frais « d’annonces légales » : il s’agit d’un petit texte que vous devez obligatoirement publier dans un journal d’annonces légales (JAL) et qui a pour but d’informer le monde extérieur de la création de votre société. En général, plus votre texte d’annonce est long, plus cela coûte cher. En moyenne, vous pouvez compter entre 150 et 350 € de frais d’annonces légales.
2. Les frais d’immatriculation. Il s’agit des frais à payer à l’état pour faire enregistrer votre société. Vous pouvez compter environ 70€ pour les frais d’immatriculation de la SCI.

Ces deux types de frais sont donc incompressibles même pour une SCI familiales.

Les frais de rédaction

Les frais de rédaction sont, eux, « facultatifs ». Il s’agit du coût de la rédaction des statuts si vous les faites rédiger par un professionnel (comme un avocat). Dans ce cas-là, vous pouvez compter entre 1 000 et 3 000 euros de frais si vous passez par un avocat.

Que doivent comporter les statuts d’une SCI ?

Voici ce qui doit impérativement figurer dans les statuts :

1. Le nom des associés de la SCI
2. Le montant des apports de chaque associés (en numéraire, en nature ou en industrie)
3. L’adresse du siège social
4. Le capital social
5. Le nom de la SCI
6. Sa durée de vie (99 ans au maximum)
7. L’objet social (qui ne peut pas être commercial, mais seulement civil)
8. Les règles de fonctionnement (prise de décision, transmission ou cession des parts, etc.)
9. Le nom du gérant de la sci (qui aura notamment pour mission de convoquer les assemblées générales.)
10. La déclaration des bénéficiaires effectifs (même s’il s’agit de SCI familiales avec les membres d’une même famille).

La rédaction de statuts intelligents est une étape essentielle à la réussite d’une SCI. Nous vous recommandons donc vivement de vous faire conseiller par un professionnel (avocat ou expert-comptable), car s’engager dans une SCI dont les statuts ne sont pas clairs peut créer de nombreux problèmes par la suite.

La SCI : quel objet social ?

Comme vous l’avez lu juste au-dessus, l’objet social de la SCI ne peut pas être commercial, mais uniquement civil. Concrètement, cela veut dire que vous ne pouvez pas exercer d’activité commerciale avec votre SCI. Oubliez donc toute activité d’achat / revente ! C’est une activité commerciale.

Vous ne pouvez donc qu’acheter des biens immobiliers que vous avez pour projet de garder sur la durée.

Quels sont les objectifs d’une SCI ?

Les objectifs d’une SCI sont les suivants :

1. Acheter un ou plusieurs biens immobiliers
2. Mettre des locataires en place dans ces biens
3. Toucher les loyers issus de la location des biens

Les avantages d’une SCI

Le premier avantage de cette forme d’entreprise est qu’elle permet à deux individus ou personnes morales d’investir conjointement tout en étant mutuellement protégés par un ensemble de règles choisies ensemble.

Le deuxième avantage de la SCI est de faciliter la transmission de son patrimoine à ses descendants.

Et, enfin, la SCI est surtout très utilisée pour ses avantages fiscaux.

Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ?

Il existe deux régimes fiscaux au choix pour votre SCI :

1. L’impôt sur le revenu
2. L’impôt sur les sociétés (société IS)

Le choix de votre mode d’imposition doit être mûrement réfléchi car il est définitif. Une fois que vous avez opté pour l’un ou l’autre de ces modes d’imposition, il est impossible de faire marche arrière.

Nous vous suggérons de choisir le régime à l’IS, car ce régime vous permet d’amortir fiscalement le prix d’achat du bien immobilier (voir plus bas).

La SCI à l’IS

En choisissant ce régime fiscal, vous allez donc être imposé en suivant le régime de l’impôt sur les sociétés.

Sachez donc que si votre SCI fait moins de 38 120 euros de bénéfice, vous serez imposé à hauteur de 15%. Si vous dépassez les 38 120 € de bénéfice, vous serez imposé à 33%.

Pour éviter cela, il peut donc être intéressant de créer plusieurs Société Civile Immobilière, de manière à dépasser le moins possible le plafond des 38 120 € de bénéfice.

En choisissant le régime fiscal à l’IS, vous aurez la possibilité d’amortir votre bien et donc de vraiment réduire le bénéfice imposable sur votre société civile immobilière.

Exemple :

Un immeuble vaut 100 000 euros. On estime la durée de vie de l’immeuble à 20 ans.

L’amortissement fiscal sera de 5 000€ par an (100 000 /20).

Les 5 000 euros viendront en déduction des produits générés par la Société Civile Immobilière (les loyers que vous percevez).

Vous pouvez donc, grâce à cette mécanique, ne payer quasiment aucun impôt sur vos revenus locatifs, au début.

La SCI à l’IR

Le deuxième type d’imposition est l’impôt sur le revenu. Dans ce cas-ci, les loyers seront imposés en fonction de votre impôt sur le revenu. C’est donc un excellent statut qui permet de largement optimiser sa fiscalité et d’investir dans l’immobilier de la meilleure des manières.

Conclusion

Quel que soit votre projet nous vous recommandons vivement de prendre conseil auprès d’un expert avant tout démarche pour exposer votre cas particulier. En effet, bien réfléchir à son statut fiscal peut faire toute la différence entre la réussite ou l’échec de votre projet d’investissement !

Arnaque logement ?

Il existe en France des normes très strictes concernant les logements. Celle-ci évite les arnaques de logement, mais aussi de maintenir un niveau de qualité d’un bien immobilier à son plus haut niveau. 

Ces normes sont tellement nombreuses et techniques qu’il est presque impossible de toutes les connaître.

Je vous donne un exemple :

Un garde-corps de fenêtre, c’est ceci :

La barre qui empêche un enfant de basculer.

Eh bien, en fonction de la hauteur de la fenêtre, le garde-corps doit être positionné de telle ou telle manière. Par exemple, à 1,1 mètre du sol mais à moins de 30 cm du rebord de la fenêtre…

Si la hauteur n’est pas bonne, le logement n’est pas aux normes.

Une arnaque logement ?

La réalité est qu’en France, une immense partie des logements n’est pas aux normes. Il y a tellement de normes, pour tout et n’importe quoi, que c’est presque impossible.

Il suffit de regarder les photos des biens à louer sur Airbnb par exemple. On voit par exemple des escaliers sans rampes, alors que c’est interdit. Il existe même une norme qui concerne l’espacement entre les barreaux d’une rampe… Ce sont des erreurs qui sont faites régulièrement en immobiliers.

Bref, tout cela serait sans grandes conséquences, s’il n’y avait pas certaines personnes un peu… particulières.

Elles recherchent le logement le moins aux normes possible !

Vous pourriez penser que le but d’une personne recherchant un appartement est de trouver le plus bel appartement possible.

VOUS VOUS TROMPEZ !

Pour certaines personnes (une infime minorité bien sûr), le but est de se voir attribuer un… logement social.

Or, il y a des années d’attente en France pour obtenir un logement social.

Toutefois, pour que votre dossier passe au-dessus de la pile, il existe une technique : démontrer que vous vivez dans un logement « insalubre ».

« Insalubre », en langage administratif, ça veut dire « pas aux normes ».

Donc, certaines personnes cherchent un logement ne répondant pas aux normes.

L’agence immobilière vous contacte pour vous demander de faire visiter votre logement à des personnes susceptibles d’être intéressées.

Puis celles-ci signent le bail.

Elles s’installent.

Et aussitôt, elles font passer des inspecteurs de l’administration pour faire constater que votre logement est « insalubre ».

Elles en profitent directement pour dire que puisque c’est comme ça, elles ne paieront plus le loyer. Mais surtout, l’intérêt pour elles est de voir leur dossier de demande de logement social passer au-dessus de la pile. Il ne manquerait plus qu’elles vous proposent un substitut en payant par Western Union…

La solution :

Elle est toute simple. Quand vous achetez un bien immobilier et que vous vous apprêtez à le louer, faites vous-même passer ces inspecteurs.

Ils vous diront ce qu’il y a à faire ou pas, pour ne pas tomber sur une arnaque de logement.

Et s’il y a quelque chose à faire, faites-le.

Ainsi, votre logement, parfaitement aux normes, n’intéressera plus ce genre de personnes, et vous serez… tranquille !

Contrairement à ce que l’on peut penser, mettre les choses aux normes ne coûte pas si cher. Ce sont de petites choses. Mais il est plus simple de les faire posément que de devoir le faire dans l’urgence, avec des personnes de mauvaise foi qui vont tout faire pour empêcher les travaux (ne pas ouvrir la porte, etc.) car elles savent que si le logement devient « aux normes », cela n’est pas bon pour leur demande de logement social.

Ce n’est pas très grave, mais un investisseur averti en vaut deux !

Chère lectrice, cher lecteur,

Une bonne affaire n’est pas une affaire dont personne ne veut !

Je m’explique.

Vous avez compris qu’investir dans l’immobilier est un excellent moyen de s’enrichir.

Vous avez compris que le mieux est de réaliser un investissement qui s’autofinance (le loyer paie le crédit ET les différentes taxes et charges).

Ou, encore mieux, de réaliser un investissement qui dégage un bénéfice mensuel (le loyer paie tout, et, en plus, il reste de l’argent).

Alors logiquement, vous vous mettez à chercher des biens à vendre.

STOOOOP !!!

Là, il y a un GROS piège.

Ne pas jouer la facilité

Sur les sites de petites annonces, vous allez trouver des biens rentables. Des biens qui s’autofinancent ET qui dégagent un bénéfice mensuel.

Mais posez-vous la question suivante :

Est-ce une bonne affaire, ou est-ce un bien dont personne ne veut ?

Et si personne n’en veut, pourquoi ?

• Parce qu’il y a un faux problème que je peux résoudre ?
• Ou parce qu’il y a un vrai problème ?

La réponse est souvent la même :

Ce bien n’est PAS une bonne affaire, car il y a un gros problème. C’est un bien dont personne ne veut. Et donc le vendeur baisse son prix.

Exemples : un bien situé dans un endroit sans demande locative (vous ne parviendrez pas à louer). Ou un bien situé dans une zone dans laquelle il n’y a pas de locataires solvables. Ou un bien situé dans une copropriété à problèmes…

La liste est longue.

Qu’est-ce qu’une VRAIE bonne affaire ?

Ce que je souhaite vous dire, c’est que le plus souvent, une bonne affaire ça ne se trouve pas comme ça, toute faite. Une bonne affaire, ça se crée !

Et ça se crée en faisant quelque chose.

Souvent quelque chose que les autres ne veulent pas faire (une rénovation) ou ne pensent pas à faire

Par exemple :

• Transformer un bien (aménager les combles pour faire un duplex, ou diviser un appartement en plusieurs appartements)
• Transformer un bien « normal » en colocation.
• Transformer un bien « normal » en location courte durée
• Transformer un studio en 2 pièces
• Transformer une location nue en location meublée
• Dans certains cas, donner une sécurité au vendeur (en achetant cash ou sans condition suspensive d’obtention de crédit. Ainsi le vendeur est sûr de ne pas se retrouver dans deux ou trois mois avec son bien de nouveau sur les bras).
• Et dans tous les cas… négocier !

En gros, ce n’est pas la bonne affaire qui se présente toute seule. C’est vous qui transformez une affaire en bonne affaire.

N’achetez pas un bien dont personne ne veut. Ou alors, faites le si vous savez comment transformer ses faiblesses en atouts !

Guillaume

Objectif Libre et Indépendant