Cher lecteur,

Il est très courant dans un couple qu’une des deux personnes souhaite investir dans l’immobilier, mais que l’autre trouve cela trop risqué.

Dans ce cas, le conjoint ne souhaitant pas investir peut mettre deux types de pression :

1 – une pression psychologique (« Je refuse que tu fasses cela »).

2 – une pression légale (si vous êtes mariés sans contrat de mariage de séparation de biens, vous ne pouvez pas signer un prêt immobilier sans l’accord de votre conjoint. En effet, il est légalement responsable de vos dettes… même si vous êtes seul à acheter le bien. La banque réclamera donc sa signature aussi).

Ce qu’il faut comprendre

Avant tout, il faut comprendre que votre conjoint veut souvent votre bien. Il ne souhaite pas vous voir investir dans l’immobilier car il a PEUR. Il a peur pour vous, pour la famille et son équilibre financier.

La peur est un sentiment naturel. Nous n’avons pas tous la même acceptation du risque. Certaines personnes ont peur très vite, d’autres jamais.

A mon sens, la seule solution consiste à supprimer cette peur, notamment en créant de la confiance.

Montrer un exemple extérieur

On peut commencer par montrer un exemple extérieur, de préférence pas trop éloigné.

« Tu te souviens de Marc, mon collègue de travail ? Il a acheté un appartement et il le loue. Il est super content. Il a pris une assurance loyers impayés, donc il n’y a pas de risque en cas de défaillance du locataire. Le loyer couvre toutes les dépenses, même le crédit. C’est bon pour son avenir. Dans 20 ans l’appartement sera entièrement payé et ce sera un beau complément de retraite.

Ca ne lui prend pas de temps, il fait tout gérer par une agence.

Et s’il vient à lui arriver quelque chose, l’assurance décès emprunteur remboursera la banque. Sa femme et ses enfants auront donc l’appartement entièrement payé. C’est mieux qu’une assurance vie ! »

Faire une toute petite opération, « pour voir »

En toutes choses, les débuts sont difficiles. Mais il faut commencer.

Faites un tout petit investissement. Par exemple une simple place de parking. Montrez simplement à votre conjoint que si c’est bien fait, ça fonctionne.

Montrez lui que chaque mois, le loyer arrive sur le compte bancaire, par virement automatique. Que surtout sur une place de parking, il n’y a pas de soucis. Laissez l’idée faire son chemin.

Un jour dites « comme mon premier parking se passe bien, j’en achèterais bien un deuxième ».

Vous pouvez aussi lui montrer nos publications, il verra comment nous investissons dans l’immobilier en minimisant les risques.

Ne vous embarquez pas dans un gros projet, type immeuble de rapport avec beaucoup de travaux, si votre conjoint ne vous soutient pas.

Respectez sa peur, et plutôt que de le brusquer, rassurez-le. N’oubliez pas, souvent, il s’inquiète simplement pour vous.

Guillaume

Objectif Libre et Indépendant

Découvrez les techniques de négociation utilisées par les meilleurs investisseurs dans notre guide "Négocier un bien immobilier : La méthode complète"

Je télécharge mon guide gratuit

Je reçois mon guide complet directement dans ma boite mail via la newsletter d'Objectif Libre et Indépendant

Une forte rentabilité est-elle synonyme d’un investissement risqué ?

Vous n’ignorez pas cette loi universelle de l’investissement qui dit que :

plus un investissement est rentable, plus il est risqué. Et inversement, plus il est risqué, plus il est rentable.

En immobilier, le risque passe souvent par le choix de biens qui sortent des centres de grandes villes. Il est impossible de trouver un bien à 10% de rendement net en plein cœur de Lyon. Par  contre, un bon rendement locatif sera plus facilement atteignable en investissant à Champagnole (25).

Tout dépend donc du niveau de risque que vous souhaitez prendre. Mais si vous lisez ces lignes, ne désespérez pas. Il existe des techniques pour bousculer la sacro-sainte règle du « risque=rentabilité ».

Première technique : la division de biens

Elle consiste à acheter un bien puis à faire des travaux à l’intérieur pour le diviser en 2 biens distincts. Cette technique fonctionne en se basant sur 2 choses :

1. « Le plancher des loyers ». Il existe une sorte de loyer plancher pour tous types de biens, même les petites surfaces (pensez à ces chambres de bonne louées 800€ /mois à Paris…). Cela fait que même si vous divisez un bien en 2 et que la surface de chaque bien est diminuée, les deux loyers additionnés feront très souvent plus qu’un seul loyer. Cet effet est d’ailleurs particulièrement flagrant dans les centres de grandes villes.
2. Les économies d’échelles. Vous le savez sûrement mais en en général plus un bien est grand, plus son prix au m2 baisse. À l’inverse, sur un petit bien, le prix au m2 est beaucoup plus élevé. Si vous achetez donc beaucoup de m2 d’un coup, vous bénéficiez d’une belle économie d’échelle. Puis, en divisant ce grand bien en plusieurs plus petits, vous augmentez mécaniquement la valeur de chaque m2. En clair, vous boostez votre rentabilité !

Attention toutefois car la division de bien entraîne également quelques contraintes techniques (duplication des compteurs électriques, eau, etc.) ou juridique. Il faut également obtenir l’accord de la copropriété, puis faire modifier son règlement par un notaire et un géomètre si cette dernière accepte votre projet de division.

Deuxième technique : la colocation

Cette technique ressemble un peu à la première puisqu’il s’agit là encore de diviser un grand espace de vie en plusieurs sous espaces. La différence est qu’avec la colocation la division ne sera qu’interne au logement. C’est à dire qu’aux yeux de l’Etat et de la copropriété, il ne s’agira toujours que d’un seul logement. Impossible donc de revendre indépendamment une chambre de la colocation par exemple.

La colocation est un système qui fonctionne particulièrement bien dans les villes étudiantes et il s’agit d’un boost non négligeable pour sa rentabilité locative. L’avantage de ce système est qu’il est beaucoup plus souple que la division de biens classiques que nous avons vu à l’étape précédente. Vous n’avez pas besoin de prévoir plusieurs boîtes aux lettres, de séparer les compteurs, de prévoir des entrées différentes, etc.

L’autre avantage de la colocation est qu’elle vous permet de diluer le risque de vacances locatives. Mieux vaut avoir 3 colocataires qui paient chacun un loyer de 500€ qu’un seul en location classique qui paie 1500€. Car si l’un des 3 colocataires part, vous ne vous retrouvez pas sans rien.

Enfin, pour faire de la colocation, vous devrez meubler votre bien. Or la location meublée vous ouvre les portes d’un statut fiscal particulièrement intéressant : le statut de la LMNP.

Troisième technique : la location courte durée

Tout le monde parle de la location courte durée, et pour cause ! Dans les grandes villes, louer son bien en courte durée peut permettre de doubler (voire de tripler à certains endroits) votre rendement !

Ce type de location est également très prisé des investisseurs puisqu’il est « facile » de le mettre en place et qu’il n’exige pas de travaux trop importants (comme lorsque l’on sépare un appartement en 2 par exemple).

Attention toutefois car si la location courte durée apparaît toujours comme un eldorado plein de promesses, le marché s’est énormément professionnalisé ces dernières années et il n’est aujourd’hui plus vraiment possible de réussir sans une stratégie complète.

L’inconvénient de ce type de location est qu’il demande un suivi bien plus régulier et exigeant. Vous devez mettre les annonces en ligne, gérer les calendriers de réservation, faire le ménage, les sorties, l’accueil, etc.

Si vous ne souhaitez pas faire la gestion locative vous-même, il est évidemment possible de déléguer la gestion à une conciergerie mais celle-ci viendra rogner votre marge en prenant entre 18 et 20% de commission sur vos encaissements.

Et vous, avez-vous une technique privilégie ?

Nous vous avons présenté ici 3 techniques infaillibles pour booster votre rentabilité. N’hésitez pas à nous partager les vôtres en commentaire !

Pour aller plus loin et débloquer des hautes rentabilités, Découvrez notre guide "Location Courte Durée : Comment faire exploser votre rentabilité ?"

Je télécharge mon guide gratuit

Je reçois mon guide complet directement dans ma boite mail via la newsletter d'Objectif Libre et Indépendant